人に聞けない痔の悩み、これでスッキリ >>

去年末、近所のオープンハウス(中古マンション)を見に行ったら、担当者から「すでに購入希望者がいるので、おたくは2番手になります」と言われました。
要するに、申し込み順に売り主と価格交渉をして、話がまとまらなかったら次の購入希望者が交渉する、ということのようです。

ところが先日、「1番手の人との価格交渉が難航している。nako007さんがもっと高い値段を提示すれば、買えますよ。どうですか?」と電話が来ました。1番手の人は、まだ買い付け証明を出していないとのこと。

夫が「こういうことする業者は信用できない」と言うので、この話は断りました。
後学のため教えてください。

1、「●番手」という購入希望順位には、どの程度の拘束力があるんでしょうか?
 1番手の人を出し抜いて、2番手が高値をつけて買ってしまってもいいなら、あんまり意味がない気がしますが。。。
 逆に、購入希望者に順位がないオークション式?ならば、人気物件なら高く売れるので、売り主さんには好都合ですよね。それをしないのは、不動産業界のルールでいけないことになっているからでしょうか?

2、買い付け証明は、手付金を打つのと違ってペナルティーなしでキャンセルできるとのことですが、同じ買い主が複数の物件に対して、同時に買い付け証明を出すわけにはいかないと思います。
 売り主さん側は、複数の購入希望者から同時に買い付け証明を受け入れてもいいんでしょうか? 複数の不動産業者が仲介している場合、ほかに出している人がいてもわからないと思うのですが。

以上、必ずお礼・締め切りはしますので、よろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

こんばんは。



買付証明は買主の意思表示を証明するものです。
要は口頭で「この物件○万円で買います」というだけでも
OKです。が、仲介業者が間にいる場合は通常買付証明を
出します。売主からして見れば、本当に買う意思のある客
なのか、冷やかしなのか一つの判断材料になります。
また、買いつけ証明と一緒に申し込み金として○万円を払う場合があります。申込金を出すということはそれなりに強い購入意思があると判断されるわけです。しかし、申込金は手付金ではありません。契約時に手付金に充当されますが、買付段階では申し込みをキャンセルすれば戻ってくるお金です。ですので、買付を出してはキャンセルを繰り返す客は業者から相手にされなくなります。

>「●番手」という購入希望順位には、どの程度の拘束力があるんでしょうか?
 1番手の人を出し抜いて、2番手が高値をつけて買ってしまってもいいなら、あんまり意味がない気がしますが。。。

今回の場合、1番手の希望者が提示価格を指値したと考えられます。例えば3000万円の物件を2800万円で買いますと指値をしたのだと思います。それで売主と価格交渉が難航しているので、提示価格もしくは2800万円以上で購入意思があれば、1番手の希望者との交渉は決裂にしてあなたとお話を進めますと言うことです。
基本的には指値をされても業者は最初に申し込みのあった人から売主へ話しを持っていきます。後は売主の判断ですので…ただ、2番手が提示価格で買う意思があれば同時に売主には報告はします。売主が2番手の希望者に売りたければ1番手の希望者にその旨断ることになりますが、そこで1番手の希望者もどうしてもその物件が欲しいなら提示金額で買うと言うかもしれません。その場合は1番手の希望者に譲ることになるでしょう。ですので、順位は交渉順位ですので、本当に欲しい物件であれば大切になってきます。

>購入希望者に順位がないオークション式?

これはバブル時期でもない限りあまり現実的ではありません。
まず、一般の市場では競売のように債権額を回収できればよいと言うものではないからです。
一般の売主の大半は1円でも高く売りたいものです。相場より安くは売りたくないものです。60坪3000万円が相場だった場合、最低価格3000万円からオークションしたって3100万円にはならないと思います。また、盛り上げのため最低価格を2000万円から始める売主もいないと思います。
仮にいたとして、相場の3000万円以下にならないように売主の仲間が入札するでしょう。

>買い付け証明は、手付金を打つのと違ってペナルティーなしでキャンセルできるとのことですが、同じ買い主が複数の物件に対して、同時に買い付け証明を出すわけにはいかないと思います。

複数に買付を出すのは可能です。今回の場合のように申し込んだが2番手だったのでもう一つの候補物件に申し込みを入れるというのは別に問題ありません。

>夫が「こういうことする業者は信用できない」と言うので、この話は断りました。

こういうことするとは、業者が価格吊り上げのためあたかも一人芝居をしていると思われたのですか?
質問文からだけの判断すると、不動産購入の流れがわかってないだけだと思います。
それとも、その業者が地場で評判が良くないとか他に判断材料があったのでしょうか?中には悪意を持った業者もおりますので用心するにこしたことはありませんが、用心しすぎてせっかくの物件を逃さないようにがんばってください。
すいません、長くなってしまいました。
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この回答へのお礼

非常に詳しいご説明を、どうもありがとうございます。

同じ値段を提示した場合には、先順位の買手が買えるということですね。よくわかりました。


>>夫が「こういうことする業者は信用できない」と言うので、
>こういうことするとは、業者が価格吊り上げのためあたかも一人芝居をしていると思われたのですか?

