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隣地の土地所有者と筆界確認書を交わしたいのですが、隣地の所有者が亡くなられています。その場合、筆界確認書には相続人全員の方に実印をもらって印鑑証明書をもらわないといけないのでしょうか?

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A 回答 (2件)

隣地の土地所有者が亡くなられている場合


筆界確認書には相続人全員の方に実印をもらって印鑑証明書をもらっておくのが理想です。

隣接地が被相続人名義の不動産の場合

(1)相続人「全員」の立会・筆界確認の上、全員の押印
(2)相続人「代表者」の立会・筆界確認の上、代表者の実印押印、
 他の相続人の代表者への「立会・筆界確認についての」委任状(実印押印)を添付
(3)隣接土地所有者である相続人に協力してもらい、
 遺産分割協議書を作成の上、当該不動産相続人の立会・筆界確認の上、実印押印
(4)隣接土地所有者である相続人に協力してもらい、先に相続登記をしてもらう

の方法があると思います。
他に、「代表者のみの立会、実印押印」、「印鑑証明書の添付までは求めない」等の取扱いもあるようですが、
将来的には、相続人全員の意思確認をされていたほうがいいと思います。
もし、後々、相続人のうちの一人又は数人が「勝手に土地の筆界が確定された」と
言われると面倒です。
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相続人のどなたかに所有権移転登記がなされていなければ、相続人全員の共有状態です



共有者全員の承認を得るのが無難です が 土地家屋調査士等に相談すれば打開の方策があるかも知れますせん
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Q筆界確認書に付ける印鑑証明書

家の裏に介護施設が出来ます。近くの病院が経営するみたいです。そこで、その病院の顧問と一緒に挨拶に来た、土地家屋調査士の方が、土地の境界線を確認するために、筆界確認書を作って来ました。もちろん、境界線は立ち会いの元、間違いないと確認しています。
その筆界確認書に実印を押さないといけないのですが、印鑑証明書を付けないといけません。
でも、印鑑証明書を渡すのに不安があります。相手を信用していないわけではないのですが、印鑑証明書っていくらでも悪用できると聞いているし、私の実家が家を建てるときにも筆界確認書を作ったらしいですが、印鑑証明書は出していないそうです。
素人で何もわかりません。こんな時は出さないといけないのでしょうか?

Aベストアンサー

#1です。

混乱を招く回答がついているようです。

公的に認められた文書とするには、実印+印鑑証明書が必須です。

当事者間だけの申し合わせだけの効果しかないもの、であれば認印でも通用しますが、対外的には意味のないものとなってしまいます。(但し、裁判上考慮されるでしょうが)

測量には多額の費用を要します。
数十万~100万以上かかることもあります。
それだけの費用をかける以上、対外的にも有効な文書にしておかなければ、あまりにももったいないといえます。

少なくとも「登記申請時」においては実印+印鑑証明書の添付されていない筆界確認書は有効ではありません。
昔の日付で作成された立会証明書については今日でも有効ですが、これは例外扱いです。


行政における指導があるのかどうかわかりませんが、マンション等大規模施設を建築する際には、その敷地については合筆(登記簿上2つ以上の土地を一つにまとめること)を行い、地積更正(面積を正確に測量しその結果を登記する)を行うようになっています。

登記を前提とせずに何となく境界を確認するだけのために多額の費用をかけると思いますか。


なお、アドバイスを一つ付け加えるならば、相手に渡す印鑑証明書にメモをしておくことです。

たとえば次のような文言です。

本印鑑証明書は、000の土地(所有者00)と000の土地(所有者00)との平成00年00月00日作成の境界確認書添付用である。

印鑑証明書は何か行為を行う際に相手に提示することで効力を生じます。
そこに目的外使用がわかるような文言が書いてあるならば、それを無視して行った行為を否定することが容易になります。


土地家屋調査士法には下記のように定められています。
信頼できる国家資格者といえますので、印鑑証明書への注記について相談されてはいかがでしょうか。


第2条 土地家屋調査士(以下「調査士」という。)は、常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。

#1です。

混乱を招く回答がついているようです。

公的に認められた文書とするには、実印+印鑑証明書が必須です。

当事者間だけの申し合わせだけの効果しかないもの、であれば認印でも通用しますが、対外的には意味のないものとなってしまいます。(但し、裁判上考慮されるでしょうが)

