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先日、気に入った分譲地を見つけたので住宅用地として現金一括で購入しました。
家の建築は、半年~1年位後、後悔したくないので現在ハウスメーカーとゆっくり相談中です。
先日、分譲地を購入した不動産屋から「クレーンを入れさせてくれないか?」と依頼がありました。
我家の裏の土地を購入したお宅を建設するためにだそうです。
本日、裏のお宅のハウスメーカーから「建設中の車を全て止めさせてくれないか?」と依頼がありました。
分譲地のため、あちこちが同時期に建設が始まること、電線があるので作業効率のために、我家の土地を使いたいそうです。
家を建てるために買ったのに、先に他人のための駐車場に利用されるなんて正直イヤな気持ちです。クレーンが入れば、重みで整地が陥没するだろうし、工事用車両だとタイヤの後、人の足跡などであらされそう。
そのうち建設資材まで置かしてくれとなりそう・・不安です。
我家には何のメリットもありません。
ですが、今後、ご近所付き合いするためには貸した方が良いような気もします。
事実、今のところ遊んでいる土地ですので
どうしたら良いと思いますか?
皆様のご意見をお聞かせ下さい。よろしくお願いします。

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A 回答 (18件中1~10件)

貸したくないなら貸さなければ良いし、貸しても良いと思うなら貸せばよいと思います。



この件で裏の家の施主が関係あるかと言えば全然関係ありません。
裏の家の施主が直接依頼に来たのなら別ですが、工事を請け負った業者の都合で借りるだけの事です。
こんなことで施主に恩を売ったことにはなりません。

質問者が後から建てるとしても、騒音に関してはお互い様。
後から建てたから音がうるさいなんて言ってくる人がいたらその人の感覚がおかしいのです。


>工事用車両だとタイヤの後、人の足跡などであらされそう。

気になりますか?
自分の家を工事するときはもっとすごいことになりますよ?
借用後はもちろん現状復旧です。

有償にしても無償にしても、もし貸すのであれば必ず契約は交わすこと。

注意点
土地一時借用契約であること。
借地で使用する工事の名称。
有償であれば借地料。
借用期間。
使用目的。

条件として
借地を使用していることが理由で近隣から苦情が来たら直ちに対応、処理する事。
もし自分で土地を使用することが発生した場合は速やかに返却すこと。
現状復旧とする事。その場合立ち会うこと。
後からでも廃棄物が発見された場合は撤去処分すること。

これらの内容を盛り込んでおくことをお勧めします。

これくらい出せば相手も警戒して下手なことはしません。
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この回答へのお礼

自分の質問に補足ができないようなので No.18さんのお礼の後、回答いただいた全ての皆様にお礼と報告を致します。

 No.18さん

おっしゃる通り恩を売ることはできないかもしれません。昔住んでいた裏のお宅が新築の際、その騒音もの凄さに昼間家にいられませんでした。その経験上、少しでも我慢してもらう理由にならないかと考えてしまいます。
契約上の注意点、条件を詳しく教えていただきありがとうございました。
大変参考になりました。回答ありがとうございました。

 回答していただいた全ての皆様へ

先ほど、何となく予感がして土地を見に行ってきました。裏のお宅の関係ではありませんでしたが、4トントラックが無断駐車していました。苦情を言いすぐ移動させました。
無断使用されると、当然気持ちの良いものでなく、何をされるかわからない危険があるとわかりました。
多くの皆様から「土地は踏み固めた方が良い」という意見を拝見し、また先ほどの件から、きちんと契約して方が安全だと思いました。気持ちも良いとも思います。
結論として貸す決心ができました。
皆様の意見を最大に活用して、契約書を作成し、立ち会いをするつもりです。
また、裏のお宅にも事実を知らせるようにします。

この質問はこれで締切ますが「契約の仕方および注意について」新しく質問するつもりです。ご存知の方はそちらへも回答いただけると幸いです。
沢山の方から回答をいただき、驚きつつ、凄く嬉しかったです。
皆様、大変感謝しています。ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/18 16:13

 No.11の「補足」を読みました。


 「空き地にしておくと固定資産税が3倍になる」という話ですが、地方公務員をしている身内から聞いたことなのでどこへ問い合わせをしたらいいか詳しいことは分かりません。(親戚との遺産相続の関係で急いで調べたので…スミマセン)
 しかし、ネットで調べると「固定資産税計算方法」というサイトを見つけたのでURL(パソコン用)を書き込んでおきます。

http://www.mmaoi002.net/koteisisanzei/

参考URL:http://www.mmaoi002.net/koteisisanzei/
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この回答へのお礼

