売却か、賃貸か？

築8年の４ＤＫ(一戸建)を出て地方へ転住することになり、4500万のローンの残債は2900万。売却すると2700万なら半年～1年かかるかもしれない(売れるまでに)2300万ならすぐ売れるだろう。どっちにしても残債を自己資金で用意しなくては抵当権ははずせなさそう。
月15万で賃貸できれば固定資産税はともかく、ローンのほうはなんとかなりそう・・。使い勝手のよい間取りで、環境もよく(学校・スーパー・病院・保育園・公園近く)3件相談した不動産屋ではオススメ物件だとのこと。値段だけがネックです。賃貸にするリスクとか家賃をそっくりローンにまわすとしても掛かる税金とか知らないことだらけです。どっちを選択すべきか。
転居先でも家賃7万前後は掛かりそうですし、収入は35万ぐらい(月・税込み)高校生・中学生・小学生と3人の
育ち盛りがいるのであまり冒険はしたくないところです。周りの知人はしきりと「もったいない」といいますが・・。どなたかアドバイスお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/01/12 22:32

賃貸にするとしても、固定資産税の他に修繕費用も結構掛かります。

築８年だとサイディングなどであればそろそろ外壁のコーキングが怪しくなる頃です。
この先にも建物が古くなるとどんどん修繕費用は大きくなり、一方家賃はどんどん安くしないと借り手がいなくなります。
なので、永久に賃貸というのはどうか？と思います。

ただ、この先は土地価格は極端に下がらないことから、資産価値は大幅には下がることはありません。
それに対して、ローンの残債はどんどん減っていきますので、資産価値＝ローンの残債となる時が必ず来ます。

そのときにもう一度判断というのが現実的な選択であろうと思います。

ただリスクは賃貸に貸し出すと、退去してもらわないと売ることが困難になります。
ずっとそこに生活されると困るわけですね。（家賃で完全に維持費＋ローンがまかなえるのであれば困りませんが、、、持ち出しですから）
なので定期借家とするなどの工夫は必要でしょう。

古家付き土地価格として現在の価格、また将来の予想価格を出して、それとローンの残債が等しくなるまでの年数を予測して、その日までの定期借家とするなどの工夫が必要に思います。
定期借家だと期限が決まっていますから、期限到来より少し前から売りに出せますし。

では。

この回答へのお礼

ありがとうございます。古家付土地価格としての将来の予想価格というのが、素人では詰めが甘い感じで適切に出せない気がします。ローンの残債と等しくなるまでの年数の割り出しについても難しい・・。どういうところで相談に乗ってもらったらいいでしょう？区役所で時々やっている法律相談とかでもいいのでしょうか？定期借家というのが
あるのは初めて知りました。すこし調べてみます。知人で借りたい方のあてはあるのですが、個人的に契約して更新料や礼金などをなくすことも考えているのですが・・。長い期間にはお互いに状況がどう変わるかのリスクはつねに
ありますものね。アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2004/01/14 07:07

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/01/14 11:37

>どういうところで相談に乗ってもらったらいいでしょう？

非常に難しい問題ですね。不動産鑑定士という専門家がいますが、有料だと思います。
無料でとなると不動産屋とかでしょう。あとはご自身で土地の公示価格の推移を調べるなどですね。
公示価格は、
http://tochi.mlit.go.jp/
で調べることが出来ます。
古家つきだと解体費用として１５０～２００万円ほど見積もればよさそうです。

この回答へのお礼

２度もありがとうございます。不動産鑑定士の方に聞いて見てもいいですね。解体費用についても計算外でした・・
ほんとに素人なので思わぬところでの費用もこの先ありそうです・・。一番いいのは２７００万で買ってもらうことなんでしょうが・・。　ほんとうにいろいろありがとうございました。

お礼日時：2004/01/14 18:37

No.2 回答者： noname#6217 回答日時： 2004/01/12 17:10

責任は持てないですが。

2700万円での売却なら、待っている間でも相場は下がりますから、ますます買手がみつからないという可能性もあります。
2300万円での売却が現実的と思いますが、600万円の持ち出しですね。
ローンを組み月5万円以上で返済したとしても10年以上かかりますが、住宅ローンを月15万円と仮定すれば、転居先の家賃と合わせて同じくらいなのでしょうか。
そうなら早めに売ってしまった方が、すっきりするような感じはします。
十何年か経てばローンも完済するかと思いますので、その分何かの費用に回せるのではないかと。
できるだけ高く売却する交渉は必要ですが、スタートは2500万円くらいでどうなのでしょう。

賃貸に関しては根本的なこととして、常に借り手がいなければ難しいのでは。
幸い好条件のようですので心配は少ないと思いますが、それでも半年くらいはの空きは想定して、その間は持ち出しできる住宅ローン分を用意しておく（貯金などで）必要があるかと思います。
固定資産税はもちろん、賃貸収入の所得税、不動産委託料など、諸経費もかかります。
たしかに売却でも諸経費は発生しますが、賃貸に比べれば単純明解ですので。

賃貸に関しては高校生のお子さんも含め、ご家族でご相談されてはいかがでしょうか？
立地が良さそうな土地であることから、ご家族の資産として話しあわれてもいいのかなと思います。
今の時代、先はどうなるかわかりませんので、リスク回避の意味では売却が基本になるのかなとは思いますが。

この回答へのお礼

ありがとうございます。子どもたちが将来、東京にでる可能性を考えると資産として残しておくほうが良いのか・。
ほんとうに迷うところです。このご時世ではリスクが高いですよね・・。もうすこし考えてみます。アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2004/01/12 20:41

No.1 回答者： okame7237 回答日時： 2004/01/12 17:05

買うか借りるかの話しと同じで難しい問題ですね.

どちらもメリット、デメリットとリスクがあるのでよく検討された方がいいと思います。
私は専門家ではないのでいくつか気になったことを。
・賃貸する場合は何年貸すのでしょうか。２年程度であれば次の借り手と賃料のリスクが出てきます。ローンが長いことを考えると長期の方が望ましいでしょう。ただし、長いと借家権の話しが出て、出ていってもらえないこともあるので注意してください。
・場所にも寄りますが,期間が経てば経つほど家の価値は減少します（減価償却）。なので賃貸後にご自分が戻ってお住まいにならないのであればその分も費用として認識した方がいいと思います。
・居住用の特例を受けている税金関係のものがある場合、貸すということでその用件を満たさなくなる可能性があるので不動産会社に確認した方がいいと思います.
・売却額に納得されないというだけであれば、行われていると思いますが、値段の設定と売却できる可能性を不動産会社と詰めたほうがよろしいと思います。そして、ご自分がそこまでそのリスクに耐えられるのかを検討してください。（不動産会社も商売なので正しくいってくれるかは知りませんが賃貸、売却を同じ会社に任せるのもいいのではないでしょうか。）
いずれにしても、他人様が口出しできるものではないので、よくよく検討されることをお勧めします。

この回答へのお礼

ありがとうございます。うーん、ほんとうに考えているうちに同道巡りで、考えがまとまらない・・。という感じです。どちらにせよ結果は自分たちで受け止めなくてはならないのでよくよく検討してみます。アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2004/01/12 20:48