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事業譲渡されることになったため、賃借人から賃貸人に対して賃貸借契約(法人契約)の地位継承の覚書による変更の申入れが可能かどうかをご教示ください。また、可能であればその際の留意点やサンプルとなるものがあれば合わせてご教示願います。

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A 回答 (2件)

事業譲渡によって、譲渡会社から譲受会社に契約上の地位を移転する場合には、その契約における譲渡会社の相手方から、移転について承諾を得ることが必要です。

賃貸借契約において賃借権を事業譲渡の対象の一つとして移転するためには、賃貸人から同意を得て、譲渡会社から賃借権を譲り受ける必要があります。
>変更の申入れが可能かどうか
賃貸人にしてみれば、賃借人がいなくなることは困るわけで、譲受会社に問題がなければ原則
賃借権移転について承諾すると思います。通常の賃貸借の審査と同様の手続きだと思います。
例えば倉庫なら、荷物の内容は変わらないわけですし、事業所の建物なら事業内容が変わら
ないわけですが、与信が変わってくるからそれに問題なければ承諾してもらえるでしょう。
サンプルは
www.the-earth.tv/TheEarth/doc/estatedoc/lease/1-3.doc
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この回答へのお礼

ありがとうございました。お世話になりました。

お礼日時:2012/02/13 22:28

法人とは、人格を認められた存在です。

ですので、実際的には契約者が変わるわけではなく、

名義替えとなると思います。

その継承者が、正しく継承されたのかどうかでしょう。(息子にゆずるとか、副社長とか)

最近は、法人格を売買の対象にする業者もいます。

また、継承者が法律上で、規制のかかった人でないかも調べる必要があると思います。

諸々考えると、不動産会社に覚え書きを作ってもらった方がいいかとは思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。お世話になりました。

お礼日時:2012/02/13 22:27

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それと、こういう場合にはどのような法律を読めばいいのでしょうか?どのあたりに書かれているのでしょう?

ちなみに自分も相手Aもその他も全て株式会社です。

Aベストアンサー

合併の場合はさほど問題ではないです。

合併の場合、債権債務は法律上当然に、存続会社に承継されます。

会社法に書いてあります。

第七百五十条  吸収合併存続株式会社は、効力発生日に、吸収合併消滅会社の権利義務を承継する。

上は株式会社が存続する吸収合併の場合の条文ですが、その他の合併の場合でも基本的に同じです。上記の周辺の条文を読んでください。

権利義務を承継する、ということは、それまで結んでいた契約書上の地位も、自動的に移る、ということです。

したがって、別段、読み替えのための新契約や当事者を書き換えた契約書を結ばなくても、今までの契約は存続会社・新会社との間で有効に生き続けることになります。

商号の変更は契約書上の権利義務に何ら影響を与えません。

実務的には、混乱を避けるために、タイミングを見て契約書を巻きなおしたり、更新の際に合併があったことを契約書に入れ込むというようなことを行うこともありますけれどもね。


なお、合併と似て非なるものとして事業譲渡があります。この場合は債権債務は当然には移転しないので、よく確認する必要があります。

合併の場合はさほど問題ではないです。

合併の場合、債権債務は法律上当然に、存続会社に承継されます。

会社法に書いてあります。

第七百五十条  吸収合併存続株式会社は、効力発生日に、吸収合併消滅会社の権利義務を承継する。

上は株式会社が存続する吸収合併の場合の条文ですが、その他の合併の場合でも基本的に同じです。上記の周辺の条文を読んでください。

権利義務を承継する、ということは、それまで結んでいた契約書上の地位も、自動的に移る、ということです。

したがって、別段...続きを読む

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Aベストアンサー

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・先日知らない人が来て、この建物の所有者が変更されたので、書類に印を押すように言われました
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・「所有者・管理会社変更に伴う賃貸借承継に関する通知書」に印を押しても良いのでしょうか?
・不利益になることはないでしょうか?
・なぜこの書類に印を押さないといけないのでしょうか?
・押さないとどうなるのでしょうか?

