新築住宅引き渡しの7日前にフラット３５sは無理だと

某ハウスメーカーで新築を建てました。
営業の方は一貫してフラット35sでローンが組めますと、
説明しており、まさか引き渡し直前にNoと言われると思わず、
他の銀行等も検討や交渉をしていなかったため、大変困り、
急遽T銀行さんでローンを組むことが出来ましたが、本当に
突然のことで大変迷惑で、銀行の方も「ありえない対応だ！」と
言いながらも、どうにか対応してくださり、
結果、銀行のいいなりの金利でしたがローンを組むことが出来ました。

そして、最近、他のクレームでハウスメーカーの営業の方を問いつめた所、
そもそもこの物件自体がフラット35Sが適用しない物であった
と言われ、「はぁ？？？」と空いた口が塞がらなくなりました。

３５年ローンが組めないことで、優遇金利もなし、保証料も払う、
かつ今後の金利上昇のリスクも背負うで、踏んだり蹴ったりです。
買い物で、買った後に値段が違いました、と言われた気分です。

このような場合どう対応してもらうのがベストなのでしょうか？

営業の方や支店長さんに話しても埒があきませんでした。
ハウスメーカーさんのどの部署の方にクレームするべきなのでしょうか？
また、クレームとして話すとして、こちらの損害はどのような形で
補償してもらうよう交渉をするのがベストなのでしょうか？
（金利差額分お金を返してくれと言っても、返してはくれないでしょうし...）

困っております。何卒よろしくお願い致します。

No.7 回答者： dokatan 回答日時： 2011/10/12 21:36

支店長さんや営業担当の方は、どのようにいっているのですか？

まず時系列でいまままでのながれを整理しておいた方が良いと思います。
フラット35sでロ－ンが組めない理由はなんだったのですか？お聞きになりましたか？
ハススメ－カ－さんと契約なされたでしょうから、図面や契約内訳書に記載されてはいませんか？
あれば客観的な証拠になると思います。記載されていない場合はいったいわないという話しにあると思います。
この物件自体がフラット35Sが適用しないものであった----　　これは契約内容に明確に違反しているのはという気がしますが。そうするとこれら記載が第三者が確認できるようになっているかがとわれてくるのではと思います。
ハスメ－カ－さんがこれらをみとめれば当然損失に対する費用　　直接的　お書きになられている内容でメ－カ－と話しあいができるのではと思います。まずこれが最初の1歩という気がしますが。あまりにもお粗末な内容のような気がします。
おそらくフラット35s適用住宅の話が営業から設計に伝達されていないことが原因のような気がしますが。
フラット35S 優良住宅取得支援制度　　断熱・バリヤフリ－等かかかれています。
フラット35sをインタ－ネットで検索してみてください。いろいろかかれています。

No.6 回答者： kei1966 回答日時： 2011/10/09 17:47

契約書や仕様書のどこかにフラット３５Sの仕様であることが書かれていたか。

ここがポイントです。
無ければハウスメーカーとの工事請負契約において賠償請求できるものではない可能性があります。
３５ｓにするにはもっと費用を払わなければできないでしょうから。
あれば、契約不履行で裁判に勝てる可能性もあると思います。
しかし、営業の言葉だけでは難しいですね。営業と３５sでやるという打合せ記録がでてきたとしても、契約時には違うものだったとなれば契約不履行にはなりません。つまり契約上の責任はハウスメーカーには無かったことになります。
つまりは、契約書の内容の確認不足。と判断されます。

ローンを自分主導で行う必要があるのは確かなことですが、３５Sの仕様であることを仕様書から読みとることは勉強をしていない建築主にはできません。そこを盾にして損害賠償を勝ち取れるかということならば弁護士しかないですね。しかも、損害額は、まだ発生していない未来の損害。たとえ裁判にしても契約書に記載のない場合の戦いは厳しいと思います。

考えられるとすれば契約をするために嘘の説明をこなったことによる「不法行為」とその営業を使用している「使用者責任」を負わせることによる損害賠償でしょう。民法を読んでおきましょう。立証責任あなたになるので証拠を固めて弁護士に相談しましょう。

ハウスメーカーの支店では請負工事契約で詰めることができなければ、弁護士を立てて本社と相談いたしますと言えばよいでしょう。けんかスタートの前に証拠をきちっと取っておかないと相手は証拠がないことをいいことに開き直る可能性もあります。先によく認めさせておき、書面やメモを集めておきましょう。

No.5 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/10/09 16:23

このような事を書くのは気が引けるのですが、回答の表記に解釈の仕方によっては誤解が生まれますので、書き添えます。

悪気はありませんので回答者の方御勘弁を。
フラット35Ｓの10年間の金利優遇は長期優良住宅である必要はありません。20年間の金利優遇を受ける場合は長期優良住宅でなければなりません。
質問者さんの記載では、確かにどちらなのかわかりませんね。私は回答ＮＯ．3で勝手に10年という解釈をして回答してしまったのですが、実際の営業マンからの説明に照らし合わせてどちらなのか御判断ください。

No.4 回答者： take-take 回答日時： 2011/10/09 15:05

　まずは契約書の内容を確認しましょう。

(1)　契約あるいは交渉過程での覚書などで長期優良住宅の認定を取得することに合意していることが確認できれば、そうしないことは契約違反になりますね。
　本来は口頭での約束であっても契約としては成り立つのですが、それを証明することができるかどうか。

(2)　フラット35Sで借りるためには長期優良住宅でなければなりません。長期優良住宅の認定を受けるには、着工前に申請し、認定を受けなければなりません。ですから、着工した時点で長期優良住宅の認定をとるかどうかは決まっています。