説明不足でした。理由はいろいろです。
本当のところ、「1番手の買手」が本当にいたのかどうかも疑わしいと思ってますし、また、(#1の方のお礼のところにも書きましたが)いったん値下げした価格よりも高く買えというようなことを言われたのにも、不信感を持ちました。
また、周辺相場に比べてあまりに安く、「なんかあるのでは?」と思ったという事情もあります。

もしかしたら、めったにない掘り出し物を逃したのかもしれません・・・
と考えると、ちょっと悔しい気もします。(-_-;


>用心しすぎてせっかくの物件を逃さないようにがんばってください。

それもそうですね! 冷静な判断とタイミングが大事ですよね。
去年の末から探し始めたばかりなので・・・nascarさんはどのくらいの期間でお決めになりましたか?
経験を積むとわかってくることもあると思うので、がんばります。

いろいろ有り難うございました。

お礼日時:2004/01/25 01:51

質問に対する直接の答えではありませんが、アドバイスとして・・・


現在は生産地の偽りとか消費者を欺く事件は常々起きている時代ですから疑問を抱いたらやめることです。
不景気のために不動産業者は大変厳しい状況にありますので駆引きなどはあたりまえのことなのかもしれません。
不動産はまだまだ下がります(これは自信あります。)ので急がないでじっくり探して納得をした物件を購入することです。
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この回答へのお礼

>消費者を欺く事件は常々起きている時代ですから疑問を抱いたらやめることです。

そうですね! 高い買い物なので、慎重の上にも慎重を期したいと思います。

おっしゃるとおり、不動産はまだ下がりそうですね。年末から探し始めたばかりなので、焦らずじっくり行きたいと思います。

アドバイスどうもありがとうございました。

お礼日時:2004/01/27 18:50

元不動産仲介屋です。



>もっと高い値段を提示

媒介(「売却する」ための不動産屋との契約)を取っている以上、売り出している不動産の価格が上がる事はあり得ません。もしあるとしたらその不動産屋はやめましょう。悪徳です。

>1
「●番手」というものに拘束力はありません。
悪どい業者でしたら都合の良いように簡単にひっくり返します。
あくまでも「紳士的な順番取り」です。
お客がズルイ、はっきりしないのであれば「紳士的」ではないので、
ひっくり返されてしまうのは仕方ないです!

>2
買付証明は法的な拘束力はありません。
手付金=契約とは違います。
取消した事で申込金を没収される事も業法違反です。

同時に買付けを出すのは「非紳士的」な行為です。
両方買う度胸があるなら構いませんが、絶対にやめましょう。

売主側の業者が多少操作することは仕方ないでしょう。
売主に有利な条件(一括決済、指値なし等)の買主に決めるのは当然です。これは「まだ契約しているわけではない」事を逆手に取ったと考えましょう。

まぁ、かけ引きするような業者はやめましょう。
大事な不動産をそこまでして買うことはないです。
気に入った不動産を、気持ちの良い取引をして買うことで、きっと運も開けますヨ!
o(^o^)o
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この回答へのお礼

詳しいご回答をありがとうございます。

質問文は、私の説明不足だったのですが、
その物件は「売り出し → 値下げ → 1番手の買い主が再値下げを要求」という状態でした。
そこで業者は、値下げ後の価格と最初の売り出し価格の中間で買わないか、といってきたわけです。
非常に割安に思える物件だったので、私たちは逆に「この値段で、まだもめているというのは、なぜなんだろう?」と警戒感を持ちました。


>同時に買付けを出すのは「非紳士的」な行為です。
両方買う度胸があるなら構いませんが、絶対にやめましょう。

それはそうですよね。やらないことにします!


ところで、追加の質問で恐縮なのですが、
売り主さんが、同時に複数の買い付け証明を受け取る(新しい客に、すでに買い付け証明が出ているうことを黙っている)のは構わないのでしょうか?


お時間があったら教えていただけると幸いです。
ご回答どうもありがとうございました。

お礼日時:2004/01/25 01:36

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Q騙されたような気分です(買付申込書のこと)

長いこと物件探しをして、ようやく間取り・立地ともに気に入った中古物件にめぐり合えました。
しかし我が家の予算では高かったのでそう伝えると、不動産屋は「気に入ったなら、買付申込書を提出してみてください。まずは優先権をキープしないと他に売れてしまうかもしれませんよ」と言うのでその場で買付申込書に希望金額を記入して提出しました。
その日は日曜で先方の不動産屋が休みだと言うことで、翌日月曜に返事が来ました。
内容はウチの希望金額までは届きませんでしたが、若干の値引きなら応じると言うものでした。
そして不動産屋からは「ウチが申し込み1番ですから安心です」と言われました。
金額的には厳しかったものの、とても気に入っていたので購入の意思を伝え、木曜日に手付金を持って不動産屋に契約しに行く約束をしました。
ところが火曜日にいきなり、他のひとが現金で買った。もう契約したので私たちには売れないと言う連絡が来ました。
こちらの担当不動産屋の言い分としては、「こんなことはヤクザなやり方で、ウチも被害者だ。とは言え、法律的には問題無いので仕方無い」と言うことです。
他の不動産屋でも買付申込書を出した順に交渉(契約)の優先順位が決まると説明されていましたし、
過去に気に入った他の物件の時も、他に交渉中のひとがいるのでその人の結果が出てから、と言う理由で内見すら待たされた物件もありました。
そのためこの習慣は不動産業界的に「通っている」ものだと思っていましたが、今回の件でネットなどで調べると、私たちと同じ目にあったひとも多くいること(そして泣き寝入り)がわかりました。
一方、こちらの考え通り「申し込みが入ったら結果が出るまで他への販売活動を止める」と言う不動産屋・情報サイトも多くあり…。

