大東建託アパートのオーナーです。
30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。
契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済できるか不安です。
また、契約解除しても大東建託が建てた建物であり、入居者から不評だということが不安です。
ネットの書き込み等を見るとほぼ悪い評判しか掲載されておりません。
あまり鵜呑みにしないようにいていたのですが、あながち間違いではなさそうな気がします。
近所には大東に限らずサブリースの賃貸経営をしてるオーナーがたくさんいます。
しかし、昔から賃貸経営をしてるオーナーは決してサブリース経営をしていません。地元の不動産会社で管理させております。
また、ここ10年でアパートが何棟も建ちそのほとんどがサブリースです。
私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。
できれば契約解除して地元の不動産会社に切り替えたいのですが、
既に大東一括借り上げでスタートして7年が過ぎています。
それでも契約解除して家賃保証のない経営で進んだほうが得策なのか
このまま大東の家賃保障を継続するのが得策なのか悩んでいます。
この業界に詳しい方、アドバイスをおねがいします。
ちなみに、現在まで入居率はほぼ100%です。ファミリータイプで立地条件も悪くないと思います。
ただ、今でも新築のアパートが建ち続けています。

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A 回答 (6件)

元大東建託社員です。

ご心配でしたら解除されれば宜しいと思いますよ。そうすれば自動的に管理契約も解除され、お好きな不動産屋に管理委託することができます。そうすれば手取り家賃が5%程度は増えます。ただ入居募集に関しては大東建託は非常に集客力がありますので町場の不動産やとは比較になりません。

>私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。との事ですが、20年前も同じことを言われておりました。もともと主さんは何の目的でアパートを建てられたのでしょうか?

目的は相続対策?固定資産税対策?農地の跡継ぎ不在?収益利回り?これは主さんじゃないと分かりませんが、その辺をよく考えた方が良いと思いますよ。建物も築7年という事でデザイン的にも他社アパートと比較しても競争力のある物件だと思います。

大東と縁を切れば、大東は主さんのアパートに優先的に入居者を斡旋する必要がないので満室経営は厳しくなる事だけは間違いありません。ただ家賃保証費は不要ですが・・・・
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サブリースについては、メリットとデメリットがあります。


サブリースで経営を安定させている人もいますが、サブリースがうまくいっていない人もいます。
これも個別の問題なので、このように多くの人(専門家など)に何度も質問を投げかけるとよいと思います。
個別の問題として、事業契約、立地、銀行融資、家賃収入、空室率、近隣相場、オーナーの属性、今後の目標設定などにより判断は異なります。
しかしいずれの場合でも、現状を維持することと現状を変えることに選択がわかれます。
この場合、現状維持は状況が見えているのですが、契約を解除した場合のメリットとデメリットについては調査が不十分なのでしっかりと調べることが大切です。
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専門家紹介

専門家プロファイル_大長伸吉

職業:不動産投資アドバイザー

アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します

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専門家

大東建託アパートのオーナーの親族です。


オーナーが寝たきりになったので私がアパートについて窓口になっています。
建ててから8年半になります。大東建託から来年度中に大規模リフォームをするように言われていて、先日見積もりが届きました。約150万円です。その前の話だと300万円と言われていたので、これでも下げてきたのだとは思います。
契約書の建物の見直しという条項に、「10年を経過後及びその後5年を経過するごとに~修繕取り替えを求めることができる~。」とあります。
そして応じない場合には、解除とあります。
この大規模リフォームの話が出たのは昨年ですので、そろそろalfista105さんに対しても、話が出ると思います。その時を機会に解約(解除)された方が、問題ないのではないでしょうか。
先日、このリフォームに応じない場合はどうなるのかと問い合わせたところ、再来年の3月末で解約だと言われました。
私のアパートは、この頃退居者が増えて、都度都度のリフォーム代も結構な金額です。
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法的には解約するには違約金が必要になります。


最低限10年の契約更改迄は様子見で、後は下落幅がきつい事を解約理由にして解約すれば。
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賃貸マンションのオーナーです。

