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親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

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A 回答 (8件)

業者してます。



>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。
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杭を入れて終わりのこともまかり通っているようですが、境界部分は常に誰か他の隣地と共有されている部分です。

一方的に入れたりするとトラブルの元ですし、境界確定をするということは明確な面積を算出することにつながります。また、ずっと持たれていた土地であれば近隣の方とのやり取りもスムーズかと思いますので確定をしておくことをお勧めします。
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岩間誠治

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こんにちは


不動産売買契約において確定測量が必要かどうかは、
その売買契約書によります。

売買契約書に確定測量図を交付することが記載してあれば、
発行しなければ、違約も考えられます。

契約書に境界の明示と記載してあれば
境界の明示だけで良いと思います。

明示した境界を買主が測って、契約書の面積と差異があった場合
この場合、面積の増減によって、売買代金の変更があるかどうか、
つまり実測した結果精算をするかどうかも売買契約書によります。

今回のご質問の場合は、境界がよく分からないとのことですが、
古い資料などを探しても見当たらないのでしょうか?

もし、見当たらないのであれば、そのことを買主様にお話しして
どのような方法で契約をするのか決めた方が良いと思います。

私も境界未確定のまま、不動産を購入したことも
ありますので、イレギュラーではありますが、
そのようなこともできないことはありません。

どのような方法であっても
売買契約書のとおりにしなけばならないので、
契約の内容をしっかり詰めてから、契約をした方が良いと思います。
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No.3です。



回答を書いたあと、私は、ちょっと気になるので、自分の所有する問題の土地に接している土地全部の地積測量図を取りに法務局に行きました。
その結果、接する土地6つのうち、一番接する長さが小さい土地だけ地積測量図があり、あとは地積測量図が存在しないことがわかりました。
また、公図と登記簿の差は、もういちど調べると公図のほうが3倍も広いものでした。

たぶん、地積測量図の規定ができる前にその土地が切り売りされ、それが公図に反映されないまま現在に至る、あるいは空き地状態だったとき、隣接する土地の持ち主がそこを占拠して自分の土地としてしまったとか?なんて推測しましたが、本当のところは分かりません。
まあ、昔は東京でも地価は安かったらしく、おおらかだったんでしょうね。

No.4さんの回答にあるように、きっちりとやろうとすれば、土地家屋調査士の仕事になるし、隣地所有者の立ち会いも必要になるわけで、費用も時間もかなりかかるように感じます。
以前、その土地の売買を依頼した建築会社は、手間と時間を考えて辞退したんでしょうね。

私の場合は、その時「費用対効果を考えて、問題の土地は塩漬けして、そっとしておく」と、とりあえず決めたわけですが、質問者さんも判断に悩まれるところですね。
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境界杭が見つからなくても何らかの目印があれば現況測量は可能です。

坪単価が安い土地ならば測量費用をかけるよりも「公簿面積は参考程度にして、この広さでいくら!」という値決めの方が合理的な場合もあります。当然売買契約には面積の増減が発覚しても精算は行わないとの条項を入れます。

ただし全く境界がはっきりしないような場合なら杭を打たないといけないでしょうが、その場合は隣地所有者の立ち合いが必要になります。土地家屋調査士の仕事となります。

費用と効果を秤にかけて決めてください。
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>>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?



やったほうが将来のトラブルを防げます。でも、そういうトラブルを合法・非合法を問わず、うまく収める方法があるなら、そのリスクを条件に相場よりも安く売買するってこともあると思いますよ。
実際、ある土地は、公図でみると実際よりも1.5倍くらいも広いんです。その土地を売ろうとしてある建築会社に相談したら、「この土地は、公図と実際の土地の相違が大きすぎます。法務局に調べに行っても古い図面は破棄されていて、経緯が分かりません。残念ですが引き受けることはできません・・・」と断られたりしました。

法務局の方は、「土地の売買をやっても、公図に反映しないこともあるようです。特に、東京の密集地域は、そういうことが、ままあるみたいですね」と答えられていました。

ある不動産屋は、「そういう土地でも、現況のままってことで買ってくれるところありますよ。(安くなりますが)」なんて言われていました。
実際、その土地の周りは、ご近所に聞くと、いろいろと境界線をめぐるトラブルの種があるようでした。

いずれにしても、双方が合意していれば、売買可能だと思います。
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買主が了承すれば公簿面積での売買も可ですが、いまどきそんなおめでたい相手がいるとも思えません。

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こんばんは。

測量はしておいた方が宜しいかと思いますよ。自分の代以降も土地は引き継がれ
子や孫の世代になった時トラブルにならない様にしておくと良いかと思います。
そういうケースが境界線のトラブルになるきっかけに成っている様です。
因みに測量の費用は土地の面積によりますが5万円台が最低ラインの様です。
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Q地積測量図が存在しない場合<不動産購入時の対処について>