測量には多額の費用を要します。
数十万~100万以上かかることもあります。
それだけの費用をかける以上、対外的にも有効な文書にしておかなければ、あまりにももったいないといえます。

少なくとも「登...続きを読む

Q地積測量図・土地所在図 とはどんな内容を示すのでしょうか

地積測量図・土地所在図 とはどんな内容を示すのでしょうか



法務局で、土地の公図を申請しようとしましたが・・・・

(1)地図・地図に準ずる図面(公図)
(2)地積測量図・土地所在図       と二つの種類のチェック項目ありましたが

(2)の地債測量図・土地所在図というものは、
[その土地の距離の長さなどが数字で記載されているような内容]なのでしょうか
もし、そうであればこちらも必要となるものと判断できるので申請しなくてはなりません

ネット上で調べてみましたが、パっとしませんでしたので
どなたかお力をお貸しください  よろしくお願いいたします

Aベストアンサー

地積測量図はネットで書かれているように、文筆登記を申請いる時に添付した書面で、地積の計算のもとになる辺の長さが記載されてます。
ネットで指摘されていないのは、測量技術の進歩です。
昔は縄で土地を測ってました。
縄で測った地積及び辺の値を、今信ずる人はいないと思います。
そして土地の価値が昔は余りなかったので、地積を重要視してませんでした。
ですから昔の測量図は信用出来ません。
その後、測量技術の進歩と法務局の取り扱いが何度も変更され、精度が上がってきました。
測量の基準となる境界についても、昔はうるさいことは言いませんでした。
境界がでたらめな測量は信じられませんよね。
では何時のものなら信じられるかと言われても、測量した人の技術の個人差がありますから、なんともいえません。
極端な話し、本人申請ということで素人の測量図も考えられます。

ですから使用目的によっては全く役立たない場合もありますし、参考資料となる場合もあります。
地積測量図に作成年月日が書いてありますので、それと測量技術とのかねあいでしょうかね。
普通のカメラそれからデジカメという進歩と同じように考えれば測量機器の精度の進歩はある程度理解できます。
カメラと測量機器の構造を考えれば分かると思います。
20年前のカメラと今のカメラでは比較になりませんが、地積測量図は登記申請した時のものがそのままになってますので、注意が必要です。
ここ10年でハイテク技術はものすごい進歩をしているのです。
ハイテク技術の進歩による測量誤差の違いがネットでは一切書かれていませんでした。

繰り返しますが、地積測量図は登記申請人が申請書に添付したもので、国が測量したものではありません。
登記申請人の測量機器の種類と測量技術は書面からは分かりません。
ですから参考資料程度で考えた方が無難です。

地積測量図はネットで書かれているように、文筆登記を申請いる時に添付した書面で、地積の計算のもとになる辺の長さが記載されてます。
ネットで指摘されていないのは、測量技術の進歩です。
昔は縄で土地を測ってました。
縄で測った地積及び辺の値を、今信ずる人はいないと思います。
そして土地の価値が昔は余りなかったので、地積を重要視してませんでした。
ですから昔の測量図は信用出来ません。
その後、測量技術の進歩と法務局の取り扱いが何度も変更され、精度が上がってきました。
測量の基準となる境界...続きを読む

Q境界確認は保存行為ですか ?

甲土地と乙土地の境界線は、約50年前から万年塀で区切られており、境界線の争いはないです。
ところで、今回、甲土地上の建物を解体し、同土地を測量したところ、登記上の面積より約3割程度広いことがわかりました。
そこで、甲土地の地積更正の登記申請したいわけですが、乙土地の所有者の印鑑証明書付きの承諾書が必要になります。
ところが同土地所有者は共有持分で、8分の1の所有者は印鑑証明書の発行を承諾してもらえましたが、他の持分権は躊躇しています。
他に接している土地所有者全員も承諾しています。
私の考えでは、杭もあり境界線の争いもないのだから、その確認は保存行為(民法252条但し書き)に該当するので、8分の1の所有者1人だけで、その地積更正登記は可能と思います。
この点、測量士は境界確認は地積を左右する行為だから処分行為となり全員の承諾が必要だと言うのです。
確かに、分筆などの場合の境界確認は地積を左右する行為でしようが、今回承諾したからと言って、甲土地・乙土地とも事実上の増減はないわけです。
だから、今回に限って言えば、処分行為には該当せず、保存行為と言うわけです。
どちらが正しいですか ?

