親の所有の分譲マンションについてです。

親の所有の分譲マンションについてです。
私24才、母53才です。
両親は５年前に離婚し、母はその時に以前の団地を売却して、
新築マンションをローンで購入しました。

私の知るところによると、ローンは残り20年で返済額は月々約10万です。
母は離婚当初は仕事の収入もそれなりにあり、無理のない返済が可能でした。

しかし今現在は収入が３分の１程に減り、
返済が苦しい状況で私は母に売却を考えるよう勧めています。
マンションは新築で５年前に購入で、今まで返済が滞った事はありません。
４LDKで駅近で徒歩2分程です。

マンションを売却して賃貸に引っ越すほうが今後の負担も少ないと思うので、
そうしたいのですがマンション売却には費用が必要なのでしょうか？
ローン返済でいっぱいいっぱいの状況で、貯蓄はありません。

どのような手順が最善なのでしょうか？
何もわからず、質問させて頂きました。

何かアドバイスを頂ければ幸いです。

No.1 回答者： easyandspeedy 回答日時： 2011/07/14 11:49

通常、マンションは新築～5年位が「最も急激に価格が下がる」年数です。

物件によって違うのは当然としても、「超」のつく人気物件で無い限り築５年なら、新築価格の70％程が「再販価格」になるでしょう。
つまり、新築価格3000万なら、中古での再販価格は2000万になっていても不思議ではないという事です。
また、一般的に住宅ローンは「元利均等払い」で組む事になります。
で、あるなら築５年では毎月の支払10万のうち、殆どが「金利分」ですので、借入元金は殆ど減っていないでしょう。
そうすると、おそらく現状は『売却価格＜ローン残債』という状態だと思います。
（購入時に頭金を多額に支払っていない場合）
この状態では事実上売却は出来ません。
売却の為には残債を「全て整理する」のが最低条件ですから。
また、売却の為には最低でも以下の「諸費用」が必要です。
●仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税）
　例：売買価格2000万円で成約
　　　2000万×3％＋6万円＋消693000円
●抵当権抹消費用
　　およそ2～3万位
●その他（印紙代等、雑費）
　　およそ5～10万位
以上のお金は全て「現金」です。
買主の諸費用ローンはありますが、売主はありませんので。
＞ローン返済でいっぱいいっぱいの状況で、貯蓄はありません。

この状態ではOUTです。

後は銀行に相談して「債務の猶予」を受けるか「賃貸に出す」しかありません。
ただし、両方とも簡単ではありません。
「債務の猶予」は当然厳しい審査があります。
「賃貸出し」も原則不可。
何故なら住宅ローンは「自分で住む家を買う為のローン」だからです。
「賃貸に出す」のなら「投資用ローン」を借りる事になります。（金利が高い）
なので、賃貸に出すのなら銀行の許可が必須です。
黙って賃貸に出して、万一バレたら「残債一括返済」か「投資用ローン」への借り換えを要求される可能性が高いです。

よしんば銀行の許可が出ても、大家「業」はクレーム産業です。
日々の細かな物から裁判沙汰まで、その種類は多種多彩。
当然素人にそんな事の対応は無理ですから、専門家（不動産業者・弁護士等）へ依頼するしかありません。
当然「万単位」のお金がかかります。

厳しい事ばかりで恐縮ですが、これらは決して大袈裟な話ではありません。

何れにせよ「不動産業者」と「銀行」に一度相談に行ってみてください。
相談だけなら『タダ』ですよ。

No.2 回答者： inon 回答日時： 2011/07/14 14:59

残債がいくら有り、売却益がいくらできるかですね。

頭金をたくさん入れていれば益も増えますし、その場合は銀行も手数料の一時貸し付けぐらいしてくれるでしょう。
銀行と相談してみましょう。