プロが教えるわが家の防犯対策術!

実家の建っている父親名義の土地(ゆくゆくは長男名義になる)の庭部分に、長女夫婦(自分たち)が家を建てたいと思っています。
敷地内同居というのでしょうか。

土地は貰えないみたいで分筆もしないと言われ、庭部分の土地を借りて、親名義のまま建てることになりそうです。
固定資産税は、毎年自分たちの分を親に渡す感じです。

ホームメーカーなどに聞いたら、担保でややこしいから本当は土地をもらって分筆した方が良いと言われました。

★しかし貰えなかったため借地?で建てるのですが、その際の注意点などはありますか?

★というのも、数年後に長男が実家に戻り、実家部分を二世帯に新築かリフォームをするみたいなのですが、同一敷地内で住宅ローンを2軒組めるのでしょうか?
(担保とか分筆とか良く分かっていなくてちんぷんかんぷん…)

★実家とは住所も分けたいし(絶対に!これだけは!)、電気水道も分けたいのですが、父名義のままで可能ですか?
または説得し自分達名義の土地にして、分筆した方が良いのでしょうか?

★メリットデメリット、住宅ローンの通りやすさ、税金など、その他全然分からないため知っておきたいです。

よろしくお願いいたします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (8件)

> 庭に建てる分について、実家の土地を担保にすることを認めない。

返せなかったら土地をとられるからダメでしょ。
その人はローンに関する基礎知識を持っているようですね。
当然の主張と思います。


> 今回のように分筆せず親名義のまま実家の庭に建てる時、庭分の担保は敷地が同じの実家部分を含まず、全然別口の長女夫実家などに出来るのですか?
可能・不可能を言うなら可能です。

1億円程度の価値をもつモノを担保に5000万円を借りる。
そのお金を使って家を建てる。

はい。可能ですね。

問題は、住宅ローンではないので金利が5~8%と高く、期間も5~10年程度で返済となること。
5000万円も借りたら年収が最低でも2000万円以上ないと返せないと思います。
それでも年収2000万円だと返済に手いっぱいで生活できないと思いますが。


> 共倒れしないために分けた方が良いですよ、みたいな説明を受けたのですが。。
当然です。
だから質問者も「土地は貰えないみたいで分筆もしないと言われ」と言われたということは質問者も
分筆してくれと言ったということですよね。
それが普通の対応で、分筆しないといろいろな問題とトラブルに見舞われるからですね。

共倒れには、長男が言う「返せなかったら土地をとられるからダメでしょ。」の逆の場合もありです。
長男が返済できないときは、質問者の家も一緒の処理になります。
長男が借りる時に、ローンを組む銀行から、質問者の連帯保証と家の抵当設定も同時にされることになるのが普通の処理と思いますので。
特別な交渉やそれなりのお金を積めば、ならなくても済む可能性が無いとは言えませんけど。



別の場所に家と土地を用意した方が遥かに得策と思います。
    • good
    • 1
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!

>可能・不可能を言うなら可能です。
1億円程度の価値をもつモノを担保に5000万円を借りる。
そのお金を使って家を建てる。
はい。可能ですね。
問題は、住宅ローンではないので金利が5~8%と高く、期間も5~10年程度で返済となること。
5000万円も借りたら年収が最低でも2000万円以上ないと返せないと思います。
それでも年収2000万円だと返済に手いっぱいで生活できないと思いますが。

エェエェエ?!(涙)
激しく無理です。。
他が担保になる時は、こんなにハードルが高いのですね。。

>長男が借りる時に、ローンを組む銀行から、質問者の連帯保証と家の抵当設定も同時にされることになるのが普通の処理と思いますので。
特別な交渉やそれなりのお金を積めば、ならなくても済む可能性が無いとは言えませんけど。

ウムム…。
やはり名義変更&分筆にするか、断腸の思いで白紙にするか!?…
やっと土地の使用許可が出て、実家の敷地内に家が建てられるー♪と思っていたのですが(涙)

>別の場所に家と土地を用意した方が遥かに得策と思います。
確かに争いや不安は無くなるかもしれませんね。
その他もろもろの希望で、実家の敷地内の場所がベストでして…。

敷地内に家を建てる!を前提だと、一番の得策は(自分にとっても、母屋にとっても)何なんだろうとモヤモヤします(涙)

お礼日時:2011/06/14 10:25

広い土地なのですね。



簡単に言えば、現状住宅ローンを使った新築は無理ですね。
分筆せず、担保も設定できないのですから。

言い換えると、父親が貴方たちの為に土地を分筆し、担保設定に同意すれば、その後の2世帯住宅の時も問題はありません。

どうやら、貴方たちの建築計画を、父親は心良く思っていないのではないでしょうか。そんな状況では諦めた方がいいのではないですかないですか。他に問題あるように感じます。

話は変わりますが、
両親に、ありがとうと言ったのはいつか覚えていますか。本来土地は貰えません、買うのです。恵まれた環境に甘んじてはなりません。

過去に何があったか、誰が良い悪いはわかりません。でも、貴方の恵まれた環境に感謝しましょう。

この回答への補足

住宅メーカーにちょっと聞いてみました。

長男主張の【別担】はどこの銀行もやっていない。バブル期それでおかしくなった。
評価足したい場合のみはあるかもしれないが、丸々は無理。

分筆せずに庭の新家を先に建てると、母屋も新家の抵当にすべて入ってしまう。

住所は分筆でも別口になるが、同じ敷地に家が2棟建った時点で住所が出来る。

担保=抵当権の順位→先にローンを組んだほうが優先。分筆をしないまま新家を庭に建てた後に母屋を建て直したい場合は、母屋が担保割れとなり順位二位の母屋には銀行は貸さない。

分筆をすれば、土地は父へまとめて、建物は各々に固定資産税が来る。

今回のように親兄弟が土地名義を変えたくない心情に配慮し、ローン組めない合戦にもならず、税金も安くなり、母屋も新家もお互い迷惑をかけず解決するには、【土地名義は父のままで使用貸借し、分筆だけして担保設定に同意が得られたら良い】とのことでした。

やはり親兄弟に分筆を再考願おうと思います。。

補足日時:2011/06/14 16:10
    • good
    • 5
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!

