借地権のある土地の地代金の算出方法を教えてください。
例えば借地上にある住宅を所有しており地代金を支払ううえで妥当な金額が解らず困っています。地主側が提示してくる金額が妥当であるかどうか知りたいため、どなたか算出方法を教えてください。

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A 回答 (1件)

 いくつかの方法があります。



 ひとつは,ごく簡単な方法で,近隣の地代の水準(平米単価)を出した上で,平均的な借地を想定して,いろいろな条件を見比べ,条件がよいときはプラスし,条件が悪いときはマイナスする微調整を加えて地代を得る方法です。

 もうひとつは,土地の値段に借地権割合を掛け,その地主保有部分について,地主がその土地を運用するとすると,土地の値段を基準に年何%の利回りが相当かを想定し,その利回りを地代とする方法です。いってみれば,土地の値段(一般的には借地権を控除した価格)が銀行預金の元金に,地代が利息に当たるというようなものです。

 私では,これ以上の詳しいことは分かりません。このような問題は,不動産鑑定士が専門です。
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Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q借地権の第三者への対抗要件についての質問です。 昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続し

借地権の第三者への対抗要件についての質問です。

昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続しました。
同時に、同地上の家も相続しました。

現在まで、借地は原契約(契約者は父)のまま更新し続けています。
家に関しては、相続人(私)名義で所有権保存登記を済ませてあります。

ここで質問なのですが、この状態だと、第三者に対して借地権を主張できないのでしょうか?

また、借地権の名義変更には貸主の承諾は必要でしょうか。
更に、名義変更料は支払わなくてはいけないのでしょうか。

詳しい方、どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

お礼欄記載のとおりです。
そのままで第三者に対しても対抗力は有しています。
地主(土地賃貸人)の承諾も必要ないですし、名義変更料の支払い義務もないです。
地主(土地賃貸人)には再契約請求権はないです。
ないですが、地代の支払義務者が変わったわけですから、通知しておかないと地主としてはわからないです。
相続を原因として、借地権者の変更があったことを、建物登記簿謄本を添付して通知しておいて下さい。

Qいきなりの一方的な地代増額請求

旧借地契約上でビルを所有し建てています。

土地所有者の代理人弁護士を通していきなりの一方的な地代増額請求が来ました。

土地鑑定評価を求めた結果近隣と比べて安いため、来月初めより地代を上げますとの通知です。(通知が来てから地代値上げ開始までわずか3日間しかありません)
鑑定評価書もその他の資料も一切なく、通知の紙だけです。

経緯ですが

今まで仲の良かった地主A氏が亡くなられてA氏の一族が相続人(おそらく息子か娘で顔が認識なし)に代わって急に地代の増額請求が来ました。

経済界の変動、公租公課の増徴、その他の理由により近隣の地代の値上がりを生じたときは
甲乙双方協議の上、地代を増額できると契約書(普通借地契約。35年ほど前の契約)には書かれています。

4年前にA氏と話し合って地代を増額してお互いに納得したのですが今回いきなり前の地代の4分の1くらいの金額を増額要求しています。前回A氏と話し合って増額した金額の12倍の金額です。

当然話し合いをしたく電話して留守電に入れたら、翌日に代理人弁護士より当方が全面委任されているためB氏には電話しないでくれとの通知が来ました。
しかも通知が来た日から4日後に値上げをしますとの内容で1週間以内に値上げに応じなければ法的手続きに移行しますとの内容です。

そこでご質問ですが

(1)この場合の法的手続きとはどのようなものでしょうか?
そもそも地代の増減請求っていきなりの訴訟は難しく調停を経てからと聞いたことがあります。(調停前置主義とかなんかでしたか。。。)

(2)当方は話し合いを希望しているのですが、このまま相手方の代理人弁護士とではなく本人には連絡をとってしまうと法律上問題があるのでしょうか?

(3)鑑定評価書などの根拠を要求することは可能でしょうか?

(4)この場合は調停で話あうにしても当方も弁護士に依頼したほうがよろしいでしょうか?


同じような経験談などでも構いません。何かアドバイスがあればお願いいたします。

旧借地契約上でビルを所有し建てています。

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土地鑑定評価を求めた結果近隣と比べて安いため、来月初めより地代を上げますとの通知です。(通知が来てから地代値上げ開始までわずか3日間しかありません)
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Aベストアンサー

すぐに現在の地代で供託してください。
供託しておけば、あなたは地代を支払っている、ということの証明になりますから。

もし、話し合いの間は双方が合意していないのだからといって、現在の地代を支払わないでいると、契約違反となって立ち退きに発展します。
そうなるとたぶんあなたは勝てないでしょう。

相手方が代理弁護士を付けているということは、その弁護士が相手方そのものということになります。
その弁護士を通さず、相手方と直接話そうとすると、強要罪などの別の問題が発生します。

相手方が弁護士を付けたということは、最終的には裁判も想定しているでしょうから、あなたの方も弁護士さんにお願いした方が良いと思います。

色々と落とし穴がありますから。

Q土地の借地権に関する規定はあるのでしょうか?