No.11のご意見とあわせてお礼申し上げます。
クレーンで陥没は考えすぎでした。
近所付き合いは建設中から発生すると考えています。我家の方が後から建設になるので、その時は騒音等ご迷惑をおかけします。なら今回土地を貸し「借り」を作り、お互いさまにするのも得策とも考えています。
無断で駐車場、資材置き場、作業場にされるよりは「契約書」を作成し賃貸にすれば、おっしゃるとおりその分住宅等建設費に回せますね。
固定資産税の話は実体験なのですね。親戚の公務員の方のお話と言うことなら、市役所の税務課に行けばわかるかもしれません。
参考になりました。
回答ありがとうございました。またサイト記載もありがとうございました。

お礼日時:2011/04/16 17:24

私だったら、ただで貸します。

お金はいただきません。お金をいただくと賃貸借契約になって、先方にもそれなりの権利が生じます。ただなら使用貸借ですから、契約解除も簡単です。

>クレーンが入れば、重みで整地が陥没する
他の回答者もおっしゃっていましたが、こんな程度で陥没するようだったら、怖くて家なんて建てられません。

>工事用車両だとタイヤの後、人の足跡などであらされそう。
建てるときには掘り返すのだから関係なし。

>そのうち建設資材まで置かしてくれとなりそう
私だったら「どうぞ置いてください」と言います。「情けは人のためならず」です。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
賃貸借契約の先方の権利→具体的にどうゆう事が発生するのか教えていただけると幸いです。

補足日時:2011/04/16 16:47
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この回答へのお礼

補足の回答をまだいただいていませんが、結論がでたので締め切ろうと思います。
補足に書いたことも含めて、契約の注意事項として新たに質問しようとおもいます。
参考になりました。
皆様へのお礼と結論のご報告を No.18さんのお礼に記載しますのでそちらも読んでいただけると幸いです。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/18 15:44

工事車両の駐車料金は通常工事費に含まれます。

つまり有料であたりまえ。
「月にいくら、使用条件、返却条件」を決めて貸せばよいと思います。
だって、油が流れる事故や廃棄物、凸凹等あったらさすがに困りますよ。
養生鉄板入れるとかねえ。
それに現状写真をとって回復する約束をさせなければね。
高い額でなくても料金は取るべきでしょう。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
現状写真はどこをポイントで撮影すればよいのでしょう?

補足日時:2011/04/16 16:45
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この回答へのお礼

ご意見大変参考になりました。
補足の回答をまだいただいていませんが、結論がでたので締め切ろうと思います。
皆様へのお礼と結論のご報告を No.18さんのお礼に記載しますのでそちらも読んでいただけると幸いです。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/18 16:17

私なら安く有料で貸します。


断って「あそこの土地の持ち主に断られた。」
と噂になるのもいやですから。
土地が荒れるといっても、もともと造成したときに重機で作業してますから気になりません。
みなさんもおっしゃるように土地が締まって良いと考えます。
自分の家が建つときには、クレーンを使い作業用車両を止めるわけですからね。
現場にちょこちょこ顔を出して、顔見知りになれば後々お得になると思います。
「あの人のおかげ、お世話になりました」という関係になればしめたものですよ。
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この回答へのお礼

重機(クレーン)の件は考えすぎでした。
おっしゃる通り、我家の方が後から建設になるので騒音等、ご迷惑をかける事になります。先に貸しを作って、お互い様にしておいた方がよい様な気もします。
最後にきちんとゴミ等片付けて整地して返却してもらえれば貸しても良いと考えています。
でも資材置き場、作業場になるのは抵抗があります。
参考になりました。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/16 16:55

今相談中のハウスメーカーに確認していただいたほうがいいと思いますが、今の住宅は立てるときにコンクリート基礎を埋め込んで作るのが一般的です。


最低でも30センチは掘り返して基礎のための鉄筋を組んでコンクリを流しますし、普通は60センチ以上掘って、整地しその上に基礎の鉄筋とコンクリで基礎を作るのが一般的でしょう。

ですからクレーンを入れようが、土足で荒らされようが、タイヤ跡があろうが、家を建てるときに掘り返してしまうので、まったく関係ありません。
もちろん庭にしようとしている部分は荒れるでしょうが、芝生をひきたい、花壇や植樹をしたいならやはりある程度掘り返して土を入れますので、関係ないといえるでしょう。

ですので有料で貸しても問題ないと思います。

唯一心配なのは、産廃ガラをおいて行かれることですね。そのような場合は工事が終わって返してもらうときに現地で検分してから返してもらえばいいでしょう。契約書に検分の条項と損害賠償の契約、そして貸す時に敷金として担保分の金額を預かっておけばいいのです。

