持分売却時の適正価格

件名　：　１、持分売却時の適正価格について
　　　　　　２、リフォーム費用の負担、加算について
　　　　　　３、残債の一括返済について　
　　　　　　４、残債の返済方法について
　　　　　　
８年前に婚約者と一戸建を２１００万で購入しましたが、籍も入れないまま別れる事になり、彼女が住み続け（希望）自分が出て行く事になりました。

借入（ペアローン）
　　　　自分　１１００万　＋　２１０万（諸経費）＝１３１０万
　　　　彼女　１０００万
持分　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　自分　２３１０分の１３１０
　　　　彼女　２３１０分の１０００
残債
　　　　自分　１１００万（諸経費込）
　　　　彼女　８５０万

１、持分売却時の適正価格について
　　　自分の持分を彼女へ売却するときの適正価格は、
　　　　●固定資産税評価額（土地＋建物＋路線価）だけで決めるのでしょうか？
　　　　●現在の時価額（実勢価格、相場、市場販売査定価格、周辺取引事例など）
　　　　　　は関係ないのでしょうか？

２、リフォーム費用の負担、加算について
　　　　●家を購入してから１年後に彼女の意思（浪費、趣味）でリフォームをして、　　　
　　　　　費用４００万を彼女が一括返済しています。彼女の浪費のためにリフォームし
　　　　　た費用を自分が負担するのは全く理解できませんが自分も負担しなければなら
　　　　　ないのでしょうか？

　　　　●自分も負担となれば全額、半分、示談でしょうか

　　　　●彼女の持分に加算されるのでしょうか？
　　　　　　彼女の持分　　２３１０分の１０００　→　２３１０分の１４００


３、残債の一括返済について
　　　　●彼女に売却したあとの自分の残債は銀行へ一括返済になるのでしょうか？

４、残債の返済方法について
　　　　●自分は病気のため退職し、現在収入がありません。
　　　　　彼女に売却した後の残りのローン返済に何か良い方法はないでしょうか？


　ご回答よろしくお願い致します。

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2011/06/02 16:17

1.2は二人の話し合いですね。

ただ、残債がかなりあると思いますから、残債との相殺というのが妥当と思います。

３．４は、ペアローンというのなら、お互いに連帯保証人となっているでしょうから、彼女の単独名義での借り換えしかないでしょうね。
難しいなら、彼女が二人分を一人で返済する。ただ、一括請求のリスクを抱えることとなります。

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2011/06/02 09:25

１、市場的な適正価格という意味では、周辺の取引相場などによる実勢価格ということになり、それが固定資産税評価額より高い場合もあれば低い場合もあります。

しかし今回はあなたたち二人だけの問題であり、話合いで決めればいいことです。あなたが売りたいと言ってるならば彼女は足元を見て安くしようとするだろうし、彼女が買いたいと言うのであれば高く売る付ければいいだけの事です。
２、それは彼女と話し合ってください。
３、彼女に売却した後の残債、という事ではなく、残債を一括返済しなければ売れません。売った金額で一括返済し、所有権移転登記申請と同時に抵当権抹消申請をするのです。
４、３で書いたように、売却後のローン返済、という考え方ではありません。ローンを返済しなければ売れません。

彼女に売るとの事ですが、彼女は資金を用意できるのですか？用意できなければローンでしょうけど、ローンを組めるだけの収入はありますか？また物件に担保価値はありますか？おそらく無理ではないでしょうか？無理であれば家を売って精算したほうがいいでしょうけど、残債の１９５０万以上で売れますか？それ以下でしか売れなければ足りない分の金額を用意しなければ売れません。
またあなたの持ち分を彼女に売ったとしても、当初の彼女のローンの保証人になっていませんか？

はっきり言って身動きできない状態ではないかと思いますが。