売却するべきか・・・生活ができず悩んでます

Question

毎日どうしようかと今とても悩んでいます。考えると頭が混乱してしまうので、ご相談させていただきました。

新築マンションの１階庭付きを頭金なしで３５００万円で購入しました。一度２００万円ほど繰り上げ返済をしました。今８年めです。
貯金がないのですが、ボーナスでまかなえると甘い考えで、
ボーナス払い併用で購入を決めてしまいましたが、ついにボーナスがほぼでなくなってしまい、
支払いがぎりぎりで、手元に残らずとても厳しい状態です。
月々の生活費もぎりぎりで住宅ローンの銀行で、キャッシングをして生活費を払っている状態になってしまいました。そのキャッシングも１万ずつ返していますが、５０万超えになってしまいました。
子供が２人で下の子はまだ小さく今時点では私も働けません。

この状態を続けても持ち家を簡単に手放さずにもう少しこのままのほうがいいのでしょうか？
それとも、早いうちに売却を考え、この状態から抜け出したほうがいいのでしょうか？
また、売却する際にはローンが残ってしまったら、売っても意味がないのでしょうか？
賃貸に戻るべきが、買える範囲の安い中古住宅に買い替えしたほうがいいでしょうか？
・・・いろいろ質問すみません。毎日こんな風に考え、誰にも言えずに悩んでいます。

ご相談にのっていただけたらうれしいです。よろしくお願いします。

acchan12 · Accepted Answer

ローン返済の為に借金までしていたら悪循環ではないでしょうか・・
銀行に相談もなく支払いが滞ると容赦ない。と聞いた事があります。
自ら相談するとそれなりの対処してくれると聞いた事があった様な・。
キャッシングなどすると借り入れに影響があると聞いた事があるので
それに頼らず、銀行に相談し金利の安い借り換えが出来、楽になるかも
知れませんよ。
売却で少しあがりが出そうでしたら私だったら売却します。
万が一ローンが残るとなるとプラス賃貸料になるので懐と相談し、早々に
手を打つ事をおススメ致します。
お子様も小さい様ですし、これから先何があるか解りません。
多少でもお金が残せるよう頑張って下さい。
もしかしたら、住まいのグレードを落とす事に抵抗を感じるかも知れませんが
人は気にしない事です。
早く落ち着くと良いですね。

superski · Answer

ローン残金より売却額が低い場合（いわゆる逆ザヤ状態）、
抵当権を外すことが出来ないので結果、売却出来ません。

では、この先どうするか。

Ａ．賃貸物件として貸し出し、逆ザヤ状態から脱却した段階で売却する。
　　自分たちは安いところに転居する。
　　注）賃料の未払いがあると住宅ローンが重く圧し掛かることになるが
　　　　敷金礼金で数ヶ月なら何とかなるかも。

Ｂ．借り入れ先に返済内容の変更を申し込む
　　注）却下される可能性もある

Ｃ．奥さんが働く
　　新生児でも預かる保育園もあるし、短期なら水商売系も。

Ｄ．不動産を買い換える。
　　不動産業者と物件によっては逆ザヤを調整して売却出来ることも。
　　ただし、ローンは続くのでその場しのぎ的です。

ma_h · Answer

元業者営業です

まず前提として「残債を売却金額で整理出来ない場合はそもそも売却できない」という事です。
意味がある、無いではありません。

なので、先ずは不動産業者に査定を依頼し（数社に）現在の市場価値と、残債を把握してください。

そこで市場価値が残債を上回るようなら、迷わず売却しましょう。

ただし！
売却には「仲介手数料」とその他諸経費がかかりますから、それは現金で用意する必要があります。
おそらく１００万前後の金額になるでしょう。

状況的にはそれを用意できるとは思えませんので、貴方の場合は「残債＋諸費用分」の金額で売却しなければなりません。それが可能かどうか・・・正直厳しいと思います。

なので、獲る手段は一つだけ。

＃２さんの仰るように、借入銀行に債務猶予の相談をしてください。

銀行の本音は「借金のカタ」なんか手に入れても嬉しくもなんともないんですよ。
不動産屋じゃないんですから。

銀行の仕事は「人に金を貸して利息を付して回収する事」です。

つまり「借金のカタ」を現金化しなければならないんです。
しかし、通常は借金額の方が現金化しても上回ります。当然ですよね？借金の額より上で売れたら、そもそも「借金のカタ」にはならず、債務者（お金を借りている人）が売却して普通に残債を整理しますからね。

