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 融資をして市街地と水田を担保をとっています。現在2ケ所とも土地整理事業が入っています。昨年より債務者が延滞し解消の見込みがありません。市街地の土地区画事業、水田の圃場整備中でも抵当権による競売はできますか?事業終了後つまり換地処分は問題ないと思いますが詳しい方教えて下さい。また制限等があればあわせてお願いいたします。更に競売行使をするとすればどのタイミングが一番いいと思いますか。(私的には土地の形状がはっきりした時点が良いかと思うのですが?宜しくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

競売時期のタイミングなど関係ないです。


土地整理事業も淡々と手続きを進めますが
裁判所の競売手続きも淡々と進めます。
関係する時期は、買受人が代金納付時点で
土地整理事業の手続きが何処まで進んでいるか、
です。
裁判所の鑑定時期に仮換地の指定があれば
買受人は仮換地指定地を取得しますし
鑑定時に、仮換地の指定がなければ従前の地番を取得します。
また、減増付加金も、決定時期如何で取得するので
関係ないことになります。
制限などもないです。
なお、実務で言えば、(競売で買う立場で言えば)区画整理中は、
様々不安定な要素もあるので、どちらかと言えば敬遠されます。
そのことから言えば、区画整理が完成した後の方がいいです。
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この回答へのお礼

 お忙しいところ詳しく教えていただいて有難うございます。十分参考に債権回収に役立たせていただきます。

お礼日時:2012/09/11 19:15

>事業終了後つまり換地処分は問題ないと思います



換地処分を待たなくても仮換地中でも
競売は可能です。

>制限等

別に制限はありません。
事業者に
所有権移転届を提出するばOK

http://www.city.shimotsuke.lg.jp/hp/page00000270 …

>土地の形状がはっきりした時点が良いかと

換地清算金から考えればこれがベスト判断でしょう。
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この回答へのお礼

 有難うございます。やはり土地の形が見えた時点以降がいいと私も思います。参考にさせていただいて債権回収に役立てたいと思います。

お礼日時:2012/09/11 19:17

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Q換地処分とかあったら、抵当権とかどうなるの?

抵当権の付いた土地について換地処分とかあったら、設定されていた抵当権とかってどうなるのかな?
抵当権の登記がされていなかったらどうなるんだろう?

Aベストアンサー

抵当物件が換地の対象になった場合には,
その抵当権は,換地後の土地にそのまま引き継がれます。
(登記手続上は,従前土地の表題部が書き換えられるのを基本とするので,
従前土地の登記簿がそのまま換地後の土地に流用されることになりますし,
1筆が2筆になるような換地では,2筆目の土地にも抵当権が移記されます)

未登記抵当権は第三者対抗要件を備えていないだけであって,
当事者間では,その抵当権は有効です。
抵当権が登記される前に換地があった場合には,
換地後の土地を目的に新たに抵当権設定契約を結んでもいいですが,
従前地を目的とした抵当権設定契約書に換地の通知書を添えることで,
換地後の土地に抵当権設定登記を申請することができるものと考えます。
(実務的には事前に登記所に相談してやりますけど)

Q差し押さえ土地が市の区画整理になったが!

裁判で土地の差し押さえを行いました(強制執行付与)が、その土地が現在市が区画整理事業で5年以内に実施と決まりました。 債務者は既に住所不定で市が探しているようですが、未だに居場所は確定していません。この土地を競売にしたいのですがいつ実行すればよいのか、又は別の方法があるのかお教えください。
1. 時期的には、区画整理で地価は上がるだろうと言う事はあります。
2. 市が直接差し押さえ当事者と話し合いは無いと思いますが。例えば競売の場合、市が落札価格などの談合?
3. 当方にも顧問弁護士が代理人ですが、市にはこの事を知らせておいたほうが良いでしょうか。
4. 決定からもはや20年です、賠償額と金利が同じになりました。