>簡単に言えば、現状住宅ローンを使った新築は無理ですね。
分筆せず、担保も設定できないのですから。

住宅ローンが使えないのはかなり厳しいので、解決しないとマズイです…。

>父親が貴方たちの為に土地を分筆し、担保設定に同意すれば、その後の2世帯住宅の時も問題はありません。

仲良く身内同士近所に住むための計画が、足の引っ張り相いにならないために、やはり説得していくしかないみたいですね。
長女夫実家の抵当権がどうなってるか調べておいてと言われたので、長女実家は担保ノータッチでいきたいようなのですが…。
私が知識0のため、うまく説明もできず。。

>どうやら、貴方たちの建築計画を、父親は心良く思っていないのではないでしょうか。

長男夫婦が全て実家土地建物を継ぐかもしれないという中、私たち長女夫婦が庭部分に家を建てたいと打診をし、やっと使用許可がおりました。
長女一家は名字も違うため、長女一家の名字の土地に変わるのが嫌なんだろうと思います。
それを、無下には出来ないが名義は変えない!ということで、親兄弟が心の整理をつけてくれたのだろうと予想しています。

>両親に、ありがとうと言ったのはいつか覚えていますか。
まさにこの件の家族会議でした。
生まれて初めて?親兄弟の前で泣きながら頭を下げてお礼を言いました。
ダメ元の打診でしたが、住み慣れた場所で新居が持てるのは、最高に幸せな事だと思いました。

なかなか難しいことが判明して不安になってしまいましたが、どうにか新屋も母屋もスムーズにことが進めるよう、感謝し話し合いをしていきたいと思います。
うまく説得するボキャブラリーと知識も無いので、気が重いです。

お礼日時:2011/06/14 13:29

担保にはしない、分筆もしないのでは諦めた方が良いと思います。


何かあった場合に土地が担保ではない場合、銀行は家を売ることが難しいでしょう。
融資はしてもらえないと思います。
住所が同じでも郵便物はきちんと届きますよ。
頻繁に間違いがあれば郵便局に苦情を言うべきです。
実家の土地は諦めるか親を説得するか。
別の場所をゆっくり探した方が良いのでは。

この回答への補足

補足で失礼します。
長男は実家の土地に担保がつくのが絶対嫌だから、義父母に連帯保証人になってもらって、分筆は検討するとのこと。

ホームメーカーに聞いたところ、大前提で土地家に担保がつく、連帯保証人は不可ですよ、と。

となると、皆さんおっしゃる[担保同意&分筆]しか道は残されていないのですね。。(T_T)

補足日時:2011/06/14 20:25
    • good
    • 2
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!

>担保にはしない、分筆もしない
よくやく庭部分の使用許可がおりた!と喜んで今のもつかの間、色々皆さんに教えていただいた回答を見ると、今のままではダメなんだなぁと分かってきました…。

郵便物はちゃんと出来るんですね。
安心しました。

お礼日時:2011/06/14 13:02

>★しかし貰えなかったため借地?で建てるのですが、その際の注意点などはありますか?


使用貸借にするか賃貸借にするかで賃借人の権利がまるで違う。
使用貸借の場合は賃借にはならないので、借地借家法の保護は受けられません。
また、固定資産税分を払っていたからと、賃貸借には該当しません。
地代も近隣から比べ著しく低いばあいも使用貸借になります。
ちなみに使用貸借の場合、地主が出て行けと言ったら出ていかなくてはなりません。
ですので、幾ら親兄弟の名義の土地でも、というより、土地だから、親兄弟間で揉めたときには、
出て行けと言う事になりかねません。

ちなみに分泌しても名義人が別の人なら同じ事です。

>★というのも、数年後に長男が実家に戻り、実家部分を二世帯に新築かリフォームをするみたいなのですが、同一敷地内で住宅ローンを2軒組めるのでしょうか?
(担保とか分筆とか良く分かっていなくてちんぷんかんぷん…)

同じ敷地内で複数家を立て、その健徳碑をローンにすることはできますが、
土地を担保にする場合、土地が一筆で、すでに担保になっていたら、
金融機関は、その後に建てる家のローンの担保にはしないのが普通です。


>★実家とは住所も分けたいし(絶対に!これだけは!)、電気水道も分けたいのですが、父名義のままで可能ですか?
または説得し自分達名義の土地にして、分筆した方が良いのでしょうか?

確か、枝番つけられると思いました、地域によって手続きが異なると思いますが、
上棟が済んでから、建築完了まで、その建物の所在の市区町村の担当窓口で手続きで図面などに不具合が無ければその場でもらえたと思いました。

これも地域によって違うのですが、
ガスだか水道だかは一つの敷地であればメーターは一つと云うところがあったと思います、これは、聞くしかないです。
電気は基本、建物まで引き込んでくれ、メーターを設置してくれます。


>★メリットデメリット、住宅ローンの通りやすさ、税金など、その他全然分からないため知っておきたいです
デメリットは先に書いた者が一番ネックになると思います。
土地の名義が建物所有者と違うのなら、担保するためには名義人の承諾が必要なので、頭金があり、収入による返済割合が低く、安定して支払ってもらえると金融機関が判断しない限りローンは難しいと思います。
それか、別に担保を出す(連帯保証人とか)

どちらかといえば、生前の財産分与(贈与)を現金でしてもらい(法定持ち分)、別のところに土地と建物を購入したほうがあとくされは無くなります。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!

過去の質問を見て、親兄弟から無償なので、使用貸借になると初めて知りました(@_@;)

>地主が出て行けと言ったら出ていかなくてはなりません。
これは避けたいです!骨肉の争いや絶縁はキツイですよね…。

ちなみに分泌しても名義人が別の人なら同じ事です。
>ということは、土地名義変更&分筆をセットでやらないと、分筆のみだと結果同じなんですね…。

>土地を担保にする場合、土地が一筆で、すでに担保になっていたら、
金融機関は、その後に建てる家のローンの担保にはしないのが普通です。

ということは、分筆を嫌がる親兄弟ですが、後から建て直す母屋の住宅ローンのことを思うと、逆に分筆&土地名義変更した方が良いのかしら…!?

