住宅ローンの金融機関選びで迷ってます。

住宅ローンについて、2つ迷っている金融機関があります。
どちらかにしたいと思ってます。

借入金額：2,000万円
借入期間：35年　10年固定金利

『Ａ銀行』（10年固定金利）
　金利：1.3％（基準金利　3.1％）
　事務手数料：10,500円
　保証金：412,280円
　繰上返済手数料：10,500円
　10年後の優遇金利：－0.7％
※利息組込み型を選択すると、別途一律保証料30,000円が必要。

『Ｂ銀行』（10年固定金利）
　金利：1.5％（基準金利　3.05％）
　事務手数料：31,500円
　保証金：0円
　繰上返済手数料：21,000円
　10年後の優遇金利：－0.5％

あまり頭金が残っていないので、
手数料を利息組込みにしようか検討中です。

また、10年後の優遇金利については
借換えも考えると、あまり気にしなくても良いものでしょうか？

宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2012/09/26 22:47

トータルではAの方が安くなります。

一般的に保証料を前払いする方が総支払額は安くなります。
また、一般的には保証料を内枠方式すると0.2%の金利アップになりますので、
2つの商品は10年後の優遇も含めて金利としては同レベルと言えます。
その他の手数料はAの方が安いのでBを選ぶ理由はないと思います。

なお、繰り上げ返済や借り換えをした場合、
不要になった分の前払い保証料は返してもらえます。

借り換えには、完済手数料や抵当権の登記手数料がかかり、
わずかな金利差では損してしまいますので慎重に選択されることをお勧めします。

No.2 回答者： oska 回答日時： 2012/09/26 18:07

＞どちらかにしたいと思ってます。

金利だけで金融機関を選ぶと、損をする場合があります。
出来れば、既に付き合いがある金融機関から融資を受ける事です。
どうしても金利が高ければ、途中で借り換えをすれば済む事です。
という一般論は、置いといて・・・。
質問者さまの場合、Ａ・Ｂともに「確実に審査に通る」のですよね？
（お怒りを承知で）「捕らぬ狸の皮算用」という諺もあります。＾＾；
既に、審査を通過したので「二社択一」になっているのだと思います。

私でしたら、Ｂですね。
金利よりも、保証金が０円というのが魅力です。
金利が嫌なら、繰上げ返済・借り換えと色々と方法がありますよね。
繰上げ返済手数料も、２万円程度。Ａと比較すれば、２０回分の繰上げ返済が可能です。

＞10年後の優遇金利については、借換えも考えると、あまり気にしなくても良いものでしょうか？

これは、日銀総裁でも分かりません。
が、原則考える必要は無いと思いますね。
バブル崩壊後約２０年。世界中で、日本だけが不景気から抜け出す事が出来ません。
１０年後も、バブル崩壊の後遺症で不景気の真っ最中でしよう。
※それまで、日本が存在していればの話。ブラックジョークでは、日本州又は日本人自治区になっているとか！？
不景気だと、どうしても金融緩和。ゼロ金利政策が続きますよね。
１０年後の政権・政府も、景気対策として土木建築を優先します。
金融機関も、融資先を探していますよね。
住宅ローンは、金融機関にとっては非常に美味しい商売なのです。
０．０２％程度の金利で集めた資金を、１００倍の金利で融資する訳です。
他人の褌（ふんどし）で相撲を取る事が、誰にも批判されずに行なう事が出来ます。
金利を上げる条件・環境は、１０年後も存在しないと思いますね。

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/09/26 10:40

前者は保証料が大きいので、これも金利換算して比較してみましょう。

2039万円借りて（事務手数料と保証料の差額を加算）後者と同じ返済額になる金利は1.38％となります（事務手数料は入っていませんが、ほぼ実質金利）。
ということで、前者の方が金利が低いということです。10年後の優遇金利については、変動金利ですので元の金利が不明なため単純には比較出来ません。