新築中ですが、名義と住宅ローンの件で教えてください。
今のところ夫が一人ローンを組む予定です。妻は専業主婦。
住宅資金援助として1000万円もらっています。
土地は妻からの住宅資金援助金で購入。そのとき、
登記も夫でしてしまいました。
銀行ローンは夫一人で本審査が通っています。
税務署には、妻の住宅資金援助金を非課税で申請したいと
思っています。
あとから、気づいて自分の不勉強さに反省していますが、
土地の登記を妻の名義にしておくべきでした。
今のままでは贈与税がかかってしまいます。
銀行ローンが開始して建物の登記も終わってから
司法書士にお願いして土地の登記のやり直しをするのは
可能でしょうか。
それとも、今の段階で銀行にお願いしたらどのような
対応をしてもらえるのでしょうか。
切実に悩んでいます。
よろしくお願いします。
No.2ベストアンサー
- 回答日時:
不動産業者です。
親から贈与を受けた1000万とご主人に贈与した1000万の扱いの両方を考慮しなければなりません。
何もしないと、それぞれに贈与税が発生してしまいます。
NO.1さんの回答の通り「錯誤」で登記を更生するのが一番良いでしょう。
売買契約書なども出来れば訂正してもらいましょう。2重線での削除と追加で構いません。
まず、銀行に内容を相談し錯誤で奥さん名義に更生する旨を相談して承諾を取ります。(問題ないはずです)
その後に売買時に登記をした司法書士に依頼して下さい。
尚、ローン時は連帯保証人になることは無いと思います(銀行によりけり)、担保提供者になり土地を担保提供することになります。
ローンが実行(抵当権の設定)がされてから更正登記を行うのは、かなりむずかしいので即行ったほうが良いでしょう。
また、住宅資金の贈与など条件が色々ありますので、良く理解して適合するか?もしくは相続時課税清算制度を利用するか?など検討されてください。
錯誤での更生登記は本来あるべき姿へ登記しなおす、という事ですから、そう心配なさらなくとも大丈夫です。契約書等(重要事項、契約書、領収書、その他の署名書類)は仲介業者へ相談すれば、対応してくれるはずです。
どちらも贈与税がかかるのは衝撃です。夫のローンを一部立て替えていただけで、あとで自分が贈与されていた分を申告するのはいけませんか?
回答ありがとうございました。
No.3
- 回答日時:
個人的な意見ですけど、これってすぐに銀行に相談された方が良いでしょうね。
だって、不動産が共有名義になりローン契約者以外の人間が発生するのですから再審査ですよ。おそらく、担保提供承諾書(?)みたいな書類を出す必要があります。保証人になる必要はありません。ただし、ローンの滞納があって競売することになったら持ち分を競売にかけられても異議申し立てしません、と言うことになるはずです。で、贈与税云々の問題だけじゃなく、離婚したときに権利関係をはっきりさせておかないと面倒になりますよ。極端な話、ご夫婦が別居状態の時にご主人単独で不動産を売却できてしまうんですから、もちろん、ローン残高<売却金額と言った条件付きですけど。
質問者様が夫or妻なのか不明ですが、どうせ名義変更されるのなら土地・建物を共有名義にしておいた方が平等だと思います。例えば土地が1千万円、建物1千万円なら、土地・建物各持ち分1/2ずつにするのです。土地は天変地異が起きない限り変動しないけど、建物は確実に価値がなくなりますからね。質問者様が妻なら黙って土地だけ名義を書き換えるのもありでしょうけど(笑)
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