■経緯
・部屋を借りて4年になります
・先日知らない人が来て、この建物の所有者が変更されたので、書類に印を押すように言われました
・説明を求めると、「所有権が既に建物の持主からこの会社に移管された」ことを告げられました
・別で渡された書類には「建物の取り壊しを行うこと...続きを読む

Aベストアンサー

>建物を取り壊すのは所有者の自由です。
人が住んでる家を勝手に壊したら器物損壊で逮捕されます。
何か相手が指摘たら容赦なく110番することが必要です。

まず相手に所有権の証明と所有権移転の経緯を求めましょう。

この手の問題のポイントは、どうやって相手が所有権を手に入れたかです。
あなたが賃貸契約を結ぶ前にその物件に抵当権がつけらえていて、抵当権の行使で所有権が移転したのならば、あなたの賃貸借契約はその時点で切れています。
でもおそらくこの胡散臭い手法を見る限り、そうではないでしょう。


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あとこの手の話は逐一消費者生活センターに報告相談してください。
答えを聞くだけでなく、役所で相談内容の書類を作ってもらえばそれは経緯の証拠として極めて有力です。

>建物を取り壊すのは所有者の自由です。
人が住んでる家を勝手に壊したら器物損壊で逮捕されます。
何か相手が指摘たら容赦なく110番することが必要です。

まず相手に所有権の証明と所有権移転の経緯を求めましょう。

この手の問題のポイントは、どうやって相手が所有権を手に入れたかです。
あなたが賃貸契約を結ぶ前にその物件に抵当権がつけらえていて、抵当権の行使で所有権が移転したのならば、あなたの賃貸借契約はその時点で切れています。
でもおそらくこの胡散臭い手法を見る限り、そうではないでし...続きを読む

Q賃貸借契約の地位承継

(1)父は所有するビルをあるテナントに貸していました。賃貸借契約は公正証書で作成し、期間はs.51.3.1からs.53.11.16までで、賃料は当初16万円という内容でしたが、現在は35万円を父の口座に振り込んでもらっています。
(2)父は高齢になったこともあり、私にそのビルを贈与してくれて、先月所有権移転登記をすませました。しかし、公正証書を結んでいたテナントは、以前に父ともめたこともあり、再契約を持ち出すことが難しそうです。
(3)父とそのテナントが結んだ公正証書の契約は、保証金の返還及び立退料を求めない旨の条項も含めて、当然に私が承継すると考えてよいのでしょうか?
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(1)父は所有するビルをあるテナントに貸していました。賃貸借契約は公正証書で作成し、期間はs.51.3.1からs.53.11.16までで、賃料は当初16万円という内容でしたが、現在は35万円を父の口座に振り込んでもらっています。
(2)父は高齢になったこともあり、私にそのビルを贈与してくれて、先月所有権移転登記をすませました。しかし、公正証書を結んでいたテナントは、以前に父ともめたこともあり、再契約を持ち出すことが難しそうです。
(3)父とそのテナントが結んだ公正証書の契約は、保証金の返還及び立退料を...続きを読む

Aベストアンサー

まず立ち退き料が必要になるのは、大家から更新拒絶や途中解除を迫ったときです。

>」「賃貸人の都合により明け渡しを要求し合意解約した場合でも賃借人は第11条(立退料を請求しない)に準じ無条件に明け渡すものとする。」

これは矛盾した内容ですね。合意があったのだから、その合意内容に従うべきです。立ち退き料が含まれていたなら必要ですし、立ち退き料が合意内容に含まれていなかったら不要です。合意による解除の後に立ち退き料を請求するのは契約違反です。

但し、この合意というのは実際解除をする時点に限定されると思います。あらかじめ事前に取り決めておくのは、合意があったとしては認められず、無効となると思います。


>「賃借物件返還の際、賃借人は立退料を請求しないこと」

借り手側から退去を申し出た場合は請求する根拠がありませんので、立ち退き料は不要です。貸し手側理由による場合はこの特約は無効です。
http://e-ie.jugem.jp/?eid=98

でもそんな特約をわざわざつける意味は下のサイトに書いてあります。
http://www.toshin.gr.jp/jutu/rent/rent0705.html
相手がきちんとした知識を持っている場合は、書いてあっても意味がありませんが。

まず立ち退き料が必要になるのは、大家から更新拒絶や途中解除を迫ったときです。

>」「賃貸人の都合により明け渡しを要求し合意解約した場合でも賃借人は第11条(立退料を請求しない)に準じ無条件に明け渡すものとする。」

これは矛盾した内容ですね。合意があったのだから、その合意内容に従うべきです。立ち退き料が含まれていたなら必要ですし、立ち退き料が合意内容に含まれていなかったら不要です。合意による解除の後に立ち退き料を請求するのは契約違反です。