私は、旭化成のへーベルメゾンを建てて、21年になります。やはり、同じような一括借り上げ制度があり、建築の時迷いましたが、保証家賃が安すぎるので止めました。しかし、現状をみるともう少し検討すれば良かったかなぁ、と思っています。それは、建築年数により家賃が下がってしまているからです。新築当時は、平均して69000円だった家賃が、賃貸マンションの過剰供給により、現在は、61000円くらいです。旭化成の場合、30年の借り上げでしたので、保証家賃の設定が30年間変わらないのであれば、メリットはあったかなと思っています。築年数古くなると、空き室が、なかなか埋まりにくくなりますよ。その点もご考慮されてはいかがでしょうか。
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この回答へのお礼

 回答ありがとうございます。
家賃は10年間は保証されますが、その後5年ごとに見直されます。
大体10%~15%位の引き下げになるようです。
その他、修繕費用は割高とのこと。
ただ、空室のリスク考えれば大して変わりはないのかも知れません。

お礼日時:2011/10/06 13:56

 不動産賃貸業を営んでおります。



 まあ、このご時世に大東建託の株価は安くなっていなかった(高かった)と記憶しています。儲かっているんですね。

 ということは質問者さんたちオーナーさんがタップリ儲けさせたということです、私じゃない。
(^_^;\(^O^ )pechi!

 私も賃貸で飯を食っている人間の端くれですので、それなりに情報も入っておりますが、それらは質問者さんもインターネットなどでご承知のようでありますね。

 で、「これから建てるのだが」という相談なら、やめたほうがいいのではないか、とお勧めしますが、すでに建てられた方からの、しかもお尋ねのような見通しについては、誰にも答えられないと思います。


 ただ、昔から不動産の賃貸をしている人がサブリースをなさっていないのは、大東建託などを警戒してではなくて、もともとそういう制度がなかったからだろうと思います。

 オーナーが老齢化してきて、サブリースしたいなぁと思っても、サブリース会社がもう相手にしてくれないわけです。建てる時にがっぽり儲けるわけですから、建てた後の人は眼中にないという話になっているだけだろうと思いますよ。

 最近、サブリース賃貸物件が乱立しているのは、不景気のためほかに利用する用途がない、という事実のせいだろうと思います。

 空き地になっていても、固定資産税はかかり続けますし、相続税も更地のほうが高くなりますから何か建てたほうがお得なんです・・・ などと、大東建託ほかが言うと、「なるほど」と思ってしまうわけですよ、経験・知識がないから。

 質問者さんもそのようなことを言われたのではないかと思いますが?
(^^;

 で、回答になっていませんが、どっちにしろ、自己責任でがんばってください。
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この回答へのお礼

 回答ありがとうございます。
どうやら自分では判断できないようです・・・。
最終的には自己判断ですが、しかるべき人に相談することにします。

お礼日時:2011/10/06 13:51

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Qいい部屋ネットで良い部屋見つけたけど…

いい部屋ネットのホームページでアパートをいくつか見つけたので
店舗に出向いて、下見をしたいと思っていますが
どこに電話をかければ良いのでしょうか?

ちなみに京都市内なのですが、「いい部屋ネット」は大東建託の会社なのでしょうか?
よく分かりません。


教えてください。

Aベストアンサー

検索したページに情報提供会社が掲載されていますので、そこに電話などで問い合わせします。
または、物件近くでお気に入りの不動産会社があれば、そこに問い合わせしてみてもいいでしょう。

いい部屋ネットのポータルサイトは大東建託の業務委託ですが、情報提供会社は入会した個別の不動産業者が多数あります。
大東建託または大東建託を名乗っている会社とは限りません。
情報提供会社のほとんどが、物件のある地元業者です。
物件のオーナーが複数の不動産会社に斡旋を委託している場合があるので、いい部屋ネットの情報提供会社以外でも同じ物件を他の業者で紹介されることもあります。
同様にいい部屋ネットに掲載されている物件が、他の賃貸物件検索サイトで掲載されていることもあります。
結局いろんなところでみんなつながっている、ということが多いのです。
ただし契約条件はそれぞれ違う場合がありますので十分確認が必要です。

私が現在入居しているところもいい部屋ネット掲載の物件でした。
他の検索サイトも利用して複数の物件をあたりましたが、結局同じ不動産会社ですべて扱われていました。

いい部屋ネットに掲載されている情報は改訂や誤りがあるかもしれません。
契約時は当然ですが、早めに条件などを確認した方がいいとおもいます。

検索したページに情報提供会社が掲載されていますので、そこに電話などで問い合わせします。
または、物件近くでお気に入りの不動産会社があれば、そこに問い合わせしてみてもいいでしょう。

いい部屋ネットのポータルサイトは大東建託の業務委託ですが、情報提供会社は入会した個別の不動産業者が多数あります。
大東建託または大東建託を名乗っている会社とは限りません。
情報提供会社のほとんどが、物件のある地元業者です。
物件のオーナーが複数の不動産会社に斡旋を委託している場合があるので、いい部屋...続きを読む

Q債務者が大東建託で建てたアパートの家賃収入を、債務名義をとり、大東建託

債務者が大東建託で建てたアパートの家賃収入を、債務名義をとり、大東建託を第三債務者として
差押えることはできるでしょうか?

