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こんにちは。36才で自営業を営んでいます。私の地域では一坪5000~6000円が現在の相場価格ということを一年くらい前に知り合いの不動産会社をしている方にききました。
その後から自分が借りてるテナントの家賃が高すぎることが気になって気になって…
ちなみに今の家賃は13坪で126000円…つまり相場の倍です。(今は5年借りてます)何も調べてもせずに契約した自分が悪いのですが、あまりに気になって、契約した不動産会社に家賃交渉の電話をかけたところ、大家さんから契約時だけ仲介を頼まれただけで管理は大家の方なので大家さんに直接言って下さいとのこと。
それで大家さんに二度ほど家賃をせめて10万にしてくれとたのんだんですが、その後なんの返答もなく…
店を移るのも経費がかかるし、どのように家賃交渉したらうまくいくのかどなたかアドバイスお願いします。
長文すいません。

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A 回答 (5件)

仮に飲食店なら移転は難しいし、相手もそれを知っているので値下げ要求は断るでしょう。

飲食店以外で割と移転に費用がかからなければ、はっきりと近隣の相場を伝えて「出たい」と言って交渉すべきです。相場を知らない大家って意外と多いですよね。自分の知人はマンションを借りていますが、自分だけ他の部屋よりも2万円も高いのがわかって、不動産屋に話をしたら、質問者さんと同じように大家と直接交渉してほしいと言われ、車で2時間かけて大家の家に行き、2万円は無理でしたが、あと10年入居すると口約束して、1万円だけ値下げしてもらったようですよ。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
なかなか移転は難しいところで…
家賃交渉がんばってみます。

お礼日時:2011/11/19 19:21

中途更改は応じる義務が無い為、期限切れ交渉を予め頼んでおくか、解約条件次第で移転も検討します。


不動産屋に「3ヶ月を目処に明け渡す」と通告するよう依頼します。
で別の物件の相談を並行させます。
場合により他の不動産屋に乗り換えるのも(手数料は家賃1ヶ月だから不動産屋も痛い)。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。強気ですね!
がんばってみます。

お礼日時:2011/11/19 19:23

貸し手側からしても、相場より高く借りているテナントが出て行くのは辛いんです。


ホントに出て行ったら、ガクッとくるはずです。

ビルの資産運用をやっていたことがあるんですが、そのビルの運用利回りを維持するには本当は出て行って欲しくないはずです。
あるテナントが解約を申し入れてきまして、移転先を聞くと同じ商圏で相場並み賃料で借りる予定になっていました。
当方としては、そこまで下げても移転を止めてもらった方がよかったのですが既に移転先の契約済みでした。

フリーレントという賃料免除期間を設定してくれる大家さんも多いです。
2~3ヶ月家賃を只にしてくれるというようなことです。
つまり移転費用を軽くして、他のビルからテナントの引越しを促すわけです。
この際、本気で移転を考えてみたらどうでしょう。
ビックリして、値下げさせてくださいと大家さんが言ってくるかもしれません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
なかなか強気な大家さんなので、そのまま出てもらって結構なんてことになりそうです。

お礼日時:2011/11/19 19:26

不動産の賃料は、借り手は少しでも安く、貸し手はいくらかでもいい条件で、が希望ですよね。



更新は何年毎でしょうか? 
もし、その際、交渉して下げてもらえれば御質問者様は満足でしょうが、
貸し手さんも十分に納得して快く応じてもらえるように持っていかなければ、
更新を断られるか、その後もしこりを残しますよ。