なので「借金のカタ＝不良債権」なんですよ。

つまり『焦げ付き』です。

そんな物件手に入れても仕方ありません。
なので、銀行としては「細く長く確実に返済して欲しい」のが本音なんです。

しかし、当然ながら支払いが苦しい人全てに「債務猶予」なんて認めていたらキリがありません。
なので相談が認められるかどうかは全くの未知数です。

でも、このままなら近いうちに必ず破たんします。

そうなったら「借金チャラ」じゃありませんよ。家を取り上げられた上に売却しても返せなかった借金は当然に返し続けなければなりません。

兎にも角にも先ずは行動です。

oyazi2008 · Answer

借入れした銀行に返済条件の変更を相談してみてください。
例えば2.5％程度（仮定）の金利で8年間に3500万借りたのならば月々125000強（ボーナスを含めて年間150万ぐらい）になっていると思います。200万の内入れをしているならば現在は、2750万円ぐらいの残高になっていると思います。
この2750万を再度35年に延長できれば、月々の支払いは98000円程度になります。（ボーナスなし）
2.5％で計算しているので、それより低ければ残高も少なく、支払額も少ない。金利が高ければ、残高はもっと多いし、支払額も多いです。
この支払い期間の延長が一番条件変更でも通りやすいです。ご主人さんの年齢にもよりますが・・・
売却ですが、現在2950万程度での売却はむずかしいですよね？2750万返済して、仲介料やその後の引越し費用など考えればそのぐらいで売却できなければ、借金はチャラになりませんから、売却自体がむずかしいです。
上記の計算でも支払いがむずかしいならば、売却して残る借金を無担保で支払い続けるしかありませんが、例えば300万を10年払いにしても月々3万程度の支払いになります。家賃+3万が総額幾らぐらいになるかの問題です。現在125000円程度のローンと管理費や積立金、駐車場があれば2万程度はそれも支払っているでしょうから、それも含めた総額で比較すれば楽になるかもしれません。
恥ずかしがらずに、昨年度の源泉徴収票（写しでも可）や借りた際や内入れした際の銀行の返済票などをお持ちの上、銀行窓口に相談してみてください。現在は返済猶予や条件変更など、申し出があれば躊躇なく検討することを金融庁から指導されていますから、結構親切ですよ（担当者にもよりますが）
売却して借金が残らないならば、迷わず売却して賃貸です。現在自己資金も無いでしょうし、キャッシングもあるのですから、買い替えの住宅ローンを借りるのはむずかしいと思いますよ。
当方不動産業者です。

FukushimaGP2 · Answer

不安は先が見えないと思うからです。

もっと具体的に考えれば自ずと答えが見えてきます。

紙とペンを用意して、年表を作りましょう。
出費予想、収入予想、借金の増減、パートが出来るのはいつからか。

そして、維持できれば維持。無理ならば可能な範囲の変更をすればいいだけです。
だれか知り合いとか友達とかに一緒に作ってもらうのがいいかもしれませんね。

てか、子供を二人も作って、さらに家も持って、あなたは素晴らしい。

売却するべきか・・・生活ができず悩んでます

ローン返済の為に借金までしていたら悪循環ではないでしょうか・・

ローン残金より売却額が低い場合（いわゆる逆ザヤ状態）、

元業者営業です

借入れした銀行に返済条件の変更を相談してみてください。

不安は先が見えないと思うからです。

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