不動産契約 違約のタイミング

10/6に残金支払いを控えたものです（買主）

売主が当初の契約内容から大きな変更をしようとするにも関わらず、メールや
電話等、口頭だけで不動産屋が変更しようと二週間に渡り言われ続けました
（決済日、入居日など）

理由は、売主が競売物件を買いリフォームに三週間かかるので
先にお金をもらって、修繕をして、その間は残りたい為です
その間は家賃を払う　等

10/4に、当方は契約書通りでお願いする旨を伝え、不動産屋で最終決済日や
銀行、司法書士の話合い等まですませたので、これでやっと問題が終わったと思いました

ところが、翌日また相談したいと担当者からメールがあり、電話して断ったところ
何度も家にうかがいたい、相談したいといってきます
（契約書の変更をする気持ちはないようです）

決済の案内がこなければ、購入もできませんし、今のままお金を払っても本当に売主が
転宅するのすら今はわかりません

違約解除を申し立てるのいつすればいいのでしょうか？
決済日まで後19日程度です

どうぞよろしくお願いします

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/09/16 17:24

以前もたぶん？回答したものです。

違約による解除の場合は、契約書の決済日以降に書面で、履行の催告（一般的には1週間程度の期限を儲け、そこを最終期限とし、履行しなければ解除するという通知をする）して、その期限を経過したら違約による解除となりますが、これの面倒な点は、相手方が履行する意思がある場合は、合意解約書などへの署名をしないので、結局揉めれば裁判などによる解決しかなくなる点です。違約による解除の通知をしたからと言って、自動的に解除にはならないことが面倒です。これが売主で金銭を預かっている立場ならば良いのですが、買主で預けてしまっている立場なら、お金が最低限戻らなければ困るわけで、ほとほとどうしようもないのが現状ですね。預けた手付金はもう購入資金で無いでしょうし。
売主もどうかと思いますが、業者がだらしないのです。先行決済させて1ヵ月後では、一般の方の取引では、ちょっとリスクがあるでしょう。
もう、話すのも嫌でしょうから、断固として契約書にこだわり、進めるならば弁護士を代理人に選定ですね。でも費用はかかります。通知一つでたぶん先方は契約書通りにするしかなくなり、仮住まいすると思います。もしくは引越ししての住みながらのリフォームをするか。
決済日を変更はしないという状況でのお願いは「引渡し日の延期」しか考えられません。
一度は話をして、契約書通りに決済、引渡しは1週間後（でしたよね？）その条件以外の場合は当方も紹介された弁護士へ相談する、1週間後の引渡し時まで○○万円の残金は留保し、仲介料も引渡しが行われるまでは、留保すると毅然と言いましょう。
相手をあきらめさせないと駄目ですよ。

この回答への補足

いつも的確なアドバイスありがとうございます
このままではらちがあかないので、教えていただいた通り弁護士ではないですが、京都司法書士会から書士を紹介してもらって、担当者に直接連絡してもらいました。今のところ担当者からの、メールも電話も止まっています。
書士さんには、担当者に変更などがあるなら直接ファックスするよう伝えたといわれました。今のところファックスもないようです。
決済の案内がこない場合に備えて、今から違約解除の準備を書士さんに頼もうと思います。
宅建協会にも三度相談しましたが、相談する人によって言うことも違い、
他にどこに聞けばいいかもわからない状態で、毎日不安でいっぱいなのですが
回答を頂けてほんとに感謝です。

補足日時：2011/09/17 20:52

この回答へのお礼

Oyazi2008 さま

先月末にやっと解決しました。結論からいうと、仲介業者が勝手に、買主は3週間の猶予を売主に与えることを了承したということで話をすすめていました。司法書士の先生に手伝ってもらい、買主は当初の契約しかしないことで粘り続けた結果、仲介業者が自ら不正行為をしたことを認めました。ありがとうございます

お礼日時：2011/10/02 09:35

No.2 回答者： gamigami 回答日時： 2011/09/16 17:10

引渡遅延などの件なので、覚書などを添付させて契約内容を変更しておしまいってところですが、

遅延の日数とそれに伴う損害賠償にあたる減額の内容まで決めないと書類は作れません。
（契約書自体作り直すと無駄に印紙税がかかります）
引渡が待てるのなら、１日２万円程度の減額を仕掛けてみるのも一考では？

でも、引渡を遅らせることを全く望んでないのなら、現状のスタンスを堅持するのみ。
催告をかけて、債務不履行での解約を求めるならば、早期にすべきでしょう。
お互い遅くなったら不利益を被るだけですから。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
宅建協会では売主が売らない、買主が払わないでないと違約にはならないといわれたのですが、
10月6日が残金支払いでそれが行われないとなると、債務不履行として解約ができるということですよね？
私は引渡しを遅らせることをまったく望んでいません（書類等もなく、口頭ですませようとされていてるので）残金支払い後7日は事故等の責任は売主負担なのですが、その残りの日数には買主を保護するものは何もないからです
今までは3週間リフォームにかかるから、家に残りたいということなのですが
3週間で本当にでていくのを保障するものも何もないのです。。。。

補足日時：2011/09/17 20:59

No.1 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/09/16 16:46

もし違約解除を申し出るなら、少しでも早く言ってあげてください。

でないと、売主さんも銀行も司法書士も仲介業者も大変。

ただ、
契約の内容、変更したいといっている内容などが判らないため、違約解除を申し出ても、その主張が通るかどうかは判りませんが、、、。

この回答への補足

当初は10/７が決済で、7日の猶予後、買主に引き渡すものでした。今は決済後3週間いたいといっています。（売主が競売物件を買ったので、リフォームに3週間かかるからです）私は口頭や、メールのみでそれを担当者から言われ続けているので、了承していません。それで決済の案内もまだきていません。それは違約の契約解除にあたりますか？

補足日時：2011/09/17 21:04