不動産購入を検討している物件があります。

状況1
その物件は昭和61年に畑から宅地へ地目変更がなされ
同時に建物が新築されたものです。
(現在もその建物が建っています)

状況2
法務局に行って調べてみたところ、「公図」と「建物図面・各階平面図」は存在していましたが地積測量図は存在していませんでした。
宅地造成されてから、過去に一度も分筆・合筆されていないという
よくある経緯によるものらしいです。

状況3
敷地はほぼ直線4角形で、低背ブロックで囲まれています。(隣接敷地側も一連のブロックがあります。つまり敷地境界が隣り合う敷地のブロックが2重に走っています。
境界標は4スミの内、1ヶ所のみ設置してあります。
残る3ヶ所については購入前に境界標の設置処理を進めようと考えています。(契約書の取り交し後、売主協力・買主自費ににて)

上記背景にて下記の疑問があります。

1.物件を購入保有するに際し、地積測量図を事前に(購入前に売主の協力を得て)または、事後でも作成した方が良いのでしょうか?それとも作成しなくなくても良いのでしょうか?近隣所有者との面識も地域的歴史も分らないので後々の発生するかもしれない問題点が想定できません。ケースバイケースなのかもしれませんが、ケースを追う説明もしきれないので、世間一般的な捉え方が知りたいです。

2.費用も読み切れていませんが、もし、地積測量図なるものを作ろうとしたら買主・売主どちらの費用負担であるのが一般的なのでしょうか?また、それを依頼する先は土地家屋調査士さんになるのでしょうか?

3.地積測量図の在り方自体が理解できていませんが、単に測量して地積を算出してもらい図面なりにしてもらい調査士さんの判子がつかれていれば測量図としての効力が発生するのでしょうか?または法務局に登記しなければ公的な効力が発生しないのでしょうか?登記費用はどのくらいなのでしょうか?

※今回は宅建業者が介入しないという想定にてイメージ願います。

業界素人なので勘違いな説明箇所があるかもしれませんがご存じの方がおられましたらお教え願います。

不動産購入を検討している物件があります。

状況1
その物件は昭和61年に畑から宅地へ地目変更がなされ
同時に建物が新築されたものです。
(現在もその建物が建っています)

状況2
法務局に行って調べてみたところ、「公図」と「建物図面・各階平面図」は存在していましたが地積測量図は存在していませんでした。
宅地造成されてから、過去に一度も分筆・合筆されていないという
よくある経緯によるものらしいです。

状況3
敷地はほぼ直線4角形で、低背ブロックで囲まれています。(隣接敷地...続きを読む

Aベストアンサー

不動産購入は安い買い物ではないので慎重にしたほうがいいかもしれませんね。

まず
疑問1ですが物件の購入時に地積測量図を作成しなければならないという決まりはありません。あくまでも任意ですが、地積測量図を作成しないということは、正確な土地の面積がわからないままで登記簿上の面積で売買することになるでしょう。地積測量図の無い土地の登記簿上の面積は正確でない場合がほとんどです。
又、将来の問題点として考えられるのは、隣接土地で今後境界確定等の作業を行う際には、境界立会を求められます。そのときになって越境が判明することもあります。ブロック塀があるようですが、それが100%境界であるとも限りません。昔の所有者の話し合いで使い勝手のいいようにまっすぐに作り替えて、登記手続きはしていないなんてこともよくあります。境界認識の経緯等も重要なので購入前に売主の協力を得た方がいいでしょう。

次に疑問2ですが、一般的には売主さんが費用負担をされるケースが多いようです。以来先は土地家屋調査士になります。

最後に疑問3の地積測量図の在り方ですが、土地の『分筆登記』又は『地積更正登記』を法務局に申請する際に、土地家屋調査士が作成した地積測量図を添付する決まりになっています。法務局はその地積測量図を一般に公開する仕組みです。単に測量した図面に調査士の判子があるだけですと、登記簿にその面積は反映されません。又調査士も判子を図面に押すということは責任を負うことになりますので、でたらめな図面では無いことは推測できますが、不動産登記法上の『地積測量図』にはなりません。
質問者様のケースでは、土地家屋調査士に依頼し登記簿上の面積を実際の面積に直す『地積更正登記』をなさることをお勧めします。そうすれば境界標も設置され、地積測量図も法務局に保存されることになり、実測面積での売買取引が可能となります。ただし登記費用はそれなりにかかります。ケースバイケースと相場の地域差がありますが30万~100万前後ではないでしょうか。

長文になってしまいましたがご参考まで。

不動産購入は安い買い物ではないので慎重にしたほうがいいかもしれませんね。

まず
疑問1ですが物件の購入時に地積測量図を作成しなければならないという決まりはありません。あくまでも任意ですが、地積測量図を作成しないということは、正確な土地の面積がわからないままで登記簿上の面積で売買することになるでしょう。地積測量図の無い土地の登記簿上の面積は正確でない場合がほとんどです。
又、将来の問題点として考えられるのは、隣接土地で今後境界確定等の作業を行う際には、境界立会を求められま...続きを読む

Q測量の費用の相場がわからないのですが、これって高くないですか?