>確か、枝番つけられると思いました、地域によって手続きが異なると思います
なるほど!確かめてみますが、分けられるなら嬉しいです♪

>担保するためには名義人の承諾が必要なので、頭金があり、収入による返済割合が低く、安定して支払ってもらえると金融機関が判断しない限りローンは難しいと思います。
それか、別に担保を出す(連帯保証人とか)

どちらかといえば、生前の財産分与(贈与)を現金でしてもらい(法定持ち分)、別のところに土地と建物を購入したほうがあとくされは無くなります。

ムムム~これはなかなか厄介ですね…。

分筆せずにくっついている以上、全ての土地は担保になり、その持ち主は連帯保証人にならなければいけないなら、
分筆を嫌がる親兄弟の方が、名義変更や分筆をしないことにより次に母屋を直したりする時逆にデメリットのような気もしてきましたが、とにかく混乱中です;

色々難しいですね…。

お礼日時:2011/06/14 10:12

全ての土地は担保になります。


その持ち主は連帯保証人にならなければいけない。
親世帯と近すぎるためトラブルもあると思います。
私は別の場所が良いと思います。
住所を分けたいのはなぜですか。
同じ敷地に建てれば同じです。
家の固定資産税は家の持ち主(貴方)に請求が来ます。
土地は土地の所有者(親)に。
光熱費は当然、親ではなく貴方方が契約し支払うのです。
土地は分筆する必要は無いですが、図面上分ける事が必要です。
分けた両方とも道路が必要です。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます!

>全ての土地は担保になります。
その持ち主は連帯保証人にならなければいけない。

ということは、父や長男の言う『庭部分の担保に、実家の土地を使うことは認めない』が必然的に不可と言うことでしょうか?

私は別の場所が良いと思います。
>お金があればそれも可能だったかもですが…学区のことや色々ここが良い理由もありまして…。

住所を分けたいのはなぜですか。
同じ敷地に建てれば同じです。
>友人が敷地内同居をしていて、郵便物の届くところがが同じなのが嫌だ!住所分けたい!とボヤいていたもので(--;)
今回実家と庭で名字も違うため、特に分けたいなぁと思いました。

家の固定資産税は家の持ち主(貴方)に請求が来ます。
土地は土地の所有者(親)に。
>土地と家で別々に来ることになると言うことですか?

土地は分筆する必要は無いですが、図面上分ける事が必要です。
分けた両方とも道路が必要です。
>庭も実家も道路に接しています。
図面上分ける事は、どういう作業が必要でしょうか?

家を建てるのは色々難しいんですね。

お礼日時:2011/06/14 08:48

> 同一敷地内で住宅ローンを2軒組めるのでしょうか?


この部分が問題になりそうです。
同一の土地に、二つの住宅ローンですから、先に組んだ方が担保の優先度が高くなります。
ですから、数年後に後から組もうとする方は担保価値無しとしてローンが否決される可能性が高くなります。
    • good
    • 1
この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます!

担保価値なしで住宅ローン組めないのはヤバイですね…。

弟である長男に伝えたところ
『庭に建てる分について、実家の土地を担保にすることを認めない。
返せなかったら土地をとられるからダメでしょ。
普通に考えて借りた土地を担保にできるわけないじゃん。
それは長女夫の実家に責任とってもらって。
長女夫のローンまでこっちで責任負えない。』

とのこと。
んー(;>_<;)良く分からなくなってきました。

今回のように分筆せず親名義のまま実家の庭に建てる時、庭分の担保は敷地が同じの実家部分を含まず、全然別口の長女夫実家などに出来るのですか?

ホームメーカーに、分筆をしないと含まれちゃいますよ、共倒れしないために分けた方が良いですよ、みたいな説明を受けたのですが。。
混乱してきました。

お礼日時:2011/06/14 08:36

>親名義のまま建てることになりそうです



土地は親名義でも建物は、(毎月返済する)あなた名義にします。(親子でも子→親への贈与税発生)
奥様が働いている場合で頭金を出しているなら共有名義にします(奥様→あなたへの贈与と見做される)
土地の貸借の契約書で料金や利息・期間などを記載していないと親→子への贈与と見做されることがあります。
土地に担保がついていればNO1の方の懸念が生じます。(他の土地を探した方がよい)

>固定資産税は、毎年自分たちの分を親に渡す

あなた名義にすれば固定資産税もあなたが支払います。

要は親子・夫婦でも他人と(税務署から)見做されるのできちんと利息返済金期間など公正証書にし「ある時払いの催促なし」では駄目ということです。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます!

公正証書でやった方が良いですか…。
一応、親兄弟全員で誓約書的なものを人数分作り、全員のサイン入りのものを各自持っているのですが。。
法律的には認められないよと言う事なんでしょうか。

>あなた名義にすれば固定資産税もあなたが支払います。
これは土地名義を、ではなく、建物名義を自分にした場合、ですか?

敷地内で建てるのもなかなか大変なんですね。

お礼日時:2011/06/14 08:19

親の土地がなにかで担保に入ってて親がその借金を払えなくなった場合、土地は競売にかけられ他人のモノになる可能性があります。


この場合、あなたは家を撤去して引っ越さないといけない可能性があります。

親の土地は担保に入ってないが自己破産した場合、この場合も土地は競売にかけられ他人のモノになる可能性があります。
この場合も、あなたは家を撤去して引っ越さないといけない可能性があります。


住宅ローンは同じ敷地でも2件組むことは可能です。


住所は○番○号って住所なら道路からの敷地への入口が同じ○号の範囲内なら住所は同じです(同じ入口を使えば当然同じ住所です)。○番地○って住所なら入口の位置にかかわらず土地が同じなら住所は同じです。


電気ガス水道は、契約時に自分の名前にすれば自分で請求がきます。


住宅ローンについては、土地が担保に入れれないあなた名義でないので、建物だけを担保に入れるわけですが、何かで売らないといけなくなった場合に、土地が他人の家を買う人がどれだけいるかってことですね。
担保価値がその分下がるので、ローンは通常に比べ通りにくいかと思います。

家の税金はなんらかわりません。
親は家が無くても払ってた税金をいくらかあなたに負担してもらえるわけですからラッキーって感じですね。
しかも、相続時に税金を負担していたことはまず考慮されないので、分筆して所有権を変えていないと揉める可能性もあります。
    • good
    • 2
この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます!

