坪単価って値切れるものですか？

現在、土地の契約を済ませ住宅ローンの審査の結果待ちです。

家は神奈川で有名なJ報館のJ建設でお願いするつもりです。坪単価56万くらいですが、坪単価は値切れるものなのですか？

噂通り強引な営業で、あれよあれよと土地の契約と建物込みのローン審査までお願いしてしまいましたが、契約した土地の建ぺい率からいうと後2坪くらい広い家がたてられそうなのです。しかし、あと2坪分の資金面が苦しく、坪単価を値切るか、今ローン審査をお願いしているのと同じ金額で後2坪増やして建ててもらう交渉をするかを考えています。

このような交渉は不動産を購入するにあたって妥当なものかどうか教えてください。または成功した方の体験談なども教えてもらえると助かります。

No.6 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/03/06 19:56

確かにＪさんはコストパフォーマンスは良くはないのですが（利益を結構取っている。

そうでなければあれだけ大掛かりなことは出来ません。）、でもハウスメーカに比べればひどくはないですよ。（大手ハウスメーカは更にお勧めしません。）

手抜き・欠陥の話というのは何処の会社でも（一部謙虚な工務店はありますけど）起こり得る話で、大手メーカだからないということはありません。これは施主次第で幾らでも防げると思いますよ。特に現場の人との交流を持つことは防止に非常に効果がありますからね。現場の人は施主の顔も知らないままだと、モチベーションが下がりますので。
一方施主の顔なり人柄なりに触れると、きちんと良い仕事をしてやろうという気持ちになる物です。
Ｊさんの所だと決して多い手間賃をもらっているわけではないので、やる気により左右されます。
あと、建築途中で間取りや仕様を変更するとか、期日を急がせるのは手抜き・欠陥の原因になりますのでご注意を。出来れば２～３ヶ月は遅れても支障がないようにしておくべきです。

まあ、素人にとっては標準仕様を用意してもらって、というシステムはわかりやすいとは言えますね。
ただ、細かいところで標準でないところがありますのでご注意下さい。そういうところで意外とあとから追加となることがありますので。
たとえばキッチンであっても、更にキッチンには色んな部分がありますので、何処が標準で何処がオプションなのかとかね。

自分のおうちですから、いっぱい楽しんで下さい。

では。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

我が家は資金繰りが厳しいのですが、夫が上棟式をしたほうが大工さんが喜ぶと言うのでやるつもりです。その分の資金で何かオプションつけたほうがと思うのも事実ですが、大工さんに気持ちよく仕事をしてもらうためにも、私も、その費用は別に考えようと思っています。

それから間取りの変更はないように、しっかりと建築士さんと話合うつもりです。それと、アパートの更新はだいぶ先のことなので、工期は余裕があると思います。

そして、結果報告として2坪は負けてもらえませんでした。やはり、我が家はもともと坪数が少ないので、Ｊ建設の利益もそんなに多くないのでしょう。2坪の話をする前に先手をうたれ、オプションをいくらかつけましょうといわれてしまいましたし、あまり、強行に出て材料の質を下げられても嫌ですからその辺で引き下がりました。

いろいろとご親切にアドバイスありがとうございました。

お礼日時：2004/03/10 14:34

No.5 回答者： sero 回答日時： 2004/03/06 14:17

#3です。

J建設の料金体系の場合、得をする人と損をする人がでる訳ですね。
坪単価がきっちり決まっているようなら、標準仕様内で複雑な
建物にしても値段が変わらないでしょう。
（シンプルな方が災害には強いですけど）

システムキッチンやトイレ、バスが如何ほどの物なのか私には
判りませんが、極端な例では同じメーカーの同じ構造のキッチンでも、
扉の塗装によって数十万円もの価格差が出ます。
バスも安いものであれば40万円台で入りますが、J建設の
標準仕様というのは如何ほどなのか・・・

今時設備のグレードを施主が決められないメーカーと言うの
もどうかと思いますね。


J建設の構造、施工技術が最も優れており、コストパフォーマンスは
度外視しても良いというのなら別ですが、少しでも安くしたいと
お考えなら、他のメーカーでも見積もりを取る事をお勧めします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