Aベストアンサー

>大東建託を第三債務者として差押えることはできるでしょうか?
 
できません。
 
一括借り上げを行っている子会社を第三債務者として差押えねばなりません。
 
親会社の大東建託を第三債務者として差押えしようとしても「当事者ではない」として門前払いされます。

Q大東建託の賃貸経営受託システムについて

実家の土地(現在水田)を大東建託の賃貸経営受託システムで、アパート経営をしませんかという話がでています。
もちろん大東建託の営業さんは、メリットしか言いません。実家の両親も私自身も経営や土地、税金については全くの素人です。考えられるデメリットまた、この賃貸経営受託システムについての詳細・評判など分かる方がいらっしゃいましたら教えてください。
大東建託さんが言うには、入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、修繕費もかからないのでリスクはほとんどありませんと言いますが、そんなおいしい話がありますでしょうか。

Aベストアンサー

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

儲かるはずが有りません...(笑)。

儲かる計算は...土地の生み出す利益を0円としての計算です

建物だけからの利益で計算すれば採算も計算しやすいでしょう

相続税対策で1億円以上の資産が有れば有利かな?

一般に新築から10年間は満室稼働でしょう
その時から90%しか家賃を貰えません

次の10年間は家賃も10-15%DOWN
その家賃の90%ですから0.85×0.9=75%

その次の10年間はさらに10-15%DOWN
0.75×0.9=66%の家賃収入

30年経過したアパートに競争力は有りません
そろそろ建て替えでしょう

建てて10年後からの家賃保証でも有ればいいですが新築時のおいしいところだけ持って行かれます

一括借り上げシステムは借り上げ会社が絶対に損をしないシステムです

「入居率が悪いので家賃を下げて対応して下さい」
「嫌なら契約は契約は解除です」

自分で管理していれば設備更新などでも対応できますが一括で貸した時は大家は何も出来ません

・契約を解除されれば入居者は全退居です、いきなり空室100%
 (入居者は管理会社との契約ですから)

>リスクはほとんどありません

当然利益もほとんど有りません...(笑)。

LPガスの設備もLPガス業者負担かな?
当然ガス代に影響しますので入居者は大迷惑

とにかく

「百姓のど素人をごまかして建てさせる」

・建築費で大儲け
・管理委託で大儲け
・最終リスクは大家が負担

契約内容をよく確認して下さい

  「双方了解しなければ解約できる」

契約とはそう言う物です、双方5年周期くらいで契約を解除出来るでしょう

で、困ったあげくに土地代をタダ同然又は建物を無料くらいな計算で10-15年後(家賃改訂時)に売りに出されます

それをパクッと食べるとそこからは儲かります...(笑)。

是非建てましょう、10-15年後はお声をお掛け下さい、私が買います...(笑)。

業者の物件見学会の招待が有れば15年以上経過した物件の見学とオーナーを紹介して貰いましょう

生き残っておられれば良いのですが...(笑)。

・「なんとかパレス21」
・売り物件有り
・築10年、現在入居者6/10戸
・格安、高利回り予定
・ただし、入居契約終了に付き全入居者退去後再募集での採算

最終的には「この10年間は何だったのだろう?」...で、お終い

土地の運用益を0円と計算すれば新築からでも何とかなるでしょう
遊ばせるよりかは良いのかな?

