売買契約解除と手付金の返還についてお尋ねします

Question

契約の解除と手付金の返還についてご質問させて下さい。

先月、中古アパートを一棟購入することになり手付金を売主様にお渡ししたのですが、内覧の際に見つけた瑕疵の修理（売主負担）と引き渡しの時期が売買契約で定めた期限より先延ばしになることがわかりました。
また、物件引き渡しの直前になってから、売り出し図面に記載されていたレントロールの数字に間違いが見つかり、表面利回りが０．３％ほど低くなることがわかりました。
これらの理由によりる、売買契約の解除と手付金の返還は要求できるものでしょうか？

内容を詳しくご説明させて頂きます。

２／１５物件の内覧を行い水漏れの瑕疵が見つかりました。しかしながら売買契約を結ぶ前のチラシ記載以外の瑕疵のため、売主様に修理して頂くということでその日に手付を打ちました。

３日後の２／１９に売買契約を締結しました。内覧時に見つかった瑕疵は売り主側で修理することと、物件の修理がまだ終わっていないため、この時は残金の払い込みはなく、後日、残金を清算した時に物件の権利が移行するという旨の契約をしました。
物件引き渡しの期限は３／１１と定められました。

なるべく２月中に修理を完了させてほしいと私は伝えましたがそのまま時は過ぎ３月になりました。そして３日ほど前、売り主側から残金の清算と登記の実行を３/１０に行いたいと連絡がありました。ただし、瑕疵の修理は終わっておらず３/１４日頃になるということでした。

取りあえずは相手方を信頼し３/１０の清算を了承したのですが、相手方から送られてきた家賃等の清算表を見ると数字が合わず、仲介業者に問合せたところレントロールの数字に誤りがあり、表面利回りが０．３％低下することが判明しました。

とうも後になってから不備が出てくることに、いやな感じがしてきました。
契約書の引き渡し期限が３／１１なのでその前日に清算を終えたいのはわかりますが、まだ修理も終わっていません。このまま残金を渡したが最後、まともな修理も行わないのじゃないか？３／１４と言ってる日にちも伸びるんじゃないか？　と不安と不信が湧いてきました。

私のこのような場合、契約不履行で売買契約を破棄することは出来るのでしょうか？又、先に渡してある手付金は戻ってくるのでしょうか？倍返しということもあるのでしょうか？
不動産売買に詳しい方、どうぞお教え下さい。

kanntarouman · Accepted Answer

最近、中古住宅を購入した際に、色々とトラブルがあり、その時に解約に関して不動産屋さんから色々と話を聞いたので、思い当たるのですが。
まず、決済日は痂疲の担保（修繕）が終了する事を条件に再度延期される事が双方に取って良いのではないでしょうか。この部分が、期日までにきちんと履行されなければ、手付金を返却し、契約を解除とするという旨で引き渡し日の日程の変更も書き込んで、覚書を交わすのが良いかと思います。
（買主が多少、横柄に出ても不動産屋は意外と応じてくれますよ）
解約という話になっても、買主都合により解約の場合は手付金は返還されないという旨が契約書に記載されていませんか？あれば、ご自身から契約解除を切り出すのは手付金はあげるから止めよう、と言っているのと同義になってしまいます。私の場合には買主都合による解除は売買代金の20%を違約金として支払うとありましたので、解除をしないで購入に踏み切ったのですが。
私の事はともかく、疑義が生じて合議を行うにしても、契約書の文言が全てになってしまうので、解除条件を確認してどうするかを検討されないと、踏んだり蹴ったりになる可能性がありますので、お気をつけください。

ma_h · Answer

元業者営業です

まず、図面はあくまで図面であり契約書ではありません。
確かに投資用物件で利回りは重要な要素ですが、図面表示が間違ったとしても、それが「故意」「重過失」でも無い限り、いきなり契約解除というのは難しいかもしれません。勿論、不可能ではありませんが、下手に揉めて時間と金を余計にかけるよりは前向きな解決方法を探る方がいいでしょう。

民法上の原則は「一旦成立した契約はできるだけ履行するように双方が努力する」ですからね。

なので、今回の場合も現実的対応は「決済日の引き延ばし」でしょう。
不動産に限らず取引は「同時履行」が大原則。
つまり、「貴方が●●してくれたから、その対価として私も●●する」という事。
今回のケースで言えば「金が欲しけりゃ先に瑕疵を直せ。それができたら金を払う」です。

これが守られるべき大原則で、先方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができるという「同時履行の抗弁権」が民法上に認められているのですから。

なので貴方は
「●月●日までに売主は瑕疵を自らの負担で修理し、それが履行されない場合、速やかに契約を解除する」という内容と、その際の違約に関する取り決めを記した覚書を交わす事です。

ここまでやってダメなら契約解除も止むを得ません。
相手の契約不履行を追求して最低手付の即時返還。もっと言えば相手の一方的契約不履行で違約金の要求もすべき。

まぁ、ここまで事が及べば本格的な訴訟になるでしょうが。

kamaryu · Answer

契約書に手付解除の期限や契約違反による違約金の定めが有るはずです。
手付金が返るかどうかは契約書次第です。

また、引渡しの前日に決済をする事は普通は有りません。
決済と引き渡しは同時に行います。

修繕が引き渡しの条件なら、決済日を伸ばす方が間違いありません。

表面利回りに関しては、原状の数字が間違っていたのは困ったことですが、どうせそんな数字は未来にわたって保証される事は無く、下がって行くのは当たり前なので、０．３％で判断をしかねるような物件では、最初から間違っていたのだと思います。

契約解除の事で質問される方が多いですが、「契約書を良く読むこと」に尽きます。
なんて書いて有るか解らないのに訊かれても答えられませんよ♪

売買契約解除と手付金の返還についてお尋ねします

元業者営業です

契約書に手付解除の期限や契約違反による違約金の定めが有るはずです。

最近、中古住宅を購入した際に、色々とトラブルがあり、その時に解約に関して不動産屋さんから色々と話を聞いたので、思い当たるのですが。

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