土地と不動産の名義換え

昨年義父が亡くなり、その相続についてどのようにするのが一番良いか、どなたか教えてください。

主人の実家では、生前義父と義母が２人で暮らしていました。主人は３兄弟の末っ子ですが、長男、次男ともに実家とは遠く離れた東京にそれぞれ家庭を持って暮らしていることもあり、またそれ以前から何故か跡取りは三男に…という希望が義両親にはあったらしく、私達が今後同居することになっています。既に昨年初に実家住所に住民票も移し、現在は理由あって私達子世帯の住まいは近くにある別な家（所有者は義母）ですが、いずれは一緒に実家で暮らすということもあり、住民票は実家に移したままです。

亡くなった義父には義父名義の実家土地・家屋と、東京に不動産経営している賃貸アパートが一棟あります。この二つの名義について、名義を誰にしておくのが良いか、ということで困っています。この件は、近所の税理士さんにお任せしてあるのですが、その税理士からは、実家も東京のアパートも名義を義父の子供達ではなく妻である義母にすれば相続税は発生しないとの旨アドバイスを受けていました。ただ最近になって、いずれ義母も亡くなった時には名義を子供の誰かにしなければならない、その時に多額の相続税がかかってきてしまうくらいなら、今、多少支払いをしてでも名義を義母と跡継ぎ三男の主人とで半々にしておいてはどうか、とのアドバイスをもらったそうです。

なるほどね、と話を聞いたときは思いましたが、半々にしたところで、結局義母が亡くなった時に、義母名義の半分にかかる相続税を払うなら、いっそ今この段階で、義父から三男である主人に全て名義を換えてしまった方が良いのでは？とも思います。半々にして２段階で相続税を納める形をとるのと、今名義を主人に変えてここで一気に相続税を納めるのと、どちらがどれくらい得なのかもわかりません。今なら相続税を支払えるお金がある、というわけではありませんが、この先年数が経てばたつほど我が家は子供達の教育費などで苦しい日々を過ごしているだろうと思うので、多額の相続税なんて今よりは確実に無理だろう・・・という不安もあります。

また、金銭的な面だけの理由でなく、実は主人の３兄弟は何かと長男、次男がうるさく口出しする兄弟で、義母が亡くなった時に相続で大モメになること間違いなし！という感じです。ですから、その回避索としても、今ここで、三男である主人に一括名義を変えてしまえば問題が残らなくて良いのではないか、とも思ったのです。義母は、今までは、実家の維持にはアパートからの不動産収入が絶対に必要だから、ここの実家もアパートの方も跡継ぎの三男にくれてやる、と言っていましたが、最近相続の話をするようになって、「やっぱり長男、次男にも少しずつ分けたいからアパートの部屋を１部屋ずつあげるやるようにしようかしら…」などと無茶苦茶？なことを言っています。実家の土地は結構広いため（300坪）、固定資産税も高く、広い庭の手入れに１回20万円近くかかるなど家の維持費がかかります。勿論跡取りとなれば仏壇、お墓などの管理も必須です。その他にも、毎年皆が集まってくる実家を維持して、なおかつ義母の面倒も見ていくのですから、実家の跡取りは長男がやろうが次男がやろうが、誰がやろうと、もれなく東京の不動産丸ごと付きでなくては割に合わない、と私も主人も考えています。

東京の不動産収入が多額だったら話は別ですが、たかだか8万円ほどの１ルーム６部屋＋２DKが２部屋。毎月の管理費だけなく、建物の修繕、内装の給湯器やらユニットバスやらの交換など、様々経費がかかって、実際に入ってくるお金はそれほどたいした額ではありません。そのわずかな金額の中から、所得税、固定資産税などを支払うと、残りはいくら？程度の年もよくあります。私は義両親に頼まれて毎年の確定申告をやっていたので収支状況を詳しく把握しています。それだけに、１部屋分だけ長男、次男に、なんていう分け方は一番困るし、うるさい兄弟達に不動産の一部を所有させることになったら、修繕や何かのたびにイチイチ口出しされて大変なことになってしまいそうです。私達夫婦だけが色々文句言われたりしながらもアパート経営・管理して、毎月固定金額だけはちゃんちゃんと兄達に振込するなんて、、、おいしいところだけ持っていかれてるようで、そんなのたまりません。

出来るだけ具体的に、と思ったら長々書いてしまい、読みにくくて失礼致しました。
こんな状況ですが、どのようにすれば良いと思われますか？参考になるお話でもあればお聞かせ願えればと思います。

