築28年の物件購入か築浅を検討するか悩んでいます

独身で40歳とマンション購入には年齢がいっているため、ローン期間も短いので、40m2くらいの小さめの中古を探し中です。下記のような築２８年のマンションがあったので内覧をしましたが購入を検討すべきか悩んでいます。
今のところ、とくに結婚の予定もないので、できればずっと住むことが前提です。
が、築２８年ともなると、このままずっと住み続けていられるのかどうか、不安です。
また、自分がしばらく住んだ後、売却や賃貸などにする場合は築年数がさらにあがります（しかも、"都心部"というわけでもないので）。
そのような物件が売却・賃貸できるかどうかも不安です(物件価格もすこし割高な気もしているので余計に)。
ずっと住むことを考えた場合、中古でも、やはりもう少し築浅の物件を検討するべきでしょうか？

価格：2500万くらい
築：1984年
構造：SRC地上9階
用地：近隣商業／１種住居専用
戸数：50戸以上100戸以内
間取り：40m2くらい　1LDK
管理＋修繕：約10000+8000
場所：東京都／環八内／駅徒歩５分以内
その他の情報：
売り主は不動産屋でリノベーションしての販売(占有部新規給排水管／２重窓／アフターサービス２年)。
大規模修繕：１０年ほど前に実行(外壁、ベランダ、防水工事など)
その他：過去５年以内に、カード式オートロックの設置、エレベータの新規交換
年に２回の水道管(排水）清掃。
修繕積立金残額：7千万くらい
管理：管理会社が入っているが、「管理組合がかなり強いらしくしっかりしている」とのこと。
小さめの物件が多く、40m2のこの物件の大きさが一番広い物件のようです。
つまり、小さめの物件は賃貸にしているものが多いようです。
現地を見ましたが、リノベーションされているため、前の状況がわかりませんが、
窓枠（サッシ）の部分がかなりサビている感じが残っているのが気になりました。
（現在住んでいる賃貸物件も築20年くらい、実家も25年くらいですが、そんなにサビていないので）

あと、売り主の担当営業の人が宅地建物取引主任者じゃないことも気になっています。

No.1 回答者： kuro0035 回答日時： 2012/02/07 02:54

独身ですから、資産を残す必要がありません。

賃貸料と、借入の支払い総額を比較し、そして下落率を考慮するとどちらが得ですか。

何故、資産を持とうと思っているのか整理したほうがよさそうです。

どうしても欲しいなら、駅近くで安い物件を探した方が良さそうです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
独身ですので資産を残すつもりはあまりなく、資産を持つというよりも、住むところに困らないようにしたいという感じです。
ただ、ここまで古いと、第一に「老後まで住めるか」、第二に「万が一売るor賃貸の場合」が人並みに心配になります。
不動産には詳しくないのですが、検討している物件は駅から５分以内ほどで、
私的には、比較的近い物件と思っています。が、値段は？？？　正直よくわかりませんが、物件付近ですと、さらに安い物件となると、、、築年数はさらに古くなるようです。となると、「駅近＆安い物件」を探すには、エリアを広げる(別エリアで探す)のがよいようです。

賃料vs借り入れ支払い総額+下落率考慮についてですが、、、
諸経費は実費と仮定し、物件価格である約2500万を全部ローン、20年、金利3％とすると、支払い総額は3300万強のようです(管管理修繕固定資産は考慮してません)。
賃貸ですと、同マンション、同じくらいの広さで約11万強くらいのようです。
どのくらいこの家に住むかによるのかもしれませんが、的確な計算方法とかはあるのでしょうか。。。

補足日時：2012/02/08 00:51

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/02/08 21:07

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/02/07 08:45

40才で築28年となると、平均寿命程度まで住むとなると築70年近くなっちゃいます。

こうなるとマンション自体があるかどうかも分かりません。建て替えの決議がなされれば従わないといけませんので、持分を現金化して貰うか（マンションは土地の持分が少ないので金額は少ない可能性大）、追加の費用を払って引き続き住むことになります（土地が広くて、更に大きな建物が建てられるなら分譲分で賄える可能性も稀にある）。そこに住むなら、このための費用も貯蓄しておくことをお勧めします。あまり古くなると同じ理由で売却も難しくなる可能性がありますし、修繕でいつまで凌げるのかも問題となるでしょうか。

ということで、無理してローンを組むより、定年時にそのくらいの築年数の物件を現金で買う方が良いかもしれませんよ。そうか、平均寿命程度まで持つ築年数の物件を選ぶかです。買ってしまえば一生住めるのではなく、マンションもあくまで消耗品だということを忘れずに。賃貸なら比較的簡単に新築や築浅物件に引っ越せますが、買ってしまえば簡単には売買出来ない可能性があります。多くの頭金を払っていなければローン残高＞マンション価値となり、売却金で完済出来ず抵当権を抹消出来ず、差額を現金で用意しないと売ることすら出来ません。これでは資産どころか足枷にしかなりません。この辺りも購入に際しては重要だと重いますよ。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
建て替えの話がでているかどうかなどは未確認ですので、とりあえず、聞いてみようと思います。
それほど広い土地に建っているとは思えないので、建て替え自体も難しそうではありますが(根拠はありませんが）、老後資金の貯蓄なども考慮すると、立て替えられた物件への追加費用分の貯蓄も困難な気がしています。

