仮換地の土地売買時の重要事項説明書の記載について

従前の土地と仮換地の土地どちらの内容が記載されているのが普通ですか。
用途制限やライフラインなどの説明も従前の土地でしょうか。それとも登記事項の内容のみでその他は仮換地の土地について記載されているべきでしょうか。

お手数ですが、専門の方ご教授お願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/07/02 19:42

このようなケースは買い主の立場で考えれば良いのです。

買主は従前の宅地が欲しいのではなく、区画整理事業のその区画が欲しいわけです。また従前の土地が1筆でも仮換地の予定地が複数になることも当然にあるわけです。
物件の表示は、わかりやすく仮換地の仮称地番と面積、同時に従前の土地の表記もします。
一般の買主さんは従前の土地というのは聞きなれず、重説の時間内で理解を得るのはむずかしいですから、権利にかかる事項以外は換地後を詳しく説明したほうが良いと思います。
重要事項は、区画整理事業の設備の整備予定や法的制限を記載します。現在既に既存の建物が建っている場合などは、現状と整備後と両方説明したほうが親切ですね。
市街地の再開発や事業地内の既存建物などがある宅地などでお悩みだと思うのですが、これを山林や田畑の区画整理事業と置き換えれば、わかりやすいと思います。（従前の土地には道路も設備も無いわけですから）
現在事業がどのような進展状況なのかわかりませんが、トラブルの元は「使用収益開始の時期」と「精算金の額」です。予定より早く進捗したなんて話は聞いたことがありませんから。
この辺りは、組合から良く聞いて、遅延の責任が回避出来るような文面を心がけてください。
相手が業者ならどうでも良いですけど・・・・・

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
またお礼がおくれてしまい、申し訳御座いません。

注意事項や重説まで詳しく書いて頂き、
誠にありがとうございます。

よく重説を確認したら、精算金についても
買主に帰属となっておりました。
説明はなかったですが・・・。

従前の土地が地目、山林で重説には農地法で
農地転用が必要と記載がありました。
区画整理事務所に聞いたら、用途制限以外に
法令制限はないと言っていたので、どちらの
土地について記載されているのかわからなくなりましたが、
仮換地後の土地ということが分かったので、
区画整理事務所に再度確認します。

お礼日時：2011/07/11 17:32

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2011/07/03 06:36

＞従前の土地と仮換地の土地どちらの内容が記載されているのが普通ですか。

区画整理事業中の土地売買であっても
所有権の売買ですから従前地で売買します。
ただし、売買契約書は2段書き（従前地、仮換地）となります。

＞用途制限やライフラインなどの説明も従前の土地でしょうか。それとも登記事項の内容のみでその他は仮換地の土地について記載されているべきでしょうか。

ライフラインは現場の使用収益の状態で記載内容は異なります。
※整備状況によります。

最後に、換地清算金（徴収、交付）があるか、ないか
確認する必要があります。
※換地処分時の所有者に帰属します。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
またお礼がおくれてしまい、申し訳御座いません。

質問に的確に答えて頂き誠にありがとうございます。
重説が見つかり買主となっていたので、換地処分後の費用について
現状を確認しようと思います。換地はまだまだ先みたいですが・・・。

お礼日時：2011/07/11 17:37

No.1 回答者： kei1966 回答日時： 2011/07/02 18:43

整理施行中のようですから従前の土地でやりとりされます。

換地処分され地番がつかないと登記できません。
それまでは計画であって実は確定ではないと考えるべきです。
じつは、多くは問題ないでしょうが
事業の遅れや、整備計画の不備もみたことがあります。

登記の内容で売買できるので内容は従前の土地の内容だけでよいと思います。
仮換地の内容は土地区画整理組合にきく方が良いでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼がおくれてしまい、申し訳御座いません。

＞事業の遅れや、整備計画の不備もみたことがあります。

現状遅れているみたいなので、土地区画整理組合によく
聞きたいと思います。

お礼日時：2011/07/11 17:20