相続において土地・家屋の評価を知るにはどうしたら？

土地・家屋の相続の手続きをすすめるうえで、役所で「固定資産評価額証明書」なるものを
とってきました。
この書類にある「評価額」は、実際の時価（ことばを知らないのですが、今現時点で本当の
価格？）
とは違う、と聞きました。つまり役所が定めた書類上の価格だと聞きました。

では、リアルな実際の評価額を知りたいのですが、どういう方法があるのでしょうか？
相続を決める上で、参考にしたいです。

やはり、不動産屋さんに訊くしか方法がないですか？
そうならば、こういう土地・家屋の診断士、みたいな（国家）資格があって、
不動産屋さんは必ず取得しているものなんでしょうか？
取得してないと、不動産屋に勤務できないのですか？

田舎町ですので、都会とは違うぼんやりしたおっちゃん（田舎町の不動産屋さんすみません）、
ですので、正しい価格なのか懐疑的な印象があります。（すみません）

それとも、土地・家屋診断士専門の業者や事務所みたいなのがあって、
そこに依頼してもいいのでしょうか。

不動産屋さんに頼むしかないのか、別の方法があるのか、教えてください。

なお、相続は司法書士には頼まず、自力で手続きしようと思っています。

No.1 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2012/08/02 18:34

相続では、いろいろな専門分野において専門家が存在します。

不動産屋さんは、評価する専門家ではありません。あくまでも、売買や仲介、紹介あっせんなどを不動産分野で行うのであり、資格で言えば、宅地建物取引主任者（宅建）となり、事業をするうえで、宅建業の申請・届出をしているのです。
ですので、相談する不動産屋さんが売買する上での評価といっても、すぐ売れる金額かどうかはわかりません。しかし、いつかは売れるかもしれない金額かもしれません。売買の掲示をみても、同じ物件でも価格は変動する場合もありますからね。

不動産の評価や鑑定を行う専門家は、不動産鑑定士となります。この資格は、司法試験などと並ぶような難しい国家試験の合格者であり、難しいと言われる司法書士などであっても、取得している人は少ないでしょう。
見られている『固定資産評価額証明書』というものは、市町村役所が固定資産税を課税するための評価ですが、その評価の基礎を鑑定するのが不動産鑑定士の業務でもありますね。ただ、すべての物件を鑑定しているわけではなく、あく地域ごとの基礎となるごく一部の鑑定評価をし、そこから地域や状況を加味して近くの不動産の評価にしているにすぎません。建物については、再建築価格から算定し、減価償却的要素を加味しているのでしょうね。

したがって、固定資産税の評価である『固定資産評価額証明書』の金額は、参考程度にしかなりません。実勢価格かどうかわかりません。一般に７割・８割程度とも言われますね。
それに、相続税などで計算する場合の不動産の評価額では、地方税の評価額ではなく、相続税法に従った評価額となります。ただ、建物については、固定資産評価額証明書に記載の金額を基礎にするのが原則のようですね。ただし、不動産鑑定士の評価額などでもよい場合もあるようですね。

勘違いされやすい資格者として、土地家屋調査士というのがありますが、不動産のプロではありますが、鑑定評価などは行うことはできません。ある程度の根拠のある目安となる金額ぐらいは相談できるかもしれません。土地家屋調査士は、不動産登記と登記のための測量のプロです。不動産登記といっても、表題（表示）部分のプロであり、権利部分については司法書士の分野になります。相続にあたり、境界問題があったり、分筆が必要であったりすれば、土地家屋調査士への依頼を検討しましょう。司法書士の権利部分については、本人申請による手続きも可能でしょうが、登記測量が必要な部分については、衛星座標などを計測する機械など高額な機会が必要となり、素人には現実的ではありませんからね。もちろん公共測量などを行う測量士などで、登記の測量についても知識があれば、本人申請で可能かもしれません。しかし、測量士が代理で土地家屋調査士の分野の業務は行えませんので、注意が必要ですね。

相続の手続きには、相続税などもあります。相続のやりようによっては、他の税目も関係します。その場合には、税理士以外の人は相談にも乗れませんし、代理はもちろんのこと出来ません。相続の権利のプロである司法書士であっても、行えないでしょう。

