タワーマンションの資産価値について

Question

タワーマンションの購入を考えています。　
晴海のあたりで中古で購入して、賃貸に出すことを検討していますが、果たして３０年後の資産価値は期待できるのでしょうか？
多摩ニュータウンのようにご高齢者だけの街になってしまうのか。
（マンションではないですが）池袋サンシャイン、浜松町の貿易センタービルのように３０年後はしょぼく（？）なってしまい、資産価値が大きく毀損してしまうことを恐れます。
なお副業で、一軒家の賃貸経営にはすでに携わっています。
中古一軒家の場合、買うときは安く、土地としての資産価値は永遠にあるので、タワーマンションより収益性が高いように思えるのですが、自分の読みに誤りはないのか心配です。
タワーマンションのあの眺望、おしゃれな家族連れが闊歩する街の雰囲気に憧れ、一軒購入してみたいのですが、いずれ相続する子供たちの重荷になってしまっては本末転倒なので。

Mokuzo100nenn · Accepted Answer

場所さえ間違えなければ、中古一軒家への投資のほうが資産価値の永続性が高いと思います。

超高層マンションの価値は、複数の地下鉄駅が利用できるなど、都市生活の便が価値になります。
最低で２線、できれば３線か４線の駅に徒歩圏であることです。
私の場合は最寄り駅で２線、徒歩圏に別途３線にアクセス可能で、合計５線が徒歩圏ですので、帰宅の選択肢が沢山あって楽しいですよ。

また超高層はエレベーターや地下駐車場の充実が大切です。
地下駐車場から40階までの直通エレベーターで、乗用で４基、荷物兼ペット用が一基の合計５基ついているのですが、超高層で、エレベーターが３基しかないなんてトンデモ物件がありますので要注意です。

地下駐車場も、二台目、三台目がいつでも借りれるだけあれば良いですね。クルマが好きで家族で３-４台持っている家庭は多いので、このような家族が集まってきますよ。
私も、一時期、ロードスターをセカンドカーとして所有し、遊び用につかっていました。
超高層で駐車場が少なくて、２台目の車を買いたくて駐車場がないなんて笑えない話もあるので、要注意です。

タワーマンションからの眺望は一週間で当たり前になってしまいます。
それに、夜景は室内を暗くしないと綺麗にみえませんが、マンションの住人が室内を暗くして生活しているなんて聞いたことがありません。すべて写真撮影用の演出ですよ。

数千万円の投資資金があるなら、まずは、JR駅徒歩１０分圏内の一戸建てに投資しましょう。
古屋付きという、築年数の経ったもので良いです。１００年後、２００年後、ご子孫から感謝されること間違え無し。

もし、どうしても超高層タワー、マンションに投資するのであれば、地下鉄３駅、エレベーター５基、地下駐車場一家に２台可、の物件に限定しましょう。

merciusako · Answer

＞果たして３０年後の資産価値は期待できるのでしょうか？

マンションの資産価値とは立地条件と維持・管理だと思います。
立地条件については今更言うまでもないでしょう。
維持・管理については日常的な維持・管理のほかに計画的な修繕もあります。
一般的なマンションですと10年～12年サイクルで大規模修繕工事を実施します。
屋上を始めとする防水工事、外壁等の補修工事、鉄部を中心とした塗装工事などです。
足場をかけて行います。
で、築30年位からエレベーターや排水管のリニューアル工事が追加され、給水管のリニューアルも実施されるようになります。
改修専門業者も多数存在し、修繕方法や使用材料なども広く一般化していますので、それだけ修繕に関する選択肢があるということになります。

一方、超高層マンションですが、躯体部分に関してはそれぞれの設計、建築業者によって建築されていますので耐震性などの不安はないのでしょうが、修繕を考えると選択肢は圧倒的に狭まってしまいます。
足場なんて架けられませんし。
つまり、そのマンションの建築業者、あるいは特殊な業者ということになり、割高になるということです。

ここで、購入した区分所有者に財力があり、どのような負担でも問題ないと考える方々ばかりであれば良いのですが、そうでない場合は、修繕箇所を省く、グレードを下げる、などということになります。
もちろん、必要最低限の修繕はしなければならないのですが、大規模修繕工事が原状回復を目指すという工事であることから、必ずしもそのような結果にはならなくなります。

築30年というと、もうすぐ３回目の修繕時期です。
このときに果たして建築当初にまで原状回復できるか、というと疑問です。

とすれば、賃貸の場合、築年数とともに予定していた利回りが確保できない可能性が高くなります。
永住するのであれば関係ないことですが、30年後の資産価値ということになれば、やはり戸建てだと思いますが。

exhibitionist#2 · Answer

一級建築士で宅建主任者・サラリーマン大家です。タワマンも１ＬＤＫを一室貸してます。

＞晴海のあたりで中古で購入して、賃貸に出すことを検討していますが、
売るならともかく交通不便な晴海（勝どきから徒歩）を借りる人は少ないです。
勝どきや豊洲の賃貸なら駅前に豊富に供給されています。価格で負ける。
タワマンでも芝浦アイランドなら分譲賃貸も含め広めの１ＬＤＫが供給不足から堅調な家賃を維持しているようです。
＞果たして３０年後の資産価値は期待できるのでしょうか？
粗製乱造の中央区湾岸、豊洲あたりはすでに人気がなくなっていますよね。
地盤の流動化というのもマイナスイメージ。