また質問者様にメリットはあります。
まず金銭的なメリット、そして質問者様宅を立てるときの騒音や埃に関して苦情を言われにくくなる、というメリットです。

住み始めたらずっと隣同士ですし、今の状況では質問者様が後から住むことになりますので「この土地はあなた(お隣さん)が住む前から持っていたんだよね」と主張できるわけです。

土地の形とか、いろいろ考えることはあるでしょうが、メリットもそれなりにありますよ。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
おっしゃる通り、産廃ガラをおいていかれること、後、作業場と使用して訳のわからない薬品を使うとか・・考えすぎかもしれませんが・・
貸すなら事前に「契約書の作成」と事後「検分」が重要なのですね。
敷金としての担保金額とはいくら位に設定すれば良いのでしょうか?
教えていただけると幸いです。

補足日時:2011/04/16 17:09
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この回答へのお礼

ご意見大変参考になりました。
補足の回答をまだいただいていませんが、結論がでたので締め切ろうと思います。
皆様へのお礼と結論のご報告を No.18さんのお礼に記載しますのでそちらも読んでいただけると幸いです。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/18 15:40

僕だったら絶対に貸しません。

月額使用料を支払うからと言われても、
絶対に貸しません。最初は車だけと言う約束で貸しても、工事が進むに
つれて砂利や土砂や資材の仮置場に使用する事は分かっています。
多分クレーン車だけでなく、ダンプ(大型や普通ダンプ)、ミキサー車
等も入るようになります。作業が全て終わったら、ある程度の片付けや
地均しはするでしょう。しかし借用前の状態にはならず、ボロ隠しのた
めに真砂土と薄く敷いて誤魔化す事は目に見えています。
ボロ隠しに敷いた真砂土を取って見ると、コンクリート破片や抜いた釘
等が散乱している事もあります。車が頻繁に出入りしたため、花壇にし
ようとした場所が車により踏み締められて、花を植えようにも植えられ
なくなる事も考えられます。

確かに家を建てる前の土地は遊ばしているようなものですが、造成が終
った後の土地は天日にさらして乾かさせ、暫く寝かせて地盤を安定させ
る必要もあります。遊ばしていると思うから悩むのであって、安定させ
ている時期だと思えば遊ばしているとは思わないのではありませんか。

近所付き合いは確かに大切です。しかしこれとそれとは別問題です。
あなたに不安が少しでもあるようなら、相談されても断るようにしまし
ょう。貸してしまったら半年程度では返して貰えません。なんだかんだ
と理由を付けられて、半年が1年になる事もあります。後で苦情は必ず
発生し、問題が解決しないまま泣き寝入りになる事もあります。
近所付き合いの事より、あなたが嫌で不安だと少しでも思われるなら、
「申し訳ありませんが、当家の諸事情もありますから貸す事は出来ませ
ん」と言って丁重に断りましょう。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
おっしゃる通り、要求がエスカレートしてくるのではないかと不安があります。
ただ、無断で使用されるよりきちんと契約していた方が安全かなっとも思っています。
新しい意見だったので詳しく教えて下さい。他の方々は「地盤は踏み固めた方が良い」という意見なのですが、なぜ「乾かすと地盤が安定」するのでしょうか?
ちなみに我家の土地は、田んぼを造成し宅地にしたものです。

補足日時:2011/04/16 16:44
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この回答へのお礼

補足の回答をまだいただいていませんが、結論がでたので締め切ろうと思います。新しい意見だったのですごく補足回答が気になってはいるのですが・・

皆様へのお礼と結論のご報告を No.18さんのお礼に記載しますのでそちらも読んでいただけると幸いです。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/18 15:41

 建物をすぐに建てる予定がないのであれば私なら「現状復旧」を条件に貸します。


 理由としては、不動産は空き地のままにしておくと固定資産税が建物を建てている状態よりも高くなるし、クレーンを入れることによって地盤の強度が分かるからです。
 不動産はなんらかの状態で使っていればいいですが、空き地にした常態だと固定資産税が普通の3倍になるらしいですよ。
 それにクレーンの重みで土地が陥没する状態だったら「整地に問題がある」か「地盤が軟弱」のどちらかです。
 貸し出す時に「土地使用料」をもらえば副収入にもなって家を建てる時の費用にも使えますよ。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
固定資産税が普通の3倍→しりませんでした。驚きました。事実を調べたいのですが、何処にいけば調べられるかご存知ないでしょうか?