不動産屋のみなさん、このようなことは良くあることですか?
こんな場合こちらは泣き寝入りですか?こちらの担当不動産屋に責任追及はできないのでしょうか?
こちらとしては、他の物件を見送って決めた物件で、そちらの方も他に売れてしまいました。
またゼロからのスタートになります。
「他の可能性は捨てて、この物件だけを前向きに検討します」と言う意思表示で買付申込書を書きました。
不動産屋にも、真剣に気に入った物件だけにしてくれ、と言われていましたし…。
この買付申込書の扱いがこのように適当なものなら、ちょっとでも気に入ったら物件なら何でも申し込みをして
複数を同時に交渉して、大量キャンセルしても良いってことでしょうか?
法律に触れないのなら、何やっても良いってことですよね?
今ちょっと悲しいのと怒りでいっぱいです。

長いこと物件探しをして、ようやく間取り・立地ともに気に入った中古物件にめぐり合えました。
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Aベストアンサー

初めまして。不動産業者です。
No1の回答者の方の言うとおりで、申し込みは本来ならば、質問者さんがおもっているとおりのものです。
そこは不動産業者のモラル的な問題なので、そこに罰則はありません。ですが、たまに、そういう業者様もいらっしゃることも、同じ不動産業を営むものとして、大変残念ですが、事実です。

質問者様側の不動産屋さんに過失は無いと思います。
その業者さんが新しいお客をつけたなら、話は別ですが、そうでないかぎり、なんのメリットも無いわけですから。
ただ、上記質問の通り非は無い!と、おっしゃっているならば、業者として残念ですね。非は無くとも、お客様にはそのようには通常はいいません。
質問者さんがお怒りになっているのも、開き直られたからじゃないでしょうか。

次回購入時は、出来るだけ早めに手付けをうつことをお勧めします。
ただ、物件選びは、慎重に行って下さい。手付けをうつということは、キャンセルの場合、解除側が、手付けの分だけ、支払う必要がありますから。

お客様なら、手付け放棄

業者なら、手付け倍返し(手付金分受領しているわけですから)

と、いうことになります。
本来は、申し込みは、物件を確保するためのものです。
ですが、このようなことがあっては、法的な手段が取れる方法として、知っておいて損はないかと思います。

申し込みを多数し、そこから選ぶ。となると、法的な処置はありませんが、不動産業界から嫌われることになります。
不動産業は横の繋がりが強いですから、多数申し込みを一部地域で行った場合、ばれる可能性もあります。そのときおそらく業者は相手にしないと思います。もしくは、手付けを勧めて来るでしょう。

質問者様の怒り悲しみはもっともで、正当なお怒りだと思います。
ただ、同業のものとして、そんな不動産屋ばかりでは無いということを、わかっていただきたいのです。
是非、信頼できる不動産屋を探してみてください。
信頼できる知人が信頼している業者なら、安心できるのではないでしょうか。

ちなみに、法的な手段は時間の無駄です。万が一、有能な弁護士によって、なんらかの請求が出来たところで、損はしても、得はしません。

大変に嫌な思いをされたとは思いますが、あきらめず、頑張って良い物件を探してみてください。逆に、そんなろくでもない業者の持っている土地ならば、色々な問題が後から、出るかもしれないと思ってみてはどうでしょうか。

良い物件が見つかると良いですね。

初めまして。不動産業者です。
No1の回答者の方の言うとおりで、申し込みは本来ならば、質問者さんがおもっているとおりのものです。
そこは不動産業者のモラル的な問題なので、そこに罰則はありません。ですが、たまに、そういう業者様もいらっしゃることも、同じ不動産業を営むものとして、大変残念ですが、事実です。

質問者様側の不動産屋さんに過失は無いと思います。
その業者さんが新しいお客をつけたなら、話は別ですが、そうでないかぎり、なんのメリットも無いわけですから。
ただ、上記質問の通...続きを読む

Q【中古戸建】1番手が申込をしてないのに口約束で

不動産の戸建て中古物件を検討中です。

最近、内見を希望した物件なのですが
私が希望した日の直前に内見をした方がいて、その方と「口約束」で契約を決めたそうです。
しかし、にもかかわらず、私が内見希望というと、「二番手になるがそれでもいいのか」といわれました。
明日、内見をしに行きます。

ここで問題なのは「口約束」をした方は

・実際に「購入申込書」「買い付け書」を提出してないこと

です。もちろん、申込書を紙ベースで出していないのだから、契約なんてしてません。

その方と不動産屋の話によれば、その方にはこれまでローンがないからローンは通るから大丈夫だということです。
奥さんがいて、彼女が後に内見をして、OKがもらえれば契約をするということらしいのです。
90%以上の見込みがあるので、彼と契約を仲介業者は考えているとのことです。

ちなみに、その仲介業者は売主との契約上、他の業者やレインズにも公開していない物件になります。完全に自分のところの物件といった状況です。

私が実際に明日行って、内見後、「契約をしたい」といっても
「一番手がいるから無理だ」と言われる可能性があります。

私は、不動産屋の言われた通りに、一番手の方のローン審査をわざわざ待たなくてはならないのでしょうか?(どうせその方に決まるのでしょうが)
しかし、何故その方と口約束をしてるにも関わらず、私を内見させるのかが疑問でもありますが・・・

私は内見当日、「購入申込書」を提出して、当日に契約することはできるのでしょうか?
もし、それを不動産屋が断った場合は、訴訟レベルになるのでは???
不動産屋が買い手を自由に選んでいることになりますよね?
申込書を出していない方との口約束を優先ってありえるのでしょうか?
私は買い付け申込書、契約すらできないのですか?