親の土地は現在、担保に入っていないと思われます。

>住所は○番○号って住所なら道路からの敷地への入口が同じ○号の範囲内なら住所は同じです(同じ入口を使えば当然同じ住所です)。

○番○号の住所で、庭部分に新しく出入口や駐車場を作るのですが、住所はキッチリ分けることができますか?

>担保価値がその分下がるので、ローンは通常に比べ通りにくいかと思います。
えっ…やはりそういう事が発生するのですか…。
激しく通りにくい無謀・かなり通りにくい厳しい・やや通りにくい微妙、どんなニュアンスになりますでしょうか…?

土地の相続は庭含め実家にある土地すべて、父→長男となる予定ですが、やはり分筆して所有権を変えていないと揉める可能性もありますかねぇ…(涙)

お礼日時:2011/06/14 07:56

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q親の敷地に新居を建てる場合の節税対策

建築について全く知識がないので教えてください。

そろそろ親の敷地内に家を新築しようかと考えています。
完全分離型にするか、一部分離型にするか、それとも親の住宅とつなげてしまったほうがいいか。
どう建築すれば節税対策になるでしょうか?

子供がいるので親と一緒に住めるのはいろいろ面倒を見てもらえるので助かりますが、妻(専業主婦)を思うと、完全同居は精神的にも体力的にもキツいかなと思っています。

とりあえず一番節税できる方法をアドバイスください。

Aベストアンサー

こんにちわ。
節税の観点がいろいろあります。
土地の譲渡や相続に関する節税?
住宅ローン等に関する節税?
介護リフォームに関する節税?

単純に完全分離型・一部分離型・二世帯での
新築の際に節税効果は特にありません。

節税ではなく節約ならば色々な方法がでてきます。

質問者様の内容だと親名義の土地を分筆して
分筆した土地に新築がよろしいかと思います。

その際、
・土地名義は2筆とも父親名義のまま→贈与税かからず。固定資産税減
・土地分筆分を登記(所有権移転)→相続時精算制度活用(条件有)で0円
・家屋分の住宅ローン→所得税・住民税(最大95000円迄)控除
・太陽光発電・エコキュート・長期優良住宅→補助金
・上下水道施設→共用であればコスト減等ができます。

今がマイホーム建築にはいい条件がそろっています。
当方も親名義の土地に建築予定です^^。

Q同一名義の土地に2軒の住宅について

素人なのでこんな質問自体がおかしかったらお許し下さい。父親名義の土地に私(息子)が住宅を建築することになりました。実家の隣に建築します。実家は土地、家共に父親名義で、その隣に私が新築するのですが土地は父親名義です。土地は地続きになるのですが、2世帯住宅ではなく、実家と新築の間は隙間をあけて、建物同士は繋がりを持たせない作りを予定しているのですが、知人から電気やガス、他にも税金等の面で、建物をどこか形だけでもつなげたら安くなるものがあるんじゃないかと言われました。そんな事があるのでしょうか?また、どの程度繋げればいいのでしょうか??

Aベストアンサー

詳しい判断は市役所等によって異なるかもしれませんが、参考にしてください。より詳しくは市役所の担当者に相談に行ってください。
まず、一つの敷地には独立した建物は一つしか建築できません。離れを建築することはできますが、トイレ、バス、キッチンの三つが揃っている建物は離れではなく、独立した建物として扱われ、同じ敷地には建築許可がおりません。
したがって、敷地を分割(分筆という)する必要があります。この場合には、分筆された土地一つづつで建築するための条件(建蔽率など)を満たしていないといけないので、条件は厳しくなります。
土地の形状などが原因で分筆が困難なときは増築することになります。私が市役所で聞いた話では屋根が繋がっていれば増築とみなされるそうです。
電気や水道は増築でも別々の料金にできます。増築部分はオール電化(既設部分はそうではない)の割引料金にもできました。また登記も既設部分と増築部分は別々に登記することができました。
銀行によっては2世帯住宅用の住宅ローンがより低金利になっているところもあります。(私の場合は床面積制限で使えなかったが)

私の場合は将来親の介護をしなければならなくなることも考えて、渡り廊下でつなげました。
短所は延べ床面積が既設部分と増築部分の合計になるので、100坪を大幅に越えて(田舎なので古い大きい家が多いのです)公庫などが利用できず、銀行ローンのみになったこと。また、土地や既設住宅も担保にとられることになったので、そのあたりも十分相談しておく必要があります。そのかわり、土地と既設部分の価値でローン金額を越えたので、通常は完成してから開始されるローンが建築前に開始できて、繋ぎローンを組む必要がなくなりました。

私としては将来的には渡り廊下で繋がっていた方が便利だと思います。渡り廊下があるとプライバシーが保たれないとお考えでしたら、玄関と同じように鍵のかえるドアにすれば良いでしょう。

詳しい判断は市役所等によって異なるかもしれませんが、参考にしてください。より詳しくは市役所の担当者に相談に行ってください。
まず、一つの敷地には独立した建物は一つしか建築できません。離れを建築することはできますが、トイレ、バス、キッチンの三つが揃っている建物は離れではなく、独立した建物として扱われ、同じ敷地には建築許可がおりません。
したがって、敷地を分割(分筆という)する必要があります。この場合には、分筆された土地一つづつで建築するための条件(建蔽率など)を満たしていないと...続きを読む

Q同一敷地内に新築について

こんにちは。現在親と同居していますが、同敷地内に別に新築をしたいと考えております。
いろいろ調べますと、①分筆する ②渡り廊下でつなぐ ③水回りを外す が基本的にでてきます。
ですが私の場合、②③は考えられません。なので①が有力なのですが、分筆したら世帯が別になるようです。親としては敷地内に建てるのは問題ない。分筆も問題ない。だが、世帯を分けるのは嫌だということです。
色々ネットでみると、いろんな問題で分筆をが最適とあります。確かにそうだと思います。ではなぜ親は分筆がいやなのか?理由は田舎特有の世間体です。そんなもの〜との意見もあるとは思いますが、そこはそこで田舎で育った親としてみれば大事な部分でもあります。
分筆についてはネットにて色々な情報が転がっています。分筆は建築する際には不要との記載もありました。ローンを組まなければ良いとの記載もありました。