補足日時:2011/04/16 16:10
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この回答へのお礼

No.17にあわせてお礼をさせていただきました。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/16 17:26

裏のお宅のハウスメーカーから打診されたのであれば、お断りしても問題は少ないでしょう。



その件を裏の施主が知る事は無いと思いますし、本来であれば裏の施主が貴方に直接お願いに来るのが筋です。
ハウスメーカーの単独行動(お願い)と考えればNOは言い易く、当然とも言えます。
どうしても借りたければ「裏の施主を通して下さい」と言いましょう。
裏の施主は「そんなお願いはしたくない、借りないでやれ」と言うのでは?

貴方のご心配はごもっともです。
使い放題で使いっぱなしを覚悟で貸す事になるでしょう。
そもそもハウスメーカーでは他人(隣)の土地を利用して効率を上げる様な見積もりでは無いのです。
貴方が犠牲になる事は一切ありません。
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この回答へのお礼

複数で住宅建設が始まるので、どこのハウスメーカーも路上駐車する場所に苦労する事になります。おそらく裏のお宅の土地清算時に、我家はしばらく建てる予定が無い事を世間話程度で不動産屋がしゃべったのだと思います。それを聞いて幸いと・・
おっしゃる通り、他人の土地利用で工事する見積もりのはずありませんね。
「裏の施主を通して下さい」→貸す決心がついたらこう言ってみます。
我家の方が後から建設になるので、騒音等ご迷惑をかける事になります。先に貸しを作って、お互い様にしておいた方がよい様な気もします。
参考になりました。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/16 16:25

早い者勝ちの感じは否めません。


(すなわち、空いた土地=借りられる場所があることは工事業者にとって都合のよいことです)

礼金は別の話ですが、相手の施主さんがこの事実を知って居るのなら恩義の問題もあるでしょう。
(でなければ、全くのアメリットはなし)

時間が過ぎてあなたの家を建てる時、そういう便利な場所がなくても建築はしなければなりませんから、
事情によっては、今の業者がもうかるだけの話になります。
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この回答へのお礼

裏のお宅が我家の土地を借りた事実を知る必要が大事なのですね。
参考になりました。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/16 16:27

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隣の家は三台の車を所有しております。
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同じような体験をお持ちの方がおられましたら改善する方法を教えていただけますか。
よろしくお願いいたします。

ご相談します。

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 不動産賃貸業を営んでおります。

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Q土地の無断使用(長文失礼)の対処方法

妻所有の土地についてご相談いたします。
平成5年に義父の相続で妻の名義になった長方形の土地約290坪があり、自宅からは約40Km離れた場所にあります。
以前は、義父の工場があったのですが、他界後に解体して今はなにも使用していません。
今年の5月頃に墓参ついでに現地を見に行ったところ、隣の自動車整備工場の方が勝手に整地し、砂利を引きつめて廃車や故障車を勝手に置いていました。日を改めて、簡単な杭と鉄線で周囲を囲みましたが、その時に初めて先方が来て「使わせて欲しい」といわれました。その段階では、無断で使われていたこともあり貸すつもりはありませんでしたので、「お貸しするかどうかは考えておきます」と伝えました。
市道から1.5m位内側に杭を打っていたので、「その1.5m位の空間(車2~3台縦列で停められる)に車を置かせて欲しい」と言われ、その点についてはOKを出していました。
ところが昨日、現地に行ってみると杭や鉄線は全て外され、中に6~7台の車がと停まって(置いて)いました。先方が居たのでクレームをつけたところ「草刈りやムカデの退治とか管理してやっているし、車を置いているだけではないか」と開き直られてしまいました。
ちなみに「杭打ち」と現状については写真を撮っています。

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1.土地無断使用の即刻中止(最悪賃貸する)
2.杭・鉄線の無断撤去による損害賠償
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妻所有の土地についてご相談いたします。
平成5年に義父の相続で妻の名義になった長方形の土地約290坪があり、自宅からは約40Km離れた場所にあります。
以前は、義父の工場があったのですが、他界後に解体して今はなにも使用していません。
今年の5月頃に墓参ついでに現地を見に行ったところ、隣の自動車整備工場の方が勝手に整地し、砂利を引きつめて廃車や故障車を勝手に置いていました。日を改めて、簡単な杭と鉄線で周囲を囲みましたが、その時に初めて先方が来て「使わせて欲しい」といわれまし...続きを読む

Aベストアンサー

 他人の所有地を無断で整地して、自己の営業目的のために廃車などを置きっぱなしにして占有する行為は、不動産侵奪罪(刑法235条の2)に当たる可能性があると思います。

 かつて、土地の不法占拠は窃盗罪(刑法235条)では処罰できなかったのですが、不法占拠に対し正当な権限を持つ所有者の権利保護のために、昭和35年の刑法改正で「不動産侵奪罪」が創設されました。