まず、本当にあなたの知り合いの不動産屋が教えた金額が正しいのか、確認をすべきです。
「この地域では」といっても、商用テナントの場合、大きな幹線沿いや、住宅街の中、最寄りに人の流れのある立地か
どうかで、だいぶ差があります。
それに、テナントの場所(1回、2階等、駐車スペース込か、ない場合、近くに時間貸しなど使える施設があるか)、
設備(内装のグレード、ついている施設とか)、あと建物本体の価値(鉄筋コンクリート、築何年とか)で、
数万円単位で差が出てあたりまえです。
貸しても不動産屋を介してあなたに貸しているのですよね?
普通はその不動屋さんが大体の相場と条件から、「家賃はこれくらいでしょうかね」と貸し手にアドバイスします。
つまり、その家賃には何らかの根拠があるはずなのです。
あなたの知り合いの不動屋さんがいう相場は本当に合っていますか?
他の近所の不動産屋にもおたずねしてみましょう。
(たとえばすぐ近くに同じくらいの条件のテナントがあるなら、それを扱う不動産屋に直接聞くと早いです。)

まずこれをはっきりさせないと、交渉はしない方がいいと思いますよ。
最悪、「納得がいかないなら別に借りてもらわなくてもいいですから」と次の更新は流れます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
相場はいわゆる駅前の立地条件の良いとこで5000~6000円ということでした。うちは少し離れたところで立地条件としては普通です。不動産会社にまず相談してみたところ、契約時のみの仲介です。と言われました。だから直接大家さんに言ってくれと。そんな感じです。

お礼日時:2011/11/18 18:24

素人ですが、私なら大家が納得すような資料を揃える。


例えば、今入居中のテナントの近くにある同規模、同条件の物件を探してきて
現在の市況はこうなっていると説明。自身が行った契約条件の中に、契約は何年更新とちゃんと書いてある訳だから、その辺をチェックして、その契約が切れたる前に、市況をしっかりチェックして、再度交渉する。
それから、三鬼商事のホームページに賃料相場が出ているので、その辺は参考になるのではないか?
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この回答へのお礼

ありがとうございます。がんばってみます。

お礼日時:2011/11/19 19:27

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Qテナント 賃料値下げを依頼されました

先日テナント様より賃料値下げを依頼されました。

依頼というより、一方的に法的手段を取るなどものすごい剣幕でした。
現在貸している金額よりも不景気な事情もあり、空きテナントを安く貸しに出したのですが、それが分かったようです。

即日対応をと書面も届き、
他にも多々トラブルを起こすテナント様で、電気代などもうちが負担してかなり安い単価にしています。
駐車代も他より5,000円程安く貸しています。
度々電話がかかってきて何かにつけて下げてくれと言われ本当に困っています。


出て行かれるのも辛いですが、問題のあるテナントなので新しく探した方が良いのかとも思っています。
3年後の更新時には今が相場以上に安く設定しているため、新しく入る入居者様には少し上がるということを話しているようですが、
このテナント様にはそんなこと言えない雰囲気です。。

・賃料値下げには応じないといけないものでしょうか。
・応じるとしたら募集をかけている金額より少し高く交渉することも可能でしょうか。
・もし丸く収まりそうな案がありましたら教えてください。

どうぞよろしくお願いします。

先日テナント様より賃料値下げを依頼されました。

依頼というより、一方的に法的手段を取るなどものすごい剣幕でした。
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出て行...続きを読む

Aベストアンサー

賃料値下げには双方の合意が必要です。質問者様が同意できないのであれば応じる必要はありません。よほど近隣相場と乖離しているのでなければ法的にも問題ありません。

どうしても出て行かれると大変だということであれば、募集より少し高い額で妥協してもらうこともできる(相手次第)と思いますが、相手の方の様子ですと募集の金額はわかっているのでしょうから、徹底的に下げない限りは何度でも同じようなことを言ってくると思います。

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また、減額請求は貸主への意思表示によって行われますので時期を明確にするため書面で届いたのではないかとも思います。裁判費用をかけても惜しくないくらい高額なテナント料でない限りは実際に裁判をおこしてくることはないと思います。



