サブリースから滞納保証なし一般管理標準契約へ移行

Question

サブリース契約更新に対して、不動産管理会社から滞納保証なしの一般管理標準契約に移行したい旨の申出を受けました、サブリース契約書にはサブリース終了時においては原契約（賃貸借業務管理委託契約書）を原則とするとなっており、この15年前に締結した原契約では滞納を保証するとなっております。現在では「滞納保証なし」が一般的なのでしょうか。滞納保証を継続することは難しいでしょうか。

また契約更新については3か月前までに書面で通知がなければ一年間更新するという内容から甲乙ともに特段の申し出がない場合は1年間自動継続されるという内容に変わっており、書面での通知がなくなっております。言った言わないという問題を考えると書面での通知は必要と思うのですが、いかがでしょうか。

敷金の保管は不動産管理会社が行うことが一般的なのでしょうか。サブリースの場合は管理会社で保管することになっておりますが、一般管理標準契約では大家が保管とするのは難しいでしょうか。
ご回答よろしくお願いいたします。

god-only-knows · Accepted Answer

補足拝読しました。

＞質問の補足としましては、滞納保証につきましてはサブリース契約にではなく原契約（賃貸借業務管理契約書）に明記されております。
●サブリースと言うのは家賃保証する事が前提なので「一般管理標準契約」（いわゆる家賃管理」に移行した場合は家賃保証するかしないかは取り決めでしょう。

＞現在提示を受けている一般管理標準契約では滞納保証なしと言ってきております。これは一般的なのでしょうか。
●弊社の場合も「滞納保証」は一切ありません。
但し、弊社の保証は無くても保証会社の保証（代位弁済）はありますので、貸主様には支払われます。
逆に弊社で家賃管理してもしなくても、期日になれば家賃が貸主に支払われるのです。

＞現行のサブリース契約においては敷金がいくらあるかはこちらに知らされておりません。転貸先の賃貸条件については今回新契約締結のための情報として月々の家賃がいくらかは知らされております。一般管理標準契約に移行後も敷金は不動産管理会社が預かると言ってきております。
●それは折衝次第だと思います。弊社の場合では貸主様に自主で管理するか・弊社に預託するか選択して頂いております。
以前勤めていた会社でも同じように選択権が有りました。（その会社は不動産大手です。たぶん大手はだいたい選択できるのではないでしょうか？海外家主だけは選択できませんでしたが。）

賃貸保証会社加入を条件とすることは可能と考えてよろしいでしょうか。相手方からは滞納保証なしと言ってきております。
●これから契約する分は条件にそれを付ければ良いのです。保証内容が即時代位弁済である事を確認してください。
既に契約済みは難しいと思いますが。

質問者様の認識と私の認識が少し違うようなので簡単に説明します。
○サブリース契約
(1)貸主：所有者（質問者）⇔(2)借主：不動産屋　この契約は「家賃が保証される」
(2)貸主：不動産屋⇔(3)借主：不特定多数　(1)の貸主様には関係のない契約←つまり条件提示なし

成立する契約
サブリース契約（質問者様と不動産業者）

注：(2)の契約は質問者様と直接関係ない契約

------------------------------------------------------------------------------------
これから変更しようとしている「家賃管理」とは

移行する「一般管理標準契約」←こういう言い方はその不動産屋の独自の言い方でしょうね、聞いたこと無い。但し
下管理委託契約の事でしょうね。滞納の保証をしないと書くのは(1)の契約ではありえないから。
家賃保証に関しては借主は関係ないからですよ。(1)の契約はあくまで貸借の契約ですから。

○普通賃貸借契約+「家賃管理」
(1)貸主：所有者（質問者）⇔(2)借主：不特定多数
+家賃管理をする為の契約を(1)と(3)不動産会社で交わす。←「管理委託契約」

+が無いのも有です。（いわゆる賃貸仲介のみ）家賃が直接借主から貸主へ（又は保証会社から→貸主へ）※1

成立する契約
・賃貸借契約（質問者様と不特定多数）
・管理委託契約（質問者様と不動産会社）
---------------------------------------------------------------------------
今までサブリースしていた会社が抜けると貸借直接契約に移行します。
+家賃管理をするなら不特定多数の借主の家賃送金（又は引き落とし）内容は変更ないと思います。
さて問題は
サブリースの契約の先の契約（転貸借契約：不動産屋と不特定多数の契約者の意味）が敷ゼロだったりした場合は、元々敷金が無いので質問者様に敷金移動は出来ません。
また、今更敷金を入れるようにも出来ないでしょう。

賃貸保証会社について
既に入居している方で加入していない方は今更加入させるのは難しい。
これから募集する条件には必須とすれば良いです。（大手法人は除く）

※1
保証会社は沢山ありますが、即時「代位弁済」してくれる会社がお勧めです。

弊社が利用している保証会社の例としてあげると・・・
即時代位弁済の場合は借主が滞納しても貸主（又は不動産会社）にはちゃんと振り込まれます。
逆に滞納しているか分からない。（不動産会社には連絡が来る）
滞納したら保証会社が借主に督促する。
督促が続くようなら裁判する。（裁判費用は保証会社負担、貸主は押印とかは必要）
退去までの家賃を保証会社が保証。
その他
・夜逃げの際の荷物の撤去、一時保管（保証会社負担）