 ここでいう「侵奪」とは、「他人の占有を排除してその不動産(=土地、家屋)に自己や第三者の占有を設定すること」をいいます。
 空き地であっても正当な所有者の占有がなされているとみなされますから、不法占拠は成立します。

 ところで、この「侵奪」の具体的な適用ですが、一時使用の場合には該当しないことになります。例えば、数日間だけ空き地に車を置いても、あるいはテント生活をしても「侵奪」があったとは認められません。
 土地の形状を変えるような行為、または土地に建物を立てるような行為、それも恒常的な行為が必要だと考えられています。

 一例として、昭和45年6月30日東京高裁判決では、「宅地造成の目的をもって、ブルドーザーを使用し、土地を切り崩し、削りとった土を搬出し、その土地の全域にわたり約三ないし四メートル程掘り下げて整地した場合には、不動産侵奪罪にいう侵奪にあたる。」としています(最高裁HPから判決文を抜粋)。

 また、平成11年12月9日最高裁判例では、「所有者による現実の支配管理が困難になった土地について、一定の利用権を有する者が、その利用権限を超えて地上に大量の廃棄物を堆積させ、容易に原状回復をすることができないようにしたときは、所有者の占有を排除し自己の支配下に移したものとして、不動産侵奪罪が成立する。」と判示しています(下記、参考URLに最高裁HPから、判決文を貼っておきます)。

 今回の質問文には「杭や鉄線は全て外され、中に6~7台の車がと停まって(置いて)いました」と書かれていましたが、境界線(=この場合、杭や鉄線)を移動させる行為があれば、実行の着手があったといえ(=不動産侵奪罪は未遂も罰せられる。刑法243条)、その後整地され廃車等が置かれた段階で占有がなされ、土地の「侵奪」が行われたと認定できる可能性があると思います。

※なお、現場を見たわけではありませんから、隣人の行為が刑法で処罰される「侵奪」に該当するかは、警察や検察、弁護士などの専門家に直接、聞いて下さい。

 民法の土地所有権に基づく妨害排除請求権の行使も考えられますが、法律は民間人の自力救済を禁じていますから、所有地に不法投棄された廃車の撤去ですら、裁判所の強制執行の手続きを経る必要があります(=費用もかかります)。

 「土地無断使用の即刻中止」を求めるのであれば、所轄の警察または検察に事情を説明し、「不動産侵奪罪」で刑事事件とならないかご相談されてはどうでしょうか。

 ところで、他人の土地であることを知りながら、境界杭を抜いて2度までも不法占拠する相手に対し、通常の賃貸借契約が有効でしょうか。
 将来、地代不払いがあっても、賃借権(=建物がなければ借地借家法で保護される「借地権」の心配はいらないが)を主張し、容易に立ち退かない可能性もあると思います(杞憂かもしれませんが…)。

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM2/2F2F1F45E886605649256B210047A07F?OPENDOCUMENT

 他人の所有地を無断で整地して、自己の営業目的のために廃車などを置きっぱなしにして占有する行為は、不動産侵奪罪(刑法235条の2)に当たる可能性があると思います。

 かつて、土地の不法占拠は窃盗罪(刑法235条)では処罰できなかったのですが、不法占拠に対し正当な権限を持つ所有者の権利保護のために、昭和35年の刑法改正で「不動産侵奪罪」が創設されました。

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Q建築中の駐車料金どっち持ち?

家を新築することになりました。いよいよ工事が始まりますが、敷地内に工事車両を止めるスペースがないので、近くに駐車場をこちら負担で借りてください。といわれました。私はこういう代金は見積の諸費用という中に入っているものだと思っていたのですが、一般的に建築会社ではなく施主が負担するものなのですか。教えてください。

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(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q駐車場を貸してと言われたが、断りたい。

近所の人から、○日に半日だけ駐車場を貸してくれないかと頼まれました。
身内が来るので車を止めるところがないということです。

我が家に車はないのですが、
変わりに自転車数台置いています。
何とか端に寄せて車を置くスペースができるかもしれないけど
一台の自転車は買ったばかりの高額自転車なので
傷つけられたりしないか心配で
できればお断りしたいです。

角が立たないうまい断り方はありませんか?
アドレスお願いします。

Aベストアンサー

似たような経験がありますので、ご質問者様の不快感、お察しいたします。普段から行き来が頻繁でお世話になっていて、お互い様という関係にあるご近所の方というわけではなさそうですよね?