ご参考まで。

参考URL:http://www.hou-nattoku.com/consult/164.php

賃料値下げには双方の合意が必要です。質問者様が同意できないのであれば応じる必要はありません。よほど近隣相場と乖離しているのでなければ法的にも問題ありません。

どうしても出て行かれると大変だということであれば、募集より少し高い額で妥協してもらうこともできる(相手次第)と思いますが、相手の方の様子ですと募集の金額はわかっているのでしょうから、徹底的に下げない限りは何度でも同じようなことを言ってくると思います。

どうしても出て行かれたくなければ賃料を下げたらよいと思いますし...続きを読む

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http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/takosin.html
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参考URL:http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/takosin-3.html

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不況な今、家主さんから店舗家賃を3万円(税別)の家賃値上がりをお願いされたのですが、金額や理由が妥当かどうかわかりません教えてください。

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8年前に貸し出しを決意され、私がタイミングよく借りることになりました。
当は24万(税別)で貸したいと言う家主さんの要望でしたが、地元である不動産屋の担当の方が、ここは裏通りで人通りも少なく、飲食不可物件なので22万が妥当でしょうと交渉してくれました。

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そして、このような話が家賃値上げの理由になるのでしょうか?

不況な今、家主さんから店舗家賃を3万円(税別)の家賃値上がりをお願いされたのですが、金額や理由が妥当かどうかわかりません教えてください。

家主さんは4階建てマンションのオーナーさんで、以前一階部分を事務所に使用されていたのですが
8年前に貸し出しを決意され、私がタイミングよく借りることになりました。
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そ...続きを読む

Aベストアンサー

原則としては値上げの根拠がないので、
あくまでお願い、あるいは契約変更の申し入れ、ですね。

家賃というのはそう簡単にほいほい変更できるものではなく、
周辺相場からかけ離れているなどの理由なしに
一方的に変更できるものではないです。
よく契約書に家賃の変更についての項目がありますが、
これが認められるのは、
あくまで周辺家賃相場との著しい乖離や
新たな付加価値を付け加えたことによる相場との差を埋めるなどの
根拠がなければ認められません。

今回の大家さんの家賃値上げの言い分は
完全に大家さんの都合のみですので、
あなたが否、と返答すれば
無理やり賃上げ等の措置はとれません。
(周辺相場に沿っているとのことなので、
 仮に裁判になっても認められる可能性は
 極めて薄いです。)
昨今の賃貸物件事情を考えれば、
いまだに借り手市場ですし、
家賃の値上げなど、大家側の甘えでしかないと感じます。

それから、大家の主張は書面でもらっておいたほうが、
あとで何か揉め事になったときに使えますし、
仮に今回値上げに応じたあとで、新たな値上げを要求されたときに
それを拒否する有効な根拠書類になりますので、
相手の言い分を書類で証拠の残る形でもらっておくのは
良いことだと思います。
逆に書面も出せないような要求は聞く耳持つ必要ないですしね。

ただ現実的に考えますと、
あまり相手の要求を法律を根拠に拒否していると
相手もかなりひどい手段を取ってくる可能性もありますので、
(わずかの滞納でも契約解除を通告してくる等)
余裕があるならば
新たな物件を検討したほうがいいのかなとも思いますが。

原則としては値上げの根拠がないので、
あくまでお願い、あるいは契約変更の申し入れ、ですね。

家賃というのはそう簡単にほいほい変更できるものではなく、
周辺相場からかけ離れているなどの理由なしに
一方的に変更できるものではないです。
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これが認められるのは、
あくまで周辺家賃相場との著しい乖離や
新たな付加価値を付け加えたことによる相場との差を埋めるなどの
根拠がなければ認められません。

今回の大家さんの家賃値上げの言い分は
完全に大...続きを読む

Qスーパーの出店料ていくらぐらいですか?

SATYとかの、食品売り場に、併設のおにぎりやとか、お好みやとか、その他もろもろのお店がたくさんありますが、月に、どれくらいの賃料を取られるのでしょうか?
おおまかで結構です。お知りの方がおられましたら、お願いします。
あと、このようなお店の採算ラインは、一日どのくらいでしょうか?