同じメーカーの同じ構造でも～の箇所で指摘されて、先ほど、Ｊ建設のシステムキッチンのメーカーのＨＰを見てきました。私が選ぶつもりのメーカーのものは、ＨＰに同じものはありませんでしたが、酷似しているものが、違うシリーズ名でありました。

Ｊ建設のシステムキッチンはそのメーカーの中では格下のものぽく、さらに気になるほどではないにしても仕様もレベルが下がっているようでした。（ちなみに私が選ぶつもりではないメーカーのものは同じシリーズ名で同じ仕様でした）

Ｊ建設でつけてくれるシステムキッチンは実物を目にしてるので、メーカーのＨＰに載っていない、特別仕様品でも気にしないことにしました。我が家が買えそうな建売住宅のシステムキッチンよりはずっとＪ建設の物のほうがよさそうでしたから。でも、こういうことはコストダウンのためによくあることなんでしょうね。

また、他メーカで見積もりをとること～というのは私はやりたいんです。私は、何を買うにしてもよく調べて、同じお金を出すならその中で最良のものを買うというタイプですから。しかし、夫は欲しい物は、高くても安くても、欲しいときに買うというタイプです。金額は比較になりませんが、ペットボトルのジュースを買うのに、スーパーで買えば安いのに、コンビにで買っちゃうタイプなんですよねぇ

お礼日時：2004/03/09 14:07

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/03/05 15:10

了解しました。

Ｊ建設のシステムは詳しくは無いけど大体は知っています。（いろんな評判も）
ただ、すでにご存知かもしれませんが、全部基本プランのみでオプション０だと結構物足りない部分が出てきたりして、大抵何かを追加ということは多いと思います。そうすれば１００万円位ですと割と簡単にいくような気がしますが、、、

Ｊ建設の坪単価の方は面積ごとの単価表ですか？実際には表になっているはずですからそれを見ないと正確な数字はわからないと思いますよ。（すでにそれを見てのご質問であれば聞き捨ててください）

単価表の価格自体を負けてもらえるかどうかは、正直わかりません。まけてもらったという話もありますし、一切だめという話もあります。（Ｊ建設の話でです）地域によっても方針が違うかもしれませんし。
基本的には一軒一軒かかるコストはでこぼこしているのですが、その平均値をとって、利益を乗せて出している数字ですから、利益マージンが大きければ全体に値引きという余地はあるのですが、そうでなければ標準プラン内での選択の違いで値段を引くということはしてくれません。

もちろん標準設備を削ろうと思っても、もともとまとめ買いで安くして入れているから設備を削っても値段は下がらないのが普通ですね。

オプションについてはまけてもらえることはあるようですね。

なんにしても、仕様が決まっていない今の段階で１００万円程度の差を考えても仕方のない話のような気がします。いや、何が何でも標準プランのみで行くんだというやり方もあるかもしれませんけどね。
建築できる坪数だってまだ設計しないとわからないでしょうし。
たとえば吹き抜けを作るとその分床面積は少なくなります。建物の建築面積が同一でもね。
（Ｊさんのコストに対する面積の算出方法がどうなっているかわかりませんが。）

私はＪはお勧めしていない人なので（どう考えてもコストパフォーマンスがよくない）、あまり参考にならないご回答かもしれませんけど。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。丁寧に回答して頂いて感謝です。

私も、ネットでいろいろ検索してＪ建設に不安があるのも事実なのです。

しかし、主人が乗り気で変に水をさしてこの話がぽしゃった後、あの話は良かったと一生ぼやかれるのも嫌なので（主人はそういうタイプです）、建築現場には足しげく通い、欠陥のないよう大工さんとも親密にコミュニケーションをとっていこうと思っています。（主人の愚痴も嫌ですけど、家の不具合はもっと困りますからね）

我が家はとても自己資金が少ないので、最初に提示した金額内でどこまでＪ建設にやってもらえるかが交渉のしどころだと思っています。

まずは２坪から交渉して、ダメなら1坪→どこかの部屋にロフト→室内設備のオプションと交渉してみようと思います。

実際、家を建てるときに100万くらいの上下って珍しくないことなのでしょうね。しかし、我が家にとっては一大事なので、大きなお金の動く話の中で金銭感覚が麻痺しないよう、1万、1万に敏感にいかねばと思っています。