賃貸での家賃がもったいないという気持ちもあり物件購入を単純に考えてしまったわけなのですが、、、賃貸で定年まで過ごし、定年時に物件を購入するほどの貯蓄ができるのか、正直不安ですが、そうなると、安い賃貸で定年まで過ごすという選択も視野にいれて検討したいと思います。賃貸物件の広さ、築年数、エリアなども再考が必要となりますね。

補足日時：2012/02/08 01:05

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/02/08 21:07

No.3 回答者： atelier21 回答日時： 2012/02/07 09:09

管理状況は良好だと思います

其れだけに売る側が強気かも知れません
但し、此処に来て、直下型震災の予測考慮が必要
予測が当るかは不明ですが、買う前に備える事は出来る
周辺が火の海にならないか、E供給ルートは大丈夫か、等々
次に転売は略ない、建て直しは可也困難、投資モノなりの対応
どうしても買わなければならないのではない強み、低く指値したら

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
最近、また地震が増えている気がするので、たしかに考えてしまいます。
もう少し、いろいろ調べて、買ってもいいかもとなった場合、「低く指値？」してみたいと思います。
できるかわかりませんが。。。

補足日時：2012/02/08 01:16

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/02/08 21:07

No.4 回答者： superski 回答日時： 2012/02/07 16:45

耐震性を考慮すると、関東大震災で全てが終わるかも。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
震災で全てが終わりですか。。。
築２８年もたったものですと、やはり耐震性は問題ですか。。。
さらに再考したいと思います。

補足日時：2012/02/08 01:18

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/02/08 21:07

No.5 回答者： noname#180310 回答日時： 2012/02/08 17:33

４０歳でしたら、ローン期間は３０年、物件によっては、３５年払いにも出来ますでしょ？

返済期間をできるだけ長くして、毎月の返済額を小さくしておくことも、１つの方法です。

・・・築２８年はどうでしょうか？
私でしたら買いません。（笑）

＞売り主は不動産屋でリノベーションしての販売(占有部新規給排水管／２重窓／アフターサービス２年)。

って、専有部分の水回りは、例えばユニットバスを交換する際に新規給排水管にすることは容易にできますが、共用部分の給排水管の取り替えはどうでしょうか？

かなり昔のマンションですと、共用部分のコンクリートに配管そのものが埋め込まれていますと、交換はできませんし、かなり劣化していることも考えなくてはいけません。

＞自分がしばらく住んだ後、売却や賃貸などにする場合は築年数がさらにあがります（しかも、"都心部"というわけでもないので）。

ですよね。
不動産を購入すると、不動産取得税がかかりますが、
平成２４年３月３１日までに取得する土地または、居住用の住宅は標準税率は３％という特例処置があります。
これに加えて、控除額が1200万～350万円までの設定で、受けられる条件があり、(1)自己の居住用で、(2)５０m2以上２４０m2以下の床面積(3)逐年が、平成９年４月1日以降～新築は１２００万円
平成元年４月1日～平成9年3月31日築は１０００万円、昭和60年7月1日～平成元年3月31日築は450万円・・・・と、控除額があります。

鉄筋コンクリートは築25年までですが、その他は、築20年までのものが税制の恩恵をうけることができます。


＞管理：管理会社が入っているが、「管理組合がかなり強いらしくしっかりしている」とのこと。

具体的にどう管理組合がしっかりしているのかが、わかりませんが、所有者が実際に住んでいないマンションの管理組合が委託している管理会社よりしっかりしているという話は・・・・・・？営業トークでは？と、疑ってしまいます。もう少し、確認されることを、おすすめします。

「どうしても、そのマンションが良い」というこだわりが特別ないのであれば、ゆっくりご検討して、選ばれたほうが良いと思います。

この回答への補足

ローンは、やはり、基本は２０年ほどで考えていますが、長くするというのも方法の一つとして覚えておくことにします。

共用部分の排水管がコンクリートに埋まっているか、および、取り替えなどをしたのかは再度確認してみたいと思います。

不動産取得税がかかることは知っていましたが、教えていただいた情報については、知りませんでした。H２４年３月３１日まで、不動産取得税３％ということは、４月１日以降は税率があがるのでしょうか？　また控除額というのは、不動産取得税に関する控除、ということですよね？　５０m2以上でもないですし、 昭和60年以降でもないので、こちらの控除はこの物件には使えないようですね。

管理については、本当にしっかりしているのかも知れませんが、実際のところ、わからないなと思っています。それなりにもう少し質問をしてみようと思っています。何か的確な質問などがありましたら、さらにアドバイスいただければ幸いです。

