京町家の購入＋リフォーム

Question

京都中心部で更地を探していましたが、なかなか理想の物件はなく、今回も築100年の古家付き土地が見つかりました。立派な町屋で売り主は壊して新築ではなく改築が条件です。建蔽率も不明です。
給与取得者ですので資金も住宅ローンや控除を受けたいですが、可能でしょうか。
また、京都という特殊事情もありますが、このような物件は買いでしょうか？
ご意見頂ければ幸いです。

zasax · Accepted Answer

設計の立場からですが、古い家屋は見えないところがどれだけいたんでいるかわかりません。
頑丈できれいに見える柱も、床下ではシロアリがくってスカスカということもありますし、天井板をはがしてみたら雨漏りの跡でカビだらけということもあります。
前者の場合、ジャッキアップしてダメになったところを切って、新しい材をはめ込むことになります。
後者の場合、屋根瓦から垂木から全て葺き替えってこともあります。
他にも建てた当時のままの給排水管を使っていると、水圧が低いとか管が劣化しているとかもありえます。
そうすると新築するよりもお金がかかるかもしれません。
ただと言うわけにはいかないでしょうが、多少のお金を払ってでも買う前にプロの診断を受けることをおすすめします。

建ぺい率等は参考程度ならここで見られます。
http://www5.city.kyoto.jp/tokeimap/index.html

また、京都市景観まちづくりセンター（http://machi.hitomachi-kyoto.jp/index.html）とか京町家作事組（http://www.kyomachiya.net/index.html)とかも参考にされるといいと思います。

近年、「京都の町家」というブランドは見直されつつあります。
そうはいっても住宅としてはなかなか維持できず、改築して商業施設になることが多いです。
見つかった町家がしっかりしたよい建築であれば、なんとか住宅として住んでいただけたらなあと思います。

gamigami · Answer

築年数の経過しすぎた物件については、住宅ローンもローン控除も受けられない可能性は高いです。

まず住宅ローンにおいては、「既存不適格」にされていたら大半の金融機関は貸しません。
建築基準法もない時期の建築物ではねぇ…となりますよね。

次にローン控除も「築年数２０年以下」あるいは「耐火建築物で２５年以内」とあります。
よってこちらはお話にもならず。

京の町屋の町並みは守っていきたい自治体（国）の意向はあれども、
案外それを阻害するのも自治体（国）であったりします。
建築基準法やら消防法やら…。

中信・京信・京銀で貸してくれなきゃあきらめますね、京都市民の目線で甘く見ても。

mibuna · Answer

住宅ローンは家屋が古くても貴方の年収と年齢の条件さえ銀行が認めてくれれば通ります。
ローン控除は条件が合えば年末調整で使えますがリフォーム部分だけしか適用されない場合も
あるとお考えください。（年によって制度の変遷があるので調査が必要です）

私の住んでいる家は昭和10年（1935年）築の古い京都の民家ですがリフォームして住んでいます。
築100年だと我が家と同じ基礎は束石に柱が乗っている建て方でしょう。経年劣化で建具の隙間や
傾きが必ず発生していますので快適に住む為にはかなり大掛かりなリフォームが必要でしょう。

我が家の場合は家屋が古いのは割り切って中古住宅としてローンで先に購入して、後から
リフォームローンを借りる形にしたのでリフォームローンの分は年末調整で控除に使えました。

ちなみに始めにローンを借りたのは京都中央信用金庫で、後で親の都合で京都銀行に借り替え
ましたが、古家だから借りられないと言う事はありません。単純に減価償却が終わって
固定資産税評価額が5000円と課税対象にならず土地だけ固定資産税が掛かっている状態なだけです。
（しかし幾らボロ屋と言えど5000円では建てられませんけどね）

気をつけなければいけない点は前面道路が４ｍ無いと再建築不可の場合が結構ありますので
立地条件やセットバックなどを調べて良く吟味しましょう。それと市内中心部だと町内会へは
必ず入ってくださいと言われます。田舎の自治会の様な溝さらいとか消防団への強引な勧誘などは
ありませんが夏休みの地蔵盆はほぼどこでもあります。
（山鉾町は地蔵盆とは別に祇園祭の手伝いもあり）

Mokuzo100nenn · Answer

売り主の希望が契約書記載で法的拘束力を持つのであれば、この制約が大きく値段を下げます。

不動産は「買い主が自由にできる権利」を売買するものですから、買い主の自由を制限する条項があれば資産価値が大きく下がるのは止むをえません。

もし、無期限で売り主の権利を保護する条項があるとすれば、市価１億円の物件でも2000万円ぐらいまで減価されれないと買い手がつかないでしょう。質問者さんはそれ以下で買えば損はないことになります。

市価の10分の1で購入し、同程度の費用でリフォームし、結果、市価の10分の2の資産価値を維持できれば「買い」かも。

京町家の購入＋リフォーム

築年数の経過しすぎた物件については、住宅ローンもローン控除も受けられない可能性は高いです。

住宅ローンは家屋が古くても貴方の年収と年齢の条件さえ銀行が認めてくれれば通ります。

売り主の希望が契約書記載で法的拘束力を持つのであれば、この制約が大きく値段を下げます。

設計の立場からですが、古い家屋は見えないところがどれだけいたんでいるかわかりません。

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