【至急】新居を迷ってます。（長文です）

Question

最近結婚をした者です。
いま新居を探しているのですが分譲マンションを購入すべきか、非常に悩んでいます。
ちなみに迷っているマンションは２,８００万円（築年数１６年、駅から１５分、フルリフォーム済でとっても綺麗、３階角部屋、日当り良好）。
用意できる現金は親からの援助も受けて３５０万程度です。
そこから仲介手数料や不動産登記諸々の諸費用がかかるので、用意できる頭金は１００万程度でしょうか・・・
ローンは今だと１０年間固定金利で１.５％で組めると伺いました。ただし１０年目以降は２.５％になるそうです。

ちなみに私たちの情報としては以下の通りです。

◯妻２５歳、夫２５歳。
◯年収（手取り）・・・妻３５０万程、旦那３９０万程。（二人とも正社員）
◯妻はまもなく転職する予定です。（派遣でなく正社員希望）
◯将来の夢は２０年以内に横浜に一戸建てをたてることです。
◯主人は安定した職場ではありますが、年収はすぐには上がらなそうです。
◯会社から住宅手当は出ません。

頭金については本当は２割程用意したかったのですが、どうにもなりそうにないのが
現状です。
不動産会社さんは銀行から全額（２,８００万）の借り入れも可能だとおっしゃっています。
（ただし名義を主人と妻の二人にした場合）
仮にそうしたとしても、私たちの夢であるマイホームに影響はないと伺いました。
しかし、私としては頭金０円でマンション購入するとなると、後々の生活が物凄く大変に
なるのでは・・・と懸念しています。

例えば３５年ローンで組んだとして、繰り上げ返済を行い１６年で返せたとします。
そこから夢のマイホーム購入となるとまた諸費用等がかかるわ、ローン生活再開になるわ
で、どうなってしまうんだろう？と思います。

そこで私が考えた選択肢です。
１、今一人暮らししている賃貸（管理費込みで６万８千円）に２人で住む。３年間で１千万（親の援助込み）貯めてから中古の一戸建てを購入。購入後引っ越しはせずそこに住み続ける。
２、迷ってるマンションを思い切って購入する。２０年後にローン完済とし、マンションを売却。そこで入ってきたお金を頭金に一戸建てを購入する。

私の希望は１ですが主人は２を希望しています。
勉強不足故的外れなことを言ってるかもしれませんが、どなたかアドバイスを頂けませんでしょうか。
宜しくお願いします。
どうか。。。

name9999 · Accepted Answer

再びno.4です。

港北区のあたりがご希望なんですね。
安くはないエリアかもしれませんが、みなとみらい・横浜駅・田園都市線人気駅に比べたら、まだ普通のサラリーマンでも手の出るエリアだと思いますよ！
私は20代の時に新横浜に新築を買いました。でも結果から言うと数年で売って大きな損を出して失敗しました(^^;)
今は30代、都心で2回マンションを買い替えたりして資金を作り、広い家を買うことができました（ローンも10年かからず終わります）。
20代からすごく勉強しました。
2年くらいの間は、毎週末のようにいろんなエリアのいろんな物件を見て回りました。（その間、営業トークに惹かれて買いたい気持ちを何度も抑えて、勉強と思って脚を棒にして回りました）
たくさんの物件を見ると、見る目が養われて、見極めが効くようになります。そのへんの営業トークにももう惑わされなくなります。
ぜひ今のうちから夢のマイホームのために、いろいろ見て楽しんでみてください。営業に嫌な顔されても図々しくたくさん見ていれば、資金計画とか、家の仕様とか、エリアの特性とか、いろんなものが見えるようになってきます。
（私たち夫婦はすっかり不動産が趣味になり、勉強が高じて宅建・マンション管理士・司法書士・税理士の資格まで取ってしまいました・・・笑）

そして30代で、生活が安定し家族構成が決まった頃に、なるべく多く貯めた頭金で素敵な家を手に入れてくださいね。
（失敗と成功をした私の経験から言えば）家はたくさん見て30代で買った方が絶対に素敵なものが買えますから。
手始めに、勉強は駅などで無料配布してる不動産情報誌を毎号よくよく読むことからでいいと思います。
一軒家・マンション・新築・中古・エリアにこだわらず、いろいろ読んで、気になったら遠慮せずにどんどん見に行ってみるといいですよ。
毎号読めば売れ行きや価格の推移などもわかってきますし、ネットの情報クチコミサイトなども住人の声が聞けたりして参考になりますよ。