No.2 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2012/08/15 09:48

税理士は「いかに節税できるか」という案を勧めるのが仕事だと思ってます。

一番良い方法は、実は税理士や、ここでの回答者が決めることではなく、貴方の夫が決めることです。
相続財産の分割においてなにを大事にするかです。
とにかく負担する税金を少なくするのがベストだというと、節税対策に孫と養子縁組を組んだりあれこれ考えます。
財産について後々争い事のたねにならないように、すっきりとさせておくのが最上であって、租税負担増は二の次だという場合もあります。
特に兄弟で共有財産にするのは、争議開始の時限爆弾に火をつけて抱いてるようなものです。
兄弟仲が良いときは良いですが、こじれたらどうするのか、兄弟が亡くなったときには、その財産を従兄弟が相続しますが、１年に何度も顔を合わせないという従兄弟同士が財産を共有で持つことになれば「オヤジたちが変に共有なんかにするから、困るんだよね」という状態になりかねません。そしてこのような事例での争いが多いのも事実でしょう。

夫の兄弟姉妹を含めての財産分割よりも、父親の死亡時に全財産を夫が相続してしまい、他の兄弟姉妹がなにかしら欲しいという意見を出したら代襲分割（いくらかを渡して協議分割に応じてもらう、はんこ代金を払うともいう）を考えるべきでしょう。
母親への財産相続は大きな金額で相続税の免除が受けられます。これは無視できませんが、単純に節税だけを考えて「これがいいよ」という税理士には、家の事情を話して、母に相続をさせない場合の相続税を計算してもらい、それから考えたらどうでしょうか。

「これが一番いい」というのは、今後のことを考えて「これがいい」というのと、税額のことだけ考えて「これがいい」＝「これが一番安い」というのとあります。
租税負担が少ないことのみで「これが一番良い」というのは、後々のことを考えにいれてない、その場しのぎのものになりがちです。

この回答へのお礼

明確なご回答ありがとうございました。
なんだか、昨日はごちゃごちゃしていた頭がすっきりしてきた気がします。

＞相続財産の分割においてなにを大事にするかです。
＞とにかく負担する税金を少なくするのがベストだというと、節税対策に孫と養子縁組を組んだりあれこれ考えます。
＞財産について後々争い事のたねにならないように、すっきりとさせておくのが最上であって、租税負担増は二の次だという場合もあります。

そのとおりですね。我が家の場合には何を大事にしなければならないか、先ずはそこですね。
おそらく税金の額よりも、兄弟間の争いを避けることが一番重要だと思っています。

＞特に兄弟で共有財産にするのは、争議開始の時限爆弾に火をつけて抱いてるようなものです。
やはりそうですよね、ここは、主人にこのまま伝えたい言葉です！ありがとうございます。

＞夫の兄弟姉妹を含めての財産分割よりも、父親の死亡時に全財産を夫が相続してしまい、他の兄弟姉妹がなにかしら欲しいという意見＞を出したら代襲分割（いくらかを渡して協議分割に応じてもらう、はんこ代金を払うともいう）を考えるべきでしょう。
＞母親への財産相続は大きな金額で相続税の免除が受けられます。これは無視できませんが、単純に節税だけを考えて「これがいいよ」＞という税理士には、家の事情を話して、母に相続をさせない場合の相続税を計算してもらい、それから考えたらどうでしょうか。

大変参考になりました。
お願いしている税理士さんには、兄弟間の事情など詳しい話はしていないはずですので、そこまでお話した上で、上記のようなやり方も相談してみたいと思います。

何から考えていけばいいのかすらわからなかったので、とても有り難い回答です。重ね重ね、大変参考になりました。

お礼日時：2012/08/15 22:04

No.3 回答者： momo-kumo 回答日時： 2012/08/15 20:36

昨年、お亡くなりになられたという事ですが、現在8月中旬ですが、相続税申告はお済ませですか？

相続税の申告、納税期限は死亡の翌日から10ヶ月以内です。
遺産分割協議が整っていなくても、取り敢えず申告が必要です。
ちゃんと手続きを行わないと、各種の特例が受けられなくなります。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/soz …


また、未分割の相続財産から得られた収入については法定相続の割合に応じて所得税の確定申告が必要ですが、大丈夫ですか？
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1376_qa.htm


>この件は、近所の税理士さんにお任せしてあるのですが、
税理士に相談しておられるの大丈夫だと思いますが、少し気に成りましたので...