ただ、Ｊ建設はいらない標準設備があるのも確かなのですが、予算の関係で最終的に、システムキッチンやトイレを低予算のものにしなければならなくなったというようなことがないのが魅力でもありました。キッチン等は有名メーカーの結構素敵なものでした。まんまとＪ建設の手口にはまっているような気もしますが、主人にとって、削りやすいところが、私にとっては、かなり手痛いところなので。

私の場合、自分の希望をかなえるために、Ｊ建設の営業担当とともに主人が大きな存在ということかもしれません。

お礼日時：2004/03/06 12:08

No.3 回答者： sero 回答日時： 2004/03/04 17:53

既に回答にあるように、坪単価は総額を坪数で割り返した

単なる目安です。

詳細な見積もりを嫌がる業者の場合、＊＊工事一式等の大雑把な
見積もりで工事に着手し、途中で予算をオーバーすると残りの工事を
手抜き（材料ランクダウンや突貫工事）する事があります。
若しくは施主にオーバーした分を請求してくる事も。

どういう材料をどれだけ使用するので幾ら掛かり、結果として
坪単価が＊＊万円になりました。というのが正しい商談の進め方です。
#1の方も仰っていますが、メーカー数社で内外装含め同程度の
建物で見積もりを取るべきでは？
家は見積書だけでA4 30ページ以上ありました。

マイホームは一度購入すると長く住まざるを得ない、生活の
基盤となる重要なものです。
焦って後悔する事の無いように、慎重過ぎるくらい慎重になり、
商談を進めていく事をお勧めします。

安く済ませるには、
・必須以外の設備以外は付けない（施主次第ですが）
　　浴室乾燥暖房機、床下暖房、自動食器洗浄乾燥機等
・外構工事は自分の手で行う（出来ない部分だけ依頼）
・エアコンや照明、カーテンは自前で準備
　　照明は通販で定価の半額以下で買えます
　　エアコンも電気店によっては数台纏め買いで工賃無料だったり
・見た目だけで使い勝手に影響がが無いのに値段が高くなる部材は一番安いものを選択
　　特にフローリングや建具は価格差が大きい
・建物の形をシンプルにする
　　複雑な形状から正方形に近づければ壁材が減り、かなり安価になることも

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

Ｊ建設の坪単価についてはＮＯ.１の方とＮＯ.２の方のところで補足していますので、勝手ながらそちらをご覧ください。

それにしても、後で追加に請求されても困りますね。商談は慎重に進めたいと思います。

安く済ませるための具体的なアドバイスありがとうございます。

しかし、設備はいらないものもあるのですが標準仕様ということで、ついてきます。いらないからといって値引きはしてくれないそうです。（お風呂のテレビとかテレビ付きインターホンなど）

また、フローリングもカタログの中から選べばどれを選んでも追加費用はなしで、逆にいえば安い物を選ぶことも高い物を選ぶこともできません。

外構は別に見積もりをとっていますが、安く上げるためになるべく自分でやることにしようと思います。

建物はシンプルにこれはそのほうが間取りも使いやすくなりそうなので心がけます。

説明不足な質問に親切に答えていただいてありがとうございました。

お礼日時：2004/03/05 13:38

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/03/04 16:43

まずですね。

ちゃんと別途工事、付帯設備工事、諸費用の見積もりはしていますか？

お話になっている坪単価に上記を全部含めているのですか？それとも確認していないとか？

建物込みということから考えると、建築条件付での契約で、土地契約を締結してローン審査では初めから「すごく大雑把な概算見積もりによる建物価格」をあわせた価格から自己資金を差し引いた金額でローン審査をお願いしているというのが現状、と考えますがそれでよろしいですか？

で、まだその先の建物に関する話はしていないと。

状況とどういう話になっているのかわからないとアドバイスしようがありませんが、、、、Ｊ建設ですよね、、、、
まず坪単価なんてものは、具体的な中の仕様で幾らでも変わります。
家のサイズの問題ではないんです。中に設備等が全くない家であれば坪２５万もあれば建ちます。
でもそれでは住める家にはなりません。内装や設備関係を入れていって住める家にすると坪５０万前後になるのです。
あと、外構も別途工事に含まれますが、これは大抵坪単価からははずしてあるはずです。

