借地権の対抗要件について

借地借家法には「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」との規定がありますが、この土地とはどの範囲までを指すのかの質問です。
例えば、店舗および付随する駐車場用地として事業用定期借地契約（公正証書）を結んでいて、駐車場部分が公道をはさんだ向かい側にある（つまり飛び地になっている）場合、その駐車場部分の対抗要件は店舗の登記をもって具備できるのでしょうか。
駐車場の上には建物がないので対抗できないようにも思えるし、借地人保護の観点からは対抗できるようにも思えるし、判断に迷っています。

回答よろしくお願いします。

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/05/26 01:30

　不動産賃貸業を営んでおります。

> 店舗および付随する駐車場用地として事業用定期借地契約

　直接経験したことも、大学でそのものずばりのケースを論じた経験はありませんが、私としては「対抗はできない」と判断します。

　貸主はその駐車場に家を建てることを認めているのでしょうか？

　貸す側の心理はよく知っている私ですが、あくまでも「駐車場として使う」という前提での賃貸借契約であると思います。

　また例えば、賃料はどうなっていますか？

　駐車場の賃料も建物敷地の土地と同じ高い単価でＯＫと言ったテナントに会ったことがありません。必ず「駐車場なんだから」と言って値切ります。

　ということはつまり、そこ（飛び地）は、駐車用地なんです。貸主、借主、双方がそう思っている。

　で、基本的に、駐車場（用地）に借地借家法の適用はありません。

　したがって、土地の買主はその法律を信じて、そこが駐車場であると認識しても「（それなりの予告期間を設ければ）契約を解除していい」と考えていい、というのが理由の一つ。


　次に、というか、こちらが本則みたいな話をしますが、お書きの借地借家法の規定は、買主の利益と賃借人の利益を衡量した結果出てきた、一つの基準なんです。

　「土地を買うときは現地を見に、ふつうは行く」「行けば、建物が建っているのはわかる」「建物を設置する権利をタダで手放す人はいないのは常識」。ゆえに、その土地を買っても自分では使えないと、ふつうは思うものだ。

　それに比べて、「"不動"であるはずの建物を所有しているのに、自分の許可をえずに土地が売買されて、出て行けと言われたら借主はとても困る」

　だから、「そういう場合に、買主より建物所有者（借地人）を保護するよと言われて、買主になにか不都合がある？」ということなんです。

　ところが、飛び地になっていたら、買主にはこの土地を「自分で利用できない」とか判断するきっかけがありません。

　他方、賃借人には「賃借権を登記する」ということをすれば、駐車場用地でも対抗力を備えることができる道が用意されているのです。

　それを怠慢にも、あるいは地代を値切ったせいで、地主に登記を許可させなかった落ち度が、賃借人側に認められます。

　対抗力のある借地権と対抗力のない借地権の値段が同じはずはないので、それ相応の高価な地代を提供すれば、地主は登記をＯＫしますよ。

　「そんなに払うくらいなら登記などしてもらわなくていい」というのも立派な経済判断ですので尊重しますが、その結果としての不利益は覚悟すべきです。

　それに対して、現地を調べて駐車場である（借地借家法の適用はない）ことを確認し、登記も確認した以上、買主になんの落ち度もありません。

　二重売買でも（背信的悪意者でないかぎり登記を備えれば）新しい買主が勝つというのが裁判所の判断です。

　向かいの店舗所有者（怠慢・落ち度アリ）は借地権を対抗できず、なんの落ち度もない買主が勝つと判断すべきでしょう。


> 借地人保護の観点からは対抗できる

　借地人の落ち度を考えずに「借地人だから保護」するなら、建物を持たない借地人だって、駐車場の区画を借りているだけの人だって、保護すべきでしょう。

　さらに、二重売買で登記をまだ移していない、前の「買主」ならもっと保護しなければならないのでは？

　しかし、法律はそこまでは言っていないのですから、やはり借地人は負けると考えるべきです。
　

この回答へのお礼

丁寧なご回答有難うございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2013/05/29 20:40