一番手との口約束というのは申込書がない段階でも、それが認められるのでしょうか?
こういうのは不動産業界でまかり通っているごく当たり前のことなんでしょうか?

業界関係者の方、<すぐに回答を!>をお待ちしております。

不動産の戸建て中古物件を検討中です。

最近、内見を希望した物件なのですが
私が希望した日の直前に内見をした方がいて、その方と「口約束」で契約を決めたそうです。
しかし、にもかかわらず、私が内見希望というと、「二番手になるがそれでもいいのか」といわれました。
明日、内見をしに行きます。

ここで問題なのは「口約束」をした方は

・実際に「購入申込書」「買い付け書」を提出してないこと

です。もちろん、申込書を紙ベースで出していないのだから、契約なんてしてません。

その方と不動産屋の話...続きを読む

Aベストアンサー

レインズに流していないのであれば、社内で調整が効きます。

「この物件はあの人で決まると思うから、一番手で頼むよ」
と他の社員に伝えて、了承すればそれで良いわけです。

こういった事はやむを得ない面もあります。

「妻が見るまでは決められない」というお客に対して、
担当営業としても「契約」が欲しい、お客としても「書面を書かなくても良い」
という利害が一致しますので。

ちなみに「なぜ私を内見させるのか?」は「二番手になるがそれでもいいのか」と聞かれた上で、
質問者さんが希望されたからでは?

物件資料を見せる中に「一番手がいる物件」が入っていて、
「他の人が買おうとしている物件」が魅力的に見えているだけかもしれませんよ。

Q不動産の買付証明書・・助けてください

先日新築戸建てを探していたところ、なかなかいい土地が見つかり、不動産屋に早くしないとなくなるかもしれません。という言葉に焦って、留めておくという意味で、買付証明書という物にサインしました。(印鑑は押していません)
ですが、後々冷静に考えてみたところ、西向きで、午前中、お日様が入らないということから、購入をキャンセルしようと思い、不動産屋に連絡したところ、買付証明書にサインしてあるから、やめるとなると損害賠償問題になります。ということをいわれました。本当に損害賠償問題になるのでしょうか?
買付証明書には、末尾記載の不動産を夏季の条件をもって買付することを確認いたします。とだけ書いてあり、末尾記載部分の項目である
・買付価格 
・手付金額
は記入してありますが、
・契約締結日
・代金決済・所有権移転登記
・その他の条件
という項目には何も書いていません。
助けてください・・・

Aベストアンサー

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http://www.e-sumikae.co.jp/hajimete/kouza/houritsu-015.htm
http://www.fudosan-ms.com/sapporo/horitu.html
http://www1.ocn.ne.jp/~juukenn/mametisiki-013.html
http://next-home.livedoor.biz/archives/50762543.html
http://www.sakurajimusyo.com/column/study/q_and_a/q_and_a-0070.html
http://homepage2.nifty.com/ge/k_a2.htm

但し、購入申込人が、売主より買付証明書を承諾する返答を聞いた後に、「買います」と発言し、それに対し売主が「承諾します」と返答を発した時点で契約は締結します。(これを諾成契約といいます)
なお、宅地建物取引業法の謳う37条書面(売買契約書のこと)を作成しない場合は、宅地建物取引業者が行政罰を受けるだけ。
契約が締結済であることには変わりありません。

ちなみに、37条書面違反どころではない土壌汚染隠蔽(今年6月.大林組等)の行政罰でも、わずか7日間の業務停止でした。
この7日間には、定休日の2日間を含みますので、実質5日間の停止になっただけ。
37条書面違反程度では、初犯だと口答注意しか行わないことが少なくありません。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010613_3_.html

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http:/...続きを読む

Q買付証明をだしたんですが

先月、新聞に売地がでていたのですぐに問い合わせて買付証明をだしました。そのとき、主人が値引きした金額で提示しました。
ところが売り主がかなりの高齢で入院して契約ができないのと、代理の売主の息子が、提示した価格が安くなってるのが気に入らないからと契約してもらえませんでした。(その後、言い値で再度申し込もうとしたんですが、まったく返事がありません)

そのため、他の物件を探し始め、新聞で違う土地をみつけたのでさっそく買付証明をだしました。今回も主人は坪単価の値下げを提示しました。
それが2日前の話です。
前回の物件のとき買付の期日(1週間)までギリギリ返事がなく、結果「提示した価格が気に入らない」で契約できなかったことが思い出され、今回も即答されないことは「契約されない」のではと不安になってきました。
主人は、買付を1番にだしてるから2番手の人に話がいくとか他の人が契約してしまうなんてことにはならないから大丈夫、と言います。(2番手はハウスメーカー)
でも買付は拘束力がそんなにないと聞いたので、他にもっといい条件(言い値で買う)という人が現れたらその人にとられてしまうのでは??と思ってしまいます。

