借地権のある土地の地代金の算出方法を教えてください。
例えば借地上にある住宅を所有しており地代金を支払ううえで妥当な金額が解らず困っています。地主側が提示してくる金額が妥当であるかどうか知りたいため、どなたか算出方法を教えてください。

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A 回答 (1件)

 いくつかの方法があります。



 ひとつは,ごく簡単な方法で,近隣の地代の水準(平米単価)を出した上で,平均的な借地を想定して,いろいろな条件を見比べ,条件がよいときはプラスし,条件が悪いときはマイナスする微調整を加えて地代を得る方法です。

 もうひとつは,土地の値段に借地権割合を掛け,その地主保有部分について,地主がその土地を運用するとすると,土地の値段を基準に年何%の利回りが相当かを想定し,その利回りを地代とする方法です。いってみれば,土地の値段(一般的には借地権を控除した価格)が銀行預金の元金に,地代が利息に当たるというようなものです。

 私では,これ以上の詳しいことは分かりません。このような問題は,不動産鑑定士が専門です。
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Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q借地の地主さんが亡くなったのですが、借地契約は?

静岡県の田舎町で地主さんから土地を借りて店舗(茶店)を営んでおります。このたび地主さんが亡くなりました。相続人(奥さん)と契約書を改めて交わす必要がありますか?
さらに駐車場のわずかな部分が古い登記で土地名義人の所在が不明です。契約書にはその分も含めて地代を払うようになっています。相続人(奥さん)は知らない人とのことでその土地のことはよくわかりません。こちらとしては今までどおり同じように相続人(奥さん)に地代を払いたいと思っています。どうしたらよいのでしょうか?

Aベストアンサー

既に回答がありますように、相続人が地主たる地位を引き継ぐことになりますので、借地契約の途中で追い出されることはありませんし、新たに契約をする必要もありません。shizuokachachaさんは相続人に地代を払えばよいです。
また、契約期間が満了しても、地主は正当事由がなければ、借地人を追い出すことはできません。
正当事由は認められずらいで、借地人は原則として、更新手続き不要で、再契約も不要で、半永久に土地を使えます(借地借家法4条5条6条)。
ただ、心配なのが、相続人が相続財産である土地を売ることがあります。この場合、その買主に借地権を対抗するには、本人名義の建物登記が必要です(借地借家法10条)。配偶者や子供名義ではだめですのでご注意ください。

Q地代の相場は?

現在新しい商売を考えております。
その内容はおいておきまして、もし車を30台ほど駐車できるスペースを借りるとしたらどのくらいが相場でしょうか?
場所としては一応、横浜と東京の間で神奈川県のどこかを考えております。
なんか漠然とした質問でスイマセンがお知恵を拝借いたしたいです。

Aベストアンサー

農業経営では.地価の5%です。地価の5%の金額は固定資産税(ただし.各種減額を考慮しない)で近似します。

Q借地権を地主さんへ返還したいのです

病気のため、70年以上住んでいた所(借地)から早急に転居したいのですが、地主さんが、なかなか引き取ってくれません。
転居の希望は半年以上前から出しており、地主さんとの相談により、不動産屋さんを介して、一定期間、借地権を公に売りに出しましたが地主さんの目にかなう買い手が付かず、うちとしては地主さんに引き取って(買い取って)もらえるのを待っている状態です。
なるべく穏便に済ませたいので、借地権を残したまま(地代は払い続け)とりあえず現在の住まいから転居することも考えましたが、万が一、火災で全焼すると権利が消失し、一銭も頂けないと聞いているので、無人にするわけにも行かず、病気はどんどん進み、どうしたものかと困っています。

★このような場合、地主さんの意向に従うしか方法はないのでしょうか?
★うちのようなケースで借りている側を助けてくれる法律はないのでしょうか?