但し、この合意というのは実際解...続きを読む

Q印紙税課税文書について

不動産売買で最終の引渡し時(物件)に固定資産税やその他費用・収益の精算を行い最終金額を出し、残代金の精算をします。その際の精算確認書等に印紙税は課税されますか?もとの契約書には当然、印紙が貼付されています。実務的には印紙を貼らないと思いますが、印紙税の課税文書だと思います。根拠を教えていただければ幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>残代金の精算をします。その際の精算確認書等に…

その「精算確認書」というのが、現金等を受け取ったことを証する内容なら、領収証として印紙税の対象です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7105.htm

一方、現金の受け渡しは別に口座振り込みなどで行われていて、決済が済んだことの確認だけの内容なら、課税文書ではないでしょう。

>実務的には印紙を貼らないと思いますが…

その場で現金の受け渡しがなかったのではありませんか。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

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賃貸借契約について、変更契約や覚書を交わす際、連帯保証人の署名も必ずあったほうがいいでしょうか。(たとえば賃料減額改定のような賃借人に有利な変更でも)一般的には連帯保証人もその都度署名しますか。教えてください。

Aベストアンサー

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「連帯保証契約」とは「貸し主と保証人が交わす契約」です。借り主は直接には関係ありません。

なので「連帯保証契約の内容を書き替える」とか「連帯保証契約を更新する」とか、そういう時にだけ「連帯保証人の署名捺印」が要ります。

で、通常、連帯保証契約は「連帯して保証する」とだけ書かれていて、借り主がどういう賃貸契約をしていようが、借り主が賃貸契約の内容を変更しようが、影響を受けません。

将来「連帯保証人のサインが必要な事態」が訪れるとしたら、それば「物件の所有者(貸し主)が変わり、主契約と連帯保証契約の両方を、イチから契約し直さなければならない時」でしょう。

Q契約上の地位の譲渡について教えて下さい

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文書には一応印鑑が印字されていますが、印刷だし、郵送されたのも普通郵便だし、こんな重要な連絡を文書1本で、口座振替書の提出の依頼までしてきて、当方としては、譲渡人の都合で、こんな手続をしなければならないなんて迷惑な話だと思っています。

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Aベストアンサー

契約上の地位の譲渡やその通知手続き自体は、当初のリース契約書でこれらに関する規程が定められていなければ、基本的には自由です。
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また、ゴネるんであれば、先方都合による契約上の地位の譲渡への協力のために必要となった経費について実費請求、車検証原本を郵送している期間車が使えないのであればその期間のリース料の減額及び、車が使えないことにより使えなかった期間に生じた損害賠償請求(レンタカー代とかでしょうか)などが、正当に請求できると思います。
譲渡の差し止めなどは難しいと思います。

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土地の賃貸借契約を締結している契約者が死亡しました。
まだ、契約期間が残っていますが、その場合は相続人の代表の方と再契約したほうが良いのでしょうか?
土地の名義変更をしていれば名義人の方と再契約となるかと思いますが、名義変更をしていない場合、契約者はどなたになるのか不明です。(相続人の代表者?全ての相続人)
ご教授下さい。

Aベストアンサー

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか?

まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める(任意の依頼)、遺産分割協議書の提出を求める(任意の依頼)などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続するということになります。

ただ特定されていないので具体的に誰かに借地料を支払うことは出来ませんから法務局に供託することになります。
このあたりは弁護士にお聞きになった方が確実ですよ。こちらのサイトの回答はあくまで無責任回答であり、実際に行動する前には必ず弁護士にご確認下さい。予備知識としてはこのサイトの回答でもよいかもしれませんが。

相続人が特定される前に勝手に相続人の誰かと契約を結んだり、借地料を支払ったりすると後で他の相続人から損害賠償請求される危険もありますのでご注意下さい。

それよりまずは相続人に土地相続についてどうなっているか連絡を取ってみてはいかがですか?

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか?

まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める(任意の依頼)、遺産分割協議書の提出を求める(任意の依頼)などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続すると...続きを読む

Q貸借権を譲渡された場合、契約しなおしになるのでしょうか?

