中古投資物件

中古投資物件（１億前後、アパート等）が売りに出されるのはなぜですか？
正直これ以上所有していても、うまみがないから売りに出されるのですか？
立地、利回り、周辺環境など条件のよい物件は、そうそう売りには出されないということでいいですか？

No.3 回答者： simotani 回答日時： 2012/07/01 22:24

立地等の条件で一概には言えませんが、客付きが悪いから築浅でも売る場合、客付きが良いから高値で売り抜ける場合(これは場合により新築価格より高い場合あり)、様々です。

基本的に投資マンション・アパートは１棟買いが基本でワンルームの１室買いは薦められません(すぐに修繕が必要になり分担だけ高くなる)。ワンルームでも１棟買いなら悪くないかも(此処で立地と価格が問題になる)。
歓楽街近くで不動産売買相場は激安なのに賃貸相場が高い地域とか、そういう場合には有利かも。例えば神奈川県横浜市中区黄金町周辺は、曙町の歓楽街(風俗街)に隣接している為に売買相場は異様に安いのですが、賃貸相場はかなり高い(風俗嬢向けのワンルームなら需要大)。が、明和地所がファミリー向けマンションを分譲し売れませんでした。当時資金が無く買えませんでしたが、これを風俗店に「社宅」として賃貸すればかなりトクしたかなと感じています(風俗店の店舗やデリヘルの待機場所にする事を契約で禁止すれば良い)。

No.2 回答者： councellor 回答日時： 2012/06/22 10:02

マンション一室の投資物件の販売はよく見かけますが、アパートの売りそのものはあまり無いですね。

でも、これも時々見かけます。売りに出す理由はオーナー(そのアパートの所有者)によっていろいろな個人的事情もあるでしょうが、投資・利益だけの観点からみると、大体、次のことが言えます。

(1)まず、古くなると、あちこちが痛んできて建物の修繕費がかかるということです。どこかが壊れたとか、雨漏りするとか、そういう入居者の苦情に対応しなければならず、この費用も建物の年代によってけっこうな負担になることがあります。建物が古く家賃も少ない中、修理が増えてくると、もう維持が大変で面倒なので手放そうということです。
(2)入居者の減少です。立地条件によりますが、アパートは古くなるにしたがって入居者が減ってきます。入居者は、どうしても新築物件に入りたがります。新しい方が気持ちいいですからね。そうすると、入居者が減って家賃収入が減ります。そういうことへの見切り売りですね。
(3)家賃単価の低下です。アパートが古くなると、次に入居者が入る場合、家賃を下げないと入ってくれません。(2)で言ったように、入居者は新しい部屋を選びますから。家賃が上昇するのは間違いで、逆に下がります。ですからだんだん家賃も下がって、当初の儲け計画も下降修正となります。そういうことへの見切り売りですね。
(4)売れる時に高値で売り逃げようと言うことです。古くなると、値段をけっこう下げないことにはアパート一棟は高値なので売れません。そのため、あんまり古くならないうちに、つまり、まだ築浅のうちに、家賃収入もそこそこに入り儲けがあったので、この際、売値がさらに安くならないうちに売ってしまおうということです。
　具体的に言うと、今のご時世、家賃収入の表面利率が最低でも年９％位ないと買ってくれる人がいないでしょう。古くなるほど、利率が高くないと売れないのです。そのため、利率を高くしよとして売値を下げると、購入時と比べ、元本割れすることもあるので、そうならないうちに売ってしまおうということです。
　『例えば大雑把に言えば、１億円６千万で買った(建築した)アパートで１０年間に家賃収入が合計９０　００万円あった。売り値が１億円なら３０００万円のプラス収入。売値は年９％の表面利率。でも中に　は、マイナスで売らざるを得ない事情もあり、個々のケースでまちまちですね。』
(5)地域によりますが、地震の影響もあります。古くなると、地震で損壊したら損害が大ですから、地震被害を受ける前に、処分してしまおうということです。

建物の立地条件にもよりますが、ざっくり、こんなとこでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： eggin 回答日時： 2012/06/22 03:55

おはようございます。

中古の投資物件が出ている理由としては
多少古くても入居者がすべて入っているから家賃収入も上がって来るから買って貰う
そういう物件が中古投資物件（オーナーチェンジと言います）
つまりコンビニなどで店はそのままで店長だけが変わる様なものです。
例えば2千万円のアパートを買ったとして家賃が年間2百万円上がってくれば利回り１０％
こんな感じに成ります。但し空室が出たりする、物件の管理や維持費も掛かります。
立地の良い所も時折出ますが、新しくて１９８５年前後、古いと１９７０年代なんて言うのも有ります。
投資物件を手放すのは大規模な修繕が近くなって多額の費用が掛かる前に手放すしかも
家賃収入と言うアメを見せて売り抜ける作戦です。
個人的には９０年代の中古のマンション１室を買って（耐震期限切れまで２０年残っています）
そこで１０年～１３年位賃貸し、その後不動産屋に売却すれば良いと思います。