某ハウスメーカーで新築中です。5月に測量した分の請求がきました。約200坪の土地を測量し、面積をだした上で、その土地をふたつにわけるため、分筆してもらいました。もちろん、市の立会いや書類作成、申請もお願いしました。それで請求書がきたのですが、96万でびっくりしてしまいました。100万に近いですし、こんなにかかるものなのでしょうか? 相場もわからないし、これが妥当なのかわかりません。 当初、HMは50万くらい・・と言っていました。特に見積もりもなかったのですが、今思えば、随分いい加減だと思いますが、その時はあまり気にしていませんでした。
きちんと、確認しなかった自分も悪いのですが、ちょっと腑に落ちないんです・・・。
HMは、「そうなんです・・予想より高くて、すいません」と言うだけです。 このまま支払うしかないでしょうか。金額は妥当でしょうか。

Aベストアンサー

以前あなたと同じ様な依頼をした事があります。
しかしあなたと違う点は既に全体の測量は終わっている土地を購入していると言う事です。
私の依頼は分筆する為に真ん中を1本測量して真ん中部分の地番を2つにする作業です。
既に基点の杭が1本ありましたので、反対側に杭を1本打ちました
杭1本と1線測量と地番を1つ追加する作業で費用は20万でした。

今回の質問を見ると全体の測量も入っており尚且つ分筆もされています。
当然全体の測量をされると隣地の境界線もありますので、隣地の方との境界線立会いや杭が不明の場合も考えられます。
あと測量する線の数も多いし地番が元々1つで構成されているか、もっと地番があり図面作成に手間がかかるかも不明です。
既に外周の測量が終わっている私の場合とは違い相当費用が掛かる様に思います。

あくまで憶測ですがHM担当者の認識のあまさや経験不足で予想金額を言ってしまった様に思います。
意外と他人と自分の境界を測量するのは今後もめない様にする為の作業にも手間がかかるみたいです。

Q不動産屋の業務・境界を明示する義務はないのですか?

このたび中古住宅つき土地を買おうと思っていますが、売主および不動産屋が境界線を明示することを拒否します。登記簿売買だから、現況渡しだからの一点張りで、それがいやなら買ったあとで買主が自分で測量をやれといってきました。
宅建の資格を持って不動産業を行っている者は、土地の売買時に境界線を買主に明示しなければいけないという責任はないのですか?仲介料を払うのに、境界をはっきりさせて売るのが仕事ではないのですか?
現況渡しだから、文句を言わずにこのまま買え!という態度です。しかし、どこからどこまでが土地なのかさえはっきりさせないこの業者と売主に、境界線をはっきりさせ杭を打たせる責任を問えませんか?

Aベストアンサー

>宅建の資格を持って不動産業を行っている者は、土地の売買時に境界線を買主に明示しなければいけないという責任はないのですか?

残念ながら、そういう規定はありません。

>仲介料を払うのに、境界をはっきりさせて売るのが仕事ではないのですか?

土地を売買するにあたり、「境界」という問題は大切な問題ですが、それを「はっきりさせて売る義務」というものはありません。

>業者と売主に、境界線をはっきりさせ杭を打たせる責任を問えませんか?

問えません。

少々説明しますと、不動産(土地)の売買には登記簿面積による公簿売買と実測面積に基づく実測売買とに大別されます。
今回は公簿売買で、更に境界や測量の資料も一切無いという条件の様子なので、あとはそのままの状態を理解した上であなたが買うかどうか、というだけです。

良心的な売主さんは境界の確定作業や実測図面の作成等をしっかりやってくれるケースもあります。(逆にそれをやらないと、売却の際に不利になるケースがありますので、良心だけでなく損得勘定をしてもやるケースがあるでしょう)

しかしそれは宅建業法上の義務ではありませんし、今回はそれらを「やらない売主さん」みたいなので、それをそのまま受けるかどうか?というだけの話です。

そのまま受けるのであれば、必要に応じて買主が後々やらなければならない、というだけです。

>宅建の資格を持って不動産業を行っている者は、土地の売買時に境界線を買主に明示しなければいけないという責任はないのですか?

残念ながら、そういう規定はありません。

>仲介料を払うのに、境界をはっきりさせて売るのが仕事ではないのですか?

土地を売買するにあたり、「境界」という問題は大切な問題ですが、それを「はっきりさせて売る義務」というものはありません。

>業者と売主に、境界線をはっきりさせ杭を打たせる責任を問えませんか?