貸借権を譲渡された場合、契約しなおしになるのでしょうか?
事業譲渡でAからお店を買いました。譲渡内容は店の一切の財産と書かれています。
貸借権も譲渡されると思いますが、家主と新たに保証人を立てて賃貸契約書を交わさなければならないのでしょうか?
あとから1000万以上の収入のある保証人で契約してくれと家主に言われ困っています。
Aからその話はなく、記載もありませんでした。

調べても
http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa2382922.html
ぐらいしか新たな契約の必要性について見つけれませんでした。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 更に、ややこしい説明になってしまうかも知れませんが、契約書の規制は民法上では一切触れておらず、契約は「口頭」だけで有効に成立しているとされています。

 では、何故、契約書を取り交わすのかと言えば、これは後々の為に「契約の内容を書面に残して置きましょう」と言った趣旨に基づくものですから、家主の立場とすれば、建物を借りる相手が知らぬ間に移り変わってしまうと、その誰かも解らない相手とは直接的に契約を交わして居らず、また、これを証明する書面即ち、「契約書」もない賃貸借となってしまい非常に不安で場合によって実に危うい状態に陥る事になります。
 
 よって、家主としては、Aによる賃借権譲渡の承諾、或いは、貴方からの新たな申し込みよる賃貸借契約と何れにしても、どの様な相手、また、どの様な内容で契約を締結したかを示す確約が欲しい訳ですから、結局、契約書自体は作り直す必要があるでしょうが、後は、この際の保証金等の取り決めをどう処理するのかは当事者通しの判断で保証金の償却があれば補填を要求されたとしても、不動産業者の介入がない場合では手数料は発生しません。

Q拘らず・関わらず??

すみません。以前から気になっていたので正しい答えを教えていただけないでしょうか。

「かかわらず」という言葉の漢字変換なのですが,
例えば

 雨が降ったにも「かかわらず」,彼は傘を差さずにやってきた。

というような文の場合,正しいのは「関わらず」「拘らず」どちらでしょうか。

国語辞典で調べてみたのですが,よく分からなくて(+_+)
すみませんがよろしくお願いします。

Aベストアンサー

「物書き」のひとりです。

まず、重要なことですが、「関・係・拘」のすべてが常用漢字ではありますが、その音訓表に「かか(わる)」がないことです。常用漢字は、「こうしなくてはいけない」といった性格のもではありませんが、一応、すべての文章を書き表す場合の指針ではあります。音訓表に無いものの代表的なもの(よく使われるもの)として「全(すべ)て」「画(えが)く」「〇〇に依(よ)れば/拠(よ)れば」などが思いつきます。

本件の「関・係・拘」に関して言えば、「係」に「かか」の読みが認められているのみです。それも「かかわる」でなく「かかる」です。「人命に係(かか)る問題」「係(かか)り結び」など。前者は、「人命にかかわる問題」のように表記されることもありますが、この場合(常用漢字の基準では)「係わる」でなく「かかわる」です。

結論としては、「それにもかかわらず」などにおける「かかわらず」は仮名書きが無難でしょう。漢字の場合は「拘わらず」が正しいといえます。ただし、パソコンでは「関わらず」と変換されることが多いようですネ。

漢字の場合、「関係」という言葉があるように、「関わる」と「係わる」の用法はほとんど区別がつきません。一般的に言えることは、「関わる」「係わる」は肯定的にも否定的(「関わらない」「係わらない」)にも使いますが、「拘わらず」は、肯定的に用いられる例が少ない、ということです。

ただし、肯定的な「拘わる」が誤りだと言っているのではありません。念のため。

「物書き」のひとりです。

まず、重要なことですが、「関・係・拘」のすべてが常用漢字ではありますが、その音訓表に「かか(わる)」がないことです。常用漢字は、「こうしなくてはいけない」といった性格のもではありませんが、一応、すべての文章を書き表す場合の指針ではあります。音訓表に無いものの代表的なもの(よく使われるもの)として「全(すべ)て」「画(えが)く」「〇〇に依(よ)れば/拠(よ)れば」などが思いつきます。

本件の「関・係・拘」に関して言えば、「係」に「かか」の読みが認められてい...続きを読む


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