そのご近所の方は、よそのお宅の敷地を、空いている駐車スペースとして平素から見ておいでなのですよね?これだけで充分に無礼だと思います。

自転車の出入りがゆったりとできる車庫スペースでありますのに、見知らぬ人の車の横を窮屈に使用しなくてはならないというのも、非常に迷惑なお話ですよね。一般家庭の一台分しかない車庫に停めさせて欲しいということは、半日だから、自転車くらい横に寄せれば、うちの来客の車が停められるだろう、という発想なのでしょう。

理屈をこねるようですが、トラブル発生を想定した貸し借りに関わる覚書を交わさない限り、気軽にお貸ししないほうが良いと思います。

他人の車が駐車することにより、自宅車庫の底面コンクリートに亀裂が発生するかもしれませんし、他人の車が当たって、高価な新品自転車が壊れるかもしれませんし、自宅車庫の支柱や車庫壁や備品等が損傷を受けるかもしれません。

一方で、脇に寄せられてしまった数台の自転車が倒れて、停めさせてあげた車に傷が付くかもしれませんし、庭木が倒れてボディーがへこんでしまうかもしれません。ご近所のお子様たちが付近で遊んでボールやおもちゃをぶつけて傷をつけてしまうかもしれませんし、ご近所の猫が車に登って爪を立てるかもしれません。車上荒らしに合う危険性がゼロとは言い切れません。

停めさせて差し上げた車が被るかもしれない不可抗力あるいは当方の故意によらないあらゆる損害に関しては、一切の責任を負いかねます;運転者の故意あるいは不注意により当方の自宅車庫および自宅敷地内の構造物や備品その他が損傷を受けた場合には、借り手の負担により速やかに現状に戻して戴きます;というような取り決めを、口頭ではなく文書で交わしておくのが理想でしょうね。

でも、ちょっと置かせてよ、と気軽に考えているご近所さんは、ぜんぜん深く考えていないと思いますし、わざわざ覚書を作成して署名捺印するようなめんどくさいことをして差し上げる必要はないでしょう。駐車をお断りすれば、損害は発生しません。

会社かマンションなどの大きな建物の駐車場も交渉次第では停めさせてもらえるかもしれませんし、最寄駅のそばにはコインパーキングやスーパーなどの普通に有料で停められる駐車場があることでしょう。

そのご近所の方が、ご自分の車で来訪者が車を停める駐車場まで送迎なさることも可能ですし、ご自分の車をあらかじめ有料駐車場に移動させておけば来訪者がご自分の車庫に停められますね。

頼まれてしまって、それを断ったというのも、結構長引くストレスですが、悪い印象を与えてしまうかもしれないなどと心配しすぎない方が良いですね。一度お断りすれば、あちらも良く思わないでしょうし、ご質問者様の方から何かお願いすることもできなくなるかもしれませんが、自宅車庫に関しては、ご近所中、もう誰も停めさせてくださいとお願いしにいらっしゃることはなくなるでしょう。

で、お断りの文言ですが、他の回答者様たちが素晴らしい回答をなさっておいでですから、もう必要なさそうですが、下記は如何でしょうか?

「恐れ入りますが、一般家庭の庭先でありまして、私どもの家族や友人も出入りしておりますし、よそ様のお車に何かあっては一大事ですので、お断りさせていただいてもよろしいでしょうか?大きな駐車場がたくさんありますので、そちらをご利用いただけませんでしょうか?」

と、にこやかに、かつ、申し訳なさそうに、低姿勢で、言葉数少なく、お断りしてみるとよいかもしれません。あまり理由を並べると、その理由を取り除く方策をあれこれ言い返される事態になるかもしれませんので、「あいすみません。申し訳ありません。どうか、お気を悪くなさらないでくださいませね。恐れ入ります。」と、あまり意味を含まない言葉をひたすら並べ続けた方が良いかもしれません。

相手の方が、常識のある方だと良いですね。

似たような経験がありますので、ご質問者様の不快感、お察しいたします。普段から行き来が頻繁でお世話になっていて、お互い様という関係にあるご近所の方というわけではなさそうですよね?

そのご近所の方は、よそのお宅の敷地を、空いている駐車スペースとして平素から見ておいでなのですよね?これだけで充分に無礼だと思います。

自転車の出入りがゆったりとできる車庫スペースでありますのに、見知らぬ人の車の横を窮屈に使用しなくてはならないというのも、非常に迷惑なお話ですよね。一般家庭の一台分し...続きを読む

Q【とても困ってます!】隣の工事で家に傷が付けられました。

隣の家が新築工事をしていたんですが、その最中で私たちが留守にしている間に、工事の機材をぶつけたらしく、家の壁に直径10cmの円くらいの大きさの穴が空けられてしまいました。