Aベストアンサー

正確な情報以外は惑わされないほうがいいと思います。事業って本当にそれをしている人でないとわからないことが多々ありますので。
私はテナントとして出店もしているし、フロア責任者としても従事していたので自信を持ってお答えします。(今回のことは内部を知っているだけに、知らない人だとすぐわかりますので)
ずばり言うと採算はFLコスト55%以下だと日販43万前後が妥当です。販売面積は業態が分かっているのでほぼ変動しないですから。
プロパ-の売り場は14.5%~17.5%平均です。
日販が低いとお店の立場としてはテナント(お店)に出て行ってもらいます。光熱費は含まれますが、テナントとしてのブランドも審査対象として入れてます。
(SATYでは)特設会場はもっとですが、19%~21%になります。但し納品業者関係なら少しは下がりますが。ちなみに百貨店の方がやや歩合は高くなり、出店審査も厳しくします。本部(スーパーや百貨店)側での販促企画で出店業者を決めますので、希望出店は歩合が高くなります。ちなみに全国で一番安いテナント料は11.5%ですが、大手中食ダイニングだけなんですよ。お客さんを呼べるテナントなんで。
後、FLコストである食材総原価(食材費<食材原価・包材原価・廃棄/転用ロス率)と人件費率、それとPL(利益回転率)は把握していかないと、食品課長クラスから指導は入れますよ。
ちなみに日販70万以上クラスになれば歩合の見直しをテナントの入れ替え時に行います。逆に30万以下だと退転していただく方向性になってきます。

どこでも例外なく販促としてはランチタイムとアイドルタイム、ディナーとナイトタイムで商品戦略をいつでも変えられるように工夫していなければ(時間帯別MD戦略といいますが)PLはほとんどないでしょう。
時間帯別MDという戦略はS60年から全国で実施されていますので。
SATYに入っているテナントの(米飯)日販平均は40万前後で見て下さい。ロケーション(立地)でかなり変わりますが、全体平均ですので。SATY関連の売上は事業場全てもっていますので確実な情報です。インターネット上では決して公表されていません。(更正法申請した時の関係で)サイトに載っている等の情報には惑わされないようにされたほうがいいと思います。
よければ私の知人も運営されていて詳しいですのでHPからアクセスされてもいいと思いますので紹介しておきます。(実績があるので)

参考URL:http://bestserectconsulthing.zoro-yen.com/index

正確な情報以外は惑わされないほうがいいと思います。事業って本当にそれをしている人でないとわからないことが多々ありますので。
私はテナントとして出店もしているし、フロア責任者としても従事していたので自信を持ってお答えします。(今回のことは内部を知っているだけに、知らない人だとすぐわかりますので)
ずばり言うと採算はFLコスト55%以下だと日販43万前後が妥当です。販売面積は業態が分かっているのでほぼ変動しないですから。
プロパ-の売り場は14.5%~17.5%平均です。
日販が低いとお店の...続きを読む

Q家賃値下げの要望書の文例を教えてください。

今のマンションに住んで8年になります。
近隣の住人に比べると家賃がかなり高いので交渉をしようと思いますが、要望書の文例を教えてください。
また、そのようなサイトをご存知でしたら、是非紹介してください。急いでおります。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

そういう文例というものはないですね。
というのも、そもそも家賃減額の交渉というのは、現在の家賃が高い理由を述べてもっと安くすべきという主張を書くものですから、事例ごとに書く内容は違うでしょう。

説得力のある内容にするには、論理的であり、大家が致し方ないかと思わせるような書き方にすればよいと思いますよ。

たとえばまずはあいさつ文から入るにしても、そのあとは、

1.現在の家賃と同種物件の家賃との差額の見積もり
2.上記差額が年間ではどの程度の違いとなり、現在の家賃を継続するより安い物件に転居した方が引越し費用などを考えても経済的にメリット生じるという見積もり
3.上記のことから家賃の金額として適正なのはいくらであるのかという結論