(3)　通常、銀行でローンの契約をする際には、事前に建築会社からの各種書類を確認すると思います。契約前に、口頭での条件で'長期優良住宅ならフラット35Sがつかえる'という程度であれば銀行の責任は問えないでしょう。契約後に設計基準が優良住宅に適合していないことが判明したときは......確認不足ということで銀行の責任が問えるのか、契約時の基準と違う建物を建設したのは依頼者の側だということで銀行の責任は問えないのか、法律家の判断を仰がないとわかりません。

　上記責任がすべて建設会社にあるとすれば、本来享受するはずであった金利優遇と現契約との差額が損害額になるのでしょう。ただ、引渡しの時点で今回のことが明らかになるということは、契約のすすめかた、内容にも問題がありそうです。

　契約書・重要事項説明書・交渉過程の覚書等をもって、内容を整理して弁護士に相談しましょう。相談だけであれば5000円/30分程です。わずかな費用を惜しむよりも、自分が有する権利の範囲を確認するほうがメリットがあると思います。

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/10/09 14:25

もう既に銀行から融資を受け残金を支払い済みなのですよね？

本来、何かを申し立てたり、値引きや賠償を求めるならば、残金の支払前にすべきでした。
その残金支払時に問い詰めて、承知しかねるという強い姿勢があれば、金額はわかりませんが、値引き対応ぐらいはしてもらえたでしょう。今となっては、実際司法の判断等無ければ、むずかしいでしょう。
記載の内容だけでは、良くわからないのですが、
1、フラット35Ｓへの申し込みはして「融資予約」などの書類は金融機関から受領したのですか？
そうであれば、営業の怠慢以外に考えられないですし、申し込みもしていない状態ならば、着工前の設計審査などから必要なわけで、端から融資を受けられるはずは無かったということです。ここは質問者さんも過失が問われると思います。契約書など書類でローンの事務手続きなどはすべて、メーカーが代行するというような記載が無ければ、その責任をすべて問うことはむずかしい。
しかし、会社はたぶん知らなかったでしょうが、その営業担当は、随分以前にフラットでの融資を受けられないことはわかっていたはずです。これは、非常に悪意を感じますね。もし回収に支障をきたせば、その会社にも損害を与える重大なことを、にっちもさっちも行かなくなる時期まで、手をつけないというのは、開いた口が塞がりません。フラットが駄目でも、自分の足や伝で質問者さんが極力有利な住宅ローンなど紹介するぐらいの誠意はあってしかるべきです。

2、フラット融資が受けられないというのは、その住宅の仕様や規格が適合していないのか、上記のように段取り不足で、実務上、融資が受けられなくなったのか？によっても扱いが違います。
しかし、現在のメーカーさん？の住宅でフラット35Ｓに該当しないというのは、ありますかね？当方の営業地域ではそれが最低限の仕様なので、建売でも適合しています。狭小地の3階建てなどで、階段下に無理やりトイレを設けているとか・・・・なら理解しますが。
なぜ、適合しないのか？を明確にする必要があります。

3、資金計画などおそらくフラット35Ｓを利用してのシュミレーションなど申し込み先まで明記された、書類は今でも保有されてますか？
これは、今後の証拠書類として必須です。

4、自己で銀行から借り入れして、支払ってしまっているというのは、それまでのいきさつは承諾していた、と解釈される場合もありますから、ここは、非常にむずかしいと思いますよ。

上記のように、先方の協力を得ずに、先方の過失を問うのは、質問者さんではむずかしいでしょう。やはり弁護士に相談して、賠償を得る可能性があるのか？否か？を相談して、勝てる可能性があれば訴訟しか無いと思います。
しかし、面倒なのが弁護士さん自体も、融資手続きやフラット35などほぼわかりませんから、先方に過失があるという立証を、積極的に一生懸命やっていただける方でなければ、たぶん面倒がって受けないでしょう。
支払ってしまっている・・・が残念ながら質問者さんの弱い立場となってしまった原因です。
大きなメーカーなら本社のクレーム対応の部署がありますから、そこに顛末を証拠書類を添えて、申し立てて見る・・・ぐらいのことはしても良いでしょうが、謝罪は無いと思います。謝罪＝賠償となるので、たぶん非は認めませんから、不愉快度が増すだけだと思います。

No.2 回答者： tai-yu 回答日時： 2011/10/09 12:15

営業の対応が悪かったのは間違いないでしょう。

しかしローン自体の手続きは本来、質問者さんのやるべき仕事です。

サービスで対応していた営業に頼りすぎた結果だと思いますが、いかがでしょう。

それにどんな理由があろうとも建物の請負契約前にローンの本審査を受けて融資が可能であることを確認するのが一般常識です。

無能な営業を頼ったことで起こったのですから、あきらめましょう。

No.1 回答者： rutot 回答日時： 2011/10/09 10:26

私もハウスメーカーの住宅に住んでいます。

支払いの件など、「まあ、よく考えたものだな。」と、その何かに付けて金を巻き上げるシステムには驚いたものです。

まあ、たまたま何事もなく建築は終わりましたが、今回のケースの場合、やはり「第３者」つまり、「弁護士」を入れるのが

一番だと思います。

ハウスメーカーとのやり取りの中で、一番嫌がっていたのは、この【第３者】だったからです。

例えば、耐震など「弊社での基準をクリアしていますので～」などと説明することが多いのですが、「自分のことを自分で審査」

するシステムなど、信頼できるはずがありません。自分に甘くなるに決まっています。

そこで、多少の犠牲は払ってでも、泣き寝入りせず、弁護士に相談し、対抗するのが一番だと思います。