今回、売主さんは1つの不動産屋にしか行ってないようなんですが、これから他の不動産屋にも行って、そちらでも買付がでた場合、そちらに決めてしまう、なんてことはありえるんですか?
私は前回の土地の一件から、気に入った土地なら値引き交渉なんてせずに言い値で買ってしまったほうがいいと思ってるんですが、主人は値引きしないと気がおさまらないようです。
値引きを提示すると売主に良く思われなくなりますか?
買付をだして2日で返事がないのは普通ですか?
なかなか返事がないのは他のもっといい条件の人を待ってるような気がするし、癇に障ったのでは・・・と不安です。

先月、新聞に売地がでていたのですぐに問い合わせて買付証明をだしました。そのとき、主人が値引きした金額で提示しました。
ところが売り主がかなりの高齢で入院して契約ができないのと、代理の売主の息子が、提示した価格が安くなってるのが気に入らないからと契約してもらえませんでした。(その後、言い値で再度申し込もうとしたんですが、まったく返事がありません)

そのため、他の物件を探し始め、新聞で違う土地をみつけたのでさっそく買付証明をだしました。今回も主人は坪単価の値下げを提示しまし...続きを読む

Aベストアンサー

今後の為にもはっきりと回答します(気を悪くしないで下さい)(1)「主人は値引きしないと気がおさまらないようです.」←この考えでは市場で良い(安い)条件と思われる不動産は購入できません。(売主が知人であれば別ですが) 一般市場の価格は不動の定価と考えてください。良い条件の物は提示価格より上乗せして購入する人たち(業者も含めて)がいるのが事実です。 簡単に値下げされる場合は質問者さんの様なお客を見越して売りたい金額に値引き分を最初から上乗せしてます。あくまでも相場で取引もしくは相場以上取引が市場の結果です。(2)買付け書をだしたら売渡証明書をもらうまで安心しないで下さい。特に値下げしている場合は、2番手以降がそれ以上の金額できた場合に「どうします?」と聞かれるか、「満額で入りましたので見送ります」と回答が来ます。買付書に自分で期限書きましたか?それ以内に相手は何らかの返事してきます。 どうしても予算に合わない場合のアドバイス(1)’物件の値引きは業者の顔色見て提示してあとは仲介手数料を値引きしてもらいましょう。(自分の予算に合わせて) (2)’買付けいれた時に「いつまでに返事くれますか?」を必ず付け加えましょう。待つだけの状態は良くないです。 相手にも値引きしていて反応もうすいと購入意思が少ないと思われますのでマイナスポイントです。 積極的に「自分の予算が●●万円なので購入価格か手数料を引いてください、でないとほか探します」の勢いが必要です。それでダメなら予算内で探しましょう。 気に入って予算内であればスパッと満額で買付けだしましょう。一生物で高価な買い物なので物件の検討するのは良いですが、予算は決まっている事なのでそこで物件逃したら一生後悔するかも。「予算内だったから●●買っておけばよかった・・・」<予算オーバーなら仕方ないですが。いい土地見つかるといいですね。

今後の為にもはっきりと回答します(気を悪くしないで下さい)(1)「主人は値引きしないと気がおさまらないようです.」←この考えでは市場で良い(安い)条件と思われる不動産は購入できません。(売主が知人であれば別ですが) 一般市場の価格は不動の定価と考えてください。良い条件の物は提示価格より上乗せして購入する人たち(業者も含めて)がいるのが事実です。 簡単に値下げされる場合は質問者さんの様なお客を見越して売りたい金額に値引き分を最初から上乗せしてます。あくまでも相場で取引もしくは相場...続きを読む

Q土地の買い付けの順番について知りたい

家を建てるにあたり、土地を探しています。探し始めてから、半年が経ちました。今回、適当な土地を不動産会社に紹介してもらい、すぐに買い付けを入れました。ローンも事前審査が通っています。買い付けを入れた時点では、一番です、といわれました。この一番ですは、交渉権が一番目という意味だと思っています。土地の値段は1700万でしたが、古家がのっている為、解体費用がかかると思って、とりあえず1500万で買い付けを入れました。不動産会社の話だと売主さんがもう少し値段をあげられないかと言っている、と言われ3日ほどすると、別の仲介業者経由で他に買いたい人が1700万で買いたいといっていると言われました。検討してやはりその土地を買いたいと思ったので、1700万で買います、とふたたび買い付けを入れました。不動産会社はちょっと難しいかもしれませんというのですが、優先権はわたしにあるのではないのでしょうか?初めに提示した金額が低かったから、だめなのでしょうか?他にほしいという人が現れて、金額を多く出すとはやり多い人が有利だという理屈はわかります。買い付けの優先順位はあくまでも紳士協定的なものなのでしょうか?それで心配になって、今日、また不動産会社に口頭で、1750万までは出せる用意があると売主さんに伝えてくれと頼みました。今後はどのような展開になっていくのでしょうか?土地を手に入れるために先手を打てることは何かありますか?どうぞアドバイスよろしくお願いします。

家を建てるにあたり、土地を探しています。探し始めてから、半年が経ちました。今回、適当な土地を不動産会社に紹介してもらい、すぐに買い付けを入れました。ローンも事前審査が通っています。買い付けを入れた時点では、一番です、といわれました。この一番ですは、交渉権が一番目という意味だと思っています。土地の値段は1700万でしたが、古家がのっている為、解体費用がかかると思って、とりあえず1500万で買い付けを入れました。不動産会社の話だと売主さんがもう少し値段をあげられないかと言っている、と...続きを読む

