マンション 上階留守宅からの水漏れ対処について

上階住戸内の何らかの問題で、下階住戸に水漏れが発生し、上階住戸が留守だった場合「（管理員等が）上階住戸給水管元栓を閉じるのが常識」といった記述をネット上で目にします。
相手が留守の場合、被害を最小限に抑えるのに、元栓を閉じるのが最も確実であるのは明らかです。受任の限度を超える被害が下階に発生しているなら、緊急処置として元栓を閉じることが「妥当である」と認められるだろうことも想像できます。
しかし、「第三者が他者のライフラインたる給水元栓を閉じる行為」自体が、何を以って正当化されるのか、保護されるのか明確に分かりません。マンション管理に詳しい方、解り易くご説明いただけないでしょうか？（何が後ろ盾となるのか？区分所有法か、管理規約か、民法等他の法令か、若しくは判例か）
念のため、下記の前提でお願いします。
＜管理規約＞：国交省標準管理規約と同等の内容
＜使用細則＞：本件に関わる内容はまったく規定していない
＜給水設備構成＞：【給水本管→各戸元栓→各戸メータ→各戸給水管】の順に構成しており、元栓は共用部分である。管理規約／使用細則等では給水元栓自体には専用使用権を設定していない。
＜上階住戸居住者への連絡＞：留守中であり電話等如何なる連絡も付かない、若しくは連絡が付いても元栓を閉じることについて同意を得られない状況である。
　
補足
(1)「元栓を閉じる行為」が「共用部分の保存行為」と言えるのか否か、区分所有法 第１８条第１項にある「保存行為」に該当するのか否か、が分からない。
(2)極端なケースになるが、上階住戸が『常時給水することを必要とする設備（生物飼育設備、高額な実験設備等）』を有しており、元栓を閉じることにより上階住戸における損害も生じる場合の想定まで含めて、単純に「元栓を閉じるのが“常識”」といえるものなのか些か疑問だった。
(3)上記(2)のような例まで考えると、仮に第三者が元栓を閉じることが結果的に認められるとしても、居住者に「近隣住戸に水漏れによる被害が発生した場合、緊急避難的に元栓を閉じることがあり得る。それを踏まえて使用すべし。また、元栓を閉じることにより生じる如何なる損害に対しても、責任を負わない。」と規約や細則で謳っておくのが妥当であるように思われるが、そのような実例を目にできておらず、これも些か疑問だった。

No.3 回答者： kei1966 回答日時： 2011/09/22 13:31

別の回答者の緊急避難。

これはそういえばこういう事例の話で聞いたことがありました。
取引先の不動産屋のお話しでした。

私のは抽象的でよろしくなかったかもしれませんが、
まず「保存行為」ではないこと。
明らかに危害を加えた原因者になる方が水を止めたことで起きうる被害など通常はほとんどありませんので、止めたことによる被害より明らかに自分の起こした事の方が重大で多数に迷惑がかかることだということは、民法の考え方にもあっていると思い記載しました。

しかしこれは明確にわかります。
ペットの命は死に至っても法律上「器物損壊」です。しかも「みだりに死に至らしめた場合」だけです。
なので、人の生活を被害から防ぐために死んでしまっても器物損壊にもならない可能性があります。

この回答への補足

kei1966 さん　妙な質問に２度も付き合っていただいて感謝です。

私が期待したのは、元栓閉止による（発生確率／可能性といった程度問題とは関係なく）如何なる事象が起きようとも、且つ運悪く対象住戸の承諾を得られなくとも【～～が適用され、一切損害賠償の責任を負わない】といった後ろ盾でした。
あくまでも、知見を持たない者の希望／期待でしかありませんが、例えば
（１）水漏れは屋内電気配線などへの被害を生じ得るものであり、元栓閉止は共用部分の保存行為と言える。特定の区分所有者（上階）に与える特別の影響を想定する必要はなく、その承諾も要らない。
（２）民法の“正当防衛及び緊急避難”が適用でき（水漏れは第720条で言う“他人の不法行為”に相当すると見做せるので）損害賠償の責任を負うことはない。
（３）被害者＝元栓閉止実施者に“水漏れ被害以上の上階での損害の想定”など求められないことは、～～（例えば判例）により明らかである。
といったレベルの後ろ盾を得て「寸毫も“腹を括る”必要なく、一片の躊躇なく、元栓閉止して良いですよ」とマンション内に推奨／啓蒙出来る事を期待しておりました。
教えて！goo以外含め、いただいたご意見、ご回答は全て「水漏れ被害＞上階での損害」を前提とされていました。従って現時点での結論は【具体的な根拠を得ていないが（３）の「“水漏れ被害以上の上階での損害の想定”など求められない」と推測できる】と理解しました。
※如何なるケースでも一切の責を負わずに済む“具体的／明確な根拠”を得ていないので「（承諾／同意を得る努力をした上で）元栓閉止により生じる如何なる損害に対しても責任を負わない。」と規約や細則で謳っておくのが、元栓閉止をマンション内に推奨／啓蒙する上では得策かも、という思いは残ります。