問えません。

少々説明しますと、不動産...続きを読む

Q境界杭を、同意無しで入れられた。やめてくれと言った

先日、隣家との境界に、同意していないのに、建築業者が、施主が言っているので、境界杭を、入れます。と言って、境界にコンクリの杭を入れてしまった。
隣家は、昨年の秋に解体して、この春に完成しました。

昨年の秋に、解体する前に、隣家は、土地を測量して、境界に木の杭を入れました。
ところが、初めの約束が違ってきたので、境界は決めたくないと言いました。
しかし、隣家の方は、お構いなしに、建築業者に、コンクリの杭を入れさせました。

「私は、やめてくれ!納得していない。」と言いましたし、もちろん印鑑もおしていません。
そんな書類も作成していないようです。

しかし、このままだとそこが境界になってしまうので、抜いて欲しいです。
おまけにブロック塀まで作られてしまいました。

どうしてもなっとくいきません。悲しいです。
なぜか、建築業者は、強気です。隣家も法律に詳しく強気な方です。
同意無しで、本当に境界にコンクリ杭を、入れてもよいのでしょうか?
ご回答よろしくお願いします。<(_ _)>

Aベストアンサー

その土地は本当に確定測量行為を行ったのでしょうか。
建築には基本的には現況測量が必要であって確定測量を必要とはしません。
なのでセットバックに必要な杭などは測量士によることなく民民の境界を避けながら建築がわで打つことはあります。しかし、しかるべき人の測量でない杭では登記できないので所有権を言えません。
まず、法務局に行ってお隣の土地とご自分の測量図をとってみてください。そこに書いてある測量の日付を確認して確定測量が最近行われたのか確認しましょう。そこには測量の責任のある土地家屋調査士等の名前も記載されています。疑問があればとりあえずその方に聞いてみるのが良いでしょう。

確定測量でなしに建築の都合で勝手に入れた杭ならば所有権を主張できませんし、無断で確定測量として杭を入れたのならその測量責任は土地家屋調査士等の方にあるでしょう。
裁判などお考えでないならば、行政書士に相談して隣人に杭を認めないという手紙を内容証明付きで出すという方法もあるでしょう。行政書士は法律家です。そして弁護士よりずっと安いと思います。

Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけ...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Q土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地の購入計画を進めている者です。
希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり
皆様のお知恵をお借りしたいと思います。

今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。
仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。
仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので
今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より
◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の実測も行っていない。
◆一部、境界線がはっきりしていない可能性がある。(境界杭の見えない場所がある)
◆実測した場合、面積が変わる可能性がある。
との話がありました。

こちらでは、境界線がはっきりしない土地は隣家とのトラブルになる可能性もあり
事前に確定した上で契約したい、との意思を伝えましたが、
◆通常は公募売買となるため、登記上の面積での売買となる。
◆境界線は確定していない場合、通常は、契約後決済までに隣家立会いの元で
 測量を行い境界線を確定させるとの条項を入れる。
◆重要事項説明時はその旨の説明となるため問題ない。
◆契約の事前測量は売主の費用負担となるため、いやがられたり断られたりすることが多い。
との説明を受けました。

ここで疑問がありましたので、下記お尋ねいたします。
(1)公募売買は不動産売買の慣習である、との話でしたが、やはりよくある取引方法なのでしょうか?
(2)境界線がはっきりしないまま契約しその後測量した時、たとえば、境界線が大幅に違う、
 実は隣人と境界線の相違があったなどのトラブルが発覚した場合でも、契約書上は特に
 相違がないため買主による手付金流しの解約しか道がないように思えるのですが、いかがでしょうか?
(3)このようなトラブルを未然に防ぐために、どのような対処法をすべきでしょうか?
  ※仲介業者からは、契約前に近隣にいろいろ聞きにいくことは、売主側の心象を悪く
   するため今後の交渉に響く可能性がある、と言われました・・・

なお、この土地はかなり気に入っており、大きなトラブルがなければ購入したい気持ちでおります。 
どうぞよろしくお願いいたします。

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地の購入計画を進めている者です。
希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり
皆様のお知恵をお借りしたいと思います。

今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。
仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。
仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので
今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より
◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の...続きを読む

Aベストアンサー

土地の売買については地域性もありますので、質問者様が遭遇している取引内容を否定する気はありません
しかし、土地の境界というのは土地問題でもとても大切なことです
そこを確定しないまま取引を続けていくことは疑問に感じます

通常の契約であれば、土地の売主は買主に引き渡すまでに境界を明示することになっています
しかし、取引後の境界確定は隣接者と合意できればいいですが合意できない場合、隣接者の主張に沿った形になる可能性があります なぜなら、買主には境界がわからず売主はもう売れているのでその土地に対して思い入れが薄れているからです(結果的には売主が損をする可能性があります)

それに境界確定が買主負担というのも疑問です 本来売主が取引までに明示すべきものを、明示できてないことが理由で買主が費用負担しなければいけないのか?
結果的には取引価格が上積みされるだけかもしれませんが、私は売主負担でやるべきことだと思います

とはいえ、質問者様はかなりこの土地が気に入っているようですので、(2)の問題を解消するために契約書に特約を入れてはどうでしょう? もし隣接者との境界確定が成立しなかった場合契約を解除する(手付けもきちんと返却される) という一文を契約書に入れることです こうすれば、境界問題が解決しない場合、損をすることなく契約がなかったことに出来ます 近隣者にわざわざ聞きにいく必要もなく(3)の対処法にもなっていないでしょうか?

