中古不動産を買うときの「購入希望者の順位」や「買い付け証明」の意味

去年末、近所のオープンハウス（中古マンション）を見に行ったら、担当者から「すでに購入希望者がいるので、おたくは２番手になります」と言われました。
要するに、申し込み順に売り主と価格交渉をして、話がまとまらなかったら次の購入希望者が交渉する、ということのようです。

ところが先日、「１番手の人との価格交渉が難航している。nako007さんがもっと高い値段を提示すれば、買えますよ。どうですか？」と電話が来ました。１番手の人は、まだ買い付け証明を出していないとのこと。

夫が「こういうことする業者は信用できない」と言うので、この話は断りました。
後学のため教えてください。

１、「●番手」という購入希望順位には、どの程度の拘束力があるんでしょうか？
　１番手の人を出し抜いて、２番手が高値をつけて買ってしまってもいいなら、あんまり意味がない気がしますが。。。
　逆に、購入希望者に順位がないオークション式？ならば、人気物件なら高く売れるので、売り主さんには好都合ですよね。それをしないのは、不動産業界のルールでいけないことになっているからでしょうか？

２、買い付け証明は、手付金を打つのと違ってペナルティーなしでキャンセルできるとのことですが、同じ買い主が複数の物件に対して、同時に買い付け証明を出すわけにはいかないと思います。
　売り主さん側は、複数の購入希望者から同時に買い付け証明を受け入れてもいいんでしょうか？　複数の不動産業者が仲介している場合、ほかに出している人がいてもわからないと思うのですが。

以上、必ずお礼・締め切りはしますので、よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： nascar 回答日時： 2004/01/24 22:58

こんばんは。

買付証明は買主の意思表示を証明するものです。
要は口頭で「この物件○万円で買います」というだけでも
ＯＫです。が、仲介業者が間にいる場合は通常買付証明を
出します。売主からして見れば、本当に買う意思のある客
なのか、冷やかしなのか一つの判断材料になります。
また、買いつけ証明と一緒に申し込み金として○万円を払う場合があります。申込金を出すということはそれなりに強い購入意思があると判断されるわけです。しかし、申込金は手付金ではありません。契約時に手付金に充当されますが、買付段階では申し込みをキャンセルすれば戻ってくるお金です。ですので、買付を出してはキャンセルを繰り返す客は業者から相手にされなくなります。

＞「●番手」という購入希望順位には、どの程度の拘束力があるんでしょうか？
　１番手の人を出し抜いて、２番手が高値をつけて買ってしまってもいいなら、あんまり意味がない気がしますが。。。

今回の場合、１番手の希望者が提示価格を指値したと考えられます。例えば3000万円の物件を2800万円で買いますと指値をしたのだと思います。それで売主と価格交渉が難航しているので、提示価格もしくは2800万円以上で購入意思があれば、１番手の希望者との交渉は決裂にしてあなたとお話を進めますと言うことです。
基本的には指値をされても業者は最初に申し込みのあった人から売主へ話しを持っていきます。後は売主の判断ですので…ただ、２番手が提示価格で買う意思があれば同時に売主には報告はします。売主が２番手の希望者に売りたければ１番手の希望者にその旨断ることになりますが、そこで１番手の希望者もどうしてもその物件が欲しいなら提示金額で買うと言うかもしれません。その場合は１番手の希望者に譲ることになるでしょう。ですので、順位は交渉順位ですので、本当に欲しい物件であれば大切になってきます。

＞購入希望者に順位がないオークション式？

これはバブル時期でもない限りあまり現実的ではありません。
まず、一般の市場では競売のように債権額を回収できればよいと言うものではないからです。
一般の売主の大半は１円でも高く売りたいものです。相場より安くは売りたくないものです。60坪3000万円が相場だった場合、最低価格3000万円からオークションしたって3100万円にはならないと思います。また、盛り上げのため最低価格を2000万円から始める売主もいないと思います。
仮にいたとして、相場の3000万円以下にならないように売主の仲間が入札するでしょう。

＞買い付け証明は、手付金を打つのと違ってペナルティーなしでキャンセルできるとのことですが、同じ買い主が複数の物件に対して、同時に買い付け証明を出すわけにはいかないと思います。

複数に買付を出すのは可能です。今回の場合のように申し込んだが２番手だったのでもう一つの候補物件に申し込みを入れるというのは別に問題ありません。

＞夫が「こういうことする業者は信用できない」と言うので、この話は断りました。

こういうことするとは、業者が価格吊り上げのためあたかも一人芝居をしていると思われたのですか？
質問文からだけの判断すると、不動産購入の流れがわかってないだけだと思います。
それとも、その業者が地場で評判が良くないとか他に判断材料があったのでしょうか？中には悪意を持った業者もおりますので用心するにこしたことはありませんが、用心しすぎてせっかくの物件を逃さないようにがんばってください。
すいません、長くなってしまいました。