私としては、分筆しないが独立した新築を同敷地内に建てる(住宅ローンにて)か、分筆しても世帯が分かれない方法を知りたいと思っております。

もしご存知の方がいらっしゃれば教えていただければ助かります。
よろしくお願いいたします。

追伸。分筆の際の条件(道路に面しているか、2メートル確保)は問題ありません。

こんにちは。現在親と同居していますが、同敷地内に別に新築をしたいと考えております。
いろいろ調べますと、①分筆する ②渡り廊下でつなぐ ③水回りを外す が基本的にでてきます。
ですが私の場合、②③は考えられません。なので①が有力なのですが、分筆したら世帯が別になるようです。親としては敷地内に建てるのは問題ない。分筆も問題ない。だが、世帯を分けるのは嫌だということです。
色々ネットでみると、いろんな問題で分筆をが最適とあります。確かにそうだと思います。ではなぜ親は分筆がいやなのか...続きを読む

Aベストアンサー

こんばんは。
で、

>いろいろ調べますと、①分筆する ②渡り廊下でつなぐ ③水回りを外す が基本的にでてきます。
>ですが私の場合、②③は考えられません。
>なので①が有力なのですが、分筆したら世帯が別になるようです。
>親としては敷地内に建てるのは問題ない。
>分筆も問題ない。
>だが、世帯を分けるのは嫌だということです。

なぜ①を建築での必要条件にするんですか?

以下、ウィキより引用。
「世帯とは?」
 ↓
「実際に同一の住居で起居し、生計を同じくする者の集団」を、法律上一つの単位として処理する場合にいう。
世帯は、複数の親族から成ることが多い。
しかし、親族以外の者であっても、実際に同一の住居で起居し、生計を同じくしている限り、同一の世帯に属する。

要は土地の分合筆には関係なく、世帯の条件とは建物の独立性です。
家を建てるなら土地の地番などは関係ありません。
借地の場合も多いですから、「筆」という概念は世帯の構成(独立性)には無関係です。
1番さんが可分不可分の話をされていますが、建築物のある敷地で言えば、1筆でも2筆でも、その一部分だけでも、1筆の土地に建物が独立して複数あっても、確認申請(建築基準法)上は不問です。
もし建ぺい率が不足したり斜線制限にっかかれば、分筆せずともお隣の土地を一部だけ申請上だけでも借地して敷地に含めれば大丈夫。
確認申請に限れば敷地の境界は「任意に(適当に)」線を引くだけですので。
(誤解を招くと困りますが、既存の建物を含め審査対象法令にひっかかればアウト。行政は民事の話には不介入という意味です。)


「土地」と「(建物のある)敷地」とは意味が違いますのでご注意を。

2世帯住宅ならともかく、ひとつ屋根の下でなく独立した(可分にならざるを得ない)別棟なら別世帯となります。
もし住居表示区域内であれば、住居の表示は分筆には関係なく自治体ルールで住所がそれぞれ別に振られます。
(確認申請の情報はたとえ指定確認検査機関の扱いのものでも行政の住居担当部局や課税担当部局に情報が伝わりますので隠してはおけません)
受験生が一人で都会に出て無職のまま親の仕送りで自炊で生活し予備校へ通っていても、住民票を異動させる義務も生じるし、交付される住民票では立派に世帯主と明記されています。
(実家にいる親の扶養の対象にはなりますが)
世帯を分けることがダメな前提であれば、建物を独立させて分けることはできない。
これを回避する1例が②番の棟続きの増築(2世帯住宅)です。
同じ屋根の下で親子夫婦が暮らし、それぞれを別世帯と扱うことはできますが、反対に別々の建物で暮らす身内同士を同一世帯とは扱えないと思います。

ちなみに確認申請だけに限れば、土地の所有者はおろか土地の使用権(借地権)などは全く審査しません。
公図も登記事項証明書(登記簿謄本)も添付は不要です。
確認申請書に記載されている建築地も、公図などで地番に間違いが無いか、なんて確認はしません。
(それでたまに誤記があり、確認処分してから設計者が訂正するとかの不手際があります。
工事の完了まで気付かずそのまま検査済証を交付したら、もうさかのぼってでの修正は一切できません。)
確認申請書の図面の中に余計なことが書かれていれば削除させますし、添付の資料があれば外させます。
ローンについても、銀行などの貸す側は担保の価値があるかどうかだけしか判断しないと思いますので、分筆の有無はさほど融資の条件に関係無いでしょう。

ご期待に添えずダメ出しで申し訳ありません。
田舎特有の世間体、というお話ですが、ご近所での事例を確認されたらどうですか?
世帯分けはなかなかプラーバシーに関わる問題なので、そうそう簡単に事実を話してくれるとは思えませんが、逆に言うとあなた方が世帯を分離して子供である質問者さんが独立した世帯主になっても、住民票や親展の手紙などを見ない限りは他人にはわからないのでは?
話だけなら
「新築しても世帯構成は変わっていない」
とでも言っておけば特に問題は無いような…。

こんばんは。
で、

>いろいろ調べますと、①分筆する ②渡り廊下でつなぐ ③水回りを外す が基本的にでてきます。
>ですが私の場合、②③は考えられません。
>なので①が有力なのですが、分筆したら世帯が別になるようです。
>親としては敷地内に建てるのは問題ない。
>分筆も問題ない。
>だが、世帯を分けるのは嫌だということです。

なぜ①を建築での必要条件にするんですか?

以下、ウィキより引用。
「世帯とは?」
 ↓
「実際に同一の住居で起居し、生計を同じくする者の集団」を、法律上一つの単位とし...続きを読む

Q二世帯住宅か同じ敷地内の別棟で暮らしているお嫁さん

二世帯住宅か、同じ敷地内で別棟で暮らしているお嫁さんにお聞きしたいです。

義理の両親から、いつも見られている(監視されている)ような感じがしたり、気を使ったり、そういうことはありますか?