こういった文言も入れていただけない場合は、瑕疵のある物件である可能性が高いと思います
付近の土地取引相場と比べて安くなければお薦め出来ない物件ではないのか?

熟慮されるべきだと思います

土地の売買については地域性もありますので、質問者様が遭遇している取引内容を否定する気はありません
しかし、土地の境界というのは土地問題でもとても大切なことです
そこを確定しないまま取引を続けていくことは疑問に感じます

通常の契約であれば、土地の売主は買主に引き渡すまでに境界を明示することになっています
しかし、取引後の境界確定は隣接者と合意できればいいですが合意できない場合、隣接者の主張に沿った形になる可能性があります なぜなら、買主には境界がわからず売主はもう売れているので...続きを読む

Q隣家が立ち会いを拒否ても境界を決められますか?

土地を分筆したいのですが境界線を測量により確定する事が必須と聞きました。しかし隣家とは先代からのトラブルで境界確定の測量には立ち会って貰えません。その対処法として筆界特定制度があるそうですが、かなり法律に詳しい人にアドバイスを受けましたが、「立会いを拒否されたらダメ」「拒否されてもかまわない」と意見は真っ二つです。過去に同じケースを経験された方がおられましたらアドバイスをお願い致します。

Aベストアンサー

立会いの必要があるのは「自分に不利に決められないように」する為です。
分筆無効と言わせない為に、最低20日前に必着で内容証明郵便で分筆の為の測量を実施する旨通知があれば、裁判で勝てます

Q測量の立会いを拒否されてます

初めて質問させていただきます。分かりずらいかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

この度自宅を売却することとなり、境界杭を設置すべく隣地の方(A氏)に測量の立会い協力を依頼しましした。当初は同意をいただいたのですが、いざ測量の日時をお伝えしたところ、「こちらの条件で土地を交換してほしい。費用もすべてお宅が負担すること。もし交換してくれなければ、測量の立会いはしない」と言われました。また「交換に応じなければ、新しい買い手の方に、嫌がらせでブロックとフェンスを設置して陽が入らないようにする。」とも言われました。
交換することにより、A氏は断然土地の形状が良くなり、私の方は全くメリットがありません。また測量費用と分筆費用でおおよそ120万かかります。
A氏は当然、測量の立会いがなされないと、売却できないことも分かってて足元をみてます。法務局には昭和59年6月付で地積測量図がございます。当時共同申請人として印鑑も押印しております。A氏の条件を呑んでも良いとも思うのですが、どうしても釈然としません。
(1)境界確定訴訟の費用は全額当方の負担でしょうか?(筆界特定制度では杭が設置されないとのこ  とで断念しております。)
(2)境界確定後、本訴訟にかかった費用全額、時間的ロス、販売妨害などA氏に対して損害賠償の請求はできるのでしょうか?

長文で申し訳ございません。どうぞよろしくお願いいたします。

初めて質問させていただきます。分かりずらいかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

この度自宅を売却することとなり、境界杭を設置すべく隣地の方(A氏)に測量の立会い協力を依頼しましした。当初は同意をいただいたのですが、いざ測量の日時をお伝えしたところ、「こちらの条件で土地を交換してほしい。費用もすべてお宅が負担すること。もし交換してくれなければ、測量の立会いはしない」と言われました。また「交換に応じなければ、新しい買い手の方に、嫌がらせでブロックとフェンスを設置して陽が...続きを読む

Aベストアンサー

境界確定は費用を持つのは言い出したので妥協しても仕方ないかな。
でも、分筆はおかしいでしょう。
土地交換にメリットがないのに条件をのむことは無いでしょう?
ご要望を検討したいので、文書でご要望をいただいてください。
それをもって弁護士相談を。
脅迫罪が適応できるかです。害悪の告知は普通あなたとあなたの親族に及びますが、購入者への害悪は適応があやしい。でも、強要罪にはあたるかもしれないのです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BC%B7%E8%A6%81%E7%BD%AA

正直こんな法外な要望はたまりません。訴訟はいやですが、弁護士入れてまずはお話合い、それから調停に持ち込みますね。買った後にこんなことがあったって買主に知らせなかったって言われるのも困りますから、これがいわれの無いことだと常識のない人にわからせてあげたいです。

