住宅ローンについて

来年家を新築で立てる予定です。土地は親の名義の物があるので建物だけですが、3000万くらいかかるそうです。頭金700万ほどは最低入れる予定です。
フラット35Ｓを使ってローン返済する予定ですが、現在300万損失のある株がありますが売れば300万です。これは売って頭金にするべきですか？
又10年前にかけた老齢年金が利回り2.75％のものが200万ほど貯まっていますがこれも解約して頭金にするべきでしょうか？
全く知識がないのでご教授お願いします。

No.2 回答者： ebira39 回答日時： 2010/12/17 19:11

税金＆社会保険料を引いた後の可処分所得（収入の約７５％とした場合例えば６００万円）生活費（例えば月２５万円、年３００万円）お子様の教育費（大学卒業まで低めに見ても１人１２００万円、年平均４歳から22歳まで１８年間で一人例えば年約７０万円）や、車の購入費（例えば８年毎に２５０万円、維持費年平均４０万円）など、考えると、定年時完済のようなローンの年返済額の上限（このケースでは大概算120万円：専門家は上昇率など加えたキャッシュフロー表で検証します）が計算できます。

これより、頭金がはじき出せますが、返済額が年１２０万円を超えるなら、定年時に退職金見込み額の半額でローン完済するなどのケースの計算をしてみます。
年収等の条件がわからないので、何とも言いかねますが、仮に定年時に退職金見込み額の半額でローン完済するなどで頭金が７００万円で済んだ場合、更に
１．含み損を抱えた株（時価３００万円）を売却すべきか
２．私的年金（利回り２．７５％）２００万円を解約すべきか
断定はできませんが、２．については今時２．７５％利回りは得がたいので、そのまま継続したほうが良いと思います。
１．についてはプロならば損切りをアドバイスするでしょうが、５年、１０年の長期投資の方針で、挽回するのを気長に待つ強い気持ちなら、それでもよろしいのではないですか。
以上

この回答への補足

早速、わかりやすいアドバイスありがとうございます。年収主人は手取り750万ほどで私が130万です。新居は私の実家が近いので私もフルタイムで働く予定です。主人は付き合いが多く小遣いが10万（ゴルフ代込み）くらいなのがネックです。単身赴任になるともう少し必要かと思うので・・・子供は二人私立の予定で教育費15万程その他生活費。なにかけずらないとダメですね。保険はその他、15年確定の終身が4.75％のと15年確定の3.75の物もありそれぞれ月1万かけているのできついです。株も850万くらいつぎ込んだのが今650万ですが年間、配当金が30万程あるのでこれはおいておくべきですよね・・・あれもこれも状態でどうしてよいのか。後は子供名義で定期に200万あります。以上をふまえて又アドバイスあればヨロシクお願いします。

補足日時：2010/12/17 20:59

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/12/16 08:36

今ある預貯金等が今換金して損か得かより（上がるかどうかも不透明で下がることも考えられる）、頭金や諸費用と合わせて必要以上にあるかどうかで判断されては如何でしょうか？諸費用は物件価格の５～10％程度として、頭金は20～30％以上は欲しいです。

残りをローンとして、定年までの全期間固定金利での返済額が収入の25％以内であるかどうかです。これに足りないなら、頭金として売却するのも良いのではないでしょうか。

建物だけで3000万円って凄い家ですね。上記でかなり無理な試算なら、これを削減することも視野に入れましょう。無理なローンでは外食や旅行なんかにも行けず、切り詰めるだけの家計になってつまらない人生になってしまうかもしれません（住宅ローン貧乏）。なお、建売と違い、これから建てるとなると最初の見積りよりは100万円単位で高くなることが多く、足が出るのが普通です。これは、全ての細かな仕様が決められているわけではなく、何を使うか分からない物もありますので。途中の間取り変更や部材等の変更が生じることが多いです。予算を提示するなら、その金額くらいなら2500万円程度と言っておくくらいでないと安心出来ないかもしれませんよ（妥協して満足出来ない可能性）。

この回答への補足

早速ありがとうございます。本体価格が2500万、外工費80万、解体費120万、といわれてます。その他自分では新しい家具、電化製品、引越し代、含め3000万くらいの予定です。年収からするとローンは無理なく払えると思うのですが主人が単身赴任、子供2人が私立に行かせる予定なので、頭金を増やしてローンを減らすのがよいのか悩んでおります。一度保険会社にも相談してみます。

補足日時：2010/12/16 13:30