約30年前の土地賃貸、口約束

Question

約３０年程前（スミマセンはっきり分からなくて）私の祖父と借主の間で土地の賃貸をしたそうです。（私の父と祖父は他界）借主は以来そこに家を建て暮らしています。
この賃貸は契約、登記なるものは何もなく、月々の土地代（かなり安いと思いますが）をいただいてるだけ状態です。
この借主は最近、体力の衰えが目立ち在宅で介護を受け、生活しています。（借主は妻、息子と絶縁状態。近所に住んでますが）　借主が死亡するような事態になると話がより複雑になると思い、先月借主と話し合いを持ちましたが、話が前に進みませんでした。
そこで、どうしたら良いでしょうか？

１）当方は、とにかく契約を明記したい。（借主に何　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　かあった時、口約束の延長は望んでない）
２）最終的な建物の処分の責任（費用等）の所在をハッキリさせたい。

　
田舎なのであまり事を荒立ててくはないですが、借主が契約化に応じてくれません。　よろしくお願いします。

matthewee · Accepted Answer

１．地代と固定資産税との関係は、ひとつの目安なのですが、固定資産税が年額１８０００円で、地代が年額１２万円（１万円×１２ヶ月）であれば、賃貸借であろうと判断されると思います。

　固定資産税は住宅用地の特例措置が適用されて１／６（敷地面積２００m2まで）になっていると思いますが、事業用地ではなく、住宅の借地であれば、今回の場合、賃貸借と認められる地代の水準であろうと思います。

　なお、固定資産税との比較は、指標のひとつに過ぎず、地代は本来、周辺相場と比較すべきものです。地代が、更地価格の２％程度であれば、賃貸借と認めてよいと思います。

２．借地契約が賃貸借であれば、借地法で保護される「借地権」が存在することになります。
　借地権は財産として相続人に引き継がれます。ですから、この建物は、借地権付きの建物として、借家人の亡き後は、相続人の所有（＝遺産分割までは共有）となります。

　この場合、借地期間が満了するまで、現行の借地条件が踏襲されます。この建物を第三者に貸すことは可能ですが、建物の売却は、借地権の売却となるため地主の承諾が必要です。

３．借地契約の終了に当たっては、借地人（＝相続人）に建物買取請求権が認められています。文字通り請求権ですから、借地人が買い取りを請求しなくてもよいのですが、その場合は、話し合いで建物の取り壊し費用などを地主と借地人（＝相続人）で協議することになると思います。

　今、借地人と契約書を交わしても、「借主は妻、息子と絶縁状態」であれば、借主亡き後の建物処分まで確約できないのではないでしょうか。

　借主亡き後、相続人は地代を支払う義務がありますから、地代を払いたくなければ、借地契約の解除を申し出てくることも考えられます。そのときに、建物の処分について話し合うことになると思います。

　建物の評価額が高い場合、相続人から地主への贈与とならないように、相続人が取り壊して建物滅失登記をするようにして下さい。取り壊し費用をどちらが持つかは、そのときに相談になると思います（地主としては、建物買取代金を払うか、取り壊し費用を負担するかの選択になると思う）。

　もちろん、相続人が、建物を任意で取り壊して更地にして地主に返してもよいのです。借地法の規定は、基本的に当事者の交渉がこじれた場合に、適用される規定です。

matthewee · Answer

１．ご質問文に「月々の土地代（かなり安いと思いますが）」と書かれていますが、地代が著しく低廉な場合には、借地法（※）で保護される「借地権」はない、という結論になります。

※平成４年に旧・借地法と旧・借家法が統合され借地借家法となりました。平成４年以前の借地契約には、借地法の規定が適用されます。

２．借地法における「借地権」の定義は、「建物の所有を目的とする地上権及び賃借権をいう」とあります（借地法１条）。

　有償の借地契約であれば、必ずしも賃借権があるというわけではなく、土地の固定資産税を若干上回る程度であれば、賃借権は認められず使用借権となります。使用借権について、国税不服審判庁の裁決事例のURLを下に貼っておきます。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0702080000.html