ご存知の方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそれをベースに判断していくべきです。

>地主さんは、時期は確約出来ないけれど、幾らかの金額を支払って下さるという話になっている

本来、借地権といえども立派な「権利」ですから、その土地を評価した場合に6割とか7割程度の価値があるものという考え方も出来ます。
借地権を売買する事例もありますし、借地権付建物として売買する事例もあります。
そういう意味では、先の回答で「単に地代を支払い借りていた土地」と書いたのは、少々誤解もあるかもしれません。「地主が借地権を買い取る」という事ももちろん事例としてはあります。

しかし今回の質問の件は、地主側が「出て行ってくれ」と主張してきているような話と違いまして、借主側が「出て行きたい」という話です。
地主としては「そのまま借りて貰っていて結構です」という状況なのに、地主に対して借地権を無理に買わせるような法的根拠はありません。(地主が買い取ってくれるならば、それに越したことはありませんよ)

もしくは、借地権付建物として第三者に売却する方法もありますが、これも買い手が現れなければ仕方ないことです。

そういう観点から「出て行きたいならば借地契約を解除して出て行けば良い」と書きました。追い出されるならば別ですが、出て行きたい側が借地権をお金に換えたい、というのは需要が無いと難しいのでは?という意味です。

ただ、「幾らかの金額を支払って下さる」のでしたら悪い話ではないですよね。
先に書いたように、借主が中途解約して出て行くという話なのに、無理に地主が買い取る理由もないのですから。

上手く話がまとまると良いですね。頑張ってください。

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそ...続きを読む

Q土地の地代金について

土地を借りて家を建てていて、地代を払っているのですが周りの土地の地代の相場を知りたい場合、何か方法はありますか?自分が支払っている地代と比べたいのですが。

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 残念ながら、聞いて回る以外ありません。

 それも、借地で家を建てて・・・ となると、難しいでしょうね。

 駐車料くらいですと、聞いて回れば、おおむねそのあたりはいくらということが判ります。

 ご自分のところの駐車料が高ければ値下げ交渉の材料にもできるのですが、家を建てるため借地の地代となると類似のものがありません。

 一見同じでも、地震ですぐ液状化するような土地と、道路一本挟んだ向かいの頑丈な土地では料金が異なって当然ですので、比較になりません。

 (新潟は名前の通り、新しい潟ですので、道路一本で全然地盤が違うんですよ)

 いわんや、駐車場の坪単価など知っても無意味です。

 駐車場に借地借家法の適用がありませんので、地主が「やめよう」と思ったらすぐ追い出して高値で売却などできますが、家を建てる土地として貸してしまったらそうはいきません。

 「出て行け」と言ったらすぐ(駐車場の車を移動するように)いなくなってくれるなら、そして法律がそれを許すなら、同じ料金で貸してもいいでしょうけどね。違うわけですから当然、料金は全然違います。

 そのほか、例えば50坪貸す場合と5000坪貸す場合、単価は全然違います。同じ50坪貸すのでも、住宅建設に貸すのと、ショッピングセンターに(敷地の一部として)貸すのでは単価が違います。

 さまざまな要因が絡んでいますので、比較などナンセンスです。

 したがって、地代を知るのは難しいですし、知っても意味はなかろうと思います。

 質問者さんが「あっちが安い」と言えば、「じゃあ、あっちを借りればぁ」と言われるだけだと思いますよ。

 家を建てている人は、ちょっとやそっとじゃ移動できない現実を地主も十分承知していますからね。

 不動産賃貸業を営んでおります。

 残念ながら、聞いて回る以外ありません。

 それも、借地で家を建てて・・・ となると、難しいでしょうね。

 駐車料くらいですと、聞いて回れば、おおむねそのあたりはいくらということが判ります。

 ご自分のところの駐車料が高ければ値下げ交渉の材料にもできるのですが、家を建てるため借地の地代となると類似のものがありません。

 一見同じでも、地震ですぐ液状化するような土地と、道路一本挟んだ向かいの頑丈な土地では料金が異なって当然ですので、比較になり...続きを読む

Q地主の借地権の購入義務

当方、30年以上前に借地権を設定し、17年前に契約更新した地主です。契約では、まだ3年の借地期間がありますが、借主側の都合で、転居したいので借地権を路線価の6割で買ってくれと言われました。当方、路線価の6割を払うお金はありません。これを無視して、契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないでしょうか? それとも、借地権を買い取る義務は、法律的に地主にあるものなのでしょうか?