甲土地と乙土地の境界線は、約50年前から万年塀で区切られており、境界線の争いはないです。
ところで、今回、甲土地上の建物を解体し、同土地を測量したところ、登記上の面積より約3割程度広いことがわかりました。
そこで、甲土地の地積更正の登記申請したいわけですが、乙土地の所有者の印鑑証明書付きの承諾書が必要になります。
ところが同土地所有者は共有持分で、8分の1の所有者は印鑑証明書の発行を承諾してもらえましたが、他の持分権は躊躇しています。
他に接している土地所有者全員も承諾しています。...続きを読む

Aベストアンサー

境界確認は文字どおり境界の確認行為です。
地積更正登記等、登記は不動産登記法の範疇で考えるべきと思います。
不登法・政令・省令・先例・判例・各(地方)法務局の取り扱い通達等で処理されるものです。

NO.1さんも書いてますが、原則所有者全員の境界線に意義ない旨を確認出来る書面を求められます。
簡単に書きますが地積更正登記は独任官庁と言われる登記官の処分行為です。登記官は境界線が真性なものと心証が得られないと登記処理ができません。その心証の証となるものが境界承諾書であり所有者全員が実印で押印した印鑑証明書等が添付してあれば申請地及び隣接地に争いがないと判断し境界線を疑う余地ないとの心証を得登記処理がなされます。
しかし境界承諾書が必要というわけでなく、登記官が境界線の心証を得ることが必須なのです。
8分の1の所有者の承諾書でも十分だし、なくてもいいのです。承諾書がない場合登記官は実地調査権に
より8分の1と8分の7の土地所有者に面談し境界線について聞きます。そこで聞いた境界線が申請された測量図面と一致し異議がないと口頭でも確認出来れば、その旨の記録をし、地積更正登記の処理がなされます。
印鑑証明書も昨今添付することほとんどなく承諾書に認印で押印したもので十分です。

境界確認は文字どおり境界の確認行為です。
地積更正登記等、登記は不動産登記法の範疇で考えるべきと思います。
不登法・政令・省令・先例・判例・各(地方)法務局の取り扱い通達等で処理されるものです。

NO.1さんも書いてますが、原則所有者全員の境界線に意義ない旨を確認出来る書面を求められます。
簡単に書きますが地積更正登記は独任官庁と言われる登記官の処分行為です。登記官は境界線が真性なものと心証が得られないと登記処理ができません。その心証の証となるものが境界承諾書であり所有者全員...続きを読む

Q筆界と境界の違いは?

隣地が売りに出され、依頼を受けた測量士から「境界確認に立ち会ってくれ」と言われ
立ち会いました。
その後、「境界確認書に判を押してくれ」と言って書類が送られてきたのですが、
記録を調べたところ、その隣地の所有者と亡父との間で「筆界確認書」を
交わしていることが分かりました。

この「筆界確認書」と「境界確認書」は何がどう違うのでしょうか?
どうも「筆界確認書」の時にあった境界杭が抜かれてしまい、今回送られてきた
「境界確認書」では、境界がこちらの方に若干ずれています。
(立て直された隣地側の塀を境界としているのですが、これが若干ながら
筆界確認書の図から判断すると越境しています)

いくつかのサイトを見てみましたが、「筆界確認書」がわかりません。
お教えいただければと思います。

Aベストアンサー

ちょうど、登記関係のことを調べてたので、下記をみて下さい。

http://sano.boy.jp/totisokuryou.html#02

↑ページトップだったら 基礎知識その2
赤文字の「土地境界確認書」をクリックしてみましょう。

参考にはなりました?

Q方位について。  「真北」 と 「磁北」 の違いは?

方位について。「真北」 と 「磁北」 の違いは?

両方とも、ほとんど同じ意味だと思いますが、
しかし今、本を読んでいたら少し違うようです。

読んでいる本に解説がないのでわかりません。
辞書には、決定的な違いが書かれてませんでした。

磁北は、磁石で北を示す方向だと思いますが、
地球の北極点方向は、磁北ではないようなことも聞いたことがあります。
地軸と、磁軸?はずれている?

真北と磁北の違いは?なんですか?
通常、北とは、どちらを言うんでしょうか?

