住宅ローン　夫婦連名かどうか

Question

ハウスメーカ、工務店等周りやっと、来週設計事務所と契約というところまできました。
が、設計士さんに質問されました。契約は旦那さんだけでいくか、夫婦連名でいくか。
夫婦連名かどうかで、今後登記や住宅ローン等関係してくる、と言われしょっぱなから分からずで質問させていただきます。設計しさんや周りの方と相談して決めていこうとは思いますが、こちらでもご意見をお伺いさせていただきたいと思います。

頭金1000万（二人で貯めたものですが私名義で預金してあります・・）
借り入れ1500万

私は37才。市役所職員。（勤務年数5年　H24.11.26～育児休業中　復帰予定H26.4月）H23年度年収411万　源泉徴収額9万　H24年度345万（育児休暇に入った為減額なてます）　税額7万

旦那は36才。JA農協（勤務年数4年　ただし、正職員ではなく準職員　※正職員・・ボーナス、退職金有、準職員・・ボーナスはお涙程で退職金無し。他の健康保険等の福利厚生は全く同じ）。H24年度年収280万　税額0円

現在は両親を扶養に入れているので0円ですんでます。今後仮に両親が亡くなったりすると多少税金とられるでしょうけど、旦那の年収が低いことと、医療控除等あるのでどちらか片方は0円でいけるのかもしれません。

質問１．所得税はこんな感じですが住民税はいくら払ってるんでしょうか。。どういう計算なりますか？ 
質問２．我が家は上記のような感じですが、夫婦で住宅ローン控除のメリットあるのかどうか？
質問３．登記は二人名義ですると手数料二倍かかるんでしょうか？登記を旦那もしくは私だけの名義にすると住宅ローンも1人名義にしなければいけないのでしょうか？連動しなくてもよいものなのでしょうか？
質問４．持分割合？ってどういう計算なりますでしょうか？
ご教授お願い致します。

kannjyani · Accepted Answer

こちらこそすみません。余計に混乱させてしまっているだけかもしれませんね。申し訳ありません。

贈与税はこちらの国税庁HPの２により、可能性がないとはいえないかもと付け加えましたが、忘れて下さい。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm
通常はここまで追求されることはありません。

＞どうして20万だと妻のみが得になるのですか？旦那と私二人でローン控除もらっておくのとどう違うのでしょうか。割合が半々として10万づつの控除が可能になってくるってことですよね？私の税金が現在で9万なので、今後10年間で10万を超えるかもしれないから、そうすると取りこぼしが出てくる可能性があるかもしれないからってことでしょうか？

総務省のHPです。
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/090929.html

所得税で控除しきれなかった分を住民税の控除にあてたいとお考えだと思いますが、現在、住民税は課されているのでしょうか。ここはご確認ください。税額０円とありましたのでそこからご提案しました。

＞では、預金は5：5で、ローンを私の方が多く組めば私6、旦那4という割合になるんでしょうか？割合は年収に関係しないのであれば、ローンの割合で登記割合も決まるってことですよね？金額を多くするってことですか？主を私にするってことですか？主が私だと多くとってもらえるってことになるんでしょうか？

例えばですが、結婚により妻が専業主婦になり、夫名義のみでローンの審査が通ったとします。しかし登記は夫５妻５でも構いません。物件を担保とすることを承認さえすれば良いんです。
このローン審査に通るかどうかですが、本審査は団信会社で決定するもので、審査基準は極秘になっています。様々なケースがあるので公開してしまうとトラブルの元になるからです。分割割合のご希望は、ローンを申し込む金融機関窓口か、建築業者に相談してみると良いでしょう。
考え方としては、金融会社は不利益なく貸した金を回収し、金利という儲けを生むことができればそれで良いんです。この不利益を発生させない為に対策を講じています。それが担保であり、連帯債務者、連帯保証人、保証人といったものです。

担保はご存じでしょうからそれ以下について、
連帯債務者・・・債務者と同じ義務を負います。
連帯保証人・・・ 債務者の返済が滞れば代わりに返済する義務を負います。
保証人・・・返済が滞っても債務者に支払い能力があることを立証できれば弁済を免れます。
簡単に説明しましたが、ほぼこれで大丈夫かと思います。

住宅ローン控除は少し複雑ですので、まずは控除対象となる物件なのかを建築業者にご確認ください。

また不明な点があれば仰ってください。
具体的な質問になってくれば他の回答者様から良きアドバイスがいただけるかもしれません。
それを求めるのであればこの質問を一旦締め切ってから、新たにご質問なさるのも宜しいかと存じます。

