入居審査後のキャンセルについて

どうもはじめまして。
突然の質問失礼いたします。

最近引っ越しを考えていて、よさそうな物件があり、入居審査まで通してもらったのですが、色々悩んで考えた結果、諸事情でキャンセルしてしてもらうと思い審査終了の知らせを受けたときにそのむねを伝えたのですが、審査がとおってしまったのでキャンセルすると違約金が家賃一カ月分かかるといわれました。

審査を通してもらうときに、違約金が発生する説明や書面もいただいていないのですが、違約金は払わないといけないものなのでしょうか？
不動産屋さんは交渉してもう少し下げてもらえないか聞いてみるとはいっていましたが、０というのは無理とのことです。
ちなみにその物件は決めるときなどに手付金などは払っていません。

不動産屋さんや大家さんにも迷惑をかけたのもあると思うのですが、やはり違約金はそのくらいの額が発生してしまうのでしょうか？


教えていただきたく、回答よろしくお願いいたします。

No.7 回答者： 専門家プロファイル_大長伸吉 職業：不動産投資アドバイザー 回答日時： 2017/11/02 13:55

賃貸物件において、入居の申し込みをした後に入居審査になります。

この入居審査の途中ではオーナーは他の募集を中止している場合があるため、申し込みをした後にキャンセルをする場合、オーナーにとっては募集機会を失っているということにもなります。また法律上は、契約が完了していないので、入居審査の後にもキャンセルは可能です。違約金も発生しません。しかし、オーナーへの配慮をした説明と行動をすることをお勧めします。

No.6 回答者： kernel_kaz 回答日時： 2011/07/09 20:27

ありがとうございます

質問者にも有益だと思います

もし違反だとしても、残して頂きたいものです
運営サイドはご一考ください

No.5 回答者： ma_h 回答日時： 2011/07/09 20:07

＃３です。

他の回答者さんからの質問に対し、この場で回答してもいいのかどうか・・・
もし違反なら削除でお願いします。

＞民法上の契約(正式な申込み)はしたけど、宅建業法では契約とは見なさない、という解釈で宜しいですか？

結論から言えば「そのとおり」です。

どんなやりとりがされたかは分りませんが、おそらく

借主「借りたいんですが」
大家「分りました。審査しましょう」
大家「審査通りました」
借主「やっぱ止めます」
大家「えー！？」

というやりとりだと思います。
この場合、普通の常識？に照らせば民法上の「履行の着手」ともとれますし「条件付き契約」による「条件の成就（審査承認）」で契約が成立しているという解釈が大方の見方です。

ただし、それはあくまで「民法上」です。

宅建業法では先に回答させていただいたように「決められた手順」を全て余す事無く踏まないと契約成立にはなりません。

では「民法」と「宅建業法」どちらが優先されるか？

答えは「宅建業法」です。何故なら民法が「一般法」なのに対し宅建業法は「特別法」だからです。

現在、生活様式・専門業の多様化で「民法」だけでは、多種多様のトラブルに対応しきれなくなってきております。
そこで、各業種や専門業界に特化した法律である「特別法」が数多く制定されています。
そして、「一般法」と「特別法」の関係においては「特別法」が優先されるのです。

故に、今回のケースでは「宅建業法」に照らして「契約は成立していない」と判断され、キャンセル料は一切かかりません。


一見理不尽に見えますが、民法が「消費者保護」「弱者救済」の理念に基づいている以上は仕方のない事なのですね。

まぁ、逆に言えば、大家さんも正式な契約が成立する前は、たとえ審査に通ったとしても「やっぱりあんたにゃ貸さないよ」がノーペナルティで通す事が出来るのですけどね。

宜しいでしょうかね？

No.4 回答者： kernel_kaz 回答日時： 2011/07/09 19:06

#3さんに便乗質問

(※これ違反でしたっけ？)

審査に至るには、民法上の契約(正式な申込み)はしたけど、宅建業法では契約とは見なさない、という解釈で宜しいですか？

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2011/07/09 17:55

元業者営業です

ご質問文どおりなら「キャンセル料」など発生しません。

何故なら、不動産の取引（賃貸・売買問わず）は法律で厳しく規制されており、以下の手順で契約を交わさない限りは「契約が成立していない」とされているからです。

手順ですが

●宅地建物取引主任者が主任者証を提示し、重要事項を説明
●内容をしっかりと理解し、疑問がなければ重要事項説明書に署名・捺印
●賃貸借契約書に署名・捺印
●前家賃等、必要経費を支払う

これが「全て揃って」始めて契約成立です。

もし、これらの手順を踏んでいない場合は「契約が成立していない」となって、それまでに某かのお金を支払っている場合は無利息で即時返還されなくてはなりません。

何も支払っていない場合（貴方のケース）は「キャンセルします」でお終い。チャンチャンです。
当然「キャンセル料」なるものは発生しません。ご質問文を拝見する限りは

＞違約金が発生する説明や書面もいただいていない

との事ですので、額面通りに解釈すれば「重要事項説明」も受けていないし、書面にサインもしていないと考えられます。
故に「契約は成立していない」と。

今後ですが、「契約は成立していない」の一点張りで大丈夫です。
ガタガタ言うようなら「出るとこ出るぞ」で結構。
また、不動産業者には「都道府県庁にねじ込むぞ」でＯＫ。

ただ、これはあくまでご質問文を拝見しての回答です。
もしかしたら何かご質問文に無い「事実」があるかもしれません。

一度自治体の無料法律相談等で意見を求めて下さい。

なお、納得するまでは決して「分りました」と返事をしないこと。
民法上「口約束」も有効になります。
「ハンコを押していない」は通用しない場合がありますのでご注意ください。

No.2 回答者： tantan99ai 回答日時： 2011/07/09 15:02

不動産屋の説明は聞いてなかった場合もあるので、契約書や申請書を見ましょう。

書いてあれば、払いましょう。
何事も、契約ですから。

また、法外だと思う場合は根拠を見つけましょう。

No.1 回答者： kernel_kaz 回答日時： 2011/07/09 14:49

不動産業に詳しいわけでは無いけど

気軽にキャンセルする人は、機会損失をどう考えてるのかが不思議

審査したという事は、正式申込みしたという事でしょう？
他の人が問い合わせした時に、断るもしくは審査中と応えてるはず
いざ、審査が通ったらキャンセルでは、嫌がらせ以外の何物でも無いんだけど

その機会損失を賠償するのは当然の事かと
1ヶ月分が妥当かと言えば、それは疑問だけど