以上を踏まえて配慮願いたいという依頼文を書くという感じでしょうね。

Qテナント契約時の流れについて

よろしくお願いいたします。

現在新規開業をするためのテナント契約を行うために動いております。
良さそうな物件があり、不動産会社(A)に申し込み用紙を提出しました。
オーナーとオーナーの委託している不動産会社(B)をあわせ2者対2者で話を進めています。
オーナー側からの要望で審査会社を利用することになったのですが、(1)自己資金確認のために通帳のコピーを求められました。
また、(2)家賃の交渉についてと、(3)店舗の詳しい配管、配線などの位置についての情報は
審査会社を通ってからと言われていて、教えてもらえません。
テナント契約とはどこでもこのような流れなのでしょうか。
(2)や(3)によってはこちらが借りないということもありえると思うのです。
また、家賃交渉についても、まだ話し合いはしていないものの
オーナー側は28万、私側は25万としているのですが、私側の不動産(A)が言うには、25万でダメだった時の次の値段も教えておいてくれとのこと。(4)
一応26万としましたが、これでは26万で最初から話し合いをされてしまう用に思えてなりません。
(不動産AとBだけで交渉するようです)
家賃額が高ければ、手数料も高くなるわけですから。

以上(1)~(4)について部分的でも結構ですので
流れとしては適切なのか、また自分、相手を含め対応としてはどうなのか
ご教示いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします

よろしくお願いいたします。

現在新規開業をするためのテナント契約を行うために動いております。
良さそうな物件があり、不動産会社(A)に申し込み用紙を提出しました。
オーナーとオーナーの委託している不動産会社(B)をあわせ2者対2者で話を進めています。
オーナー側からの要望で審査会社を利用することになったのですが、(1)自己資金確認のために通帳のコピーを求められました。
また、(2)家賃の交渉についてと、(3)店舗の詳しい配管、配線などの位置についての情報は
審査会社を通ってからと...続きを読む

Aベストアンサー

大家してます

1.大家が貸したいことはハッキリしています
2.貴方に借りたい意志が有ることは申し込みをされたのですから確定しました
3.貴方の支払能力や信用度は今審査中です
4.まだどうなるか判らない人と交渉しても時間のムダになります
5.極端な話ですが詳しい物件の状況を話し、相手がなんらかの悪意を持った人の場合も考えられます

通常の住居賃貸でも泥棒がその物件の下見に応募する事が有ります

ただ、最初から詳細を見せてくれる物件も有ります

>これでは26万で最初から話し合いをされてしまう用に思えてなりません。

プロですからわずか1万円の差額でそんな事は無いでしょう
きちんと交渉してくれるでしょう

その物件に魅力が無ければ25万円で突っ張れば良いだけです

Q1畳って何m2ですか?

4月から下宿する大学生です。部屋の広さを検討するのに1畳は何m2か知りたいです。
どなたか教えてください。

Aベストアンサー

マンションの洋室などの計算では、1.8m×0.9mの1.62m2で計算されています。但し壁芯からの計算ですから当然部屋内はもう少し小さくなります。

但し和室の場合違ってきます。
最近のマンションではある程度の範囲内で6畳や4.5畳を作っているのでバラバラです。
それと古い物件では本間、関西間、江戸間等というようにちゃんとした畳のサイズであっても色々なものがあるので(地域によって違います)上記の数字が目安にはなりますが、測ってみないと駄目ですね。

QWord 文字を打つと直後の文字が消えていく

いつもお世話になっています。
Word2000を使っているものです。
ある文書を修正しているのですが,文章中に字を打ち込むと後ろの字が消えてしまいます。
分かりにくいですが,
「これを修正します。」
という文章の「これを」と「修正します。」の間に「これから」という単語を入れたときに,その場所にカーソルを合わせて「これから」と打つと,
「これをこれからす。」
となってしまいます。
他の文書では平気です。
何か解決する方法があれば教えて下さい。

