新居転居時の現住居の売却とのタイムラグについて

現住居を売却して新居を購入しようと考えています。その場合、新居のへの移転が現住居の売却より早くなります。売却資金をローン返済に充当したいのですが、このときのローンの借り方は、売却予定額をプラスした額のローンを借り入れし、売却金を受け取った時点で繰り上げ返済する方法になるのでしょうか？良い方法があれば教えてください。返済期間短縮よりもできるだけ月々の返済を減らしていきたいと思っています。よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： mahopie 回答日時： 2008/08/01 09:22

(1)現自宅にローン残があるなら、先に売却の話を決めてしまわなければ新自宅の資金計画が立たない筈です。

現自宅の売却・引渡が先行して仮に１～２ケ月の賃貸住宅・マンスリー生活での生活となっても、やむを得えないと割り切る事でしょう。これなら売却資金は先に確保できるので、新自宅にかかるローン金額は最初から自宅売却部分を控除した金額で借入すれば住む話です。

(2)現自宅にローン残がない場合で、引越負担を少なくする、現自宅の売却をじっくりと有利に進める考えなら、現時点で新自宅に必要な資金をローンで借入した上で現自宅が売却できれば、まとまった資金の繰上げ返済をする、という事になります。繰上げ返済部分を期間短縮にあてるか、期間据置で毎月返済額の軽減を図るかは利用するローンと銀行のローン条件によってそれぞれ決まってきます。

(3)現自宅の買主側が転売業者や大規模リフォームを予定している場合で買主が認めるなら、売却代金の受取・不動産の名義変更後も一定期間（１週間とか１ケ月とか）引渡を猶予する（売った家にしばらく住ませてもらう）という条件を付けて、新自宅の完成を待つといった対応ができる場合も有りますが、余計な条件を付ければ売却価格が不利になるのが普通でしょう。買替時に余計な引越をしたくない、という考え方があるなら検討余地があるかもしれません。

(4)自宅の買替で現自宅の売却で損失が生じる場合には、一定の要件に合致すれば税金面での還付を図る事ができますので（自宅売却損を給与収入と合算することで給与収入に対する税金を還付）、この部分の検討が必要かもしれません。

(5)相続含めて自宅の保有期間が長く売却で譲渡益が出る場合にも、買替特例という税金上の措置が出来るかもしれません。

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/01 09:20

＞売却金を受け取った時点で繰り上げ返済する方法になるのでしょうか？

金融機関と事前に話し合いをされていれば色々な方法が可能でしょう

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/08/01 03:12

現在住んでいる住宅の残債はあるのでしょうか？あるなら売却が決まらないとローン実行は年収が多くないと無理です。

２つのローンを払えるぐらいの年収。まずは売却を先行して考えないと計画が進みません、買主が見つかれば仮に引っ越すぐらいでないと中々決まりませんよ。現宅が契約済で新宅への引っ越しが早いだけなら新築業者に支払いを待ってもらうのが一番都合が良い、現宅を担保保全させれば待つと思います。メジャーなメーカーだと全額支払うまで鍵もらえませんけどね。

No.1 回答者： oyaoya65 回答日時： 2008/08/01 01:51

現実は考えているようにはいきませんね。

新築は完成が延び入居が遅れるのが普通ですし、売れるが先になったり、売れた場合、お金は入っても新居には入れないこともありえます。
我が家の近くの建替え新築では敷地の端に、仮設プレハブ住宅を設置して、本宅取り壊し、新築、完成後、プレハブ撤去という順でやっていました。
我が家の場合は、公営住宅から新築して出ましたが、１ケ月重複して公営住宅を借りていましたが、新築ほぼ完成で引越しましたが、部分的に塗装が残っていたり、風呂場が未完成だったり、フローリングの床が浮き上がったりしてやり直してもらうといった事が発生します。でも住みだすと同時に、鍵の引渡し、登記完了、翌月からローン支払い開始などが始まります。一方、旧住宅の掃除や退去時補修（引渡し時に直して引き渡す）などがあります。家をできるだけきれいにして売却しないと売却価格が低くなります。売却契約がかわされたら退去日には退去して引き渡さないといけません。
理想は１～２ヶ月借家など借りれれば、ゆとりを持って新居に引っ越せます。売却したお金を支払いにも使えます。

新築して５年程度はローン残高の１割程度（？）の減税措置（控除）があったかと思います。その控除期間が終わり次第、繰上げ返済（１５０万～２５０万貯めては返済）をする事で、急速にローン元本がへり、元本が減るため返済額と返済期間が、繰り上がって減少し、繰上げ返済資金がたまりやすくなります。
銀行ローンは２５年（コンクリート住宅では３５年）と返済期間が長く、毎月の返済額は比較的少なくなります。しかし落とし穴があって、例えば２５年ローンの場合、建築資金２０００万を借りたとすると、その金額を２５年借りたとしてその利子を先に返済していく仕組みになっていますので、最初の１５年位はローン残高が殆ど減りません。繰り上げ返済して２５年ローンを２０年にできたとすると、２０００万を２５年借りた時の利子が２０年借りた時の利子に減少します。繰り上げ返済を５回も繰り返すと、ローンの元本そのものがどんどん減少しますので完済が加速します。一番損をする返却方法が２０年過ぎてから繰り上げ返済するようなやり方です。先に２５年分の利子を払ってしまっておいてから、残りの５年を繰り上げ返済しても繰り上げの効果（元本＋利子の合計が減少する）ことはありませんね。繰り上げ返済するなら早い方がいいですね。
２０００万ローンを借りて、翌月全額繰上げ返済すると、殆ど利子が付かず、元本だけの返済で済みますね。つまり、２５年を借りる利子が１ヶ月分の利子だけで済むということですね。
繰り上げ返済により年数が減りますので、利子総額がへって、毎月の返済額も減少します。繰り上げ返済をするほど、返済額が相当減少します。
住宅売却金（これにも税金がかかるかと思います）で大きく繰り上げ返済すれば、毎月の返済額が大きくj減少し、後は１５０万～２５０万程度たまり次第、繰上げ返済をすると良いかと思います。
我が家の場合、３５年ローンでしたが、１０年以内に繰り上げ返済を繰り返して完済し、後の子供の大学の教育資金をためることができました。
子供を自宅外通学（アパートを借りさせる）で大学までやると平均１人１２８０万位かかるとTVの解説でやっていました。浪人したり、大学院進学させるともっと教育資金が必要になりますね。
住宅ローンの返済は、子供が大学に入学するまえに完済できるといいですね。マイカーなど購入すると車検や任意保険などの出費が増えますので、現実には難しいかもしれません。