Aベストアンサー

1.No.1の「回答へのお礼」欄に「30年以上も前の地代相場で契約更新させられた」と書かれていましたが、全ての借地契約において借地法(※)で保護される「借地権」が認められるわけではありません。

※借地に関しては、平成4年に借地借家法(=新法)が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、30年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

 借地契約には、一般に有償の“賃貸借”と、無償の“使用貸借”とがあります。
 たとえ地代を支払っていても、その地代水準が公租公課(=固定資産税+都市計画税)程度であれば、借地契約は使用貸借によるものとなり、借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう。」という定義からはずれるため、同法で保護される「借地権」は存在しないことになります。

 使用貸借による借地であれば、「借地権」はなく、当然、建物買取請求権もありません。借地人が借地契約を解除して出ていくというなら、借地人は建物を自費で撤去して更地にして地主に返還する義務があります(民法597条)。

 ですから、まず、この建物にそもそも借地法で保護される「借地権」が存在するか否かという検討から始めるべきだと思います。

 なお、「借地権」の存否については、地域性や契約の条件など詳細な情報を基に判断していかなければならないので、弁護士に相談して下さい。

2.借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、借地人の債務不履行(=残存期間の地代未払い)に当たるので、地主はそれによって受けた損害の賠償を請求することができます(民法415条)。

 同時に、借地法4条の建物買取請求権にも応じなければならないので、それぞれ相殺して、地主は、「建物」の時価から損害賠償額を控除した金額を支払うことになると思います。

 また、借地期間満了の場合でも、地主は借地法4条の建物買取請求権に応じなければならないですし、借地人が建物の譲渡を申し出て地主が拒絶した場合(借地法10条)でも、地主は建物買取請求権に応じる義務があります。

 ただし、いずれの場合でも、買取請求権の対象は、「建物」本体だけであり、敷地利用権である「借地権」の価格は含まれません。

 そもそも、借地法が建物買取請求権を定めた目的は、借地人に投下資本の回収を図らせるためであり、建物やその付属物をその時価で地主に買い取らせることで十分達成できるからです。

3.さて、質問文に戻って、「契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないか」ということですが、契約は双方が守る義務があるので、むしろ、借地人に対して「契約期間満了まで借地して、地代を支払え」と要求することができます。

 次に、地主が借地権を買い取る義務を定めた法律はありません。

 借地法4条では、地主から借地契約の解除を求めた場合、通常は正当事由がなければ認められないのですが、その正当事由を補完するものとして立ち退き料の支払いを条件とするケースが一般的です(=地主から借地契約の解除を求める場合。借地人から解除を求める場合は、立ち退き料は不要であり、更地にして返還する義務がある)。

 質問文の中で借地人は「借地権相当額での買い取り」を求めているようですが、法は立ち退き料の支払いを条件に地主の正当事由を認めることはあっても、「借地権相当額での買い取り」など一切、規定していません。

 長期戦を覚悟されているなら、裁判で、次のように2段構えで対処が可能でしょう。
(1)地代が安く、使用貸借による借地契約であることを認めさせる。使用貸借であれば、概ねいつでも契約解除が可能であり、相続の対象にもならないので現在の借地人死亡と同時に契約は解除される(民法599条)。
(2)もし、裁判で「借地権」が認められたら、即刻、地代の値上げを行い、更新時には地代の後払い的性格を有する「更新料」を請求する。

4.蛇足ですが、20年前の土地バブル全盛期なら「借地権」も高く売れたでしょうが、昨今の不動産不況の時代に、築30年の「借地権付き建物」など相当ダンピングしない限り買い手が付くわけがないと思います。

1.No.1の「回答へのお礼」欄に「30年以上も前の地代相場で契約更新させられた」と書かれていましたが、全ての借地契約において借地法(※)で保護される「借地権」が認められるわけではありません。

※借地に関しては、平成4年に借地借家法(=新法)が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、30年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

 借地契約には、一般に有償の“賃貸借”と、無償の“使用貸借”とがあります。
 たとえ地代を支払っていて...続きを読む

Q借地代の相場

住宅用の土地を貸しているのですが、契約更新にあたって地代の相場を調べたところ、課税標準額の5%前後とありました、この課税標準額は小規模住宅の特例(1/6や1/3)適用を受けた後の金額ですか?

固定資産評価 1800万-A 特例適用後 300万-B

(1) A X 5%  (2) Bx5%  

(1)か(2)か教えてください また他に考え方がありますか? 現在の地代は(1)と(2)の中間位です

Aベストアンサー

 借地法12条1項にいうところの地代の増減額請求の基になる「土地に対する租税その他の公課」とは、固定資産税や都市計画税のことを指していると考えられます。

 お話の200m2までの土地についての課税標準を1/6や1/3とする特例は、固定資産税や都市計画税を計算する場合のものですので(地方税法349条の3の2、同法702条の3)、まさに今回の地代を計算する場合の基となるものと言えます。