Aベストアンサー

元業者営業です

御質問文を拝見してまず思ったのは「一番まずいやり方だなぁ」と。

仲介業者からアドバイスは無かったのでしょうか?
私ならこんな方法はとりませんが・・・

まず

>とりあえず1500万で買い付けを入れました

これがいただけない。引き合いが全く無い物件ならいざ知らず「そこそこの引き合いはありそう」な物件で10%以上の値引きを入れる時点でほぼ交渉の土俵から転げ落ちます。

そして、その後の対応もまずかった。
売主様から「もう少し~」と話があったのに3日も放置して、挙句にライバルが現れたら1700万、そしていざとなれば1750万って・・・(まだ1750は言っていないのかな?)

あからさまに「買い叩こうと思ったけど、旗色が悪いから焦って金額を増やした」のが見え見えです。
こんな交渉じゃ纏まるものも纏まらないですよ。
勿論、売主様も「ある程度の交渉」は織り込み済みです。大抵は。
まぁ、中には「値引き」と口に出した途端に門前払いのパターンもありますが。

事程左様に多くの売主は自分の物件に「思い入れ」や「愛着」が少なからずあります。
その「想い」を全く汲まずに「言うだけタダ」みたいな感覚で交渉したら、誰だってカチンときますよ。同じ値引き交渉でも、百歩譲って「精一杯出しても1500万しか出せない。でも、この素晴らしい物件をどうしても売っていただきたいんです」というような持って行き方なら、案外「そこまで言うのら・・・」となる事もよくあるのですが、段々と金額を上げていくようじゃ・・・「競り」じゃないんですからね。

>優先権はわたしにあるのではないのでしょうか?

たしかに優先権はありますが、契約書ではないので「強制力」はありません。
買付のどこかに書いてありませんか?「この書面は契約書ではない」というような文章が。

なので、売主様は「誰にどのような条件で自分の財産を売ろうが自由」ですから「別の仲介業者経由で他に買いたい人が1700万で買いたいといっている」というのが事実なら、その人に売られても文句を言う筋合いではありません。(民法上で担保されている「契約自由の原則」から)

>今後はどのような展開になっていくのでしょうか?土地を手に入れるために先手を打てることは何かありますか?

先手を打てる事はありません。事ここに至っては全て「後手後手」になります。
一縷の望みは1750万という金額に売主様が「事の経緯は水に流して」benio さんに売ってくれると言うのを待つだけです。
それか、もっと金額を上積みするか・・・

いずれにせよ「一か八か」になります。

丁半博打みたいでスマートじゃありませんが、初っ端からスマートでない交渉をしてしまったので、後は運を天に任せるしかないでしょう。

元業者営業です

御質問文を拝見してまず思ったのは「一番まずいやり方だなぁ」と。

仲介業者からアドバイスは無かったのでしょうか?
私ならこんな方法はとりませんが・・・

まず

>とりあえず1500万で買い付けを入れました

これがいただけない。引き合いが全く無い物件ならいざ知らず「そこそこの引き合いはありそう」な物件で10%以上の値引きを入れる時点でほぼ交渉の土俵から転げ落ちます。

そして、その後の対応もまずかった。
売主様から「もう少し~」と話があったのに3日も放置して、挙句にライバル...続きを読む

Q中古住宅購入申込みについて

こんにちは。
現在購入を前向きに検討している中古住宅があり、そこで「申込み」というもの
の意味についてお教え下さい。
販売会社=売主というかたちです。
前入居者が退去されて未改装の状態で一度、そして昨日あらかた改装の終わ
った状態で再度内見致しました。
そこで、昨日の案内の際に担当(社長さん)より以下の話がありました。
(1)実は既に2件の申込みが入っている。
(2)しかしお一人はローンが困難、もうお一人は仲介業者が連れてきた客で、意
思がはっきりしない感がある。(手数料からみても直契約が有難い、と)
(3)確実にローンも通られそうな私が買主だと余計な心配もいらず、明日にでも
申込みだけでも如何か?
半分(それ以上?)は営業トークであろうという解釈はしておりますが、自身が
気に入っているせいかそれが事実で先を越されたらという気持ちが芽生えた
のも事実です。
そこで質問なのですが、
(1)ローンが通らなさそうという理由等をもって申込みというのは順位を逆転さ
せ得るものなのか?
(2)申込み自体にリスクは伴わないのか?
とうことです。
(1)について有り得ないということであれば、やはり申込みを急かす為のトーク
と考え、もう少し検討するか否かの材料に致します。
逆に、逆に有り得る話となった場合、申込み自体にリスクが無ければ一旦申
込みをした後に検討や条件交渉も可能なのでしょうか?