私は、二世帯住宅や敷地内別居であれば、同居のような苦労はないと思っていたのですが、最近体験者のお話を聞いたところ、「いつも見られている感じがする」「気を使っている」「同居と同じようなモノ」と、自分が想像していた事とは違う回答が返ってまいりました。

参考までに、体験談よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

こんにちは。40代既婚女性です。

前の結婚で田舎の旧家の長男の嫁として、
15年の同居経験があります。

敷地内別棟(日中は母屋で過ごす。風呂食事は親と一緒。寝に別棟に行くのみ。)
上下二世帯住宅(内階段で行き来)の経験から。

まず、敷地内別棟に子供夫婦を住まわせる目的は、
ずばり子供夫婦を監視するために他なりません。
親世帯は「側にいると、私たちが安心」と言いますが、
その安心は「子供が離れて行って、年寄りの老後や仏壇や墓の世話などの、
家の仕事をしなくなるという心配がない。」という安心なのです。

「安心」というのは、親の側の見方であり、
子の世帯からは、それ「監視」「管理」「干渉」と言います。

具体例。
これは私の二つのスタイルの住み方、どちらでも起こりました。

日曜日(仕事が休み)の朝、7時に
義父がいきなり、離れの玄関の引き戸をガラガラと開けて
「いつまで寝てるんや~」と怒鳴りました。
ちなみに鍵を閉めることは、禁止されています。

夜に、やっと夫婦の自由な時間になったと思ったら、
(10時とか)
内線で義親から夫へ呼び出し。
「背中にサロンパス貼って~」
夫は親の部屋へ行き、そのまま2時間帰ってきませんでした。

たま~に、離れに嫁の友人、嫁の親などを
呼ぶとします。
その時も、友人も嫁親も
まず遊びにきたら、義親にあいさつと、
義親のためだけの手土産とを用意しないといけません。

一度、義親の留守(旅行中)に
私は友人を呼びました。
後でそれを聞いた義親が「留守に勝手なことをした。」と説教です。
なにも、義親の部屋に入ったわけではないですよ。
別棟でも「まず親世帯に許可」です。

もちろん、普段のおでかけも
事前の申請と許可。
コンビニに行くだけでも、
いちいち顔を出して
「どこへ何をしに誰と行く、いつ帰ってくる」と言わねばなりません。

帰りが遅くなると嫌味です。

若夫婦だけの旅行や、日帰り旅行なども
日程表を提出するぐらいのことが求められます。
(しかも、快く送り出さない。不機嫌になる。→嫁がいい目にあうのがおもしろくない。
→でかける時、挨拶しても無視。こっちは出かけるときから気分が悪くなる。
→気を使ってお土産選びをしたり・・・。バカみたい。)


またGWや普段の日曜や祝日なども
勝手に若夫婦で休みの計画を立てる事も、不可です。
まず、親の予定心つもりを聞き、
親戚が来るとか、どこそこへ買物に行きたいとか
そういうことを優先です。
特に親戚が来るとなると、
若夫婦の先約を断って、親戚の接待をする事が求められ、
「もう先に約束があって、無理です。」と言おうものなら、
激怒激怒!
なぜなら、親戚の前でこそ「親がまだまだ子供に影響力があります」
「うちの子供は親孝行で、私たちは最高に幸せです。」というのを見せ付けないといけないからです。

親戚が来るのに「あいにく、息子夫婦は留守でして。」と言って、
その親戚から「息子夫婦が親をほったらかしにして遊んでいる。」と思われることを、
恐れているのです。

日頃どれほど親に尽くしていても、
それを親戚に見てもらわないと意味がないのです。

つまり親の価値観が
「結婚したとはいえ、息子夫婦は親の支配下にあってしかるべきもの。」と言う価値観ですから、
親が死ぬまで続きます。

上下二世帯では、夜中にトイレに行くと、
翌朝には「夜中のトイレを流す音で目が覚めて、その後寝付けなかった。」と言われ、
夫が仕事で夜中に帰宅する、車のドアの音、
エンジンの音で、
「目がさめてしまった。」だの
「帰りが遅くて、いつ戻るかと心配で、眠れなかった。」など言われます。
(私に文句言われても・・・知らんがな~。)

また、昼間に子世帯のリビングでくつろぐときも、
いつ義親がいきなり入ってるかと思うと、くつろげず、
私は当時正座を崩した事はないし、
横になってTVを見た事もないし、
うたたねもありません。

友人がリビングに来ているときも、おかまいなしですから、
友人の足も遠のきます。(気を使う。話題を聞かれているかも・・など)


こういうことは、とにかく
親世帯が子離れで来ていない、
また暇になって子どもの事以外に、
関心を持つ事が作れなかった
親の生き方の問題もあります。


それからこのような状況ですから、
当然貧相な夫婦生活になります。
私はほとんどSEXレスでした。
SEXレスだと、夫婦仲も悪くなり、
夫も義親側につき、ますます夫婦仲が悪くなります。

いつ親が来るかと思うと、
夫婦で夜に映画を観て、ロマンチックに肩を寄せ合い・・・などができないのですから。
男と女というより、よき息子、よき嫁というページのみの人生になります。


暇になった年よりは、敷地内に住むのが
たとえ他人様であっても
きっと興味津々で「心配だから見守っている。」という「監視」をしますよ。
「どこへおでかけですか?」
「昨日は里の親御さんがきていたの?」
「洗濯物が濡れそうだから、入れておきましたよ。」
これを「親切心」「心の交流」と勘違いしているときがあり、
相手は「監視」と思い、ストレスになるのです。

他人でもこうですから、わが息子夫婦なら
もっともっと生活に入り込みます。
くりかえしますが、「そのために子供を手元に置く」のですから、
どのようなスタイルの建物に住んでも、
気苦労はあるのですよ。

別居でも、干渉する親は
電話攻撃、アポナシ訪問、勤め先に出現、
イベントに参加したがる、
頻繁かつ、不必要な帰省を求めるなどありますよ。

私の知っている奥さんは、敷地内同居でしたが、
留守中に、別棟の若夫婦の家の座敷の掛け軸が
義親によって、勝手に架け替えられていたそうです。

ストレスで、別居になったそうです。


嫁のストレスを吐き出すサイトなどあるので、
そこでの意見も聞いては如何ですか?

こんにちは。40代既婚女性です。

前の結婚で田舎の旧家の長男の嫁として、
15年の同居経験があります。

敷地内別棟(日中は母屋で過ごす。風呂食事は親と一緒。寝に別棟に行くのみ。)
上下二世帯住宅(内階段で行き来)の経験から。

まず、敷地内別棟に子供夫婦を住まわせる目的は、
ずばり子供夫婦を監視するために他なりません。
親世帯は「側にいると、私たちが安心」と言いますが、
その安心は「子供が離れて行って、年寄りの老後や仏壇や墓の世話などの、
家の仕事をしなくなるという心配がない。」とい...続きを読む

Q一つの敷地に2つの家

すでに家が建っている1つの土地にもう一つ家を建てる場合について教えて下さい。
(1)そもそも1つの土地に2つ目を建てていいのでしょうか?
2つの面積を合計した建ペイ率・容積率が範囲内であればよいのでしょうか?
(2)渡り廊下でつなぐと増築扱いになるのでしょうか?
逆につながないと新築で申請するのでしょうか?