Aベストアンサー

地球の回転軸に当たる部分が「真北」です。
方位磁石が指す北とは若干のずれがあります。
地軸と、磁軸はずれている?>その通りです。
地図上の北というのは、真北のことですが、極点によほど近い所でなければ、磁石が指す方向とのずれはごくわずかです。誤差がわずかなので、無視して磁石が指す方向を北と呼んでいるわけです。地球の磁力は自転から生まれているのですが、物質密度が均一でないために、ずれが生じるのです。

Q仮登記のついた土地の分筆

 隣接地権者立会いのもと、土地の筆界を明確にしたいと思っております。
 ただし、当該土地には、第三者が仮登記しておりまして、その方が20年以上行方不明の状況です。
 仮登記権者の承諾なしで、隣接地権者の立会いだけで、土地の筆界を決めることは可能でしょうか?

Aベストアンサー

登記手続き的には、分筆後の土地に仮登記を存続させない場合は仮登記権利者の承諾が必要ですが、分筆後の土地全部にそのまま仮登記を存続させるならば、特段仮登記権利者の承諾など必要ありません。

ただ通常仮登記の設定があるということは、債権者が担保にとっているか売買予約があるはずなので、債権者である仮登記権利者への相談無しに分筆登記をするのは信頼関係上まずいはずです。

ただあなたの場合は仮登記権利者が20年以上行方不明だそうなので仕方ないと思いますが、そもそも仮登記の付いた土地を買う人などいないでしょうし、どの様な事情で分筆するのか分かりませんが、20年以上仮登記のままというのも変ですし、きちんと解決しておいた方がいいでしょう。

Q用地買収に伴う三者契約の条件

公共事業のため、土地(自宅)が買収されます。
よって、新しい土地を購入しますが、これに関して…

私と、代替地提供者、役所とで三者契約を行うことによってその代替地提供者は、最高1,500万円までの課税対象額の特別控除を受けることができると聞きました。

しかし、事前に仮契約等を行うと、この控除が受けられなくなるとも聞きました。

次のうち、行ってはいけないものはどれでしょうか?

1、私と、代替地提供者間での買付け証明書、売渡し証明書などの発行。
2、実際は、不動産業者が仲介する。
3、不動産業者に仲介料を支払う。

不動産業者からは、1~3全て行っても問題はないと説明を受けましたが、不安です。
実際は、不動産業者が相手方と折衝したり、謄本や公図を取ったり、建築条件の調査等も行っていますので、もし仲介料がだめな場合は、どういう名目で手数料を支払ったらよろしいのでしょうか?

アドバイスを宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

貴方の、過去の質問に代替地提供者の1500万控除があり、そのなかで、そのような回答がありましたね。

この1500万控除は、ともかく起業者である市(?)が、「税務署協議」を行い、税務署が承認する事が絶対条件です。

月曜日に、起業者である市(?)に対して、三者契約したいと申し出て、その指示を受けてください。

この承認、税務署によるのですが、最長2ヶ月を要した事もあります。

その他の話は、承認が得られなかった場合、貴方が逃げられる(「契約しなくても、実害がでないように」)ように、不動産屋と話しておくことです。

三者契約を伝えれば、用地担当者に、「その土地を押さえておいてもよいか?」ときいておけば、自ずと貴方の質問の答えは出ます。

私に言わせれば、1500万控除については、税務署の承認を得た、三者契約が絶対条件でそれ以外は、書類上で処理できる問題です。

不動産屋の存在も、「棚卸し資産」でない限り、大丈夫です。

Q土地の境界立会いの謝礼は?

土地の境界立会いの謝礼(お礼?)について教えて下さい。

本日、父親が所有している貸駐車場、貸事務所の隣の土地の所有者の方から境界立会い(確認)をして欲しいとの約束で出掛けました。

立会いが終わってから自分と会ったのですが、父親曰く、「何も謝礼がなかった」と多少機嫌が悪い様子。

聞いてみると、前に反対側の境界立会いの際には、お礼として「1万円を包んでくれた」という事が有り、相手側の対応に少々不満を感じているようです。

父親には、「お互い様(お互いの土地の境界だから)と思ってるんじゃないの?」と言っておきましたが。

また、父親の相手をしたのが測量士のみで、あちらの土地所有者が現れなかったのも気にいらないようです。
(立会いの土地に相手の自宅がある(境界から10mぐらいでしょうか)ので、挨拶は出来なくもない(と思われますが)。これがあれば、以前の「1万うんぬん」という事も無かったと思います(気持ちの問題?))

さてここで教えて頂きたいのですが、以下のような条件の場合、「謝礼(お礼)」は皆さんどのように考えますか?