単純ですが一括委託なら

物件価格が800万円/1戸なら家賃は8万円/月
これで建物だけは採算が合うでしょう
その土地の投資額までは無理
土地の価値が200万円/1戸なら家賃は10万円になりますね

自分で経営するなら800万円の建物で家賃が6.7万円(年間80万円)でも良いでしょう

賃貸経営の採算は1戸当たりで計算すると分かり易いです
総額で判断するとごまかされます

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

儲かるはずが...続きを読む

Q大東建託の新築アパートについて

大東建託の新築アパートについて質問です。
ここの物件の電話回線は室内までの工事済みでしょうか?
それとも新規契約者が工事を負担しないといけないのでしょうか?大東建託新築アパートへの入居経験者の方、どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

数年前に大東建託の新築アパートに住んでました。
電話回線は室内まで工事済みでしたよ。
モジュラージャックを差し込めばOKでした。
昔がそうでしたので、今もそうだと思いますよ。

Q前回、大東建託への転職について質問させて頂いたのですが再度質問です

前回、大東建託への転職について質問させて頂いたのですが再度質問です

1 3ヶ月契約が取れないとパワハラが凄いと聞きますが、逆に言えば3ヶ月くらいで契約取れるものなんでしょうか?

2 平均勤続年数が6年くらいって事ですが6年続いたって事はそれなりに契約取れてたって事ですよね?
その人達は稼ぐだけ稼いで転職したという考え方は都合のいい解釈ですか?

3 大東建託の様子は何となくわかったのですが、同業他社の建築営業も同じ様な感じなんですか?
それとも大東建託が特別なんでしょうか?

Aベストアンサー

私の知人のご主人が以前、大東建託に勤めていましたので、宜しければ参考にどうぞ。


1については、私が聞いた範囲内では、入社3ヶ月で契約が取れる人は(少なくとも知人のご主人が働いていた支店では…)、あまりいなかったそうですよ。
と言いますか、そもそも1本も契約を取れず辞めていく人も多いとか。
ちなみに、そのご主人も契約が取れず半年弱で退職したそうです。

私の素人考えになりますが、知人のご主人が在職していたのは、リーマンショック以前の今よりは少しは景気が良かった時代にそのような状況ですので、今のこの不況では数千万円から数億円の建築費がかかるアパート建築には、お客様側も慎重になっているでしょうから、より契約を取るのは難しいかもしれません。


2は、知人のご主人の話を聞く限りでは、1年も経たない内に半数以上の新入社員が辞めていたそうなので、平均勤続年数6年というは、個人的にはこれは違うのでは?と感じました。
私が聞いた話では、建築営業は離職率が高いけれど、事務系や設計などの技術職の離職率は低いようなので、そういった営業以外の部署の社員も含めての平均勤続年数が6年という事なのかもしれません。
もしかしたら、同じ大東建託と言っても地域の支店によって違いがあるのかもしれせんが、少なくとも私の住む地域では年中、大東建託の建築営業の求人が出ているので、おそらく退職者も多いのでしょうから、建築営業に限って言えば、勤続年数はもっと短いのではと思いますよ。


3については、これは全ての同業他社の実態を調べた訳ではないので、何とも言えませんが、おそらく大東だけ特別という訳ではないように思います。
社名は出しませんが、大東と同じようにほぼ毎月と言っていいくらい建築営業の求人を出している企業も実際にありますし、という事は、大東と同じくらい離職率が高いということでしょうから、おそらくノルマが厳しいとか、労働環境があまり良くないなど、何かしらの原因があるように思います。


最後に、結構マイナスな事も書いてしまいましたが、だからと言って建築営業という仕事が駄目とは一概には思いません。
営業職は、どの会社でも契約が取れなければ居辛くなるのは一緒ですし、大東建託のような高額契約の仕事だと、契約を1本取るのは並大抵の事では無いですし、そのだけの苦労するのはのは当たり前のことではないでしょうか?(だからその分お給料も高い訳ですからね。)

あと、上記で長く続かない人が多いとは書きましたが、全ての人が全て短期で辞めている訳ではないですよ。
全体から見れば少数かもしれませんが、建築営業を長く続けている人も勿論いるそうですから、要はその人の頑張り一つなのではと思います。

私の知人のご主人が以前、大東建託に勤めていましたので、宜しければ参考にどうぞ。


1については、私が聞いた範囲内では、入社3ヶ月で契約が取れる人は(少なくとも知人のご主人が働いていた支店では…)、あまりいなかったそうですよ。
と言いますか、そもそも1本も契約を取れず辞めていく人も多いとか。
ちなみに、そのご主人も契約が取れず半年弱で退職したそうです。

私の素人考えになりますが、知人のご主人が在職していたのは、リーマンショック以前の今よりは少しは景気が良かった時代にそのような状...続きを読む


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