補足日時：2011/09/23 18:22

No.2 回答者： nekonynan 回答日時： 2011/09/20 12:29

　法律で言うならな

刑法
（緊急避難）
第三十七条 　自己又は他人の生命、身体、自由又は財産に対する現在の危難を避けるため、やむを得ずにした行為は、これによって生じた害が避けようとした害の程度を超えなかった場合に限り、罰しない。ただし、その程度を超えた行為は、情状により、その刑を減軽し、又は免除することができる。


　他人に管理にある上階住戸給水管元栓の開閉は貴方にその権利がありませんが、今回緊急事態でこのまま放置すれば多大な被害が想定されます。上階住戸給水管元栓を閉めることは貴方が被害より遥かに軽微であり緊急避難が適応されると思われます。したがって、緊急避難であれば罰せられることはありません。
　よって特に管理規程を作成する必要も無いと思います。
　

この回答への補足

nekonynanさん　ありがとうございます。

やはり、一気に緊急避難の適用まで行ってしまいそうですか。
最終的には、被害／損害の程度の天秤問題にはなってしまうと思うのですが・・・

ネットで目にした記述は『この「元栓を締める」という行為は、マンション業界の中では「常識」「イロハのイ」とも言えるものです。（ちゃんと研修を受けていれば）１００人中、１００人の管理人がそうするでしょう。』、『研修で受けた、マニュアルどおりの正しい対応をした～』、『とにかく、「まず最初に、元栓を締める」というのは、火事の際に「まず、消火器」と同じくらい「基本」です。』といったものでした。

被害拡大回避の一般行動としては頗る尤もなものと思いますが、“研修”“マニュアル”とまであり、マンションの（普通は専用使用権を設定していないと考えられる）共用部分に関わる話なので、緊急避難論適用の前に何か拠り所があるのでは、と想像してしまいました。

「元栓を閉めましょう」と研修を受けたり、マニュアルをお持ちの方、緊急避難論以前の拠り所をご存知でしたらお聞かせください。
「上階居住者の確認／同意が得られない場合は、元栓閉止は見合わせる」だったり、「下階の水漏れ被害以上の損害が上階に発生するなど極めてレアケースなので、腹を括って元栓閉じるのですよ」といったお話でも構いません。

補足日時：2011/09/20 14:01

No.1 回答者： kei1966 回答日時： 2011/09/20 09:27

そもそも不在でライフライン扱いしないでしょう。

民法
第一条 　私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
２ 　権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
３ 　権利の濫用は、これを許さない。

ま、若干規模は違いますが、多くの人に迷惑かけながらこれは私権だと言い張ることはできないという理解は常識の範疇じゃないでしょうか。

水を止めて命にかかわることがないように誰かいないか確認しているのですよね。

保存行為は共有部分の現状を維持する行為を言うそうです。
事態が大きくなったときにはこれも行使できそうですが。
そもそも区分所有法６条の違反を犯しているのですから、その被害を食い止める原因者不在時の唯一の方法「元栓を締める」をとったことは、原因者と被害者両者の保護に当たるのでは？
共同の利益を守っているのに不在者が自分の利益だけ主張するのは身勝手で常識的にもおかしいことは明らかでしょう。

もちろん、業務で行う場合は規約はあると思います。

この回答への補足

kei1966さん　回答ありがとうございます。
また、質問のしかたが良くなかったか、と反省です。
例えば、元栓を閉じられたことにより生じた上階居住者の何らかの損害について、元栓を締めた者に責任を問う法的争いがあったとして、「常識的に」「一般的な社会通念上」といった感覚で、元栓を締めた側が責を免れるだろうことは“想像”しています。（事態の程度や、元栓を締める側が上階居住者への連絡をとろう、同意を得ようと努めたか、などがある程度勘案される可能性も想像しますが）

伺いたかったのは【元栓閉止行為を保護してくれるのは具体的に“何”？】の一点でした。

kei1966さんのご回答では『それは“民法第１条”である』若しくは『“区分所有法第６条”である』と明言していただいた、と理解して宜しいのでしょうか？ご回答文全体の流れからは『例え法的争いになったとしても、きっとこう判断してくれますよ』と言っていただいている様に読めてしまい、焦点が解りませんでした。

区分所有法第６条では確かに「区分所有者／占有者による建物の保存に有害な行為、共同の利益に反する行為を禁止」しています。ただ、この条文が「禁止している行為に“対抗する行為”を、それによる損害の免責含めて保護してくれる」ものとは読めなかったのですが、ご回答では「区分所有法第６条が“対抗する行為”を保護してくれるのですよ」と仰っていただいてるのでしょうか？

「水を止めて命にかかわることがないように誰かいないか確認しているのですよね。」と仮定されてしまいましたが、これは『人の生命に関わる可能性がある場合は、別ですよ』、もう少し突っ込むと『人の生命に関わるレベルの問題でなければ（飼育動物の生命や、無生命の設備の問題であれば）扱いは変わらない』と言う意味でしょうか？（←このレベルでのお話を伺いたいのですが）
尚、今回考えていたのは、＜前提＞に挙げた様に「連絡が取れない」「同意が得られない」状況であって、極言すると『元栓閉止により何が起きるか判らない』場合であって【それでも元栓閉止行為を正当化／保護してくれるものは何？】が質問の本意です。

補足日時：2011/09/20 12:23