困った立ち退き（袋地、半分は借地）の条件と交渉

我が家は、親戚Aさんの敷地内の一番奥に建っています（50年前から居住）。
Aさんの月極駐車場を通り抜けないと公道に出られません（袋地です）。
Aさんは「（もう高齢なので）駐車場の経営をやめて土地を売却したい」ので、
我が家にも立ち退いてほしいそうです。うちが袋地に居座っていると、
「（公道への通路を配慮しなきゃいけないので）土地が売れない（売りづらい？）」らしいです。
母は「何十年も暮らしているんだから住む権利がある」と言い張りますが、
その方向で頑張ると、かえってこじれて損をするのではないか？
それよりも穏便に、立ち退き料をもらえるようお願いしたほうがいいのか（果たしてもらえるのか？）・・
まったく検討がつきません。ご意見、アドバイス、など頂ければ助かります。
私（５０代、独身）も母（７０代）も「終の棲家」だと思いこんでいたので、人生設計が狂ってしまい、ちょっと大変です。父が最近亡くなったばかりで、このような問題が起こってしまい、焦っています・・・以下に、もう少し詳しく説明します。

実は、うちの建物の土台になっている土地は、地元の寺からの借地です（ただし、借主はAさん！！うちが住む前はAさんが使っていたので）。物置や花壇や自転車置き場などがある庭部分だけがAさんの土地です（実際は微妙に建物がはみ出しているかも）。建物（１０坪くらい）だけを父がAさんから購入したということで売買契約書がありますが（７００万円くらい、30年以上前の契約）、土地のことは（借地権についても）何も書いてありません。借地権は、Aさんから譲ってもらおうとしたらしいが、ダメだったらしい。ただし、寺に払う地代（毎月一万円）はうちが負担（Aさんに支払い←つまり「また貸し」ですよね）。なお、この建物は未登記ですが、建物の固定資産税はうちが払ってます（年に3万くらい。建物の評価は８０万くらい）。なんだか、我が家には法的な権利がなさそうですが、それでも立ち退きしないで住み続けたい、という場合は以下をクリアしなきゃいけないですよね。
●Aさんから借地権を譲ってもらう（もちろん地主である寺に了解をもらう。今までの「また貸し」の件は怒られそうですが・・・）
●我が家が使っている庭＝Aさんの土地はお返しするが、建物がちょっと乗っかってしまっている部分は交渉する（借りるか、または買うか？）。
●土地売却後も公道に出られるように通路の確保をお願いする。

説明は以上です。質問をまとめます。また、私の勘違いや間違いがあれば、ご指摘ください。
＊借地権はAさんから買うことになるのか。親戚だから譲渡でもいいのか？わかりません。
＊私たちの立場はどうなのでしょう。「立ち退きません！」と強気に出た方がいいのか、立ち退き料をもらう方向でお願いしたほうがよいか、果たしてどのくらい頂けるものなのか・・・お考えがあればお聞かせください。
＊Aさんが言うように袋地のために通路を作る必要があるような土地は、売れない（売りづらい）ものでしょうか？（土地の広さは正確にわからないのですが、駐車場としては３０台くらいのスペース）

OKWaveおよびネット検索で借地の問題を調べて少しは参考資料も見つかりましたが、似たような事例が見つからず、質問させていただきました。何卒宜しくお願い申し上げます。

No.1 ベストアンサー 回答者： onbase 回答日時： 2012/10/06 02:14

詳しいわけではないので参考程度に。

●Aさんから借地権を譲ってもらう
○可能ではありますが、月１万円、年間１２万円の地代は場所にもよりますが安すぎるように思います。寺側が値上げを言い出した場合どうするかです。
　また借地権を得たとしても囲繞地であることには変わりありませんから事態は変わりませんし、そもそもＡさんの所有地売買にわざわざ不利になるようなことをするとも思えません。むしろＡさん所有の土地を「買い取れ」と言ってくるのでは？

●我が家が使っている庭＝Aさんの土地はお返しするが、建物がちょっと乗っかってしまっている部分は交渉する
○これもＡさんにはメリットがありません。

●土地売却後も公道に出られるように通路の確保をお願いする。
○質問者さんには囲繞地通行権がありますから正当な要求です。しかし、Ａさんは手前の土地を売りたいのですからその要求を呑んでもＡさんにはメリットがありませんし、その要求を呑んででも買いたい人が出てこなければ土地の売却が出来ません。
　また手前が別の所有者になれば質問者さんの居住地は公道と接続しなくなり、建て替えができなくなる可能性もなくはないですし、そうなったらそれこそ売れなくなります。

●借地権はAさんから買うことになるのか
○Ａさんから買うことになりますが、原則として土地所有者の承諾が必要です。
　承諾が得られない場合は裁判所で許可を貰う必要が出てきます。

●私たちの立場はどうなのでしょう。
○居住権はかなり強いですが、そもそも「又貸し」状態ですから質問者さん達が「正当な居住者」であるか微妙なところです。
　あまり強硬な態度に出ると土地の所有者である寺から契約違反を問われることもありえます。

●果たしてどのくらい頂けるものなのか
○建物については質問者さんの所有物であるようですので移転にあたっては再構築費用（同程度のものを現在建築できる金額）は正当な金額として要求できます。
　借地権についてはあまりにも安すぎるとそれに比例して買取価格も安くなります。
　借りに借地権をある程度の金額で買い取ってもらったとしても土地価格には及びませんので現在地周辺で同程度の規模の家を建てようとすると質問者さんの持ち出しも必要になってきます。

●Aさんが言うように袋地のために通路を作る必要があるような土地は、売れない（売りづらい）ものでしょうか？
○そうですね。質問者さん達が取れるだけのスペースが「死に地」となりますから買う側は躊躇するでしょう。

　今後のことを考えれば移転補償をしてもらって引っ越しをした方が得策であるように思います。
　長年住み慣れたお母様は引っ越ししたくはないでしょうけれど。

　いずれにせよ行政の無料法律相談や法テラスなどを利用されることをお勧めします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
細かく答えてくださり、本当に助かります。
おかげで頭の中が整理できたような気がします。
行政の無料法律相談にも行ってみようと思いますので、そのときに、
今回の回答の内容がとても参考になりそうです！
本当にありがとうございました。

お礼日時：2012/10/06 12:14