Aベストアンサー

1ですが、区画整理にかかった場合、基本的にそこの全ての土地は一律土地ごとに減歩されて換地される訳ですから、一概に区画整理後と前のどちらがいいかとは言えないと思います。つまり換地後は地価は上がる(かも)しれませんが、減歩分を除いた部分しか所有しませんせんので、将来地価は上がるからそれまで待つという意味はあまりないと思います。その時の経済情勢とか場所にもよりますけどね。うちの付近でも区画整理がありますが、差引き0な感じです。あと本換地になると所有権の移転等が出来なくなる期間がありますので一応。

2・ですが、市が関与する事はありません。また裁判所が区画整理地である事を考慮して値段を上下する事もないはずです。上でも言いましたが、区画整理は一連の減歩と換地で処分しますから、その前の競売の段階で影響される事はないかと。区画整理と競売は別個で考えましょう。

3.上にもいいましたが、市は全く関係ありませんので態々知らせる必要はありません。

4.恐らく質問者さんは区画整理によって地価が上がった所で競売して1円でも多く回収したいという事なのでしょうが、上記の通り経済情勢などによってなんとも言えません。整理前後でどれくらいの変化があるのかは不動産鑑定士に伺った方がいいかと思います。

1ですが、区画整理にかかった場合、基本的にそこの全ての土地は一律土地ごとに減歩されて換地される訳ですから、一概に区画整理後と前のどちらがいいかとは言えないと思います。つまり換地後は地価は上がる(かも)しれませんが、減歩分を除いた部分しか所有しませんせんので、将来地価は上がるからそれまで待つという意味はあまりないと思います。その時の経済情勢とか場所にもよりますけどね。うちの付近でも区画整理がありますが、差引き0な感じです。あと本換地になると所有権の移転等が出来なくなる期間が...続きを読む

Q保留地の登記について

お世話になります。

この度、保留地を購入し一戸建てを建てました。
(土地・建物共にローンで約2850万)
登記費用ですが、保留地なので登記費用は安く済むと言われています
(予算は25万)
保存登記・表題登記?・抵当権設定(関係ないですよね?)
などあると思うのですが、私のような購入をした場合はどのような登記費用が発生するのでしょうか?

尚、換地後に改めて抵当権を設定する旨の誓約書をBKと交わしています。

Aベストアンサー

>登記費用ですが、保留地なので登記費用は安く済むと言われています

区画整理中であっても、
建物は通常どおり、表題、保存登記はできます。

保留地は、登記簿謄本が存在しない土地なので
まず、事業者が換地処分時に、表題登記し事業者名で保存登記をし、
その後に購入者に所有権移転(売買)の移転登記をします。
その時に、登録免許税が必要になります。
また、一人の司法書士に依頼するので通常の登記費用より安くなります。
ただ、免許税の算定の評価額は、存在しない土地なので、
移転登記の時期に法務局と税務課が相談することになります。

>換地後に改めて抵当権を設定する旨の誓約書をBKと交わしています。

・権利移動の停止及び換地処分公告時における通知願
・譲渡代金の返還請求権に対する質権設定承認申請書
・登記済証の代理受領に関する依頼書
などを金融機関とあなたが、印鑑証明添付で申請しているから
事業者は保留地台帳で管理していますので、設定者(金融機関)に無断で権利移転はできません。

一度書類を確認してみましょう。

Q換地後は再登記が必要なのでしょうか?

昨年の晩秋に区画整理事業中(住都公団)につき「仮換地」に建っている中古住宅を購入しました.
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最近になり,区画整理事業が終了したとのことで,住居表示が変わり,新しい住所となった旨の通知が市からきました.しかし,通知はその旨のみで,登記のことや権利値額のことなど,一切触れられていませんでした.
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また,再登記をしないと来年度よりの住宅ローン控除を受ける事ができないのでしょうか?実は,現在の登記簿上の面積が異なる為,今年度のローン控除の確定申告の際,かなりややこしく大変な思いをしたのですが・・・
ご回答よろしくお願いします.