この回答へのお礼

非常に詳しいご説明を、どうもありがとうございます。

同じ値段を提示した場合には、先順位の買手が買えるということですね。よくわかりました。


＞＞夫が「こういうことする業者は信用できない」と言うので、
＞こういうことするとは、業者が価格吊り上げのためあたかも一人芝居をしていると思われたのですか？

説明不足でした。理由はいろいろです。
本当のところ、「１番手の買手」が本当にいたのかどうかも疑わしいと思ってますし、また、（＃１の方のお礼のところにも書きましたが）いったん値下げした価格よりも高く買えというようなことを言われたのにも、不信感を持ちました。
また、周辺相場に比べてあまりに安く、「なんかあるのでは？」と思ったという事情もあります。

もしかしたら、めったにない掘り出し物を逃したのかもしれません・・・
と考えると、ちょっと悔しい気もします。(-_-;


＞用心しすぎてせっかくの物件を逃さないようにがんばってください。

それもそうですね！　冷静な判断とタイミングが大事ですよね。
去年の末から探し始めたばかりなので・・・nascarさんはどのくらいの期間でお決めになりましたか？
経験を積むとわかってくることもあると思うので、がんばります。

いろいろ有り難うございました。

お礼日時：2004/01/25 01:51

No.3 回答者： bitaminn 回答日時： 2004/01/27 16:38

質問に対する直接の答えではありませんが、アドバイスとして・・・

現在は生産地の偽りとか消費者を欺く事件は常々起きている時代ですから疑問を抱いたらやめることです。
不景気のために不動産業者は大変厳しい状況にありますので駆引きなどはあたりまえのことなのかもしれません。
不動産はまだまだ下がります（これは自信あります。）ので急がないでじっくり探して納得をした物件を購入することです。

この回答へのお礼

＞消費者を欺く事件は常々起きている時代ですから疑問を抱いたらやめることです。

そうですね！　高い買い物なので、慎重の上にも慎重を期したいと思います。

おっしゃるとおり、不動産はまだ下がりそうですね。年末から探し始めたばかりなので、焦らずじっくり行きたいと思います。

アドバイスどうもありがとうございました。

お礼日時：2004/01/27 18:50

No.1 回答者： devante 回答日時： 2004/01/24 22:31

元不動産仲介屋です。

>もっと高い値段を提示

媒介(「売却する」ための不動産屋との契約)を取っている以上、売り出している不動産の価格が上がる事はあり得ません。もしあるとしたらその不動産屋はやめましょう。悪徳です。

>１
「●番手」というものに拘束力はありません。
悪どい業者でしたら都合の良いように簡単にひっくり返します。
あくまでも「紳士的な順番取り」です。
お客がズルイ、はっきりしないのであれば「紳士的」ではないので、
ひっくり返されてしまうのは仕方ないです！

>２
買付証明は法的な拘束力はありません。
手付金＝契約とは違います。
取消した事で申込金を没収される事も業法違反です。

同時に買付けを出すのは「非紳士的」な行為です。
両方買う度胸があるなら構いませんが、絶対にやめましょう。

売主側の業者が多少操作することは仕方ないでしょう。
売主に有利な条件(一括決済、指値なし等)の買主に決めるのは当然です。これは「まだ契約しているわけではない」事を逆手に取ったと考えましょう。

まぁ、かけ引きするような業者はやめましょう。
大事な不動産をそこまでして買うことはないです。
気に入った不動産を、気持ちの良い取引をして買うことで、きっと運も開けますヨ！
o(^o^)o

この回答へのお礼

詳しいご回答をありがとうございます。

質問文は、私の説明不足だったのですが、
その物件は「売り出し　→　値下げ　→　１番手の買い主が再値下げを要求」という状態でした。
そこで業者は、値下げ後の価格と最初の売り出し価格の中間で買わないか、といってきたわけです。
非常に割安に思える物件だったので、私たちは逆に「この値段で、まだもめているというのは、なぜなんだろう？」と警戒感を持ちました。


＞同時に買付けを出すのは「非紳士的」な行為です。
両方買う度胸があるなら構いませんが、絶対にやめましょう。

それはそうですよね。やらないことにします！


ところで、追加の質問で恐縮なのですが、
売り主さんが、同時に複数の買い付け証明を受け取る（新しい客に、すでに買い付け証明が出ているうことを黙っている）のは構わないのでしょうか？


お時間があったら教えていただけると幸いです。
ご回答どうもありがとうございました。

お礼日時：2004/01/25 01:36