土地売買では確定測量しなければいけませんか？

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか？
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか？

よろしくお願い致します。

No.1 回答者： eggin 回答日時： 2012/06/20 21:30

こんばんは。

測量はしておいた方が宜しいかと思いますよ。自分の代以降も土地は引き継がれ
子や孫の世代になった時トラブルにならない様にしておくと良いかと思います。
そういうケースが境界線のトラブルになるきっかけに成っている様です。
因みに測量の費用は土地の面積によりますが５万円台が最低ラインの様です。

No.2 回答者： noname#176157 回答日時： 2012/06/20 21:36

買主が了承すれば公簿面積での売買も可ですが、いまどきそんなおめでたい相手がいるとも思えません。

No.3 回答者： lv4u 回答日時： 2012/06/20 21:44

>>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか？

やったほうが将来のトラブルを防げます。でも、そういうトラブルを合法・非合法を問わず、うまく収める方法があるなら、そのリスクを条件に相場よりも安く売買するってこともあると思いますよ。
実際、ある土地は、公図でみると実際よりも１．５倍くらいも広いんです。その土地を売ろうとしてある建築会社に相談したら、「この土地は、公図と実際の土地の相違が大きすぎます。法務局に調べに行っても古い図面は破棄されていて、経緯が分かりません。残念ですが引き受けることはできません・・・」と断られたりしました。

法務局の方は、「土地の売買をやっても、公図に反映しないこともあるようです。特に、東京の密集地域は、そういうことが、ままあるみたいですね」と答えられていました。

ある不動産屋は、「そういう土地でも、現況のままってことで買ってくれるところありますよ。（安くなりますが）」なんて言われていました。
実際、その土地の周りは、ご近所に聞くと、いろいろと境界線をめぐるトラブルの種があるようでした。

いずれにしても、双方が合意していれば、売買可能だと思います。

No.4 回答者： lock_on 回答日時： 2012/06/22 10:09

境界杭が見つからなくても何らかの目印があれば現況測量は可能です。

坪単価が安い土地ならば測量費用をかけるよりも「公簿面積は参考程度にして、この広さでいくら！」という値決めの方が合理的な場合もあります。当然売買契約には面積の増減が発覚しても精算は行わないとの条項を入れます。

ただし全く境界がはっきりしないような場合なら杭を打たないといけないでしょうが、その場合は隣地所有者の立ち合いが必要になります。土地家屋調査士の仕事となります。

費用と効果を秤にかけて決めてください。

No.5 回答者： lv4u 回答日時： 2012/06/23 08:43

No.3です。

回答を書いたあと、私は、ちょっと気になるので、自分の所有する問題の土地に接している土地全部の地積測量図を取りに法務局に行きました。
その結果、接する土地６つのうち、一番接する長さが小さい土地だけ地積測量図があり、あとは地積測量図が存在しないことがわかりました。
また、公図と登記簿の差は、もういちど調べると公図のほうが３倍も広いものでした。

たぶん、地積測量図の規定ができる前にその土地が切り売りされ、それが公図に反映されないまま現在に至る、あるいは空き地状態だったとき、隣接する土地の持ち主がそこを占拠して自分の土地としてしまったとか？なんて推測しましたが、本当のところは分かりません。
まあ、昔は東京でも地価は安かったらしく、おおらかだったんでしょうね。

No.4さんの回答にあるように、きっちりとやろうとすれば、土地家屋調査士の仕事になるし、隣地所有者の立ち会いも必要になるわけで、費用も時間もかなりかかるように感じます。
以前、その土地の売買を依頼した建築会社は、手間と時間を考えて辞退したんでしょうね。

私の場合は、その時「費用対効果を考えて、問題の土地は塩漬けして、そっとしておく」と、とりあえず決めたわけですが、質問者さんも判断に悩まれるところですね。

No.6 ベストアンサー 回答者： turbotjc 回答日時： 2012/06/23 16:48

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか？
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

No.7 回答者： y-z-n_t 回答日時： 2012/06/24 13:21

こんにちは

不動産売買契約において確定測量が必要かどうかは、
その売買契約書によります。

売買契約書に確定測量図を交付することが記載してあれば、
発行しなければ、違約も考えられます。

契約書に境界の明示と記載してあれば
境界の明示だけで良いと思います。

明示した境界を買主が測って、契約書の面積と差異があった場合
この場合、面積の増減によって、売買代金の変更があるかどうか、
つまり実測した結果精算をするかどうかも売買契約書によります。

今回のご質問の場合は、境界がよく分からないとのことですが、
古い資料などを探しても見当たらないのでしょうか？

もし、見当たらないのであれば、そのことを買主様にお話しして
どのような方法で契約をするのか決めた方が良いと思います。

私も境界未確定のまま、不動産を購入したことも
ありますので、イレギュラーではありますが、
そのようなこともできないことはありません。

どのような方法であっても
売買契約書のとおりにしなけばならないので、
契約の内容をしっかり詰めてから、契約をした方が良いと思います。

No.8 回答者： 岩間誠治 回答日時： 2017/09/27 14:17

杭を入れて終わりのこともまかり通っているようですが、境界部分は常に誰か他の隣地と共有されている部分です。

一方的に入れたりするとトラブルの元ですし、境界確定をするということは明確な面積を算出することにつながります。また、ずっと持たれていた土地であれば近隣の方とのやり取りもスムーズかと思いますので確定をしておくことをお勧めします。