Aベストアンサー

 No2です。登記簿も修正はされますが、区画整理事業の終了と同時に修正がされることにはなりません。多少の時間が必要になります。住民票は、転居届けの必要はありません。同様に役所が職務権限で、修正を行ないます。登記簿の住所変更ですが、購入時に現在の整理事業終了前の住所で登記をしている場合には、所有権登記名義人表示変更の必要はありません。ローン控除のための資料は、新・旧どちらの住所地で登記簿謄本(又は登記事項要約書)を請求しても、変更後の現在の住所地の登記内容で証明がされます。

Q参加差押 と差押の違い

「登記事項要約書」の甲区の中で、「差押」と「参加差押」とが併記されています。この二つの言葉の意味の相違をお教えくださいませ。
また、同一債権者による「参加差押」が異なる日付で二行あります。このようになる一般的な経過も知りたく存じます。
宜しくお願い申上げます

Aベストアンサー

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について滞納処分による差押がされている場合に限ってされる手続きで、交付要求の一種です。一定の財産とは、動産・有価証券、不動産、船舶・航空機、自動車・建設機械、電話加入権です。参加差押の効力は先行の滞納処分手続きから配当を受けうることですが、その強制換価手続きが解除または取り消されたときは、参加差押をしたときにさかのぼって差押としての効力を発生します。
・・・・・・・以上は、福岡市中央区役所納税課ホームページからの(下記のリンクです)コピーです。要するに2番目に差し押さえる時は参加差押という事のように思えます。

参考URL:http://www.city.fukuoka.jp/contents/7d34bbf200/7d34bbf20022.htm#SEC27

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について...続きを読む

Q3回期間入札、特別売却にかけられても落札されなかった競売不動産を入手したいのですが

3回期間入札、特別売却にかけられても落札されなかった競売不動産を入手したいのですが、3回期間入札、特別売却にかけられても落札されなかった競売不動産は裁判所は再度この不動産を競売にかけることはしない、という規則になっているのでしょうか?
この物件について権利関係や関係者の利害関係をしらべているのに手間どり、結局入札する機会をうしなってしまいました。
3回期間入札、特別売却にかけられても落札されなかった競売不動産であっても、抵当権者が競売の実行をつよくのぞめば、裁判者は4回目の競売を実施するのでしょうか?
この場合、基準価格は3回目と同額もしくは3回目より、ひきさげられるでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

>>3回期間入札、特別売却にかけられても落札されなかった競売不動産であっても、抵当権者が競売の実行をつよくのぞめば、裁判者は4回目の競売を実施するのでしょうか?
債権者が良ければ、ほぼエンドレスで出ます。

>>基準価格は3回目と同額もしくは3回目より、ひきさげられるでしょうか?
次回出るときの価格は下がった価格しか、私は見たことありません。

実際、問題物件で1年以上前に2億円ぐらいで競売で出て、流れ続けて前回また6千万円ぐらいで出てました。
待てば、また出る可能性の方が高いですよ。
特別売却過ぎても、裁判所に相談すれば特別売却出来るコトもあります。
早く買いたければ、その物件がどうなっているか裁判所で聞いてみたら如何ですか?

Q条件付賃借権設定仮登記と所有権移転請求仮登記

登記簿上にないですが
賃借権を主張し、占有者が出てきたら心配で質問しました。
以下説明します。


中古物件の購入に際し
登記簿をとりましたら条件付賃借権設定仮登記がありました。

そしてその権利に基づき(←順位○番の登記を位記とありますので)
所有権移転請求仮登記が設定されてます。
(原因は代物弁済予約によるものです)

乙区には
条件付賃借権設定仮登記の
存続期間は3年(←昭和55年6月に設定してます)
特約として譲渡、転貸ができるとあります。

こんな権利関係が掲載されてる物件でも売買購入時に
権利抹消できれば、新規所有者の私は自由に使えますか?

