家の媒介で仲買不動産会社への不信感

Question

こんにちは
現在私は海外におり、
家族の者が持ち家を売ろうと不動産会社と専任媒介で契約を結び
今月で3ヶ月が経ちます。
現段階で月に２回（1日～15日分、16日～末日分）業務報告書をもらっていますが
いつも具体的な問合せはありませんでした、の1文のみで
売るためにどういう対策をしているのか、活動の内容が全く見えません。
また、契約は3ヶ月更新という理解でいたのですが
家族の者が電話で確認すると自動更新だ、との事。
しかし契約書には締結後3ヶ月（平成○年○月○日まで←ここの部分が空白）とします
との記載があります。自動更新なんてあるんでしょうか？？？
また、報告書の件でも、2週間に1回の報告義務があるのでは？と確認すると
うちは1ヶ月に2回なんです、との回答。
こちらから確認をしないとその2回の報告以外連絡もありませんし、
メール等で連絡を取ってもなかなか連絡が来ず、連絡すると明日は会社で社員旅行とか
祝日で休みといった返事ばかりで不信感が増しています。
元々こちらも高めの金額を提示しているので
（引越し、ローンが残る実家を売りに出しているので）こちらの資金繰りが苦しくなって
金額を下げるまで積極的に売る努力をしないつもりなのか、わかりませんが
そこそこ大手の不動産なのでここで契約を解除するべきか悩んでいます。
（不動産の方は4月5月が高く売れる時期なのでそれまでゆっくりやっていくという
趣旨を述べていました。）
もしくは、一般媒介へ切り替えるべきか・・・
家族の者がこういった事に疎く書類なども苦手なもので
なんとか私が海外からなんとか出来たらと思いこちらに投稿しました。
お知恵をお借りできましたら幸いです。
どうか宜しくお願い致します。

ma_h · Accepted Answer

不動産業者です

ハッキリ言えばこの業者はダメです。
＃２さんの回答にもありますようにいくつか業法違反がありますので。

「免許事業」において「違法」を公然と行っている時点で、たとえどんな実績がある業者だろうと論外です。

なので即刻他の業者へ替えましょう。

ただ、ちょっと見過ごせない部分があります。
つまり、＃２さんも書かれているように「そこそこ大手」の業者は、通常ならお客様がうんざりするほど違法行為については厳禁で、決して自分の身を危うくする事（違法行為）なんてしません。

じゃぁなぜ？

勿論、元々その業者がいい加減なのかもしれませんし、単に担当営業がいい加減なのかもしれません。
それならそれで結構。即切ればいいだけ。

考えなければならないのがもう一つの可能性です。
つまり「業者にまともな販売活動をさせる気が起きない物件（売主）」という可能性です。

勿論、たとえどんな売主であろうと違法行為は論外なのですが、違法行為とは言わないまでも「やる気が起きる、起きない」という部分はどうしても出てしまいます。人間ですから。

たとえばコレ
　　↓
「元々こちらも高めの金額を提示しているので」

これって営業のヤル気を著しく低下させます。
答えは簡単。このような物件は「売れない」からです。

現在、不動産取引は一部の超人気物件以外は完全な「買い手市場」であり、それ故、買い主は物件をひじょーーーに冷静且シビアな目で吟味しています。
その執念は私たち業者も舌を巻く程。

例えば相場。
私たち業者は相場を「広く浅く」把握していますが、買主は物凄いピンポイントで相場を把握（と、言うより研究）しています。

故にご質問のような「高目に出している物件」なんて、ほぼ見向きもしません。
こればかりは仲介業者ではどうにもなりません。

まぁ、相場より数十万円高いくらいならまだ「取り敢えず見るだけ」という気持ちも起きますが、一割以上高いのならアッサリ土俵から転げ落ちます。

おそらく売り出し物件もそうなのでは？
なぜそう言えるかと言うと、専任で出しているのならレインズに登録していますので、たとえ売主側の業者がヘボでも、相場通り、若しくは割安物件なら他業者からのアプローチが「必ず」あるからです。

しかし、この物件にはそれが無い。

と、言う事は「他業者の抱えているお客様も見向きもしない物件」だという可能性が高いと思われますがいかがでしょうか？

本来、業者は相場を著しく逸脱している場合値下げを売主様へ提案しますが、この物件は残債の関係からそれが不可能と。

つまり「売ろうにも余程のラッキーパンチが無ければ売れない物件」だと言う事です。

故に、優先順位として下の方、もしくは除外されている可能性が高く、それがご質問のような「やる気のない態度」に表れているのかもしれません。
勿論、だからといってご質問文のような態度は論外ですから、この業者は即切りでOKです。

ただ、もしその業者がこの物件に限りやる気を出さない理由が私の予想するような理由だとしたら（繰り返しますが、もしそうだとしても預かったからには法的義務を果たすのが当然）、たとえ他の業者に切り替えても違法行為とまでは言いませんが、成果に結びつくかと言えば大変疑わしいですね。

つまり「結果はどの業者でも同じ（売れない）」と。

不動産業は「ゼロか100か」です。
どんなに過程が素晴らしくても（一所懸命やっても）売れなければ利益はゼロ。
逆に、どんなに手を抜いても売れれば利益が出る世界です。