などその他関連する法規関係も含め教えて下さい。。。。

Aベストアンサー

市街化調整地域だと、分筆作業がまず最初に発生します。

市街化地域だと、例えば「○○番地の一部」として新築が出来ます。
予めの敷地分割登記はいりません。
但し、その建物を建てたい敷地に公道への接道条件が適していないとまずいんです。
当然、敷地分割した範囲での建ぺい率や容積率は満足していないといけないです。
不思議と敷地分割後での既存建物が建ぺい率や容積率に不適格となったとしても既存建物については御咎めなしであったりするので、新築物件にのみ照準を合わせた計画ができちゃったりもします。

渡り廊下だと増築でしょうけど、事情がゆるすなら新築の方がいいのではないでしょうか。

また、建てたい建物に浴室かキッチンのどちらか一方がなければ「はなれ」として同一敷地内での増築「別棟」扱いができたりします。
これは、どこの行政も統一見解と思います。
私はここ3年くらいで「はなれ」として5件くらい確認済を降ろしています。

Q実家の庭の一部に離れを建てたいと思っています。

過去の質問を見たのですが、分からなかったので建築に詳しい方教えてください。

現在、実家の庭の一部に家を建てたいと考えています。
当初は新築での建築を予定していましたが、2mの接道が確保できないため、
次に増築を検討しました。ただ、母屋を一部取り壊したり、改修することはしたくないと思っています。

メーカー数社と相談した中で、「離れ」という手段を聞き、
建築時には風呂、キッチン、トイレのうち、キッチンは作らずに行政チェックが終わるまでは母屋の風呂を使わせてもらい、風呂はあとから補いたいと思っています。

他のメーカーからは、
「離れ」とは農家の家の脇にある蔵や倉庫の概念を言うので、
一家族が居住できる条件を満たさない建物である。
外観も中も倉庫の様にシンプルでなくてはならず、行政チェックのあとから補うのでは
理想の住まいを建てることは困難なので、母屋の増築か二世帯住宅の建て替えを検討すべき、
と言われています。

私としては、前者メーカーの手段で離れを建てたいと思っているのですが、
どちらのメーカーの見解が正しいんでしょうか。
ちなみに建築を予定している広さは30坪程になります。

過去の質問を見たのですが、分からなかったので建築に詳しい方教えてください。

現在、実家の庭の一部に家を建てたいと考えています。
当初は新築での建築を予定していましたが、2mの接道が確保できないため、
次に増築を検討しました。ただ、母屋を一部取り壊したり、改修することはしたくないと思っています。

メーカー数社と相談した中で、「離れ」という手段を聞き、
建築時には風呂、キッチン、トイレのうち、キッチンは作らずに行政チェックが終わるまでは母屋の風呂を使わせてもらい、風呂はあとから補い...続きを読む

Aベストアンサー

前者は役所の検査がすんでから違法行為を勧めているメーカーですね。
離れにはその通り3点のどれかを満たしてはいけないのが基準です。

後者はまっとうなプロのアドバイスです。
違法行為は関係する資格者だけでなく施主本人にも罰則規定のあるものです。
施主を守り一番安心して快適に過ごしてもらいたいと心から考えた提案です。

30坪もあるなら「離れ」の概念は苦しすぎますね。
2棟建てるようなイメージで棟続きで1棟とみなされる方法(構造は別で廊下でつなぐ方法)にしたほうがよいでしょう。古いほうを解体したい際も自由度が高いです。

どっちにしろお風呂もキッチンもトイレも作りたいのならば1度に工事してしまったほうがきれいで安いのでしょう。違法で心苦しい生活を送るよりその方がずっとお幸せだと思います。

Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q抵当権の及ぶ範囲を抑えるために土地を分筆したい。

抵当権の及ぶ範囲を抑えるために土地を分筆したい。

親所有の土地に自分(子供)の名義の家を建築中です。
隣には親が住んでいる家があり、どちらも同じ番地です。

家の建築費を銀行の住宅ローンで払う予定ですが、
その銀行に問い合わせたところ、
同じ番地に立っている全ての建物、土地に抵当権を設定しなければならない。
と言われました。

親の家まで抵当権に入れるのは困るので、土地の分筆をしようと考えています。

分筆についてほとんど知識がないので
とりあえず法務局に行ってどうしたら良いか聞いてこようと思うのですが、
分筆って自分で出来るものなのでしょうか?

出来るだけお金をかけずに分筆出来るとうれしいです。

あと親所有の土地が分筆して自分の土地になるということは
相続税などかからないでしょうか?

他に注意点などありましたらアドバイスお願いいたします。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

離れだと思えば、水道や下水は別にしなくても良いでしょう。
一軒の敷地でも住所がいくつかに分かれている場合もあります。
家が敷地境界をまたがっている場合も多いです。
将来合筆する必要も無いです。
水道や下水を分ける場合両方とも数十万円掛かります。
名義を変える場合、税金が多く掛かります。
贈与税、不動産取得税が数十万円で済むのか分りません。
毎年固定資産税、都市計画税も掛かります。
トータルで100万円以上だと思います。
長期ローンを組むならその余分な100万円の価値はもっと大きいです。
ローンを組む場合、土地の所有者は全員連帯保証人にならなければいけない場合がほとんどだと思います。
分筆して担保が少なくなった場合、ローンは再審査が必要ではないでしょうか。

Q土地名義について

親名義の土地に家を建てようと思うのですが、家を建てる前に自分の名義に変更したほうがいいのですか?それとも、親が亡くなってから、財産相続の時に名義を変更したほうがよいのでしょうか。(ちなみに新しく建てる家には親は同居する予定はありません) 家のローンを組むときに土地を担保にしないといけないと聞きましたが、ローンや税金等のことが詳しく分かりませんので、誰か教えて下さい。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