頑張ってください！

re-saikun · Answer

ご両親の協力のもとで同居。奥様の３５０万を５年、貯蓄にまわす。５年後、２０００万を頭金にしてマイホームを買う。それまで子供も我慢。

teruteru_jo_chan · Answer

個人的には1をおすすめします。
2は購入マンションが「売れる」ことを前提にしていますよね？20年後は築36年のマンション、そう簡単に売れるでしょうか？お荷物になって戸建マイホームの夢が文字通り「夢」になりそうな気がします。

まだお若いお二人なので新居へのあこがれが強いのかもしれませんが、購入するならお子様が生まれてからの方がいいですよ。大人二人の生活から子供がいる生活になったら、住まいや環境に関する意識が変わると思います。賃貸なら引越しという手段もありますが、分譲を購入してしまってローン持ちになったらそうそう引越しもできません。
また、奥様が予想外の妊娠をなさったら、年収は一気に半分になりますよ。生活しながらローン返していけますか？住宅ローンは「借金」なのですから、目先だけにとらわれず、そういうことも予め想定していないと今の世の中大変危険です。

自分なら子供がいない共働き時にマイホームのための「貯金」をします。ここでしっかり計画を立てて資金を作っておかないと、子供が生まれてからでは収入減かつ生活費増で貯金額も目減りすることが予想できますね。
また、新築戸建ては中古マンションと比べてあらゆる面で費用が掛かります。物件価格だけではすまないのは中古マンションの比ではありません。夢を夢で終わらせないためにも、しっかりとお金を貯めて、物件購入についても勉強して、ちゃんと「準備」してからでも遅くないと思いますよ。

name9999 · Answer

横浜市内に新築分譲を買った経験アリの者です。

横浜市内といってもかなりピンキリなので、あなたがいくらくらいの家を建てたいのか次第かもしれませんが・・・
何もわざわざ中古物件を抱えるなんて遠回りをせずとも、もうしばらく（5年や10年）夫婦で頑張って貯金をして頭金を増やし、最初から新築一戸建てを買ったらいかがでしょう？
普通のサラリーマン（税込年収500万くらい～）横浜市内で買える一軒家はたくさんあります。
今、分譲を買ったら、利息や修繕費で消えてしまうお金も多いです。将来も、築の古くなったマンションは二束三文でしか売れないでしょう。
そんなリスクを抱えるくらいなら、今出ていくお金を最小限にしつつ（安い賃貸）、少しでも早く理想の家を手に入れられるようにリサーチしながら貯金するのが一番ムダが少ないと思います。
焦って古い物件を買っても、想像以上に出ていくお金は多く、ましてやこれから二人（あるいは子供も）の生活が始まって、転職も上手くいくかわからず、結局は貯金もできず転居もできずにず～っと古い物件に住み続ける・・・なんてことになりかねないですよ。
まだ若いんだし、憧れの家の夢があるのなら頑張れますよ。
賃貸は駄ではない、買ってしまったらもうどうにもならないのだから、今はまだ決める時期ではないと思います。

Mokuzo100nenn · Answer

＞将来の夢は２０年以内に横浜に一戸建てをたてることです。

立派な夢だと思います。
実際、親からの大きな援助なくして、横浜に土地付き一戸建てを手に入れるというのは大変なことです。
実現できる人は100人中5人ぐらいしかいないと心して夢を実現してほしいです。

＞仮にそうしたとしても、私たちの夢であるマイホームに影響はないと伺いました。
などというセールストークを信じてはいけませんよ。
不動産屋さんは質問者さんの20年後を考えている訳では無くて、今、販売手数料を稼ぎたいだけです。

夢の実現に近づく方法は、今支払い可能な350万円を使って賃貸用のワンルームマンションを買う事です。

1000万円の中古物件を800万円の借金で購入します。まだ、若いし、夫婦合わせて740万円の手取り収入があるので、800万円を3年で返済します。800万円を返済したら、その後2年で500万円を貯めましょう。今度は給与収入以外に賃貸収入があるので簡単ですよ。

今から5年後、500万円を貯めたら時点で2軒目の賃貸マンションを買います。この時の借り入れを600万円としましょうか。家賃収入はワンルーム二軒分あるので、二年で返済可能ですね。このようにして、小額の借金を短期で返済することを繰り返して、給与所得以外の収入源を増やしてゆきます。

