競売の使用借権付建物について

競売で使用借権付建物がある場合において一括売却とされる理由について教えてください。

親の土地に子供が建物を建て、使用借権付建物とその底地が一括売却とされている競売物件がありました。これは、銀行が親の土地と子供の建物の両方に抵当権を設定しているという理解であっていますか？子供の建物だけに抵当権が設定され競売が開始されたとすれば、本来関係のない親の土地も一緒に競売されるというのはおかしな気がします。

銀行実務として、使用借権付建物に融資する場合には、名義の異なる土地とセットで抵当権を設定するのが通常なのでしょうか？

よろしくお願いします。

No.1 回答者： Arkhimendes 回答日時： 2010/12/02 10:42

　登記簿を確認しない限り、その断定は出来ませんが、底地と建物の所有者が親子の関係であれば、恐らくは親の土地をも担保として建築した建物のローンから競売に発展したと考えるのが最も妥当で確率も高いと言えます。

　そして、“ 使用借権付建物 ”　なる言葉は “　使用貸借に基づく「借地権」 ”　と解釈致しますと、銀行が融資する際は可能な限りの担保提供を要求したいと考えるのが当然ですから、借地権による建替えの融資にも、出来れば底地にも抵当権を設定したい所でしょう。

　しかしながら、底地の所有者と借地権者（建物所有者）の間には常に血縁関係があるとは全く限らず、底地の所有者から担保の提供も常に得られる訳ではありませんので、借地権のみに抵当権を設定した住宅ローン等も当然にあり、この場合の融資額は土地の担保がない分、低く抑えられます。

この回答へのお礼

ご指摘を踏まえ謄本を確認したところ、土地と建物の双方に同一債権者による抵当権が設定されていること
がわかりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/12/03 00:07

No.2 回答者： akak71 回答日時： 2010/12/02 14:35

通常の借地権には抵当権設定はできません。

地上権には設定できます。

使用貸借に基づく借地権なんてありません。
借地権のもとは、賃貸借権か地上権のみです。

この回答へのお礼

ご指摘ありがとうございます。

お礼日時：2010/12/03 00:11

No.3 回答者： Arkhimendes 回答日時： 2010/12/02 16:56

　誤りをご指摘戴きましたので訂正させて戴きます。

　確かに、借地権は抵当権の目的物となり得ませんので、こうした住宅ローンの際にも借地上に建てられた建物の所有権に対して抵当権を設定する事になります。

　 そして、初回の回答内容にて用いた 「 使用貸借 」 とは “ 賃料の有無に係わらず借地権は成立し得る ” と言う意味であって、民法上の “ 権利 ” や “ 契約行為 ” を指すものではありません。

　尚、２番回答者さんの使った 「 賃貸借権 」 は 「　賃借権　」　とも訂正させて戴きます。

No.4 ベストアンサー 回答者： frfggrgggg 回答日時： 2010/12/02 22:19

銀行の融資において土地利用権が使用貸借の場合

土地に抵当権を設定しない融資はありえません。
本人が死んだら土地利用権が消滅するためです。

土地に抵当権を設定しない場合は賃借権、地上権設定契約を結ぶ
かつ親族ではないものが所有者である等条件が厳しいくされます。

その場合でも土地所有者の承諾書をもらわなれればなりません。

この回答へのお礼

抵当権設定に際しての具体的な話をお聞きできてとても参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/12/03 00:10