全て終わってからでは損害と言えるかどうかって思いますよ。
測量しなくても販売できるのですから。
それにしてもお願いならともかく嫌がらせするってどういう神経よ。て思います。

Q至急!隣家に境界線を越境していると言われました。

隣家が家が古くなり建て直しをするということで、うちの家に誓約書のようなものを持ってこられたのですが、『今現在うちの家が越境して家を建てているので、次回建て直しをする時は境界線内に引っ込めるように』との内容がありました。
お互い古い家で境界線の細かい取り決めは今まで無かったようなのですが、隣家の言い分としては、家と家の間に塀のようなものがあり、そこの真ん中が境界線で、そこより超えてうちの家が建っているのでこの機会に、ということのようです。特に何か資料に基づいて、ということではないようです。
狭い敷地で、うちの家の二階部分が隣家とくっついており、その部分を言われてます。今のところうちはすぐに建て替えの予定はないのですが、もし塀の真ん中までとなると、10cm程の引っ込める必要があります。
後々問題になりそうですし、私は学生で、対応できるのが母だけで、詳しくないので、困っています。ちなみに母も越境しているなんて初耳の話とのことです。

そこで皆さんにお聞きしたいのが、
⚫家と家の間に塀?のようなものがある場合、その真ん中が境界線と考えるのが普通なのでしょうか?
⚫こちらは家が建っている端までを境界線、としたいのですが、説得する方法はありますか?(何か有効な資料など)
⚫調べていると、間口が2m以上か未満かで土地の価値?がかなり変わるというようなことがあったのですが、具体的にどのように変わるのでしょうか?

父も他界しており、頼れるものがいなくて、困っています。
お隣なのでなるべく穏便には済ませたいのですが、、

お詳しい方、ご回答お願い致します。

隣家が家が古くなり建て直しをするということで、うちの家に誓約書のようなものを持ってこられたのですが、『今現在うちの家が越境して家を建てているので、次回建て直しをする時は境界線内に引っ込めるように』との内容がありました。
お互い古い家で境界線の細かい取り決めは今まで無かったようなのですが、隣家の言い分としては、家と家の間に塀のようなものがあり、そこの真ん中が境界線で、そこより超えてうちの家が建っているのでこの機会に、ということのようです。特に何か資料に基づいて、ということでは...続きを読む

Aベストアンサー

No.7です。
丁寧なお礼と補足をありがとうね。

民法の時効取得を主張しないことをお勧めするのは、現状で境界が確定していない以上、質問者さんが主張できる部分がわからないこと。
塀の中央が境界で、あなたは中央との認識で取得すればいいじゃん?と言われたらどーする?
時効取得って、実際に取得できるまでの流れは大変だよ。
主張したらすぐに土地が取れるわけじゃない。
民法の話を持ち出せば、先方は弁護士を呼んで来かねないしね。
素人の質問者さんが民法の専門家の弁護士相手に勝てるわけないでしょ?

幅2mのくだりのリンク先だけど、4m道路の終端に2敷地が接しているケースでのトラブルです。
たぶん質問者さんには関係無さそう。

公図だけど、普通の市街地なら日本中の土地の状態を示した地図。
でも、これは土地の位置関係をおおまかに示したものに過ぎない。
600/1の図面と実際の現地の測量とは5m10mずれていたって不思議じゃない。
地籍測量図とは、たとえば質問者さんの土地の地番が、○○市○○町○丁目○-○番地ということで、その土地の形状を測量した図面のこと。
作図後には、法務局に登記し記録に残します。
実際は土地の所有者(たとえば質問者さんの祖母など)が測量事務所に依頼して隣接同意を得たうえで作成するので、費用がかかります。
なもんで、まだまだ作図されていない土地が多いのが現状。
お隣と見解の相違があるようなので、過去に測量・境界の同意が行われたとは考えづらい。

お礼からでは、厚さが20センチのコンクリートブロックが塀に使われるなんて考えられない。
お礼の内容から、駐車場を囲う工作物の一種だと思うけど。
これなら自己敷地内と考えるのが自然。
お隣に主張の根拠が無いのなら、話だけ聞いて首を横に振ればいい。

>よくわかりませんが、誰も分からないのであれば主張したもの得のようなものなのでしょうか?

あり得る話です。
もっと言えば、弱い者に対して頭ごなしに強く言って(恐喝にならない程度で)言うことを聞かせれば勝ちです。
質問者さんはお母さんと2人ですよね。
相手がやくざまがいの人間を10人ほど連れてきて、大きな声を張り上げて「言うこと聞け」と言われたらビビるでしょ(笑)
質問者さんが自分の土地ではないことを知りながら、あわよくば搾取したい、という不埒なお考えであれば助言いたしませんが(大笑)、わからないものはわからないでいいんです。
自分を不利になるほうへ不本意な同意をする必要は無いからね。

お礼で、
>横幅も高さも20cm程のブロックのようなものでした。(ブロックは隣家の壁にくっついています)
>もし境界線として建てたならば、高さがあり薄いものにしそうですが、疑問に思いました。
>普通に考えると、家がぴったりとくっついているのであれば、 その境目が境界線なのでは?と思うのですが、違うのでしょうか?

