離婚の財産分与に関して質問がございます。

名義割合私9：妻１のローン残債があるマンションを財産分与として妻名義にすることを考えてます。

マンションの時価は3000万円で、残債は2000万円ありローン債務者は私ひとりです。売却すれば得られる1000万円を財産分与として妻に相応分500万円を渡すことが一番いい方法だとは分かっているのですが、専業主婦の妻（50歳）は老後を考え承諾を得られず、離婚後はマンションに妻が住みローン支払いは私が継続していくことになります。
その際、名義を１００%妻にすることはローン契約上できないが、応分な繰上返済をする条件で最大５０%の名義を妻に移行できると、抵当権のある銀行からいわれ、妻は妻の両親から1000万円の贈与を受け残債に内入することになりました。
勿論抵当権は抹消されず債務者の私が支払不能になった場合、競売にかけらえることは私も妻も承知してます。残り1000万円分を完済した時点で妻100%名義にします。

そこで質問です。

(1)妻は相続時精算課税制度を利用し両親からの１０００万円は贈与税は非課税であることはわかるのですが、繰上返済に利用した場合、妻から私へ贈与となり贈与税が発生するように思うのですが、私が妻に名義４０パーセントを1000万円で売却した扱いで贈与とならないと考えていいのでしょうか？　

(2)それとも、金銭消費貸借契約を妻と結ぶほうが安全でしょうか？

(3)私が完済できるのは10年後になりますが、その時名義を元妻に変更するばあい、財産分与の非課税という扱いができず贈与とみなされることはないでしょうか？　またその場合の今からできる手立てはなにかあるのでしょうか？

お詳しいかた、ご教授くださいませ。　よろしくお願い申し上げます。

No.2 ベストアンサー 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/01/24 12:48

＞その際、名義を１００%妻にすることはローン契約上できないが、

できますよ。ローン契約と財産分与は別。
まず、登記簿で離婚に伴う財産分与として所有権移転登記をします。これには公正証書による離婚協議書があったほうが登記はスムーズにいきます。
ただし、ローン契約書には「抵当権設定物件（担保物件）」の所有権が移転した際には銀行に報告せよと書いてあります。
つまり、離婚します。所有権は妻に移転しました。この段階ではじめて、銀行は「一括弁済を求める」か「新たに融資して一括弁済（肩代わり）」を求めるか決めます。

＞妻は妻の両親から1000万円の贈与を受け残債に内入することになりました。
これは、銀行が奥さんと今のマンションの担保価値を１０００万と踏んだことになります。交渉次第では債務者の名義も奥さんに変更できるのではないでしょうか。
普通は、所有権を移転させて、ローンも代位弁済しておかないと、ご主人が今度あらたに住宅ローン（５０代でも組めますからね）を組むときに困ります。

そこで質問です。

＞(1)妻は相続時精算課税制度を利用し両親からの１０００万円は贈与税は非課税であることはわかるのですが、繰上返済に利用した場合、妻から私へ贈与となり贈与税が発生するように思うのですが、私が妻に名義４０パーセントを1000万円で売却した扱いで贈与とならないと考えていいのでしょうか？　

これは、譲渡契約書が必要です。

＞(3)私が完済できるのは10年後になりますが、その時名義を元妻に変更するばあい、財産分与の非課税という扱いができず贈与とみなされることはないでしょうか？　またその場合の今からできる手立てはなにかあるのでしょうか？

銀行にはどこまで離婚の話を伝えていますか？単なる所有権移転の話しかしていないのではないでしょうか。まず、所有権移転、それから繰り上げ返済。そこでさらにローンの借り換え（抵当権設定者は奥さま）という手順です。質問者さまのローン支払いは財産分与の延払いという形で公正証書にでも書いておくことです。
税務的にはこれがいちばんすっきりします。
うちは５０代で再婚ですが、同じようにローン残のあるマンションを妻が財産分与で持っていて銀行に相談し借り換え代位弁済の手続きをしました。

No.4 回答者： fuku15154 回答日時： 2013/01/25 00:12

離婚したら、他人です。

10年間1000万もくれてやる必要はないです。

慰謝料を払う必要がないのでしたら、財産は折半で十分です。

新しい若くてイイ女に貢ぐか、世界一周を豪遊した方が楽しいですよ。

他人になるのですから、１円も無駄にすることないです。

No.3 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/01/24 13:07

＃２です。

補足します。
贈与にならないためには、離婚の時点でこれは「財産分与」であることを「離婚協議書」の中で明記しておくことです。ことにローンの支払いなどは、財産分与の延払いか慰謝料か養育費か明記しておくことです。
あとから、所有権移転というのは、どう考えてもまずい。税務署は不動産の動きから課税のてがかりをつかみます。「これは、贈与ですか？」と言ってきますよ。
事情を説明しても「なぜ１０年前に所有権移転を済ませておかなかったのですか？」
と聞かれます。
「銀行が反対した」といってみても、ローンが借り換えられたらいいだけの話なので
「おかしいですね。最初からマンションは財産分与に含まれてないのではないですか」
と言われそう。

私なら、最初から所有権移転・借り換えの流れにいきますけど、どうしても銀行さんが納得しないのなら、せめて公正証書のなかで「マンションの所有権を財産分与として妻に与える。ただしローン返済を終わった時点（１０年後）で所有権移転登記を行う。」と書いておくことです。変ですね。普通の銀行ならもう少し柔軟に考えますけどね。
奥さまのオヤジさんは年金生活でしょうけど、質問者さまを連帯保証人にして奥さま名義で肩代わり（借り換えローン）組むとかないんですかね。離婚するからダメなんでしょうか。連帯保証人だから縁戚関係なくてもいいようにおもうのですが、頭の固い銀行ですね。

この回答へのお礼

exhibitionist様
大変参考になるご回答感謝申し上げます。誠にありがとうございました。
ご意見をもとに専門家に相談しました。全てexhibitionist様のおっしゃるとおりでした。
自信を持って事に臨めそうです。
また、いろいろ手続きを進めるにあたり、長年連れ添った妻ですから少しでも将来有利になるように努めていきたいと実感しました。

お礼日時：2013/01/26 03:47

No.1 回答者： noname#173449 回答日時： 2013/01/24 07:15

５０歳専業主婦に資産にもならないマンションを財産分与代わりなどとはね。

一から練り直すべきでしょう。

この回答へのお礼

お早いしかもエッジの効いた回答本当におありがとうございます。
あなたさまもこのようなことを相談することがなきよう毎日を真摯に生きてくださいませ。

お礼日時：2013/01/24 10:39