条件:
1週間の内、仕事の休みは金曜日(本日)のみ。
(父親としては休日が潰れたという気持ちもあるらしい)

立会い場所までは、車で片道2時間程(往復4時間)。
(片道80K程ですが、峠が2箇所あるので時間がかかります)

立会い時間は1時間程度。

確かに、自分だったら「ガソリン代程度は包むかなー」とも思います。
(父親の気持ちも分からんではない)

アンケート的な気もしますが、通常の質問として載せました。
よろしくお願いします。

土地の境界立会いの謝礼(お礼?)について教えて下さい。

本日、父親が所有している貸駐車場、貸事務所の隣の土地の所有者の方から境界立会い(確認)をして欲しいとの約束で出掛けました。

立会いが終わってから自分と会ったのですが、父親曰く、「何も謝礼がなかった」と多少機嫌が悪い様子。

聞いてみると、前に反対側の境界立会いの際には、お礼として「1万円を包んでくれた」という事が有り、相手側の対応に少々不満を感じているようです。

父親には、「お互い様(お互いの土地の境界だから)...続きを読む

Aベストアンサー

普通の神経だったら、包みますよね。
なんだかんだいっても、お中元や、お歳暮がすたれないのは、潤滑油を大事にする国だからです。
貴重なお休みをつぶされて、ありがとうもなしでは、お父さん、ぼやきたくもなりますよ。
わかります。

Qこの場合、地目変更(雑種地→宅地)は可能か?

皆様大変困っております。
どうかお教え願います。

自分の戸建建築の為、ある土地の売買契約を締結しました。
代金支払い時期と所有権移転の時期はH20年5月末です。
地目は雑種地(現況は更地)。手付金も支払い済みです。

土地購入資金を社内融資で行おうと計画しておりましたが、社内融資条件として購入する土地の地目が”宅地”でないと融資できないとのことでした。

私としては、何とか早く土地の地目を”宅地”に変更できる手立てはないかと困っております。

<質問事項>
1.現状で地目を”宅地”に変更できる方法はありませんか?
2.建築確認申請が許可されれば宅地へ地目変更可能と聞いたのですが本当でしょうか?
3.1で不可であれば、次に早い段階で地目変更を行えるタイミングはいつでしょうか?(土地所有権移転時?建築確認申請許可時?基礎完成時?建物表示登記時?)

<参考:スケジュール>
H20年5月末 土地取得 土地所有権移転
H20年12月  建築確認申請提出
H21年春頃  建築確認申請許可
H21年秋頃  建物完成 建物表示登記

皆様大変困っております。
どうかお教え願います。

自分の戸建建築の為、ある土地の売買契約を締結しました。
代金支払い時期と所有権移転の時期はH20年5月末です。
地目は雑種地(現況は更地)。手付金も支払い済みです。

土地購入資金を社内融資で行おうと計画しておりましたが、社内融資条件として購入する土地の地目が”宅地”でないと融資できないとのことでした。

私としては、何とか早く土地の地目を”宅地”に変更できる手立てはないかと困っております。

<質問事項>
1.現状で地目を”宅地...続きを読む

Aベストアンサー

No.2です。
「建物がないと宅地にはならないのは業界の常識」というのはちょっと???です。私も不動産屋ですが、建物を建てる前に造成工事の完了で宅地に地目変更したことは何度もあります。ただし、宅地造成の許可を取ってきちんと工事した土地と、特に造成許可は必要でなく、なんとなく更地になっている土地とでは違うかもしれません。いずれにしても判断するのは法務局の登記官なので、まずは写真を持って法務局で相談されたら良いと思います。
現所有者であろうがあなたに所有権移転後であろうが、この場合の地目変更はどちらでもできます。契約の条件次第だと思います。

Q隣家が立ち会いを拒否ても境界を決められますか?

土地を分筆したいのですが境界線を測量により確定する事が必須と聞きました。しかし隣家とは先代からのトラブルで境界確定の測量には立ち会って貰えません。その対処法として筆界特定制度があるそうですが、かなり法律に詳しい人にアドバイスを受けましたが、「立会いを拒否されたらダメ」「拒否されてもかまわない」と意見は真っ二つです。過去に同じケースを経験された方がおられましたらアドバイスをお願い致します。

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立会いの必要があるのは「自分に不利に決められないように」する為です。
分筆無効と言わせない為に、最低20日前に必着で内容証明郵便で分筆の為の測量を実施する旨通知があれば、裁判で勝てます


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