イメージが湧かないんですが、ブロックがお隣の壁に付いているんですね?
てことは、離れ距離はゼロ?
建物にはたいてい屋根の軒の出があるので、壁の表面を境界としたら、ゼロどころかお隣こそが越境していませんか?
もしかしたら、それを隠すために必要な分だけ自分の敷地だと主張し始めたんでは???

>確かに、それが良い気がしますが、どのように保留に持っていけばいいのか・・。 母と相談してみます。

保留、つまり不同意はそれほど考えなくてもいいよ。
わからない、知らない、判断できない、でいいんです。
そもそもお隣だって根拠があって主張しているんじゃなさそうだしね。
たとえには悪いけど、尖閣だってゴタゴタしている。
質問者さんのケースだって、今は先送りして次世代、つまり質問者さんの子供や孫の世代に先送りしてもいいんだよ。
実際、そういうケースがとても多い。
それらを見ると、「千年たったって絶対に解決しないだろうな」って事例だってあるしね。
10センチに鷹揚な人もいれば、1ミリだって譲らない人間だっている。

仮に不同意でも、質問者さんには現時点での不利益は無いでしょ?
現状のままで建て替えすればいいじゃん。
確認申請では、土地のトラブルは関与しないんで建築主が申請したとおりで大丈夫。

で、お隣へのお返事だけど…
「申し訳ありませんが、事情を知っているはずの祖母は他界しております。
祖母からは、生前にブロックの外側が境界だよ、と言われたことを記憶しておりますが、あいにく地籍測量図など確定図面が無いためにここで立証することができません。
そちら様にも確たる根拠が無い状況で、ブロックの中心が境界との御意見には同意しかねます。
当方は、ブロックの外側が境界だと今まで信じてきました。
今後、あらたな資料などが発見されたあかつきには、その時点でまたご相談をしたいと思います。」
てな感じでどう?
ポイント。
・自分には越境しているとの認識は無い。
・あなたには私が越境していると主張する根拠が無い。
・自分は妥協する気は無い。
・そもそも境界線の位置に問題があること自体が受け入れられない(尖閣のパターンだ)。
・(今はお互いに結論を出すのを避け、将来に持ち越そう。)(←最後の最後での妥協のパターン)
などなど、適宣に。。。

>「測量」をしてもらうと、第3者目線で「ここ!」と決めてもらえるものなのでしょうか?
>それとも正解はなくお互いの主張を基に、プロが立ち合って杭を打ってくれるようなものだと思ったら良いですか?

測量事務所の担当は、境界の位置に関与しません。
誘導もしません。
なもんで、第3者目線で勝手に決めることはあり得ません。
それが通るなら、事前に測量者のフトコロに金一封をネジ込んだほうが勝つでしょ?
あくまでもお互いが納得した位置で確定させます。
なので、意見が食い違えば立ち会いは成立しません(不調です)。
実際、不調の現場も多いよ。
数センチの数字で家が建つか建たないか、であれば大変な問題だけど、そうでなければ境界未確定のままでいるしかない。

で、私が提案した弁護士の無料法律相談。
土地の境界のトラブルって、案外多いよ。
で、もうこれはケース・バイ・ケースで弁護士に相談するのが一番。
相談したからってすぐに解決はしないだろうけど、いろいろなアドバイスがもらえるよ。
ただし、無料でのボランティアの弁護士さんって、とてもヤル気が無いけれどね(爆)。

回答者の皆さん、誰も致命的な誤答はありません。
多方面からそれぞれの意見を述べられています。
すべて汲み取って、質問者さんの中で整理したあと、お母さんと相談してみてください。

私なら、相手に主張の根拠が無いようなので、ここはハッキリと簡潔に
「越境はしていません。ブロックの中心ではなくそちら側が境界です。」
と言っちゃうけどネ。

長くてゴメンね。

No.7です。
丁寧なお礼と補足をありがとうね。

民法の時効取得を主張しないことをお勧めするのは、現状で境界が確定していない以上、質問者さんが主張できる部分がわからないこと。
塀の中央が境界で、あなたは中央との認識で取得すればいいじゃん?と言われたらどーする?
時効取得って、実際に取得できるまでの流れは大変だよ。
主張したらすぐに土地が取れるわけじゃない。
民法の話を持ち出せば、先方は弁護士を呼んで来かねないしね。
素人の質問者さんが民法の専門家の弁護士相手に勝てるわけないでしょ?...続きを読む

Q土地売買の際の境界明示

売買仲介について経験が浅い為、教えてください。

土地の売買で調査をしております。
該当地は昭和53年に業者が開発をしたうちの一宅地で、
そのときの測量図は法務局にありました。
隣地所有者は三者います。
現地で境界標を確認したところ、五箇所中三箇所はありましたが二箇所は無く、
あった三箇所のうちの一箇所(隣地との境界)は位置が違っていました。
測量図よりも隣地側にあるので、こちらが広くなってることとなります。
現状は敷地自体はブロックで区切られており、ブロックで区切られている位置は測量図の通りでした。
途中で位置を変えてしまったのか…?