いずれにしても、ゆっくり検討したいと思います。
売れてしまったら、ご縁がなかったということで。

補足日時：2012/02/08 21:20

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/02/08 21:20

No.6 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/02/09 07:40

No.2です。

建て替えの話がでているかどうかなどは未確認ですので、とりあえず、聞いてみようと思います。＞
築28年ですから、まだ先の話です。ただ、ずっと住むとなると避けては通れない築年数だということはほぼ間違いないでしょうね。
一戸建てなら雨漏りがしようと（放置すれば柱等が腐りますが… ＾＾；）、自分が我慢出来ればほぼ一生住める利点がありますが。建物に比べ価格の低下が少ない土地もあるので、いざという時にはリバースモーゲージで生活する手もあるでしょう。

賃貸での家賃がもったいないという気持ちもあり物件購入を単純に考えてしまったわけなのですが…＞
この考えは捨ててしまいましょう。購入すれば永久に住めるわけではないので、あくまでも消耗品でありここで築年数が問題となってくるのです。現金で買うとか多くの頭金を払って、いつでも売却出来るのならまだ良いとは思いますが。これが出来ないから多くの人は賃貸住宅に住んでいるのです。家賃が勿体無いという理由だけなら全ての人が思っていますし、賃貸より購入の方が遥かに費用が掛かるので買わないだけなのです。購入に比べ賃貸の方が現金は多く残るという試算は多く出ているでしょうか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
賃貸のほうが購入よりも資産が多く残るものでしょうか。。計算してみます。
ただ、やはり、老後に住むところがないというのが不安なのですが。。。または、年金（あるかどうかわかりませんが）暮らしになった時に家賃を払い続けていけるのか。。。

お礼日時：2012/02/11 09:47

No.7 ベストアンサー 回答者： noname#180310 回答日時： 2012/02/11 00:40

NO5で回答しましたＷｈｉｔｅＰｏｗｄｅｒです。

補足でのご質問がありましたので、回答します。



＞H２４年３月３１日まで、不動産取得税３％ということは、４月１日以降は税率があがるのでしょうか？

標準税率は４％です。

＞また控除額というのは、不動産取得税に関する控除、ということですよね。
＞５０m2以上でもないですし、 昭和60年以降でもないので、こちらの控除はこの物件には使えないようですね。

細かい条件も確認できますので、詳しくは、都道府県税事務所にご確認してください。


＞管理については、本当にしっかりしているのかも知れませんが、・・・・・それなりにもう少し質問をしてみようと思っています。
＞何か的確な質問などがありましたら、さらにアドバイスいただければ幸いです。

長期修繕計画書が作成されているかをご確認ください。
これまでの修繕履歴、設計図書類（新築竣工時、大規模修繕時などのもの）

修繕履歴で、鉄部の塗装（気になっているサッシまわりなど）がこれまで、定期的にされているかどうか、また、共用部分の給排水管の修繕計画はどうなっているか

いつまでの長期修繕計画が示されているか？いつの時点で、作成されたものか？適宜見直しはされているか？（５年ごとなど）
今後の計画および、資金の調達（修繕積立金で、まかなえるのか？不足する恐れはないか？）
これまでの修繕などの履歴が管理組合で保管されているかどうか？←具体的な資料は、る利害関係人は、確認することができます。
この履歴によって、共用部の給排水管をどのように補修したか、もしくは、今後どのような補修計画があるかが、確認できると、思いまし。例）修繕工事の設計図書（仕様書、各階平面図、立面図、かなばかり図、基礎伏図、各階床伏図、小屋伏図、構造詳細図、構造」計算書など）、法定点検の報告書の管理など

以上のような内容を、管理組合がしっかり管理していれば、しっかりした管理組合であると言えますね。

この回答へのお礼

> 不動産取得税、4%になるのですか。ありがとうございます。
> 控除額について、購入を決定した場合には、都道府県税事務所に確認してみたいと思います。
> 管理については、基本的に「長期修繕計画(案)」のプリントを頂いているのと、プラス、不動産屋が管理組合(?)にヒアリングして回答していただいたもののメモを頂いています(正式書類等なし）。ただ、ヒアリングで回答していただいた内容は「長期修繕計画(案)」と違いもあるので「長期修繕計画(案)」はあくまでも「案」なのかもしれません。
「長期修繕計画(案)」は平成19年度のものがあり、内容は平成12年～平成40年までの予定となっています。
「長期修繕計画(案)」によると、鉄部の塗装の6・12周期、240万となっておりH22に実施した(する予定?)ことになっています。が実際に実施したかは、これではわからないですね。共用部分の給排水管については、現在再確認中です。
「修繕履歴」「設計図書類」その他の設計図書などは、最初に不動産屋に聞いたときは、「ない」ということで口頭でのヒアリングによる修繕履歴の回答でした。

いずれにしても、もう少し新しめのものを検討しようかなという気持ちになっています。その際にもこれらの内容を確認したいと思います。とても参考になりました。

お礼日時：2012/02/11 10:20