不動産業者です。
基本的に、土地の所有者が2親等以内の親族であれば(親はOK)、土地も担保提供することにより住宅ローンは借り入れ可能ですから、親名義のままでも差し支えありません。
担保提供するというのは、建物の借り入れ時の銀行などの抵当権を土地建物両方に設定するという事で、親の書類上の承諾と登記申請に必要な署名押印が必要なだけです。

また、質問者さんに兄弟が居たりなど他に相続予定人がおり、親の財産の相続時の分配などが懸念される場合などは、事前に贈与も可能です。
条件は親が65歳以上であれば、相続時課税清算制度という繰り延べ制度がありますから、2500万まで無税で財産の種類を問わずに贈与が可能です(土地もOK)詳しくは「相続時課税精算制度」で国税庁のHPを御参照下さい。

ですから、親が65歳以上であれば、どちらの形態でも選択可能です。逆に65歳以下であれば、贈与税は課税されてしまいますから、親のままが得策でしょう。

税金に関しては、建築後土地所有者の違いでどちらが特と言うことは特段にはありません。固定資産税等もどちらでも同等の軽減措置が受けられます。
贈与を受けた場合は、登記費用と土地の広さが200m2を越える部分についてのみ(建物が100m2以上なら)不動産取得税が課せられます。

不動産業者です。
基本的に、土地の所有者が2親等以内の親族であれば(親はOK)、土地も担保提供することにより住宅ローンは借り入れ可能ですから、親名義のままでも差し支えありません。
担保提供するというのは、建物の借り入れ時の銀行などの抵当権を土地建物両方に設定するという事で、親の書類上の承諾と登記申請に必要な署名押印が必要なだけです。

また、質問者さんに兄弟が居たりなど他に相続予定人がおり、親の財産の相続時の分配などが懸念される場合などは、事前に贈与も可能です。
条件は親が65歳...続きを読む

Q親の土地に子の家を建てる場合の住宅ローン

現在私(妻)の親が一人で住んでいる親名義の土地&家があります。
その家を取り壊し、そこに私たち子世帯の家を新しく建てる予定です。(親は親名義のマンションに引越します)
土地の名義は親のままで変更するつもりはありません。

現金で建てることが出来るほどの貯蓄はないので、一部住宅ローンを組みたいと思っています。
頭金には私の昔からの貯金も入れるので、家の名義は夫と私の共有名義になりますが、私は現在専業主婦なのでローンの方は夫単独になります。

通常、親名義の土地に子の家を建てる場合、土地の持ち主である親がローンの連帯保証人にならなければならないことがほとんどだと聞いたのですが、親は「土地は勝手に使っていいが連帯保証人にだけはどんなことがあってもなりたくない」と言います。
なので、親が連帯保証人にならずにローンが組める金融機関はないかと探しています。
でもなかなか見つかりません。

親が連帯保証人にならないとローンは組めないものなのでしょうか?

Aベストアンサー

> いわゆる債務の連帯保証人というのは、債務者本人が返済できなくなった場合にその分を肩代わりしなければならないのは勿論ですが、そうでなくとも、債務者本人と同等に返済の義務を負うものなので、債権者が債務者本人ではなく連帯保証人に返済を求めることも出来るのではないのでしょうか?
> また、土地の名義人が連帯保証人になった場合は、土地だけじゃなく保証人のその他の財産も取られてしまうのでは?(勿論債務の額の範囲内でですが)
> でも、土地に抵当権を設定するという場合は、その土地を債務の担保として提供しますということなので、あくまで債務者本人が返済できなくなった場合のみ、その土地を取られてしまうということで、それとも、「土地担保提供」という場合も、上記「連帯保証人」と同等に返済義務を負うものなのでしょうか?

これはおっしゃるとおりです。
#2の回答で【連帯保証人】と書きましたが、確かにより正確に言うならば【連帯保証人】は正しくないです。
用語としては【物上保証人】です。
おっしゃるとおり、個人として保証人になっていない限り、それ以上、自分の財産に影響が及ぶ心配はありません。
土地以外の財産があってもそちらには影響は及びません。
担保提供した土地を失うだけで、さらに残りの借金があっても責任は及びません。

ですが、抵当権の設定がされていれば、債務者が返済しないときに、債権者はその担保提供された「物」から【優先的】に弁済を受けることができるのです。
特に担保提供がされている「物」が「土地」である場合、建物と合わせて競売にかけます。
その方が確実に債権の回収ができますから。
その際に、担保提供者である【物上保証人】は、「本来の債務者には他に資産があるはず。先にそちらを処分してからにしてくれ。」ということが事実上不可能なのです。
一般の保証人と連帯保証人の大きな違いは、「催告の抗弁権」、「検索の抗弁権」、「分別の利益」がないことです。
「本来の債務者には他に資産があるはず。先にそちらを処分してからでなければ担保に出した土地を持っていくのは許さない。」ということを言えないということは、イコール「検索の抗弁権」がないのと同じなんですよね。
ゆえに、金融機関では、担保提供者はより連帯保証人に近いと捉え、担保提供者は連帯保証人になっていただく-という場合が多いのです。
尤も、別途、金融機関側と担保提供者間で「保証契約」を結ばなければ
、事実上の【連帯保証人】とはなりません。
事実を事実としてとらえるならば、住宅金融公庫やJAは確かに、私の知る範囲では、担保提供者はあくまでも担保提供者にとどまり、連帯保証人となることを求めませんね。

土地名義人との関係が「親子」でなく、かつ、「賃貸借」の場合には抵当権の設定をしなくてもいい場合もありますし(住宅金融公庫融資はこのパターンが設定されています)、「定期借地権」に対する「質権」の設定ですむ場合もありますが、土地名義人が「親」である以上、担保提供は必須条件となっていますね。

> いわゆる債務の連帯保証人というのは、債務者本人が返済できなくなった場合にその分を肩代わりしなければならないのは勿論ですが、そうでなくとも、債務者本人と同等に返済の義務を負うものなので、債権者が債務者本人ではなく連帯保証人に返済を求めることも出来るのではないのでしょうか?
> また、土地の名義人が連帯保証人になった場合は、土地だけじゃなく保証人のその他の財産も取られてしまうのでは?(勿論債務の額の範囲内でですが)
> でも、土地に抵当権を設定するという場合は、その土地を債務の...続きを読む


人気Q&Aランキング