直後に写真を撮って、電話で建築業者にクレームしたら、「調査しておきます。」とか「保険でカバーする方向で進めています。」と説明を受け、その回答を待っていたところ、2ヶ月してから、「当社がやったということを立証できないと保険が使えないので、補償できない。警察にでも訴えたら?」と言われてしまいました。

ちょうどその頃、道路の区画整理も入っており、その可能性もあるというのが彼らの言い分のようです。

ただし、今となっては、留守中に付けられた傷で、かつ建築業者から上記のように言われていたのですでに2ヶ月も時間がたってしまっており、どうしたらいいのかまったく分かりません。

つきましては、彼らに補償させる方法、またはこの対応の実態を暴露して、彼らの悪行を世に知らしめる方法をご教示願います。

Aベストアンサー

ちょっと#1の方はミスリードしています。
施主(隣家の方)の責任は一切問われませんので、間違っても苦情など言わないでください。

隣家の工事で被害を受けた場合、通常、責任の所在は下記のとおりとなります。

例えば、工事にA社(注文者=工務店、HM等)、B社(下請け業者)、C社(孫受け業者=実際に工事を実施していた施工業者)の3社が関与しているとします。
マンションとは違い、通常の1戸建てですと、中間にはいるB社の存在は無いでしょうから、実際ははA社、C社が関与していると思われます。
施工業者のC社が損害を与えたのですから、まずC社が責任を負います(仮にC社を使用していたB社が存在していれば使用者責任の立場から責任が生じます)。
注文者であるA社は、施主に対する注文や指図に誤りがあった場合のみ責任を負います。

A社の責任が無ければ、賠償額については、C社とB社半分ずつではなく、損害額全額について、両社共に責任を負います。どちらかから、全額賠償を受けたら、もう一方の責任は消滅します。

ですので、今回、賠償請求すべきはC社となるのです。

ご質問者様が最初にクレームをつけた”建築業者”が、ここでいうC社であれば、間違ったアプローチはしていません。

再度、このような場合の対処方法ですが、通常は

<損害賠償、慰謝料請求について>

1. まずご質問者様の主張を相手に伝える
電話ではなく証拠として利用できる内容証明郵便が有効です。

2. 話し合い(示談)をする
具体的な内容を話し合います。

3. 示談書、合意書を作成
約束の履行の確保、後々のトラブルを防ぐためにも、示談書、合意書の作成は必要です

となります。
内容証明郵便とは、「誰が」「どんな内容の郵便を」「誰に送ったのか」を郵便局が証明してくれる特殊な郵便です。なんらかの事情で通常の郵便を送ったり、メールを送ったりしても、相手から「受取っていない」「知らない」と言われたらなにも証明する手段がありません。結局、水掛け論で終わってしまう場合が多いのです。内容証明郵便を利用することにより、そうした事態を避ける事ができるのです。
また、内容証明郵便を出すことにより、「場合によっては裁判も辞さない」というような差出人の堅い意思を読み取れることが多く、強烈な心理的効果があります。相手に心理的なプレッシャーを与える効果を期待して利用することも多いでのす。
外形上も、郵便局長の名義による証明文言と証明年月日が記され、さらに書留によるため、受取人は受領の際に押印を要求されます。
また、さらに書類作成人として弁護士や行政書士の名が記されていれば(当然、内容証明を作成してもらうための費用が若干発生しますが)、心理的プレッシャーを感じるものです。

内容証明の例文としては

貴社施工(住所、施主名)宅新築請負工事に伴う損害請求

通知書

当方(住所、名前)住宅隣地にて行われております
、貴社の施工の(住所、施主名)宅新築請負工事にて、貴社の工事施工に伴い当方宅にて○○の被害を受けております。これにより、当方住宅の構造、美観の損失、及び当方の精神的苦痛を被っております。
つきましては、本書面到達後、直ちに被害箇所の原状回復措置を取っていただけますよう、ご請求いたします。
万一、請求が受け入れられない場合には、法的措置をとらせて頂かざるを得ない旨も申し添えておきます。

平成○年○月○日
                 ○○県○○市○○町○番
            通知人              ○○ ○○     印
           ○○県○○市○○町○番
            被通知人    ○○ ○○ 殿 



上記書類を弁護士や行政書士に書いていただいた場合は、書類作成人に書いていただいた弁護士、行政書士名を書類作成人として書いてもらい、公印を押してもらいます。
これで示談が成立しなかった場合は、調停、訴訟に移行せざるを得ません。
まずは、上記のように内容立てて、もう一度、手続きを踏んでみては如何でしょうか?