土地の借地権というものに関しては特に法律上の規定はないのでしょうか?
おわかりになる方、教えてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

ニワトリ並みの記憶力がバレてしまいましたが、誤回答を導く原因の一端は、やはり質問の仕方にもある、と指摘せざるを得ません(^^; 

>知人の土地に対して○○がどれくらい借地権を行使できるのか(http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=185849)

先の質問では申し上げませんでしたが、相続発生前に資産管理会社(?)を設立して、個人と法人間で土地の賃貸借契約。次いで法人と第三者と同地の転貸借契約をする等というのは、知人のご兄弟である社長の、同族会社を利用した相続税対策でしょう。

そのような文脈で、先の事案に係る一連の契約を解釈し、判断する必要があります。同族会社と個人間では、税務対策上、借地権を発生させるか否かは「権利金の授受」や「相当地代」等の扱い次第で操作できるからです。

一方、故意に訴訟提起をさせ、訴訟の場で借地権がある等として和解に持ち込めば、税務上の見倣し(課税)規定を回避することが可能です。それが司法制度を利用した節税だとすれば、かなり高度なテクニックです。相手陣営には優秀な税務の専門家の存在が予想されます。

以上のうがった読みは、法律の専門家でも、税務の専門家でもない回答者のヨタ話です。必ず本物の専門家に全ての関係書類を提示した上で、上述の点も含めて確認なさることです。

ニワトリ並みの記憶力がバレてしまいましたが、誤回答を導く原因の一端は、やはり質問の仕方にもある、と指摘せざるを得ません(^^; 

>知人の土地に対して○○がどれくらい借地権を行使できるのか(http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=185849)

先の質問では申し上げませんでしたが、相続発生前に資産管理会社(?)を設立して、個人と法人間で土地の賃貸借契約。次いで法人と第三者と同地の転貸借契約をする等というのは、知人のご兄弟である社長の、同族会社を利用した相続税対策でしょう。

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Q家賃、地代とはどのようにしてきまるのですか?

お願いします。家賃、地代など、固定資産税やその回りの家賃などの
価格を出すための地図のようなものと以前見たことがあるのですが
地代などは上のビルの経営が悪いからと言って
地代を下げますとは相手からいえるのでしょうか、
家賃も同じです。これだけしか払えないと言われることって
あるのでしょうか、いつも信託銀行などにおいてある
その地図のようなものをみて納得していましたが。
どなたか詳しい方教えていただけませんでしょうか。
特に地代のほうですが。勝手に大幅に下げますなどと言えるのでしょうか。上はビルで他人のものですが。株式会社となっています。
どうかよろしくお願いします。

Aベストアンサー

いえません。

地代の減額請求は、経済事情等を根拠にその借賃が不相当となった時にのみ請求できるものです。

建物の経営不振は原則として理由になりません。

家賃についても同様です。

借地借家法
(地代等増減請求権)
第十一条  地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2、3  (略)

借地借家法
(借賃増減請求権)
第三十二条  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2,3(略)

民法
(減収による賃料の減額請求)
第六百九条  収益を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって賃料より少ない収益を得たときは、その収益の額に至るまで、賃料の減額を請求することができる。ただし、宅地の賃貸借については、この限りでない。

いえません。

地代の減額請求は、経済事情等を根拠にその借賃が不相当となった時にのみ請求できるものです。

建物の経営不振は原則として理由になりません。

家賃についても同様です。

借地借家法
(地代等増減請求権)
第十一条  地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわ...続きを読む

Q抵当権設定後の借地権が付着した土地(底地)が公売された場合の対抗力

下記の土地(底地)が公売された場合、落札者は建物所有者に明け渡し収去を求めることができるか教えてください。

A所有の建物
保存登記後平成10年の抵当権設定登記あり

B所有の土地(Aの建物の底地)
平成10年の抵当権設定登記あり(A建物保存登記後)
上記抵当権設定登記後、平成25年の国税の差押登記あり
上記国税差押前にA建物所有者を借地権者とした土地賃借権の契約(平成22年から)あり
公売情報には上記賃貸借契約の内容の記載あり

この場合、国税の差押が実行(公売)されたときに、落札者は建物所有者に対して
明け渡し収去を求めることができるのか、借地契約前から対抗要件を具備している(抵当権
設定前に建物登記があるため)から求めることができなく上記借地権を引き継ぐことになるのか、教えてください。

また、将来的に建物の抵当権が実行され競売になった場合、競落人は借地権者として対抗できるのか
どうかも教えてください。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

#1です。
>平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。それ以前は使用貸借のような気がします。
この場合はいかがでしょうか?
●建物の登記は借地権の第三者対抗要件です。
新たな地主が実際の借地権がH22年からであると知ったのであれば、それを証明すれば抵当権設定前の借地権を否認できます。
借地権者が正直にH22からのものと認めたならば、自ら借地権の主張を否認したことになります。

Q借地権の更新料と地代の違い

借地権20年の期限が来て、貸主から契約の更新料を請求されました。最初に契約をした時点では口頭でも書面でも更新料については取り決めていません。力関係から言って何がしかを払うしかない、と思っています。これから契約書を作ります。

そこで不動産所得からの控除に関して更新料でなく地代の値上げとして支払うとどうかな、と思いつきました。

借地権の更新料と地代は法律上はどう違うのでしょうか?