　使用借権であれば、借地法で保護される「借地権」は存在せず、借主の死亡によって、その効力はなくなります（民法５９９条）。

３．使用借権は相続の対象になりませんから、借主の死亡によって、借地上の建物を相続した相続人は、敷地利用権のない建物を所有していることになります。

　この場合の、地主の対応は２つです。新たに借地契約を建物所有者と結ぶか（＝地代も適正な額に改訂する）、それとも、建物の撤去を建物所有者に求めるかのいずれかになります。

４．「建物の処分の責任（費用等）」について、使用借権による借地であれば、現在の借主の相続人が、建物を撤去する義務があります。
　遺産分割未了で建物の所有者が決まっていなければ、相続人全員に対して、建物の撤去を求めますが、相続人が拒否したら裁判所に建物撤去土地明け渡しの訴訟を起こして債務名義を取ってから、裁判所に申し出て強制執行という段取りになります。

　もし、穏便に済ませたいというのであれば、建物の撤去に関して裁判所の手続きで進めながら、撤去費用は地主が持つということになるのではないでしょうか。

　たとえ、借主が契約書を作っても、借主の死亡後に妻や息子が相続放棄をしたら単なる“紙切れ”になるだけだと思います。
　今、当面するべき事は、毎月受け取っている地代の額を正確に記録しておくことです（借地権の存否を判断する根拠となるから）。

※なお、地代が適正な額であり、借地法で保護される「借地権」が存在すれば、上記の結論は変わってきます。
　そのときは、補足要求いただければ、「借地権」の存在する場合について回答を書きます。

aburakuni · Answer

契約有無に拘わらず、間違いなく建物があり登記が行われ金銭の授受があるので権利が発生しています。
貴方の希望　1)と2)がどの様な背景から来ているか（今後の推移を同予測されているか）は判りませんが、建物が存続する限り先方の権利は強いので、今後「借地権」は相続されていく筈です。
但し、建物が老朽化している場合には、建物の維持管理は建物所有者にあるので費用負担がかかる他、建て直しには貴方の同意が必要になります。
利害関係で見れば、建て直しに同意せず建物の滅失を待つのがベストと考えますが、先方の奥さんや息子さんが相続後に権利を売却する可能性があります。
文書になっていなくても「契約」は存在しているので、契約（＝実際には変更）自体を一方的に強制する事は出来ませんし、契約書を取り交わす事に固執する意味はありません（契約しても「無い袖は振れない」事もあります）。実際の土地価値や建物の老朽度合いを考慮に入れて、リスクが大きい様でしたら、それに備える（対応策を考えておく）事が必要でしょう。

utama · Answer

１）、２）とも旧借地法の制限を受けるため、契約書でなんらかの合意したとしても、無効になる可能性が高いです。

１）については、借地権の存続期限は、建物が滅失するか、３０年で、更新の場合は２０年または３０年と定められています。（借地権の設定日が不明でしょうが、建物には登記があるでしょうから、建物が保存登記された日を借地権の設定日と考えていいでしょう。）

貸主側としては、建物が存在する限り、３０年または２０年に一度しか解約申し入れのチャンスはないということです。（ですから、旧借地法では、いったん土地を貸せば上げたも同然といわれていました）

したがって、借主が死亡したら契約終了というような借主に不利な特約は、無効となります。

２）についても、法定があります。

貸主側から立ち退きを希望した場合は、借主は建物買い取り請求権を行使することができます。したがって、建物を撤去したければ、貸主の負担となります。

借主側の理由で賃貸借契約を解除するのであれば、借主に原状回復義務があります。

法律で決まっていますので、苦労して契約書を作る必要はないのではないでしょうか。

約30年前の土地賃貸、口約束

１．地代と固定資産税との関係は、ひとつの目安なのですが、固定資産税が年額１８０００円で、地代が年額１２万円（１万円×１２ヶ月）であれば、賃貸借であろうと判断されると思います。

１．ご質問文に「月々の土地代（かなり安いと思いますが）」と書かれていますが、地代が著しく低廉な場合には、借地法（※）で保護される「借地権」はない、という結論になります。

この回答への補足

契約有無に拘わらず、間違いなく建物があり登記が行われ金銭の授受があるので権利が発生しています。

１）、２）とも旧借地法の制限を受けるため、契約書でなんらかの合意したとしても、無効になる可能性が高いです。

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