司法書士へ依頼せずにご自身で行うということですが、私の知人には、税の知識もなく、登記手続きだけ勉強して本人申請をした人がいますが、相続税がかからない程度だと思っていたところ税務調査を受け、高額な相続税を課された人もいます。相続の分け方だけで相続税上の評価額も変わり、公開していましたね。
不動産登記は、高額な不動産の登記です。登記には登録免許税がかかり、間違った申請で登記されなければ登録免許税は帰ってきません。間違った申請で間違った登記となった場合には、さらに高度な知識を用いての登記手続きとなり、さらなる登録免許税がかかる場合もあるでしょう。法務局も他の役所と同じように考えて、敷居が高いと思う必要はありませんが、登記の訂正は登記の申請で行わなければならず、すべての履歴が残ります。また、そのたびに法的に有効な証明書類などの添付が必要なり、登記官の判断で必要書類が変わることも多々あります。
私自身、相続の権利登記を本人申請で経験がありますが、知人の司法書士にチェックをしてもらいましたね。そうしたら、法務局で相談より詳しい話が出来たこともあり、登記申請の考え方で申請の名目が変わったり、同時に複数の登記申請を行ったりすることで、申請書類の簡略化や登録免許税の節約などにもなりましたね。

専門家の仕事には、代書的イメージも多く含まれますが、プロが費用をとって行うだけリスクも減ることになります。私が経験した相続登記では、何十年も前に司法書士に依頼して行った相続登記に漏れがあったための追加登記申請でした。ただ、その時には、高齢だった司法書士は亡くなり、後継者もいなかったため責任追及すらできませんでしたがね。素人がいい加減に頼み、高齢の司法書士が安易に受けたためのミスのようでしたね。
それを素人なりに頑張るということは、それなりのリスクがあることを理解したうえで、頑張ってください。

この回答への補足

大変長文にわたり、ご親切に教えてくださりありがとうございます。
貴方様のお答えを読みますと、司法書士に登記の手続きを依頼するのも一計と思えてきました。素人がヘタに手を出すより、近道かもしれません。いろんな意味で。

さて、司法書士にお願いすると５万円以内くらいとも聞いたことがありますが、真実はいかほどですか。

また、
＞本人申請をした人がいますが、相続税がかからない程度だと思っていたところ税務調査を受け、高額な相続税を課された人もいます。相続の分け方だけで相続税上の評価額も変わり、公開していましたね。

これを読みまして、汗をかきました。私も相続税がかからない程度だと思っていたのです。しかし「相続の分け方だけで相続税上の評価額も変わり、」という一文で、奥が深いなあ・・と思ったものであります。
しかし、「相続の分け方だけで相続税上の評価も変わる」というのはちんぷんかんぷんでありました。司法書士に依頼すれば、このような相談も聞いてくれるのでしょうけれども。

このサイトは連投NGなのでしたっけ、もしご迷惑でなければ、お答えを希望するものであります。ｍ（--）ｍ

お答えいただけるにしろ、できないにしろ、大変丁寧な文とご説明のお答えで、ご親切に感謝いたします。

補足日時：2012/08/02 21:16

No.2 回答者： noname#159030 回答日時： 2012/08/02 19:58

土地の値段は複数あるといいますよ。

売り急いだ場合や隣人に売却した場合などは通常の値段とは

かけ離れたものになるそうです。

正しい価格なんて存在しません。

回りに聞いて歩くのが早いですね。売りに出した人に聞いていくらで売れたか

なんかを聞いてみるといいですよ。

ちなみに司法書士は対象外ですよ。登記を変更したり簡裁で訴訟

を起こすとかならいいけど。

相続で使う価格は相続税評価額です（路線評価額と倍率方式）

目安は公示価格（元旦に発表される）の八割です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。なるほど正しい価格なんて存在しません、そういうことなんですね。確かに時期やほんの条件で違ってきますね。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/08/02 21:23

No.3 回答者： elegant-orgel 回答日時： 2012/08/02 20:08

税務署の資産税部門へゆき、全国路線価を閲覧すれば、１０分かかりません。

不動産鑑定士や司法書士の行う評価とは、違います。

あくまで、相続税評価基準に基づいて算出されます。

税務署の職員が、路線価に応じた相続税評価額を教えてくれます。

かならずしも、固定資産評価額＝相続税評価額ではありませんので、ご注意ください。

この回答へのお礼

明日どっちみち税務署へ行く用がありますので、ついでに訊いてこようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2012/08/02 21:26