ちょっと#1の方はミスリードしています。
施主(隣家の方)の責任は一切問われませんので、間違っても苦情など言わないでください。

隣家の工事で被害を受けた場合、通常、責任の所在は下記のとおりとなります。

例えば、工事にA社(注文者=工務店、HM等)、B社(下請け業者)、C社(孫受け業者=実際に工事を実施していた施工業者)の3社が関与しているとします。
マンションとは違い、通常の1戸建てですと、中間にはいるB社の存在は無いでしょうから、実際ははA社、C社が関与していると思われます。
施...続きを読む

Q公共事業用地について

公共的事業のため民地を借りるとなると支払われる借地料の単価ってどう決めるんでしょう?
例えば(財)公共用地補償機構や農地であれば標準小作料とか公正な基準でのものを調べているのですが...よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 度々で済みません。
 用地補償(土地だけでなく、建物、漁業権等々用地取得などに伴う補償を含みます。)に関しては、各機関でまちまちの対応とならないよう、用地対策連絡協議会(中央と地方があり、通称「用対連」と言います。)というものがあってそこで基本的な基準を決めています。協議会には国交省や農水省また、電力会社やNTTなど公共施設を整備するために用地を取得する様々な機関がメンバーとして参加しています。そこで決めた基準の中で5、6%が出てきます。国土交通省でもそれに基づいて比率を決めています。
 用対連の基準については、公式なホームページは見つけられませんでした済みません。
 借地の場合の基準ですが、独立した基準があるわけではなく、包括的な基準の中の一項目として出てくる感じになってます。補償基準等と言うところに用補関係の基準がありますので、分かりづらいかと思いますがごらんになってみて下さい。

Q私有地を無許可で通行

我が家の隣にAさんという方の車庫があるんですが、そこにたびたびBさんの家族の車が止められています。
AさんとBさんの話し合いで駐車の了解は得ているようなので停めることには私は何とも思いませんが、その事に関して我が家に相談はありませんでした。
しかし、Aさんの土地は我が家の敷地を通らなければいけません。どうやっても車体は確実に我が家の私有地に踏み込みます。
今までは近所付き合いも考えて黙認していましたが、このたび除雪のことで「お宅(我が家)には一切関係ない!」とはっきり言われました。
それなら、我が家も私有地であることを主張してもいいんじゃないか?私有地の通行の話もされていないんだから通行を禁止にしたいくらいです。

そこでご教授いただきたいのですが、
私有地に特定の方の通行禁止はできますか?
例えAさんが許可しても、我が家が拒否をするこはできますか?

長年「お互いさま」精神で接していたのに、このような言われ方をしてしまい非常に残念でした。

Aベストアンサー

囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)についてですね。
Aさん宅はsenaemonさんの土地を通らないと通行できないとのことですが、Aさん宅が囲繞地になった原因にもよります。
建築確認は公道に2メートル以上接しないと確認がおりません、どうしてAさん宅が取れたのか?
市役所でAさん宅の建築概要書を閲覧して下さい。Aさん宅がもし道路に接していれば、自動車がその入口を使えなくとも、隣地を通行する権利は生じません。
senaemonさんのお父様か、前所有者がAさんに通行承諾をしたのか、その囲繞地の土地を売ったのであれば、通行権付きで売ったと言うことになりますが、
現実としてAさん宅は囲繞地との事ですから、Aさんから見て隣地宅の内で一番被害が少ない場所を所有している隣地所有者に通路として使う権利があります、ただし、隣地所有者はAさんに通行料の支払い又は、通路の買い取りを請求できます。もめると裁判所が料金を決めることになります。
人の通行だけでなく、現在では自動車の通行も認められます。
ご自分で勝手に通行止の杭や柵を設置すると、損害賠償の対しようになりますから、決してご自分でしないように、するなら、裁判所へ通行禁止の仮処分を申請して、裁判所の執行官が禁止の看板を上げてくれます。それでも、通行するなら写真にとって執行官に連絡し、裁判所で損害賠償の話になります。時間が掛かりますが、仕方有りません。市役所などでも法律相談の窓口がありますから、弁護士さんに相談されることをおすすめします。
また、下水の排水も同様に拒めません。

囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)についてですね。
Aさん宅はsenaemonさんの土地を通らないと通行できないとのことですが、Aさん宅が囲繞地になった原因にもよります。
建築確認は公道に2メートル以上接しないと確認がおりません、どうしてAさん宅が取れたのか?
市役所でAさん宅の建築概要書を閲覧して下さい。Aさん宅がもし道路に接していれば、自動車がその入口を使えなくとも、隣地を通行する権利は生じません。
senaemonさんのお父様か、前所有者がAさんに通行承諾をしたのか、その囲繞地の土地を売...続きを読む


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