自宅を賃貸に回すと住宅ローンはどうなりまか？

収入の低下により住宅ローンが支払えないため、入居して3年目半になる自宅マンションを出て、近所で賃貸住宅に住みつつ、今の自宅を賃貸に回したいと思っています。

ローンは月額17万円+管理費3万円です。
35年ローンを組んでいて、ローンの残は31年7か月残っています。

以下の点で不明です。ぜひアドバイスをお願いいたします。

＜疑問点＞
(1)　住宅ローン（団体信用保証付き）があるのですが、このままで賃貸に回せますか。

(2)　住宅ローン減税の適用は、現状のままで受けられますか。

(3)　また戻った時にここに住みたいのですが、2年ごとの更新にしておけば、
　　 更新のタイミングで入居者に出て行ってもらい自分たちが住むことはできますか。

よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/02/24 16:27

＞(1)　住宅ローン（団体信用保証付き）があるのですが、このままで…

銀行は全国一社ではなく、細かいことはそれぞれの銀行によって異なりますので、銀行におたずねください。

＞(2)　住宅ローン減税の適用は、現状のままで…

これはだめです。
あくまでも自分が住んでいなければ「住宅」ではありませんから。

＞(3)　また戻った時にここに住みたいのですが、2年ごとの…

店子がそれを承知で契約してくけるなら、それはそれで良いでしょう。

No.2 ベストアンサー 回答者： oska 回答日時： 2013/02/24 22:08

＞住宅ローン（団体信用保証付き）があるのですが、このままで賃貸に回せますか。

正当な理由があれば、賃貸にする事が出来ます。
例えば、マンションを買った後に「急に、転勤命令」があった場合ですね。
「住宅を購入すると、転勤する」という法則が、以前勤務していた会社にありました。
上司も後輩も、そして私もです。

＞住宅ローン減税の適用は、現状のままで受けられますか。

違法行為を行なう前提だと、可能です。
発覚すれば、大きな罰が待っていますがね。
合法的には、不可能です。
住宅ローン減税は、あくまで「その住宅に住んでいる」事が必要です。
家賃収入があれば、住宅ローンでなく「投資物件購入」ですからね。
既に、住宅ローンでなく「投資物件用不動産ローン」です。
上手に計算しないと、給与以外の収入（家賃収入）が増えるので「増税」となります。

＞戻った時にここに住みたいのですが、2年ごとの更新にしておけば、更新のタイミングで入居者に出て行ってもらい自分たちが住むことはできますか。

更新期間を区切っても、「正当な理由がなければ、更新を拒否出来ない」様に法改正になっています。
昔は大家の権利が高かったですが、今では賃借人の権利が大きいのです。
賃借人が「拒否」すれば、大家と言えども賃借人を追い出す事は出来ません。
ですから、賃貸契約書に「契約解除の条件」を正しく記載する事ですね。
大家になるには、素人判断は大怪我をします。＾＾；

No.3 回答者： oosawa_i 回答日時： 2013/02/24 22:51

こんばんは。

ＦＰの資格を持っています。

（１）について
正式には不可能です。
金融機関に黙ってやっている人もいるようですが、ばれたらまずいです。
それをやってしまったら、いざ返せなくなったときににっちもさっちもいかなくなります。
つまり自己破産などもうまくできなくなります。
そもそもそんなことができるかどうかは契約書をよく読めば書いてありますので、よく読みましょう。

（２）について
受けられません。

（３）について
普通の賃貸契約では無理です。
定期借家契約にしておけば可能かもしれませんが、そもそも本業で賃貸経営をしている人のマンションやアパートでも空室が沢山あるこの時代に、たいして勉強もしないで経営ができるという感覚では破綻するのが明らかです。

以上からアドバイスすれば。
あなたの考えは無謀すぎます。
その部屋を借りてくれる人がうまくいてくれたとしても、２年後にあなたの年収が増える可能性は低いんだから、数年後には破綻するでしょう。

考えられる方法は３通りしかないですね。

歯を食いしばってそこに住み続け、あなたの副業とか配偶者の収入増とかで世帯収入をなんとか増やすことを考えるか。
どちらかの親が資産家ならば、親に泣きついてある程度の現金を援助してもらうか。（この場合でも、きちんと専門家に相談して税金とか、今後の返済方法を慎重に考える必要があります）
または、腹をくくって自己破産などを考えるか。

連帯保証人などがいるなら、まずは連帯保証人などに現状を報告し、相談しましょう。
現状のまま放置すれば、そう遠くはない将来に金融機関から直接連帯保証人に連絡が行くような状態になるので、その前に相談した方がいいです。

大変だと思いますが、がんばってください。