競売：前所有者の抵当権は全て確実に抹消されますか

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権（債権額数千万円）と根抵当権（極度額億単位）が設定されています。

そこで質問です。
１．買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
２．買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
３．登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
４．登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されており、物件A以外は全て既に抹消されています。これらの他の土地建物が、物件Aの抵当権に関わることはありますか。

民事執行法第59条の１.に、「抵当権は、売却により消滅する」とあり、競売においては裁判所が買受人への所有権移転及び前所有者の抵当権等抹消の嘱託登記をするようですが、同条4.には「不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第2項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる」とあります。債務額が億単位で、自分が支払い義務を承継しても履行できないため、今回の物件について「買受人が弁済する責めに任ずる」ことが発生しない確証を得たいです。

あさって水曜日が入札期限ですので、至急ご教授いただけますと、大変助かります。ご回答よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/03/04 12:29

ご心配は無用です。

物件明細書の3項「買受人が負担とすることとなる他人の権利」欄が「なし」
となっているはずです。
だから何億円あっても買受代金だけ納めればいいです。
ただし、マンションの場合で未払い管理費等は承継します。

この回答への補足

迅速なご回答ありがとうございます。

仰る通り、物件明細書の3項「買受人が負担とすることとなる他人の権利」欄が「なし」となっております。また、全室空室の賃貸アパートであり、マンションの場合の未払い管理費はありません。この点は安心できました。ありがとうございました。

では、民事執行法第59条4.の「不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第2項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる」とは具体的にどのような状況を指すのでしょうか。追加で教えていただければ幸いです。

補足日時：2013/03/04 13:55

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2013/03/06 11:31

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/03/04 15:55

＞民事執行法第59条4.の「不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第2項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる」とは具体的にどのような状況を指すのでしょうか。

追加で教えていただければ幸いです。

留置権と質権の2つを例外としていまが、留置権はご存じのように弁済期が到来していないと発生しない権利です。
実際の弁済期は建物なら工事の完成時です。完成すれば引渡します。
それを「留置する。(占有)」ことは事実上困難か又は不能です。
希に工事代金の未払いを理由に留置権を主張して占有している建物を見受けますが、買受人による引渡命令の断行で簡単に占有は解くことができます。
そのようなわけで実務上不動産の留置権を認めたものは皆無です。
次の、質権ですが「使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第2項の規定の適用がないもの」の中「・・・適用がないもの」と言うのは抵当権者などに対抗することができる質権を言うので、1番抵当権者より先に質権の登記している案件は実務上皆無です。
万一あれば、物件明細書作成までに審尋しています。
以上で、民事執行法第59条4項の条文は、事実上皆無です。

この回答へのお礼

わかりやすいご回答をありがとうございました。とても参考になりました。

お礼日時：2013/03/06 11:30

No.2 回答者： commandeer 回答日時： 2013/03/04 14:22

このようなサイトに質問しなければならない程度の知識しかないならば

競売物件など手を出されないことをお勧めします。
老婆心…