小作権の評価について

現在、田の小作をしております。
小作の概要は次の通りです。

小作開始の時期　　４０年前（契約書あり）
耕作面積　　　　　６００坪
地代　　　　　　　年額３万円
収穫高　　　　　（出荷額）年間１５万円
地域区域　　　　　市街化調整区域
　　　　　　　　　但し、農業振興地域ではない。
なお、小作契約は先代が地主と交わしたものですが、私が小作人の地位を承継しています。

さて、本農地が、市の公共施設用地として買収されることになりました。
金額的な概要は、次の通りです。

買取単価　　　　　坪５万円
総額　　　　　３０００万円
参考
固定資産評価額　　１８万円
倍率評価額　　　３６０万円

しかし、売買代金の分配について、地主と協議が整いません。
私は、近傍市街化区域の借地権割合が４０％なので、その４０％が、
小作権の代金算定の目安のひとつとして妥当なのでは？、との考えです。
地主は、小作権の放棄料として、多くても５０万円までの金額を想定しているようです。
もっぱら、近隣の小作人は、そのあたりの金額で折り合いをつけて、
小作権を放棄しているようでした。

このような場合、小作権の（鑑定）評価としては、何％（何円）ぐらいが妥当なのでしょうか？

No.1 回答者： xxxx123456 回答日時： 2003/12/03 20:23

農業委員会に、届けていますか。

いなければ、無効ですよ。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。
もちろん、農業委員会に私の名前で小作人の届出済みですし、農業台帳に載っています。
以上、補足でした。

補足日時：2003/12/03 20:26

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2003/12/05 01:40

No.2 回答者： bisromani 回答日時： 2003/12/03 22:32

小作権というのは、永小作権でしょうか。

通常の賃貸借契約によるものですか。
永小作権なら地上権に相当する権利なので、どちらなのかで、耕作権の価値は違ってきます。

また、それぞれの土地によって、耕作権や借地権の割合は違います。
この比率は国税庁のＨＰの路線価図によって確認できます。１，都道府県　→　２，自治体　の順に選んでいくと、目的の画面が見つかります。
ただし、ここで算定される路線価は、あくまでも相続税・贈与税の課税対象評価額としてのもので、時価というわけではありませんが。
固定資産税評価額とは違う数字になると思います。


ところで、市街化調整地域ということですから、市街化地域の借地権割合をそのまま適用するのは無理かと思うのですが……。
周辺の小作人がどの程度の離農料を受け取っているか、だいたいの相場があるようですから、相場からかけはなれた額を要求することはできないと思います。

参考URL：http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

この回答への補足

ご教示ありがとうございます。
契約は、賃貸借契約です。
おっしゃるとおり、ご指摘の割合の方が、妥当だと思います。
ちなみに耕作権割合は、純農地で５０％でした。
ただその文中における「価額」は路線価表だけに、路線価表の公式に基づいて算出した「価額」を指しているものと思います。
ゆえに、自治体の買収金額は、その「価額」には想定されないのでしょうか。

補足日時：2003/12/04 02:24

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2003/12/05 01:40

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#21649 回答日時： 2003/12/04 05:19

えいこさくけんの場合には.登記簿に記載されていますので.極端な言い方をすれば.５０年間の小作を５０年前の物価で支払うとう権利ですから.極端な言い方をすれば.地価相当金額程度になります（年間利益*残存契約期間）。

次に.近所での土地売買の金額に関しては.大体小作が売買に関係した手数料（契約書作成・領収書の因子等）を払って.全額受け取る場合が多いです。その代わり.税金その他土地に関する請求（相当金額）をすべて小作が支払うのが.慣習です。ただし.一部土地で地主が全額支払い.小作は一切支払わない・一切受け取らない.という土地もあります。

農地法上の小作権の場合には.無期限の契約を見とめています（ですから.土地改良等の工事費や土地の維持費（土地改良ク会費等）は小作が支払う）ので.小作の権利はかなり強いです。同面積・同程度（土地の評価は土地改良法参照）を地主が用意できるのであれば.全額地主のものでしょう。
なお.契約書に「小作契約の解約に関する項目」がある場合（私の地区では解約１年前に片方が片方に通知）には.子の契約に基づいて解約手続きを取っていれば.全額地主のもの.取っていなければ.該当面積相当の小作料の減免（+作付け分の損害（利益額））となります。解約手続きかない場合には.実質的に小作が全額受け取る（小作期間が無期限ですから.無期限の利益保証をすることになります。しかし.地価の価値以上の価値はありませんから売買利益以上の金額は請求できません）ことになるかと思います。

近所の方の「５０万程度」は.解約条項がある契約で解約手続きに依存しない解約の場合ではありませんか。

なお.小作権で揉めたのは戦争直後なので.記憶があいまいです。一方的な解約の場合の損害賠償額の算出について.民法関係を調べてみてください。
農地法の最近（というかほとんど）の改正を読んでいないので.一方的に解約する場合の事前通知期間を調べてみてください。特に.改正日時と付則に注意してください。改正前の契約に影響を及ぼすことができる改正か.及ぼすことのできない改正か.で取り扱いが大きく異なります。

この回答への補足

丁寧な説明ありがとうございます。
契約書では、解約通知は、６ヶ月以上前に知事の許可を得てすることになっていますが、そのような通知はもらっていません。
近所の方の解約状況は、契約等にはもとづかず、単純に近所の人間関係の中で折り合いをつけたものと思われます。
契約解除時の小作人に対する立毛補償の項目はありますが、単純に補償する、とあるだけで、具体的な期間や算出基礎となる金額の決め方等は定めていません。
農地法を読んでみます。

補足日時：2003/12/04 11:35

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2003/12/05 01:39