借地とその後の契約に関して

Question

借地に自己（祖父名義）の建物を建てていたのですが、母親が亡くなる前から立ち退き（母親の代で借地契約終了）を依頼されており、契約を交わしていました。契約内容は「建物に関しての原状回復は地主が行い、こちらには一切の負担がない」という内容の記載はありますが、建物内部の動産に関しては触れていません。契約書に捺印を行う時に相手方弁護士と母、私の妻が立ち会ったのですが、母から「建物内部の動産処分もこちらには一切負担はないですか？」「息子（私）への負担は一切ないようにしてください。」という条件を提示し、相手方弁護士も了承したうえで捺印を行っています。母が亡くなり、実際に動産の処分費用が確定した段階で相手方から「予想以上に金額がかかったため、負担してくれないか？」と依頼がありました。動産に関しては口頭での約束なため、正式な書類はありません。本来であれば、断ることができると思うのですが、実際はどうなのでしょうか？また、母の死亡後に私たちに負担があるのであれば、捺印自体行われず、違う契約内容になっていたと思うのですが、契約自体が無効になることはないでしょうか？私としては金額の大小にかかわらず、最後ぐらいは「揉めずに済ませたい。」という思いのみで、折半という形でもいいのではないかと考え、相手方にも伝えています。素人考えですが、もし契約が無効になるのであれば借地権の主張に繋げることができるのかと思い投稿させていただきました。よろしくお願い致します。

fujic-1990 · Accepted Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

まず確認しておきますが、相続はなさったのでしょうね？

ふつう、放棄された場合は「放棄しました」と書かれるので、相続されたものとして考えます。

お母様の権利義務を相続し、状況をすべて承知した上で、すでに『折半という形でもいいのではないかと考え、相手方にも伝えています。』とのことなので、契約で言うところの、質問者さんからの「申込み」はなされたことになります。

あとは、相手がその申込みを受け入れるかどうか、の問題です。つまり、相手が「ＯＫ」と承諾すれば、新しい契約成立ですので、それ以前にあった瑕疵（費用がかかるのなら借地契約終了の契約をしなかったなど）は問題にならなくなります。

いま深夜ですし、家には六法が用意してありませんので確認できませんが、申込みは返事に要する相当な期間取消はできないはずですので、現時点では相手の返答を待つしかないと思います。

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したがって、ご質問のことについて考えても意味がありませんが、ちょっとだけ。

> 本来であれば、断ることができると思うの
>ですが、実際はどうなのでしょうか？

予想以上にかかった費用が何の費用なのか、ですよね。

契約でハッキリ地主の負担と決められていたようですから、建物処分・原状回復費用なら断ってＯＫ。半分でもそれ以下でも出す必要はなかったのになぁ、うかつなことを申し出てしまったなぁ、と思います。

家財についての処分費用なら、質問者さんの書かれた「条件の提示＆承諾」があったかどうか、契約書などの証拠がないらしいので、私は「家財処分費についての合意はなかった」ものと考えます。（ベニスの商人のように、じゃあ、処分権限はあったのかとか、難癖はつけられますが
 (^o^;;  それはそれなりに理屈を構成）

すると、家財は、建物とは別物ですから、不要な家財の処分費は相続人たる質問者さんが出されるべきだ、ということになります。

> また、母の死亡後に私たちに負担がある
> のであれば、捺印自体行われず、違う契
> 約内容になっていたと思うのですが、契約
> 自体が無効になることはないでしょうか？

「要素の錯誤」と呼ばれる、重要な点での勘違いなら契約を無効にしてしまうほどの力を持つ場合もありますが、重要かどうかはあくまでも「一般的な人の立場」で判断されます。

一般論としては、家財の処分費がかかるか・かからないかくらいの勘違いでは要素の錯誤とは言えないと思うのですが、私には。損をしないと思ったのに大損した、なんて、珍しいことじゃありませんから。

そのほかにも、そこに住みたかったのにガマンして、というような重大な影響もなさそうですし、無効の主張はまず無理だったでしょうね。

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