宜しくお願い致します。

こんにちは。
現在購入を前向きに検討している中古住宅があり、そこで「申込み」というもの
の意味についてお教え下さい。
販売会社=売主というかたちです。
前入居者が退去されて未改装の状態で一度、そして昨日あらかた改装の終わ
った状態で再度内見致しました。
そこで、昨日の案内の際に担当(社長さん)より以下の話がありました。
(1)実は既に2件の申込みが入っている。
(2)しかしお一人はローンが困難、もうお一人は仲介業者が連れてきた客で、意
思がはっきりしない感がある。(手数料からみても直契約...続きを読む

Aベストアンサー

 「申し込み」というのは、なんら法的な拘束力はありません。「買付申込書」とか、「購入申込書」「買付を入れる」とか、いくつかの言い方があります。法的に決まった書式というのもありません。ただの走り書きでも「申込み」ですし、不動産屋が独自に作った書式も「申込み」です。
 「この物件をこの値段で買いたいです」という、とりあえずの意思表示にすぎません。
 しかし、不動産というものは、いろいろな細かい条件を、きちんと売主と合意したり、くわしく物件を精査したりしたあとでないと、正式な売買契約にはいたりません。これは商品の特性上、あたりまえのことです。

 売主がその「申込み」の値段でOKすれば、交渉は次のステップにすすみます。正式な合意に至るかもしれませんし、なにかの条件でつまづいて破談になるかもしれません。手付金を支払ってしまう前ならば、破談にしても、なんらペナルティはありません。

 しかし逆に、買主側として、なんの文句もつけなければ、その値段のまま、最後まで交渉がすすんで、正式契約に至るという流れにはなるでしょう。

 営業トークにすぎない、というのは、当然の洞察であると思います。営業マンが物件売買を速く終わらせたいと思うのは当然です(たくさんの物件売買を完了させる=売買手数料を稼ぐ、ですから)。

 いまは、不動産は買い手市場です。どうぞ、慎重に検討してください。同じエリアで、同じくらいの価格帯の物件を、最低でも10件は見てください。高い高い買い物なのですから。数千円の洋服を買うときだって、数種類は試着しますよね? 不動産なら、100件は試着(内覧)したいところ、といっても過言ではありません。

(1)ありえます。売主だって、買い手を選ぶ権利があります。意思のはっきりしない相手や、ローンが通るかどうかわからなくて時間がかかる相手と交渉して時間を浪費するよりは、確実にローンの通りそうな相手を優先して先に交渉する権利があります。よくある話です。

(2)リスク 理論的には、ありません。が、「手付金を入れてください」と言われて、払った場合は、手付金が戻ってこない(こちらから破談にした場合)というリスクが生じますし、理由なしには断りにくくなるという、心理的なリスク?が生まれます。

 私の意見をいわせていただけるなら…それなりの経験がないのなら、いったん購入申し込みをしてしまうと、他の物件をみるのが面倒臭くなったり、心理的に断りにくくなったり、心理的にその物件がすごくよく思えてきてしまったり、すると思います。だからこそ、営業マンは、「申込みだけでも」ということを勧めてくるわけです。
 法的拘束力のない「申込み」とはいえ、あなたがほんとうに納得できる物件、なっとくできる値段でないのなら、断固として避けるべきだと思います。

 不動産は面白いもので、時間をかけてたくさんの物件をみれば、いくらでもよい物件が出てきます。もちろん、一旦よい物件を逃すと、なかなか同様の物件は出てこないという面もありますが…。ちょうど、読書のようなものです。初期に読んだもののなかに「これは素晴らしい本だ!」と興奮するものがあっても、同じジャンルでたくさんの本を読めば、良書がいくらでも見つかること、それぞれの長所と短所わかってくること、それでも「自分にとってはこの一冊がいちばんの名著だ」というものがいつかは見いだせること…。
 しかし、基本的には、急がないのがよいです。あなたが最初によい(場合によっては買ってもよい)と思ったその物件を、物件選びの基準にして、「それよりも良い物件」を見つけたら、そちらを買う、という方針を、私ならおすすめします。

 よい買い物をお祈り申し上げます!


 

 

 「申し込み」というのは、なんら法的な拘束力はありません。「買付申込書」とか、「購入申込書」「買付を入れる」とか、いくつかの言い方があります。法的に決まった書式というのもありません。ただの走り書きでも「申込み」ですし、不動産屋が独自に作った書式も「申込み」です。
 「この物件をこの値段で買いたいです」という、とりあえずの意思表示にすぎません。
 しかし、不動産というものは、いろいろな細かい条件を、きちんと売主と合意したり、くわしく物件を精査したりしたあとでないと、正式な売買...続きを読む

Q買付証明書の効力とは。有効期限とは?

中古戸建て購入を考えています。ライバルは3人。
1番最初に、私達が買付証明書を頂き10万円を納めています。
私達が証明書を頂いてから4日後、に2人目が。
更にその2日後に3人目が購入希望としてお店に来ているとの事。

1番最初に買付証明書を頂いているので、順番的には大丈夫だと思うのですが、
なんと、売主(物件に居住中)と連絡が取れないんです!!
電話は電源が入っておらず、留守電にもならず…。 もうすぐ証明書を頂いてから1週間たちます。

3人共、それぞれ担当者が別で、各担当者が個々にお店から、携帯から
売主に連絡を取ろうとしています。(現時点で誰も連絡取れていませんが…)

長年探し続け、やっと見つけた家です。出来れば購入したいのですが
売主と連絡が取れなければ、話が進みません。
買付証明書に署名捺印した時に、担当者から【口頭】で
「本契約までは本日から10日以内が原則となります」と言われました。

証明書には、発行して頂いた日付が入っていますが、口頭案内された
有効期限などの具体的な期限が書かれおらず、契約不成立時に返金と書かれています。

契約に必要な印紙や、役所で出す書類、頭金の用意まで出来ているのに・・・
このまま売主と連絡がつかず、10日以上たってしまった場合、
2番手の方に契約の権利が移ることはあり得ますでしょうか?