不安点はこの仮登記権利者が(←信販会社です)
登記簿上には記載はしないが、特約事項の
「譲渡、転貸しができる」ということで、誰かと賃貸借契約を結んだり、
転貸され続けていた場合のことです。


仲介業者は売買契約締結時には
その登記簿の権利関係を抹消できるといってます。
理由はこうです。

「前所有者が弁済済の証明をもっているので
所有権移転時には抹消できます。」

しかしその点は信用もできないので、
こちらで司法書士さんを立てることに、抹消できる確認がとれれば
購入することで話は進んでいます。


しかし、気になる点があります。
先日もこちらのサイトで質問したのですが、
借地借家法(31条)によって
登記簿上にない賃貸借契約を前所有者が締結している場合、
新規所有者(私)がその契約内容を引き継ぐとありました。

上記の権利関係を抹消してもそれは効力を発するのでしょうか?

不安な点は
登記簿上の条件付賃借権設定仮登記の権利者が存続期間の3年以内に
特約に記載されてる譲渡、転貸契約を結んでいた場合のことです。

店を経営してしばらくし、
突然誰かが来て
「わしが使える権利あるんや!現在の賃借人や!」とかいいだしたら・・・
と思っています。

仲介業者の方は何かしら隠している様な印象がありますが
法的な問題なければ安い買い物であると思います。

紐解いていけばよい買い物と思っています。
よろしくお願いいたします。








登記簿上にないですが
賃借権を主張し、占有者が出てきたら心配で質問しました。
以下説明します。


中古物件の購入に際し
登記簿をとりましたら条件付賃借権設定仮登記がありました。

そしてその権利に基づき(←順位○番の登記を位記とありますので)
所有権移転請求仮登記が設定されてます。
(原因は代物弁済予約によるものです)

乙区には
条件付賃借権設定仮登記の
存続期間は3年(←昭和55年6月に設定してます)
特約として譲渡、転貸ができるとあります。

こんな権利関係が掲載されてる物件でも売買...続きを読む

Aベストアンサー

前回回答した宅建業者です。

いずれにしろ、どちらも2号登記ですのでので、ノンバンクが良く行う抵当権の代わりもしくは抵当権との同時登記だと思います。(抵当権はついていないのですね?)

ご心配であれば契約前に仮登記を抹消して貰う事も可能だと思いますが。手付を打ってから司法書士に書類を確認して貰い、その時点で不足が見つかった場合は、手付金の保全措置が無いと不安になるかと思いますので、契約前に抹消すると言う事は良くあります。これが抵当権ですと買主からの売買代金で抹消すると言う場合が多いので難しいのですが、2号登記なら別段問題ありません。売主側の司法書士により売主負担で行いましょう。

条件付賃借権設定仮登記に関しては債権者が債務不履行時と言う条件がありますし、そもそも競売逃れを阻止する意味であったり、居座り屋を阻止するのが目的ですので、売主が現時点で債務不履行でなければ抹消できますし、賃貸借は起きてないと考えるのが普通です。
これも重要事項説明で賃貸借権が付いているかどうかの確認は必要かと思いますが、ただ転売阻止が目的ですので、実際には転貸しされていないとは思います。

もちろん、「思います」という語尾で書いているように、実際のところは分かりませんので、とりあえずは先の抹消手続きと重要事項説明での賃貸借に関して確認し、抹消出来ない場合の白紙解除と賃貸借権が付いている場合の違約に関して契約書に記載し、手付金に関しては保全措置を要求するという3重の対応で進めてみてはいかがでしょうか。但し専門家を近くに置くべきですが。

前回回答した宅建業者です。

いずれにしろ、どちらも2号登記ですのでので、ノンバンクが良く行う抵当権の代わりもしくは抵当権との同時登記だと思います。(抵当権はついていないのですね?)

ご心配であれば契約前に仮登記を抹消して貰う事も可能だと思いますが。手付を打ってから司法書士に書類を確認して貰い、その時点で不足が見つかった場合は、手付金の保全措置が無いと不安になるかと思いますので、契約前に抹消すると言う事は良くあります。これが抵当権ですと買主からの売買代金で抹消すると言う場合が...続きを読む


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