まだ若いお二人には、時間が味方になりますので、20年後には５～６軒の賃貸物件を所有して無借金という状態が可能です。５軒x70,000円=350,000円が毎月の副収入としてある状態です。年間で420万円の副収入ですよ。その時お二人の手取り年収合計が1,200万円とすると月額100万ですが、そこに月額35万円が追加されている訳です。手取りの月収が135万円有り、賃貸物件を複数所有しかつ無借金のご夫婦であれば、銀行は土地担保で6000万円位貸すでしょう。6000万円を15年で返済するには年間400万円強ですから、賃貸収入だけで返済が可能です。この6000万円で広めの土地付きの少々古い一戸建てが手に入ります。

給与所得には手を付けてませんので、その中古物件に住みながら10年で4000万円を貯めましょう。10年後、ご夫婦が55歳になった時点で、建物を取り壊して好みの家に建て替えます。4000万円の頭金に2000万円ぐらいの小額ローンで6000万あれば、立派な木造注文住宅が経ちますよ。55歳から85歳までの30年間、横浜の立派な一戸建てに住み、お子様にも相当な資産を残すことができます。

借金のコツは、小額を借りて短期で返済することです。借金の重さは「三角形の面積」です。
縦軸に借入額をとり、横軸に返済期間をとると借金の残高が斜めに減少する三角形ができますよね。この三角形の面積が返済を考慮した借金の重さなのです。縦軸2800万円、横軸35年の大きな三角形ひとつの面積と、縦軸800万円、横軸3年の小さな三角形10個の面積を比較してみてください。びっくりするほど面積が異なります。
質問者さんも簡単なエクセル表で資金計画と家賃収入計画、返済計画を色々と作ってみてください。

カネを貸す側の立場に立つと、三角形の面積が大きいほどに大きな利益になりますので、金融機関は若い人に長期のローンを貸したがるのです。

人生の後半で大きな家に住むことができる人、経済的に成功している人は皆、時間を味方につけて、三角形の面積を良く考えた計画を実行してきた人です。
質問者さんも簡単なエクセル表で資金計画と家賃収入計画、返済計画を色々と作ってみてください。

今現在の欲望を抑えて、20年後に横浜の土地を所有し、注文建築に住まう豊かな老後を実現されることをお祈りします。

takapiii · Answer

宅建業者です。

買ったらいいか悪いかは個人的な感想レベルでなら言えますが、実際は事情によって違うので職業柄回答は控えてしまいます。なので、客観的に考えた推論だけ。
こういう計算は消え金を計算します。

2800万円のマンションを購入する場合、仲介手数料と所有権移転登記や修繕積立金、固定資産税の按分、不動産取得税などで諸費用で160万円程かかる事でしょう。それにカーテンや家具や引越し費用などもありますので、消え金は200万円を越えます。
それ以外に毎月の金利と修繕積立金などマイホームを買うまでの16年間支払うとして、金利で500万円、修繕積立金で300万円程度と、固定資産税が60万円位、設備修理費に50万円。
16年後に売却するとして築32年になるので、価格下落による損失が1000万円とすると、合計で軽く2000万円を越えますね。

では68000円の家賃で16年間頑張ったとしますと、16年間で1300万円。固定資産税も修繕積立金も、設備修理費もかかりませんが、家賃値上げ等もありますから、1500万円位が消え金でしょうか。

さて、どちらがお得かですね。もちろん、実情が見えてない所でも計算なので、ご自身で計算してみてください。マンションは現状では値上がりするという事は稀ですが、必ずしも1000万円も損をするかどうかは分かりませんし、賃貸だと引越しをするかもしれませんので。

oo14 · Answer

買ったらいいと思いますね。
８００万円のぼろマンションで金利が８％つまり年間利息だけで６４万円でした。
利息がもったいなくて、５年で返し、バブルでもないときに
ほとんど同じ値段で売って戸建の一部にした経験からでは
買えばなんとか頑張ります。
年間利息たったの42万円ですよ。
団塊の世代のその年齢から思うと夢みたいな数値です。
貯金分が、繰り上げにしっかり使えます。
経験はないですが、借家では現状維持になりかねません。
お金は余らないので、たまらないような気がします。

【至急】新居を迷ってます。（長文です）

再びno.4です。

ご両親の協力のもとで同居。

個人的には1をおすすめします。

横浜市内に新築分譲を買った経験アリの者です。

この回答への補足

＞将来の夢は２０年以内に横浜に一戸建てをたてることです。

宅建業者です。

買ったらいいと思いますね。

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