ならば、ハナっから売れる可能性が低い（無い）物件では、どうしても優先順位が下がります。

そのあたりをもう一度精査し、なんとか価格を「相場通り」若しくは「相場以下」に下げれませんでしょうか。
もし、それがどうしても不可能なら、いっそ売却その物を取り下げた方がいいです。
何故なら、一度市場に出た物件は「のんびりやっていこう」なんてのは論外だからです。

繰り返しますが、買主はその市場を常に注視し研究しています。
そのようなところへ「売り出してから何か月も経つ物件」に魅力を感じるでしょうか？
普通なら「売れ残り感」だけが増大し、引いては他の物件の踏み台になるだけです。（この物件でこの価格ですから、こちらの物件はもっとお得ですよと他の物件と比較されて周りの物件だけが売れる。）

誰しもできるだけ高く売りたいのは当然です。
しかし不動産だけは（特に現在の市場動向から言えば）「できるだけ高く売る」より「できるだけ早く売る」というスタンスでいないと、中々結果に結び付きません。

なのでまずやるべきは「現在の業者を切る」事。その上でもう一度売り出し価格の見直しをし、信頼のおける業者で売り出す。

以上、ご参考まで。

kobalt · Answer

不信感を感じるのであれば、他の不動産屋さんに変更することをお勧めします。
一回しか家（マンション）を売ったことはありませんが、営業マンの熱意で変わってくると思っています。

これがいいとはいえませんが、私の知ってる不動産屋さんは（これは買うほうで知り合った営業マンですが）
公休日でもメールの返信はくださいましたよ。悪くなって、火・水曜日にメールはしないように、こちらがしてしまうほど。

不動産には詳しくないですが、最初は高く出しますよね？　値下げするアドバイスは、営業マンからありますよ。「引き合いが少ないので」とか「いくらなら買う人がいるんですけど」とか「いくらまで下げろ、と言われたので断りましたよ」とか。

私の場合は、住みながら売っていたので、内覧もありましたが、それも極力少なくしてくださいました。
冷やかしみたいな人や資金が足りなそうな人、ローンが怪しい人などには、内覧自体、お断りしているようでした。

専任であれば、広告なども出してくれますので、問い合わせ自体あると思いますし（具体的ではないにしても）
営業マンから、該当しそうなお客様にも電話するものですよ。
私の時は「予算がこの範囲のかたに電話しました」という報告ももらいました。もっともこれは「それでも買う人は1組なので、条件もいいから決めてもらえませんか？」という話でしたが・・・

海外にいらして、売る方はご家族ということで大変ですが、日本に戻る際に、営業マンを面談してもいいのではないでしょうかね。
依頼するにあたって「この人なら」という人に売っていただくのが本当は良いと思います。
難しければ一般に買えてしまったほうが、他の営業マンが売ってくれるかも。

suzuki0013 · Answer

>>いつも具体的な問合せはありませんでした、の1文のみで
売るためにどういう対策をしているのか、活動の内容が全く見えません。
>>元々こちらも高めの金額を提示

高めで売り出しているので、問い合わせがないのも自然。
業者側も問い合わせがないことを美辞麗句で粉飾してやたら長文にしても仕方がない。
逆に、そんなことをする業者はそれこそ不信感も募る。
売るための対策として、たとえば広告掲載については、経費がかかるので、高値で売れそうにない物件は掲載しない。
広告費を別途で売主が支払うであれば別だが。

>>家族の者が電話で確認すると自動更新だ、との事。

自動更新は認められていない。
三か月を超える契約もできない。
宅建業法で決まっている。

>>また、報告書の件でも、2週間に1回の報告義務があるのでは？と確認すると
うちは1ヶ月に2回なんです、との回答。

２週間に１回の報告義務が、宅建業法で定められている。
1ヶ月に２回は厳密にいえば違法。
ただ、実際問題、大した差はない。

>>こちらから確認をしないとその2回の報告以外連絡もありませんし、

法定義務であり、契約の通りであれば、特に動きがないのだから、２回の報告だけしか連絡はないだろう。
逆に、動きがあれば、こちらから連絡をしなくても業者の方からうるさいくらい連絡がある。

>>連絡すると明日は会社で社員旅行とか
祝日で休みといった返事ばかりで不信感が増しています。

主旨や状況がよくわからないが、会社の定休日であれば業務は遂行できない・・・が？

大手や準大手であれば、法令違反は全国の全支店営業停止等の処分まであるのだから、法令順守にやたら執着するものだ。
報告義務が月2回だとか、自動更新だとか、不可解な違反が付されている気がする。
一般媒介なら分かる気もするが。
なんとなく、お互いの誤解やボタンのかけ違いという気がするが。

それはそうと、不信感があるのなら、解約なり一般媒介への切り替えなりをした方が良いだろう。
複数の業者と一般媒介をかわせば、いろいろと比較できる。
その中で最も信頼できる業者（担当者）へ、改めて専任媒介で任せるのも手だ。

家の媒介で仲買不動産会社への不信感

不信感を感じるのであれば、他の不動産屋さんに変更することをお勧めします。

>>いつも具体的な問合せはありませんでした、の1文のみで

不動産業者です

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