テラスハウスの修繕

個人所有（現在は区分所有者に同じ）の敷地に、敷地の所有者でもある区分所有者の専有部分に当たる建物が立っている形態のテラスハウス（長屋）の修繕について助言をお願いします。

個人所有の敷地の地盤沈下のため、その敷地所有者でもある区分所有者の専有部分に当たる建物（建物全体の一部のみ）が傾きその修繕が必要な状況になっています。この修繕のために、管理組合がその責任と費用で本格的な修繕をする動きをしています。
ただ、傾きが生じている部分は、一部の区分所有者の専有部分の建物に限られ、他の部分は異常がありません。10数軒が一列に並べ1棟として建築された小規模の建物で、これまでは管理組合は付帯設備等小規模の補修に対応してきたため、少額の月額共益費のみで、積立修繕費などはありません。もし、今回の修繕費が専有面積に応じた修繕費の負担となると、各区分所有者あたり100万円近くの負担を強いられることになります。その見返りとなる利益は、傾きが生じた区分所有者のみが収取することになり、傾きが生じていない区分所有者には全く利益が及ばない無いという不合理が生じます。

１）そもそも、建物が傾いたのは、敷地の地盤沈下が原因で、地盤の沈下は（結果的には）その敷地の所有者のメンテナンスを怠ったことに起因するものですから、管理組合は敷地の所有者に対して、建物の保存行為（修繕）を請求すべきであり、管理組合の責任と負担でやるのは不合理と思うのですが、いかがなものでしょうか？

２）もし、管理組合の責任と負担でやることになった場合、各区分所有者の負担とこれに基づく利益の公平化を図るためにはどうしたらよいでしょうか。

３）また、区分所有者が保有する専有部分の関連する建物部分は、同じ区分所有者が保有する敷地にあり、他の区分所有者に関係する建物本体はなく、この区分所有者がほぼ１００％これを専用している状態です。そこで、建物の共用部分の持分（建物：躯体、外壁、土台、屋根等を含む。）を、その敷地内にある部分とし、専用部分に準じた扱いで、その管理は当該区分所有者の責任と費用で行うのが妥当なように思うのですが、このように管理規約を決めることはできないのでしょうか。

以上、三点について助言をよろしくおねがいします。

No.1 回答者： inon 回答日時： 2012/05/09 10:28

これは、修繕積立金を設定しなかった事が大きな間違いです。

直ぐに管理組合にて、大規模修繕に向けて修繕積立金を設定しましょう。（低層集合住宅でも防水(屋根）壁面改修、設備改修などのメンテナンス費用が１５年すぎた頃から頻繁に問題になってきます。

それは、さておいて、今回の問題ですが、良く問題になる、エレベーターの点検、改修費の話に似ています。
一階の居住者はエレベーターを使わないのに何故エレベーターのメンテナンス費用を払わないといけないのか・・・・・
戸建て住宅とは違い、集団で住むルールがあります。集合住宅に住むルールを初めから勉強された方が良いでしょう。
敷地の地盤沈下はメンテナンスでは防げませんよ。

この回答への補足

集合住宅に住むルールは理解していますが、現状では、区分所有権法の下記条項の　”区
分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。”　が成立しないので、どうしたら適切に対処できるか課題です。


第１９条　共用部分の負担及び利益収取
　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分
に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる
利益を収取する。

第３０条　規約事項
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に
関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定める
もののほか、規約で定めることができる。
２ 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利
害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定め
がある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の
規約で定めることができる。

３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部
分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は
附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形
状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区
分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考
慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように
定めなければならない。

補足日時：2012/05/09 23:20

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2012/05/09 15:59