以上、ご参考までに。

kannjyani · Answer

>すっかり建物価格記述するの抜けていました！ごめんささい！建物2000万、諸経費（外溝駐車場ローン）500万の合計2500です。

いえ、こちらこそ申し訳ありません。詳細に記してご質問なさっておられるので、真剣さは伺えるのですが、率直に申し上げまして、何が聞きたいのかさっぱりでしで・・・問題解決にどう御助力できるのかと考えあぐねております。

>所得の多いほうがローン控除得なんですね！であれば、おっしゃるように二人で組んだ方がいいですね！

※リフォームということで、こちら国税庁のHP

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1216.htm

条件を満たしていればローン控除が受けられますが、ここの表を参考にすると控除限度額が２０万円なので、妻のみで控除を受けるのが得です。
これは今後１０年間、質問者様が働き続けることを前提としています。

>元から私一人で組む計画はなかったんです。二人でやるか、旦那だけでいけるかで悩んでいたんです。

ローン控除で得をしたいのであれば妻名義で組まなければいけません。

>割合は年収の多さから私の方が多くなるんですか？

割合は年収と関係ありません。

>団信は二人で入るということですよね？1500の半々を二人で債務という感じでしょうか。どちらか死んだら半分残るってイメージでしょうか。

団信は、例えば生命保険と同じです。掛けている人が亡くなると金銭として受け取るのか、物件として受け取るのかの違いだけです。生命保険料を滞りなく支払っていれば、Aさんが亡くなったときに妻Bさんはお金を受け取ります。物件の債務として残るのは、生きているのに支払えなくなった場合です。

>ちなみに土地は私の父名義になています。建物を母屋の隣で建てるつもりです。（リフォームですが）

新築なのかリフォームなのかで大きく違ってきます。業者が大規模リフォームで申請するならローン控除は受けられると思います。

疑問があればまた回答致します。私で分からないことがあれば正直に申し上げますし、調べたりもしますから、問題解決に協力といった形でお考え願います。

以上、ご参考までに。

kannjyani · Answer

１：住民税
現在、納めている住民税は給与明細書にある金額ですが、軽減を図っておられるのでしょうか。
住民税（市民税・県民税をあわせた総称）には、均等割と所得割があります。
税率はお住まいの役所のHPでご確認ください。

２：住宅ローン控除
これは所得によってパーセンテージが変化するものではありませんので、所得の多いほう（限度額あり）が得です。

３：登記
いいえ、掛かりません。不動産登記は一筆いくらです。
建物一筆、土地一筆。通常はこう考えて良いですよ。
住宅ローンについては金融機関の了承が得られるかどうかであって、一般的な決まり事というのは無いに等しいんです。ですからここで断言はできません。少し混乱してしまうかもしれませんが、ローンを組むには購入する土地・家屋を担保物件として、貸した金の回収が見込めなければその物件を取り上げ競売にだしたりとなります。そのときに連帯債務者でも連帯保証人でも保証人でもない人物に物件の何割かでも所有権があり、最悪居住権を主張されると手続きが面倒になります。
物件価格が記載されておりませんが、年収からこの場合、妻を債務者とし、夫を連帯債務者とするのが一般的でしょう。

４：割合
所有権につきましてはこの場合、妻６～７、夫４～３が妥当でしょうか。
返済の年間総額によっては贈与税の懸念があることからですが、その心配がなければ妻１０でも構わないと思います。

団信は妻のみで結構です。

分かり難いところがあれば補足しますので、御遠慮なく仰ってください。
物件価格を添えて頂ければもう少し詳しく回答できるかもしれません。

以上、ご参考までに。

beetle-papa · Answer

ここで補足を書きます。
登記の持分があるので、万一の場合でも債務が残る可能性があります。
設計事務所を通じて確認してください。

beetle-papa · Answer

まず、問1　住民税額は給与明細を見る…金額×12か月＊特別徴収(給与から)　市役所に問い合わせるのもよいでしょう。

問2　所得税が0になると思います。

問3手数料は2倍にはなりません。
(二人の名義で登記した場合、二人に同じ債務が掛かります) 最も良い方法は、ご主人一人で借入　奥様は保証人とすると良いと思います。(収入合算になります) 不幸にして、ご主人が亡くなった場合　生命保険料で
債務がなくなります。二人の名義で登記した場合　同上　債務が残ります。

私の場合　息子が保証人になっていますが、私が死んだら債務はなくなります。

住宅ローン 夫婦連名かどうか

こちらこそすみません。

>すっかり建物価格記述するの抜けていました！ごめんささい！建物2000万、諸経費（外溝駐車場ローン）500万の合計2500です。

１：住民税

ここで補足を書きます。

まず、問1 住民税額は給与明細を見る…金額×12か月＊特別徴収(給与から) 市役所に問い合わせるのもよいでしょう。

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