Aベストアンサー

入力モードが「挿入」(普通の入力)から、「上書き」になってしまっているのだと思われます。
キーボードに[Insert]というキーがあると思いますので、1度押してみてください。

Q店舗を借りた時の保証金の返却について教えて下さい

20年以上前に店舗を居抜きで借りました。
当時は今と違い、相場的にも本来の保証金が1000万以上する時代でしたが
居抜きで借りることにより150万で借りる事が出来ました。
今回出ていく事になり、その時の保証金に対して色々問題が出てきました。

まず不動産屋を介さないで直接の契約だったこと。
当時の両者の契約としては、格安の保証金にした事で
出る時は私の全額負担で本来のスケルトンにして150万の保証金を返してもらうか
全てを手つかずのまま出て行くかわりに150万は家主側のものとして現状復帰費用に充てる。

と言う話のようで。
と言うのもその時の契約は、口約束で契約書を交わしてませんでした。
これが問題で
私としての認識は、備品等全て空にして引き渡せば保証金150万は返してもらえると思っています。
それもあてにしての移転なのですが、、、

家主側の主張は
全くのスケルトンにすれば150万は返すが、そのまま出て行くのであれば
150万は返す事は出来ないというもので
全く食い違ってしまいました。

契約書も無く、不動産屋も介してないこのような場合、
民事訴訟を起こせば保証金150万を返してもらう事が出来るのでしょうか?

もしくは何か良い歩み寄りはあるのでしょうか?

契約書は150万預けただけの記載で
退出の際の条件など一切書いて無いものしかありません。

20年以上前に店舗を居抜きで借りました。
当時は今と違い、相場的にも本来の保証金が1000万以上する時代でしたが
居抜きで借りることにより150万で借りる事が出来ました。
今回出ていく事になり、その時の保証金に対して色々問題が出てきました。

まず不動産屋を介さないで直接の契約だったこと。
当時の両者の契約としては、格安の保証金にした事で
出る時は私の全額負担で本来のスケルトンにして150万の保証金を返してもらうか
全てを手つかずのまま出て行くかわりに150万は家主側のものとして...続きを読む

Aベストアンサー

 1番です。

 おめでとうございます。そちらの大家さんは、自分が重大なミスをしたということもありますが、かなり甘い
(^_^;\(^O^ )ペチッ!
大家さんでよかったですね。

 税金の恐ろしさを知っていて、課税を巧みに回避しようとしているようにも見えます。立派です。


> この話だと工事屋さんには私が支払う
> 事ですので工事完了して大家さんがOK
> して150万保証金まるまる返してもらっ
> てそこから50万をこちらの工事業者に
> 支払う、と言う流れで良いんですよね?

 お書きのことを読んだかぎりでは、そのようですね。

 ただ、「こんなものを言っていたんじゃない」という、新たな争いの種にもなりかねないので、くれぐれも慎重に打ち合わせて施工してください。大家側の見積もりの半額でできる、というのはかなり不安です。

 大家の立場で言わせてもらうと、「こんなものに交換してもらって帰って迷惑だ。処分費を出せ」と言いたくなるような原状回復をされて困ったことが何度かあります。

 今では条件反射的に、退去者が「自分で業者を見つけて修理させます」と言うと寒気がします。で、立ち会って、品物選別から監督します。それも、時間がかかるので迷惑な話なのですが、しかたない。

 くれぐれもそんなことにならないように、どうぞ。

 1番です。

 おめでとうございます。そちらの大家さんは、自分が重大なミスをしたということもありますが、かなり甘い
(^_^;\(^O^ )ペチッ!
大家さんでよかったですね。

 税金の恐ろしさを知っていて、課税を巧みに回避しようとしているようにも見えます。立派です。


> この話だと工事屋さんには私が支払う
> 事ですので工事完了して大家さんがOK
> して150万保証金まるまる返してもらっ
> てそこから50万をこちらの工事業者に
> 支払う、と言う流れで良いんですよね?

 お書きのことを読んだ...続きを読む


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