 したがって、今回の場合、(2)が相場ということになります。

 しかし、地代などはあくまでも当事者同士の合意によって決まるものなので、相場より高くても低くても、当事者がその金額で納得していれば別に何の問題もないのです。

 相手方から地代の減額請求がなされた場合には、その程度まで減額する必要があるかもしれないといった程度に考えておかれれば良いのではないでしょうか。

Q借地、第三者、地主変更、対抗要件。

地主の息子です。
借地人と親は旧借地法での契約です。

現在、借地は更地です。
しかし現況では旧借地法のもと、
平成元年契約のため、
平成29年まで契約拒否できません。

そこで借地権は第三者には対抗できないというのを利用して、
(その土地には建物がないので建物の登記はないのはもちろん、土地賃借権、地上権の登記設定はありません。ですので賃借権の債権はありますが、物件はありません。)
第三者に贈与、売却しようと思います。

この場合の第三者には
息子(いづれ相続人)、その息子の子ども、または息子の経営する法人、息子の嫁、どれでもかまわないでしょうか?

それとも、ここに借地権の設定があることを知らない第三者でなければ、第三者とはならないのでしょうか?

予備知識を備えて、
司法書士か弁護士に相談しようと思ってます。
皆さんの知っている限り、また事例がありましたら、
お願いします。教えて下さい。

Aベストアンサー

>この場合の第三者には息子(いづれ相続人)、その息子の子ども、または息子の経営する法人、息子の嫁、どれでもかまわないでしょうか?


親子間では事情を知っていると推定できるので、背信的悪意があると見なされるかもしれません。
背信的悪意のある場合は建物登記などがなくても借地権が認められるそうです。

http://sumaino110.cocolog-nifty.com/taito99/2007/02/post_8246.html

Q借りていた土地を買い上げするときの相場を教えてください。

80年に渡り地代を払っているのですが、今度 子供のためにこの土地を買い上げたいと思っています。(家も建てて住んでいます。)土地評価価格のどれくらいが相場ですか?

Aベストアンサー

土地の時価額から借地権価格を引いた額です。
借地権価格は該当地の借地権がどの程度かを知る必要があり、これには地域差があります。
路線価がある場合には、そこに示されてる借地権割合を参考にします。


借地権割合が40%の地域。
土地の時価額が5,000万円。

5、000万円ー(5,000万円×40%)=3,000万円

Q地主の権利はどうなる?借地権は有効か?

Aさん名義の土地を私が昭和34年に贈与されました。そこにはもともとAさんが建てたであろう建物があり、昭和20年から、その建物にBさんが住み、昭和29年からCさん一家が住み続け、Cさんの名前で、Cさんが固定資産税を払い続けてきました。建物の登記はされていません。私は、Cさんと親類関係で土地の賃借契約などはしていませんし、地代ももらってません。Aさんは随分前に死亡し、Cさんも平成9年に亡くなりました。その子供たちも独立し、それぞれ別に家を持って暮らしていて、Cさんが亡くなった時点から建物は空家状態です。ただ、Cさんの長男Dさんが今もCさん名義で固定資産税を払い続けています。このたび、建物も劣化し空家状態で、土地を更地にしたいと思い、Dさんに「建物を取り壊したいので、家財を持っていってほしい」といったら、借地権があるので、「立退き料を払え」といってきました。登記されてなくても、建物の固定資産税を死亡した親のC名義のまま払っているので所有権があるといっています。地代ももらわず、ずっと無償で土地を提供してきた私が、立退き料を払わなければいけませんか?期限付きで通告して、その建物を取り壊したら罪に問われますか?どなたかいいお知恵を貸してください。

Aさん名義の土地を私が昭和34年に贈与されました。そこにはもともとAさんが建てたであろう建物があり、昭和20年から、その建物にBさんが住み、昭和29年からCさん一家が住み続け、Cさんの名前で、Cさんが固定資産税を払い続けてきました。建物の登記はされていません。私は、Cさんと親類関係で土地の賃借契約などはしていませんし、地代ももらってません。Aさんは随分前に死亡し、Cさんも平成9年に亡くなりました。その子供たちも独立し、それぞれ別に家を持って暮らしていて、Cさんが亡くなった時...続きを読む

Aベストアンサー

>賃借契約などは、正式に結んでいなくても有効ですよね。

はい、そのとおりです。
契約書がなくても口頭でいいです。
口頭でなくても現実に賃料の授受がなければ使用貸借です。


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