Aベストアンサー

#2

あなたもその不動産から不動産所得を得ているわけですね
その場合なら、更新料は前払い金として一括計上し、毎年償却分を控除できるんじゃないでしょうか
まあ、地主さんも、毎年どこかから更新料が入るというような大地主でなければ、所得は毎年平均的に入ったほうが税金上有利ですから、更新料無しにしてその分地代を上げてくれ、という交渉もできなくもないと思いますが

Q借地権つき建物の借地契約解約時の権利金の扱い

借地権つき建物の借地契約解約時の権利金の扱いについて質問です。
すこし設定(状況?)が複雑なので困っています。

会社A: 建物購入者
会社B: 一時的な所有者
会社C: 元の建物所有者(数年前に倒産)
地主: 土地の所有者

-----状況-----
20年程前、会社Cは地主と借地契約を結んで土地の上に建物(倉庫)を建てました。
その会社Cが数年前に倒産し、清算処理の一環でとりあえず会社Bが借地権つき建物として買い取りました。
当時、会社B・会社C・地主との間でどのような契約がなされたかは分かりません。
それからすぐに会社Aへ会社Bよりその建物を買わないかと提案があり会社Aは購入しました。
会社Aと会社Bとの契約書には借地権についての記述はなく「売買代金2000万円」としか記載されていませんでした。
2000万円の内訳(借地権・建物の額)がはっきりわからない状態です。
ただ、なぜか会社Aの決算書には「借地権1500万円」で資産計上されています。
どういう計算でその金額になったかは分かりません。
おそらく当時の会計士が何らかの方法で決めたのだと思います。
地主と会社Aとの間では特に借地契約は結んでいませんが会社Cが支払っていた額と同額の地代を毎月支払ってきました。
そして最近、会社Aはその土地を更地にし(暗黙の?)借地契約を解約しようと思っています。

-----質問-----
この状況で借地契約を解約した場合、会社Aの借地権はどうなるのでしょうか?
通常、地主は会社Cとの借地契約時に保証金を受取っているはずです。
会社Aは地主に保証金の返金を請求できるのでしょうか?

ちなみに地主と会社Cとの借地契約の内容が分からないので保証金額は不明です。

どなたか分かる方意見・アドバイスお願いします。

借地権つき建物の借地契約解約時の権利金の扱いについて質問です。
すこし設定(状況?)が複雑なので困っています。

会社A: 建物購入者
会社B: 一時的な所有者
会社C: 元の建物所有者(数年前に倒産)
地主: 土地の所有者

-----状況-----
20年程前、会社Cは地主と借地契約を結んで土地の上に建物(倉庫)を建てました。
その会社Cが数年前に倒産し、清算処理の一環でとりあえず会社Bが借地権つき建物として買い取りました。
当時、会社B・会社C・地主との間でどのような契約がなされたかは分かりません。
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Aベストアンサー

権利金 ー返還なし
保証金 ー返還あり
両方あります。
昔の借地権は、権利金がおおい。
最近の定期借地権は原則権利金、いちぶ保証金(期限切で退去を担保するため、返還の抵当権設定されている事がおおい)
住宅用借地権は権利金がおおい。 地主が返還を嫌がる。

多分権利金と思います。

Q母の残した借地の地代の時効はありますか?

母が50年くらい前に借地の上に家を建てて一人で住んでいました。当時賃貸契約書などは交わしていません。その後母が30年前に他界し、その家には誰も住んでいませんでしたが、母の代わりに地代を言われるままに手渡しで支払ってきました。その内、貸主さんから子供なのだからいい加減家を解体して更地にして返してほしいと言われ、契約(口頭で)したのは私ではないし、なんだか納得いかずそのまま地代も払わず放置していました。10年くらい前までたまに催促の連絡が有ったのですが、今はなにも音沙汰ございません。解体更地にして返却しないといけないのでしょうか?どういう形で解決したら良いでしょうか?何卒宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

時効についての記載を忘れていました。
地代の滞納の時効は5年です。
10年前から何も言ってこない状態ならば、時効は順次成立です。
地主からの請求が続くと時効はないということですね。
http://www.sokochibaikyaku.net/158/

Q借地人名義の建物と借地名義が違う借地権の対抗力

借地名義人と建物の登記名義人とが違う場合には、地主が売買などで
交代した場合に借地権を対抗できず、建物を収去を免れないのですが、
この場合新しい地主は借地人からの地代の受領を一度でもしてしまった
ら借地権を認めたことになり、後から借地権を否定することは難しい
のでしょうか?。

Aベストアンサー

黙示的でも、借地権があることを前提に受領していますので、
借地権を否定するのは無理と思います。


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