相続した土地に建物が

相続する土地の価格が3000万円ぐらいなんですが、そこに4階建てのビルが建っています。
築２５，６年前のＲＣ構造です。ほとんど未使用なんですが、建築やさんに見てもらったところ
アパート形式の住居に改造するには2000万ぐらい掛かるそうです。
今は一応１，２階事務所使用、３，４階住居です。
しかし何十年も使っていませんので屋上の防水や外壁工事も掛かります。

このような状態でも相続税対照額は3000万なんでしょうか。
または工事費などが引けるのでしょうか。

よい案をお教えください。

No.4 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2012/04/04 09:24

相続してしまってはどんなに危険な建物がのっていても 極端な話、評価額の減額が無いということ]

ではありません。
少しニュアンスが違うので、勘違いなさってるといけませんので、念のために追加します。

土地建物の所有者が既に死んでいる→死亡そのものが相続の開始です。
死んだ時点で相続がされてるので、その後不動産の所有権登記をどうするかは無関係です。
相続で財産をもらったが、まだ所有権登記をしてないので、相続がされてないという方がよくおられますが、間違いです。
相続で財産を貰ったが、未だその所有権登記をしてないというだけの話です。
また、相続税の申告をしたから相続財産が自分のものになった、税務署が認めてくれたというものではありません。

人の死亡＝相続開始です。
死んだ瞬間に、死んだ人（被相続人）の財産は、相続人（生きて残ってるひと、死んだ人ではない）に所有権が移転します。
ただ相続人が複数いるので、誰のものとするかという問題が残るだけです。

相続が開始してる、つまり所有者が死んでしまっていたら「さあ、相続税を節税したいがどうしようか」とジタバタしても後の祭りで、手遅れだということです。

土地建物の所有権者が「死ぬ前」つまり「相続発生前」に相続税の節税対策をしないと無意味です。

大変失礼な物言いで、申し訳ないですが「相続してしまっては、、」という一言で、勘違いをされてるなと推察しました。
貴方が、なにをどうしようと「人間はいつか死にます」ので、そのとき相続はされてます。
「相続してしまった」という自分が選択する余地がないのです。

ただし、財産もちの方が死んでしまってから、相続財産をよく調べたら借金が莫大なので「相続の放棄をする」という選択はあります。
この選択をせずに「借金も払うよ、しょうがないなぁ」という状態を「相続をしてしまった」と表現をされる場合もあります。

死んだ人＝被相続人
残された人＝相続人

人が死ぬと相続人はいます。
極めて理屈的になりますが「相続をしてしまった」というのは「自分が死んでしまった」という言い方だという屁理屈（法学部の学生が言い出しそうです）になります。
ほんの少しのニュアンスの違いですが「この人って、あれこれ云う割には、基本的なことを何も知らないな」と例えば不動産屋などになめられる原因になります。
この際ですから「相続をしてしまった」表現は避けるようになさるといいですよ。

上から目線になってるかもしれません。失礼しました。

この回答へのお礼

補足まで頂きありがとうございました。

お礼日時：2012/04/10 10:01

No.3 回答者： hata79 回答日時： 2012/04/03 19:33

土地建物が同一所有者である場合には、土地の評価減要素がありません。

相続税の算出には、財産評価基準に基づいてします。
土地は路線価格あるいは倍率で算出します。時価ではありませんし、固定資産税評価額でもありません。
建物は固定資産税評価額がそのまま評価額になります。

相続が既に始まっているなら、手遅れですが、これからというなら、税理士に相談されることをお勧めします。
生半可な知識で相続税対策をしても、思ったほどの効果が期待できないだけでなく、落とし穴があります。

参考URL：http://www.rosenka.nta.go.jp/

この回答へのお礼

とってもよく分かりました。

つまりは相続してしまってはどんなに危険な建物がのっていても
極端な話、評価額の減額が無いということですね。

なるほど

ありがとうございました。

お礼日時：2012/04/04 08:42

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2012/04/03 15:54

土地の所有者と、建物の所有者が同じでしょうか、別でしょうか。

土地の上に、土地所有者でない者が持つ建物が建ってるなら、借地権価格が土地評価額から控除されます。
良い案とは、いかに相続税を節税するかということだと思いますが、まずは「事実」を知らないと無理です。

この回答への補足

失礼しました。土地と建物とも所有です。

補足日時：2012/04/03 18:11

No.1 回答者： ben0514 回答日時： 2012/04/03 11:44

相続する物件としては、土地と建物を別に評価する必要があります。

土地だけを相続したのであれば、建物は別の人のものでしょうから関係ないでしょうし、建物も相続したのであれば、固定資産評価額（固定資産税）を基準に相続税を計算することとなり、この評価額は減価償却を含めた評価額でしょうから、工事費用は関係ありません。

そもそも工事するのは所有者の自由です。工事せずに使う方法もあるでしょう。賃貸にしたい、賃貸で店子を募集するのに工事しないといけない、というのは所有者の資産運用の話ですからね。

さらに言うと、工事により資産価値が高まるのであれば、固定資産評価額も上がり、相続後の固定資産税も上がるかもしれませんね。

取り壊して、最近の安い一戸建てを建築させて、家族で済むような住宅を賃貸するというのも方法です。そうすれば、長期的に賃貸してもらえ、学生などの入れ替わりが激しい賃貸ですと、クレーム対応から空き室管理などありますから、それらを回避するというのも方法ですね。

プレハブ工法での安い建物にして、店舗・事務所として貸すのも方法でしょう。

この回答へのお礼

沢山のアイデアありがとうございました

お礼日時：2012/04/04 08:43