一般定期借地権付き土地で一戸建て住宅を建て、今般土地を購入使用としました。

締切済

質問者：machan1
質問日時：2016/06/09 15:08
回答数：3件

1.経緯
平成10年12月1日から平成61年6月1日に掛けて、定期借地権契約の
元、わが家を3千5百万円で購入しました。地代は、当初3万でし
た。現在は、当時とは家族構成も変わり、子供も授からず、同居し
ていた義母も昨年なくなり、現在パーキンソン病の妻と53坪もある
3階建ての家に住んでおります。私も後2年10か月で、定年を迎えま
す。
2.相談
退職金で残りのローンも完済し、この定借地も購入し、建屋＋土地
で売り出し、それを元手に田舎の平屋で闘病生活でもやっていこう
かと思い、某プレハブメーカーの課長様に土地を譲ってほしい旨を
話したところ、平成10年当時の価格が簿価に残っているため、その
金額2千2百万円でしか譲渡できないとのこと。本当に、お先真っ暗
になりました。　

地主はバプル時代の簿価でしか売ってくれないのでしょうか？
路線価も10分の一になり地代は、多少下がりましたが、今払っている
と思われる固定資産税と地代の差、純利益は、大きく、今後払っていく
地代と合わせれば、当時の某プレハブメーカは、多額の利益を得る物と
思われます。
土地は約142㎡。現在の路線価約4百8十万円、公示価格約8百万円で
す。

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回答 (3件)

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No.3

回答者： suzuki0013
回答日時：2016/06/10 12:06

定期借地だよね？

底地の買取特約がついてるかどうか気になる。
定期借地でこういう特約がついているものはあまりないので、以下は特約ナシとして回答。
（解約条項はさておき）

底地の売買はあくまで当事者の合意によるので、地主が高値じゃなければ売らないといえばそれまで。
定期借家で支払う地代などで儲けているからといって、それを理由に安く売らなければならないということはない。

逆もまた然り。
実際に売買する場合には簿価は関係ない。
関係するのは差額を損失として計上しなければならないという企業会計。
要は業績が下がるということ。
一昔前の金融機関の不良債権と同じようなものと考えていいんじゃないかな。
だから、交渉次第では当時の金額ではなく今の相場なりで売買することも可能。
本件で言えば、いくらだったら不良債権の処理をするかというポイントになると思うよ。
買取を申し出た側が、多少は高く積まないと交渉の場は立たないだろうなぁ。
まずは交渉の場に引っ張り出すことを考えた方がいいと思うよ。
（公示価800で借地契約残存年数を考えれば積む前からそこそこ高値になる計算だけど）

それと、これを書くと気分を害するだろうけれど、質問者が借地を買い取って転売するという発想はいくらかムシが良いよ。
そもそも定期借地契約はそういう前提では作られていないしね。
自分の資産がそういう利ざやを取れるか検討するのはアリだけど、買取申し出を拒否されたからと言って地主がボロも受けしているみたいな悪し様に考えない方が、地主との交渉はうまく行くと思う。

奥さんの病状も心配だよね。
私も身内に同病がいるから気持ちは分かる。
奥さんのためにもまずは本件の交渉を”まとめる”ことを主眼にしてみてはどうだろう。
売買がうまくいかないようなら、自宅を賃貸に出して家賃収入で田舎の平屋の費用に充てるという方法も不可能ではないと思う。