公簿売買で行う予定で、測量図と登記簿の地積は同じでした。
確定測量はやらない予定です。

お聞きしたいのは、一般的に土地売買の場合は引き渡しまでに必ず隣地所有者に立ち会って境界の確認をし、
確認書に署名捺印をもらわないといけないでしょうか?
それと、位置が変わってしまってることはこのままにせず、
測量図通りに戻した方がいいのでしょうか?
全て買主がそれでもいいということであれば、
特約にそのことを記載すれば大丈夫でしょうか?

売買仲介について経験が浅い為、教えてください。

土地の売買で調査をしております。
該当地は昭和53年に業者が開発をしたうちの一宅地で、
そのときの測量図は法務局にありました。
隣地所有者は三者います。
現地で境界標を確認したところ、五箇所中三箇所はありましたが二箇所は無く、
あった三箇所のうちの一箇所(隣地との境界)は位置が違っていました。
測量図よりも隣地側にあるので、こちらが広くなってることとなります。
現状は敷地自体はブロックで区切られており、ブロックで区切られている位置は測量...続きを読む

Aベストアンサー

業者です。
境界に限らず、売買時に現況雄姿として引き渡す契約を業者でない買主と交わす場合の判断基準は、後日紛争が起こる可能性があるかどうか?です。仲介料を受領した後の紛争など時間が取られ、経費がかかるだけで何のメリットもありません。経験が必要ですが社員であればベテランなどに意見を仰いだ方が良いでしょう。

今回の様に「境界が見当たらない」「現状と法務局備え付け測量図が不一致」の場合、買主売主双方が良いと判断しても、将来接する隣接地の所有者から何らかのクレームがあれば買主は対応せざるを得ません。念書でも取らない限り必ず、ケツを仲介業者に取らせようとします。念書など取るほど危ない物件ならば、尻込みして契約しないでしょうし。

また、ブロック塀などというのは工作物に過ぎず境界とは関係がありません。大規模な地震が来れば倒壊する恐れもあり、その時に境界を復元できるのはズレタ法務局の測量図のみとなります。
法的に境界の明示を定めらている様なことは、民法だろうが業法だろうがありません。
長々と前置きしてしましましたが

1、近隣の所有者も現状でのブロック塀を境界とする旨の認識があり、将来的に揉めることが予想されないのであれば、買主が現状でよいというならば、それでOK。しかしプレートぐらいは不明箇所に打ち境界を明示しないと自治体によっては建築確認時に面倒です。

2、1で不安な場合は、やはり売主を説得して確定協議と測量は行った方が良いでしょう。売主に「境界がずれていて不明な箇所もある土地をあなたは買うか?」という事を問うて見てください。将来的に紛争になれば、売主も知らないでは済まない。費用が多少かかっても、スッキリした形で買主へ引き渡した方が、安心だと。

不動産の売買というのは、最初に不安事項があったり、懸念されたりした事案は、その場は何とかなっても、なぜか後日、現実の問題となることが多いのです。

あなたは仲介人で、物件の欠点に責任はありません。しかし欠点を知っていてそれが問題となる可能性を十分に買主へ説明せずに、契約すれば会社や主任者は責任を免れません。
その問題となる可能性を十分に説明したら、買うという消費者はほぼいないでしょうから、最初からあなたも安心できる内容の取引を選択するべきです。

質問者さんも業界人ならば、あなたは「その物件の現状で購入しますか?」私なら会社での買取なら価格が見合えばやりますが、自宅用地などとしてならば、売主の責任で境界は校正してもらいます。境界の紛争や揉め事は嫌というほど経験しましたから・・・・

また、その様なポイントをきっちり説明し、契約引渡しすることにより、売主や買主から思わぬお客さんを紹介されたりするものですよ。

業者です。
境界に限らず、売買時に現況雄姿として引き渡す契約を業者でない買主と交わす場合の判断基準は、後日紛争が起こる可能性があるかどうか?です。仲介料を受領した後の紛争など時間が取られ、経費がかかるだけで何のメリットもありません。経験が必要ですが社員であればベテランなどに意見を仰いだ方が良いでしょう。

今回の様に「境界が見当たらない」「現状と法務局備え付け測量図が不一致」の場合、買主売主双方が良いと判断しても、将来接する隣接地の所有者から何らかのクレームがあれば買主は対応...続きを読む


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