＋２坪といっていますが１１０万位の数字ですよね。このくらいの数字は具体的な仕様の時に幾らでも変化しますよ。

最後に、建ぺい率・容積率からいうとと簡単に書かれていますが、建築上の制限はそれだけではなく、他の要因の方が大きくて、むしろ駐車場を別途用意するのであれば建ぺい率は問題ないのが普通です。普通は６０％位あれば十分で、他の制限の為に立てられないということの方が多いですね。
たとえば、隣地との境界は５０ｃｍ以上は最低必要（場所により１ｍ）、道路斜線制限による規制、北側斜線制限による規制などです。

話はややこしくなるのでこの辺にしますが、、、、

まあ今のうちから１１０万前後の話をしても仕方ないです。その位は具体的な仕様を決める段階でつめてください。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

Ｊ建設の坪単価についての補足説明をNO.１の方のお礼のところでさせていただきました。（こちらに入れると重複して今後、この相談を見られる方が見にくくなると思われますので、お手数ですが、そちらをごらんください）

そしてこれも説明不足でしたが、別途工事、付帯設備工事、諸費用の見積もりはしています。これは坪単価には含まれていません。

＞建物込みということから考えると、建築条件付での契約で、土地契約を締結してローン審査では初めから「すごく大雑把な概算見積もりによる建物価格」をあわせた価格から自己資金を差し引いた金額でローン審査をお願いしているというのが現状、と考えますがそれでよろしいですか？

そういうことでＯＫです。

Ｊ建設の坪単価は具体的な仕様によってかわるというタイプではないので、あと2坪増やすか坪単価をまけてくれないかなぁと思ったのです。

とても説明不足な質問で申し訳ありませんでした。

補足日時：2004/03/05 13:24

No.1 回答者： biwajima 回答日時： 2004/03/04 16:39

坪単価とは、建築費総額を延床面積で割ったものですよね。

建築費総額は、基礎工事費～屋根工事費～内装工事費等の建物を完成させる迄の材料・手間を積重ねたものです。
むろん建築会社の経費・利益も含まれていますが。

従って材料を変えることにより坪単価は増減します。
内装材・照明器具・流し台・便器等々材料を変えることにより単価は増減します。

と云うことは坪単価をあまり値切ると材料を１ランク落とすことも考えられます。
値切る場合見積書の材料が変わっていないかよくチェックすることが大事です。

又、建築中に内外装等気に入らなくて、変えてもらう場合も金額が幾ら増減するか見積もりを貰うことも大事です。・・・予算オーバーにならない為に

坪単価が20万以下などと云う建物もありますが、変更すると結構高いものもあります。

見積書に含まれていない物があるかどうかもチェックして下さい。
yukisgさんの場合の坪単価か想定しますと、それは無いようですけれど。

特にガス・水道・電気・下水道等は宅地内の工事費のみで、道路分の工事費が別途の場合がありますし、負担金もあります。

今回は一社だけの見積もりのようですが、見積もりを数社お願いすることも考えたらどうですか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

少し説明が足りなかったようなので補足説明させていただきます。

J建設の坪単価には、基礎工事費～屋根工事費～内装工事費等の建物を完成させる迄の材料・手間と、家が出来てから住むに困らない設備（お風呂、システムキッチン、トイレ、玄関ドア等）を含めたものです。


屋根、外壁、壁紙、室内設備品などは、Ｊ建設が用意したカタログの中から選べば、どれを選んでも追加費用はかからないそうです。

営業マンが言うには「家が出来て住んでもらうのに、別に用意してもらいたいのは、証明、エアコン、カーテン関係くらいですよ」ということです。

ですから、注文住宅といっても間取りがフリープランといったほうがしっくりくるのかもしれません。

ガス・水道・電気・下水道等は、前回の簡単な見積もりには別に記されていたので、Ｊ建設の坪単価は上物だけのようです。

とにかく、下手に値切って見えない部分のランクをさげられるのは困りますね。

それと、営業マンの言葉を鵜呑みにせず、見積書に含まれないものは何か、よ～くチェックしたいと思います。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2004/03/05 13:10