不動産屋に直接聞きたいですが、必死な担当者さんを見ていると聞くに聞けません
・・・が私達も不安で、正直眠れません。  宜しくお願いいたします。

中古戸建て購入を考えています。ライバルは3人。
1番最初に、私達が買付証明書を頂き10万円を納めています。
私達が証明書を頂いてから4日後、に2人目が。
更にその2日後に3人目が購入希望としてお店に来ているとの事。

1番最初に買付証明書を頂いているので、順番的には大丈夫だと思うのですが、
なんと、売主(物件に居住中)と連絡が取れないんです!!
電話は電源が入っておらず、留守電にもならず…。 もうすぐ証明書を頂いてから1週間たちます。

3人共、それぞれ担当者が別で、各担当者が個々...続きを読む

Aベストアンサー

元業者営業です

元々買い付けには法的拘束力はありません。
法的拘束力があるのは「契約書」だけです。
買い付けはあくまで「交通整理」みたいなもので、ぶっちゃけ「慣習」です。

つまり、正式な契約を締結しない限り売主は「いつ誰にどのような条件でも」売る事ができるのです。
(当然誰にも売らない事もできます)

故に、たとえ買い付け順位が1番目が貴方だとしても、売主の「胸三寸」でどうにでもなります。
たとえ1千万のお金を入れていたとしても、正式な契約を締結していない限りは。
(本来、契約もしていないのにお金を入れているのも私からすれば「???」ですが、今回のケースでも当然支払い済みのお金は返還されます。)

>売主(物件に居住中)と連絡が取れないんです!!

これは・・・何故でしょうね。。。流石に私も経験がありません。

>・・・が私達も不安で、正直眠れません。

こうなったら気にするだけ損です。
後は運を天に任せましょう。

上手く行くといいのですが・・・。

Q中古マンション一戸に複数人が購入希望の場合

中古マンション売り物件一戸に対して、複数人(2~3人)が購入希望の場合は
どうするのでしょうか? 抽選などになるのでしょうか?

Aベストアンサー

販売形態がどうなっているかによります。
不動産屋が仲介に入っている場合は、予約順です。
(来店した順ではなく購入意思を示した順です)
ネット競売や競売物件の場合は、期間入札のため最高値を付けた人になります。

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q買付依頼書を書いた後のキャンセルは大丈夫ですか?

先日ある中古物件を、最終交渉の手段として、
買付依頼書を書いてほしいといわれ、書きました。
その後売主さんが、その値段で良いと了承してくださったんですが、
家族に伝えたところ、猛反対され、とても残念なんですが、
お断りしようということになりました。
担当の方には一生懸命やってもらって申し訳ないという気持ちはあるんですが、
一生の高い買物なので、みんなに反対されては買うことができません。
まだ手付金も払っていないこういう場合(来週くらいに手付金を払うことになっています)
電話でのキャンセルだけでだいじょうぶなんでしょうか?

Aベストアンサー

元業者営業です

>買付依頼書を書いてほしいといわれ、書きました。

間違いありません。

>一生の高い買物なので、みんなに反対されては買うことができません。

当然です。私が担当営業だったら「しょうがない。次、次。」と切り替えます。

>電話でのキャンセルだけでだいじょうぶなんでしょうか?

大丈夫です。

まず大前提として「買付」は契約書ではありません。(どこかにそのような主旨の一文が入っていませんか?)
故に法的な強制力は何もありません。「買付」とは「交渉順の整理」の為の「慣習」です。

次に手付金ですが、結論から申し上げますと支払う必要はありません。
手付金とは「売買契約後、一方的に解約する場合の≪ごめんなさい料≫」です。買主は手付金を放棄することにより、その契約を解除でき、売主はそれを受領することにより契約解除に合意します。

つまり「売買契約」に至らなかった場合には支払う必要のないものです。

本来民法上は「口約束」でも契約は成立します。しかし、それでは後々トラブルになる可能性がありますので、不動産売買においては契約前に「重要事項説明」を受けてその内容を買主が理解し、「売買契約書」に署名捺印してからが「契約に合意した」となります。

今回のケースですと、確かに売主と契約内容について合意しておりますが、ご質問者が重要事項説明を受けてないので正式な契約とはなりません。
故に手付金も支払う必要はありません。

ただし、今後の事もありますので、担当営業には「申し訳ありません」と一言だけ言ってあげて下さい。売主さんと交渉したり、色々ご質問者様の為に動いてもらったのですから。(まあ、それが仕事ですが)

元業者営業です

>買付依頼書を書いてほしいといわれ、書きました。

間違いありません。

>一生の高い買物なので、みんなに反対されては買うことができません。

当然です。私が担当営業だったら「しょうがない。次、次。」と切り替えます。

>電話でのキャンセルだけでだいじょうぶなんでしょうか?

大丈夫です。

まず大前提として「買付」は契約書ではありません。(どこかにそのような主旨の一文が入っていませんか?)
故に法的な強制力は何もありません。「買付」とは「交渉順の整理」...続きを読む


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