＞多摩ニュータウンのようにご高齢者だけの街になってしまうのか。
タワーマンションの高層階はまさに高齢者の街にすでになりつつあります。
しかし低層階・中層階は30代・40代の子育て世代ですから、朝8時のエレベータホールは小学校の校庭とみまがうばかり。

＞（マンションではないですが）池袋サンシャイン、浜松町の貿易センタービルのように３０年後はしょぼく（？）なってしまい、
サンシャインは1978年竣工で　35年前　貿易センタービルは1970年で42年前
構造も鉄骨造でかたや高強度コンクリートＰＣ造。内外装のメンテナンスをどれだけこまめにやるかだけ。
＞資産価値が大きく毀損してしまうことを恐れます。
貧乏な区分所有者が大規模改修の費用を出し渋ればそうなります。

なお副業で、一軒家の賃貸経営にはすでに携わっています。
＞タワーマンションより収益性が高いように思えるのですが、自分の読みに誤りはないのか心配です。
土地の上にゴミが乗っているのお好みか、ごみ粒のような土地にやっかいな区部所有物があるかの違いです。

＞ タワーマンションのあの眺望、
それは、３０階以上１００ｍ以上の高さのある階の場合。中・低層なら普通のマンション。
＞おしゃれな家族連れが闊歩する街の雰囲気に憧れ、
多くは大企業勤務のサラリーマン。タワマンは下層階から最上階まで様々な所得階層が住む。なぜかみんな見栄をはって日ごろから着飾ってますね。近所の生活文化を真似る人が多い。生活の質はあがるのではないでしょうか。

＞一軒購入してみたいのですが、
住んでみたいなら借りればいいのでは？オーナーになっても賃貸に出したら共用部分のホテルのような宿泊室やパーティールームの利用はできません。
買うなら港区内高層階１Ｌがいいでしょう。それなりに高いですよ。新築時から一度も下がっていませんから。
＞いずれ相続する子供たちの重荷になってしまっては本末転倒なので。
団信をつければ、相続時にローンは消える。重荷にはならんでしょう。
キャッシュで買うなら家賃＞固定資産税・修繕積立金・管理費
だから平気。子供が住むなら売って資金の足しにしたほうがいいです。

nantamann · Answer

１０年ほど前に豊洲で大型超高層マンションの購入を検討したことがあります。

購入しなかった理由

１　立地が地震津波に弱い。地盤がとてつもなく悪い。液状化は必至。淡路阪神大震災時の埋立地のとおりになる。検討した建物は信頼できる。別のマンションは軟弱地盤のため大地震で重大な損傷を受けるおそれがあった。
２　有楽町線だけで交通が不便　ＪＲ乗り換え不便。
３　空気が悪い。羽田空港及び湾岸道路の廃ガス。
４　潮風
５　当時は買い物が超不便。（現在はいろいろな巨大商業施設ができた。）
６　学校が遠い。大学はその後できた芝浦工大。
７　建て替え時に住人が経済的対応できるか？

IDii24 · Answer

東京の海沿いのタワーマンションは10年ぐらい前をピークに下がり続けてますよね。5年ぐらい前にすでにガラガラで格安で提供すると持ちかけられました。地震以降の不人気さは顕著です。
高層マンションの人気は本当に一時的なものだった気がします。まあ計画って10年単位なのでブームから完成が遅れてくるのでまだ建設してるな。とか思いますが、計画をやめられなかっただけでしょう。
今は豊洲、芝浦に建設し終わった感があってひと休み状態なのでは？
埋立地のマンションはおしゃれと言うより、なんか貧乏くさい感じがしますよ。元々倉庫街だったり、何もない街で意外と不便です。
不動産屋から晴海の賃貸を進められたとき、マンションの中にはスーパーもフィットネスクラブもあって凄いのですが、一度外へ出ると周りになーんにもなくてこりゃ閉塞感で死ぬな。と思ったものです。しかも新築なのに借り手が居ない。そりゃそうだっての。家賃もだいぶ下げてましたけど。
晴海だの豊洲なんて東京とは言えないですよ。あの過疎感は。まあ港区などに住めない人が、やっと買ったって感じで悲壮感漂います。
イメージがそんななので将来の価値も望めないですよ。渋谷、港、千代田ならいいですけどね。

yana1945 · Answer

マンションを購入する時、エレベータ台数が２台以上
（できれば３台以上）あり、エレベータのリニューアル
時に４０階以上に１．５ヵ月も歩き続けなくて済む
物件のみ探しています。
（エントランスでは３台、高層階には１台が悲劇です。）
２５年～３０年の大規模修繕で住人の住環境が大きく
低下する物件は、売り出しても買い手がつかず、
これが壊れたらこのマンションはどうなるのか、
の視点が価値維持には重要です。

タワーマンションの資産価値について

場所さえ間違えなければ、中古一軒家への投資のほうが資産価値の永続性が高いと思います。

＞果たして３０年後の資産価値は期待できるのでしょうか？

一級建築士で宅建主任者・サラリーマン大家です。

１０年ほど前に豊洲で大型超高層マンションの購入を検討したことがあります。

東京の海沿いのタワーマンションは10年ぐらい前をピークに下がり続けてますよね。

マンションを購入する時、エレベータ台数が２台以上

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