この回答へのお礼

>昨年、お亡くなりになられたという事ですが、現在8月中旬ですが、相続税申告はお済ませですか？
>相続税の申告、納税期限は死亡の翌日から10ヶ月以内です。

その近所の税理士さんに申告をお願いしているので、大丈夫なようです。
今年の３月に必要書類などをお渡してしてあり、そう考えるとだいぶもたついている？感もありますが、10ヶ月以内ということだと９月下旬までが納付期限です。もうすぐです。ゆっくりしていられませんね！ありがとうございます。

>また、未分割の相続財産から得られた収入については法定相続の割合に応じて所得税の確定申告が必要ですが、大丈夫ですか？

こちらもあわせてお願いしてあるはずですが、念のため確認しておきます。

ご指摘ありがとうございました。

お礼日時：2012/08/15 21:42

No.1 回答者： ma-fuji 回答日時： 2012/08/15 07:33

＞その税理士からは、実家も東京のアパートも名義を義父の子供達ではなく妻である義母にすれば相続税は発生しない

義母なら、配偶者控除があるので、相続財産が１億６千万までなら相続税かかりませんからね。
それ以下何でしょう。

＞いずれ義母も亡くなった時には名義を子供の誰かにしなければならない、その時に多額の相続税がかかってきてしまうくらいなら、今、多少支払いをしてでも名義を義母と跡継ぎ三男の主人とで半々にしておいてはどうか、とのアドバイスをもらったそうです
相続税の控除額は、現在　
５０００万円+１０００万円×相続人の人数　ですが
かなり前から控除額を減らす検討がされています。
やがて（数年後）には
３０００万円+６００万円×相続人の人数　になるでしょう。
なので、控除が多いうちに相続したほうがいいということもありますね。

＞半々にして２段階で相続税を納める形をとるのと、今名義を主人に変えてここで一気に相続税を納めるのと、どちらがどれくらい得なのかもわかりません。
建物の評価額は年がたてば下がりますが、土地の評価額はどうなるかわからないでしょう。
まあ、どんどん上がるということは考えにくいでしょうね。
義父の遺産の額がいくらなのか、また、義母の財産（預貯金）がいくらあるかにもよるし何とも言えませんね。
まあ、おおざっぱな計算ならできるでしょうが…。
控除額の引き下げがあるのはほぼ確実でしょうから、今のうちのほうがいいかも。
また、相続登記の登記手数料も１回ですみますし。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

＞今ここで、三男である主人に一括名義を変えてしまえば問題が残らなくて良いのではないか
それができればいいでしょうが、その前に、遺産分割協議で長男、次男がそれに応じるかが問題でしょう。
いくら母親がご主人にくれてやるといっても、また、事情（実家の跡取りどうこう）がどうであれ、長男、二男にも平等に相続する権利が保障されています。
相続財産は母親のものではありません。
相続人すべてが承諾しないとダメです。
たとえ、義母がすべて相続し、義母が遺言ですべてご主人に相続させるとしても、遺留分というもの認められており、それを長男、二男が主張すれば、ご主人がすべて相続することはできません。

参考
http://members2.jcom.home.ne.jp/souzoku-hp/page0 …

＞こんな状況ですが、どのようにすれば良いと思われますか？
まず、長男、二男とよく話し合うことでしょう。

この回答へのお礼

＞義母なら、配偶者控除があるので、相続財産が１億６千万までなら相続税かかりませんからね。
＞それ以下何でしょう。
そのようです。主人が、１億６千万までいかない、と言っていました。

＞相続税の控除額は、現在　
＞５０００万円+１０００万円×相続人の人数　ですが
＞かなり前から控除額を減らす検討がされています。
＞やがて（数年後）には
＞３０００万円+６００万円×相続人の人数　になるでしょう。
＞なので、控除が多いうちに相続したほうがいいということもありますね。
なるほど・・・。

＞控除額の引き下げがあるのはほぼ確実でしょうから、今のうちのほうがいいかも。
＞また、相続登記の登記手数料も１回ですみますし。

やはりそういう考え方はありますよね。

＞今ここで、三男である主人に一括名義を変えてしまえば問題が残らなくて良いのではないか
＞それができればいいでしょうが、その前に、遺産分割協議で長男、次男がそれに応じるかが問題でしょう。
＞いくら母親がご主人にくれてやるといっても、また、事情（実家の跡取りどうこう）がどうであれ、長男、二男にも平等に相続する権＞利が保障されています。
＞相続財産は母親のものではありません。
＞相続人すべてが承諾しないとダメです。
＞たとえ、義母がすべて相続し、義母が遺言ですべてご主人に相続させるとしても、遺留分というもの認められており、それを長男、二＞男が主張すれば、ご主人がすべて相続することはできません。

＞まず、長男、二男とよく話し合うことでしょう。

なるほど。おっしゃるとおり、義母、主人とともに方向性を出した上で、とにかく長男、次男達の了解を得ることを急ぎたいと思います。

親切なご回答、ありがとうございました（*^^*）

お礼日時：2012/08/15 22:16