原状回復費用だけは保証会社は負担しない（負担してくれる保証会社もあるらしい）
（敷金があれば、敷金を使用して原状回復、但し不足の場合は貸主の負担、余剰の場合は滞納家賃と相殺）
原状回復の請求権が無いのではなく、請求しても家賃が払えないのだから、払えないでしょう・・・

さて、管理委託（家賃管理）を行うかと保証会社に加入する事は別の問題ですから
+家賃管理しなくとも保証会社に加入させることは可能です。

従って、不動産会社の私が言うのも変ですが、家賃管理を委託しなくても保証会社に入れておけば
月々の滞納は無いですね（笑
ただし、不動産会社として滞納の保証はしていないと言う事です。あくまで保証会社の代位弁済が有ると言う事。

建物管理（クレーム対応とか含む）を不動産会社にお願いするなら+家賃管理の契約をすれば良いのでは。

ちょっと長くなりましたが、ご参考頂ければと思います。

simotani · Answer

違います。サブリース会社自体が所有者の大家さんに敷金を入れるのです(以降サブリース会社が大家になるから敷金はサブリース会社が預かる)。
でサブリース会社が手を引いた際に自社が所有者に差し入れた敷金と借家人から預かっている敷金を相殺して残０として撤退、後はサブリース会社から受けとった原契約敷金の中から賃貸契約の敷金を返還します。
だから原契約敷金が０だと契約更改で敷金丸損の可能性も。

god-only-knows · Answer

不動産業者の者です。
ご参考下さい。

賃貸専門で10年以上営業してますが、サブリースはやった事無いので、本当に「参考」にして下さい。

そもそもサブリースは

所有者からサブリース業者が一括で借上げ
個人個人に貸すものだと、私は認識してます。

つまり所有者から月間100万で借りて
個々に貸す段階で乗っける（利益）から成立するものかと・・・（総計120万で貸せば20万の利益）
（所有者は入居者がいてもいなくても100万入る、サブリース業者は相場120万の物件なら100万だけ払えば良いので利益が出る）

滞納保証？収益保証ではないのかな？

免責があるサブリース（空き室の場合は空き室になった日から●カ月はその部屋分の賃料を所有者に払わないなど）が有るらと思いますが、その辺はどうなってるのでしょう。←免責無しの方が所有者は得。

＞一般管理標準契約
貸主：所有者（質問者）
借主：個々
の事ですかね（要は普通の賃貸借契約）

＞賃貸借業務管理委託契約書
これは
委任者：所有者（質問者）
受任者：不動産業者（ここで言うサブリース業者）

賃貸借の契約とその管理を行う契約は別々の契約ですよ。
うちの会社は「家賃管理」をするなら「賃貸借業務管理委託契約」を貸主と締結します。
敷金は貸主が希望するなら弊社でお預かりします。（任意）

家賃管理を希望されない貸主は敷金を必ず貸主様管理とします。

サブリース業者がサブリースを解約する理由として
空室が多くなるとリスクが増えるからですね。

ところでサブリースと言う事は敷金がいくらあるか所有者さんは知らないのでは？
ゼロゼロ物件化（敷金なし）で契約してるかもしれませんよ。
サブリースが解約されて敷金を所有者に引き継ぐ場合でも「ない」場合もあります。
そもそもサブリースの場合、所有者は転貸先の賃貸条件なんて細かく知る事が出来るのでしょうか？

まとめ
(1)サブリース（家賃保証）
(2)賃貸借業務管理（家賃管理）
(3)委託なし

サブリース終了時においては原契約（賃貸借業務管理委託契約・・・は
(1)が終了したら(2)にしましょうと言う事でしょうね。

滞納保証について
滞納した時に貸主（所有者）にお金が入らないと困る←これを気にしてるのでしょうか？
うちの会社は(2)と(3)しか対応できませんが
(2)であっても(3)であっても
個本的に「滞納した時に貸主（所有者）にお金が入らない」はありませんね。
それは賃貸借契約に「賃貸保証会社加入」を条件とするから。（大手法人さんと駐車場とかは別として）
代位弁済のあるプランなら、万が一借主が滞納しても保証会社が即時払うから滞納はなし。
完璧ではないけど保証会社利用にすれば原状回復以外はほとんどＯＫ。

サブリースについてはあまり詳しくないのですが、ご参考にして下さい。

simotani · Answer

「サブリース契約から一般契約に移行」するならば「契約満了で終了して自己管理」にする選択はありませんか？
で現地の不動産屋に別途管理を依頼するのです。
サブリースだから家賃保証があり、よって「サブリース会社が全体の敷金を大家に支払い」借り上げている訳です。この当初敷金を受領していないならば、貴方が管理を引き継いだ時点でサブリース会社の敷金債務を引き継ぐ為(サブリースの敷金債権と住人に対する敷金債務が相殺されるからサブリース会社は収支０で引き渡せば足ります)一方的に損します。
一度サブリース契約書を確認して下さい。

サブリースから滞納保証なし一般管理標準契約へ移行

補足拝読しました。

違います。

不動産業者の者です。

「サブリース契約から一般契約に移行」するならば「契約満了で終了して自己管理」にする選択はありませんか？

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