痔になりやすい生活習慣とは?

借地借家法には「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」との規定がありますが、この土地とはどの範囲までを指すのかの質問です。
例えば、店舗および付随する駐車場用地として事業用定期借地契約(公正証書)を結んでいて、駐車場部分が公道をはさんだ向かい側にある(つまり飛び地になっている)場合、その駐車場部分の対抗要件は店舗の登記をもって具備できるのでしょうか。
駐車場の上には建物がないので対抗できないようにも思えるし、借地人保護の観点からは対抗できるようにも思えるし、判断に迷っています。

回答よろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

 不動産賃貸業を営んでおります。



> 店舗および付随する駐車場用地として事業用定期借地契約

 直接経験したことも、大学でそのものずばりのケースを論じた経験はありませんが、私としては「対抗はできない」と判断します。

 貸主はその駐車場に家を建てることを認めているのでしょうか?

 貸す側の心理はよく知っている私ですが、あくまでも「駐車場として使う」という前提での賃貸借契約であると思います。

 また例えば、賃料はどうなっていますか?

 駐車場の賃料も建物敷地の土地と同じ高い単価でOKと言ったテナントに会ったことがありません。必ず「駐車場なんだから」と言って値切ります。

 ということはつまり、そこ(飛び地)は、駐車用地なんです。貸主、借主、双方がそう思っている。

 で、基本的に、駐車場(用地)に借地借家法の適用はありません。

 したがって、土地の買主はその法律を信じて、そこが駐車場であると認識しても「(それなりの予告期間を設ければ)契約を解除していい」と考えていい、というのが理由の一つ。


 次に、というか、こちらが本則みたいな話をしますが、お書きの借地借家法の規定は、買主の利益と賃借人の利益を衡量した結果出てきた、一つの基準なんです。

 「土地を買うときは現地を見に、ふつうは行く」「行けば、建物が建っているのはわかる」「建物を設置する権利をタダで手放す人はいないのは常識」。ゆえに、その土地を買っても自分では使えないと、ふつうは思うものだ。

 それに比べて、「"不動"であるはずの建物を所有しているのに、自分の許可をえずに土地が売買されて、出て行けと言われたら借主はとても困る」

 だから、「そういう場合に、買主より建物所有者(借地人)を保護するよと言われて、買主になにか不都合がある?」ということなんです。

 ところが、飛び地になっていたら、買主にはこの土地を「自分で利用できない」とか判断するきっかけがありません。

 他方、賃借人には「賃借権を登記する」ということをすれば、駐車場用地でも対抗力を備えることができる道が用意されているのです。

 それを怠慢にも、あるいは地代を値切ったせいで、地主に登記を許可させなかった落ち度が、賃借人側に認められます。

 対抗力のある借地権と対抗力のない借地権の値段が同じはずはないので、それ相応の高価な地代を提供すれば、地主は登記をOKしますよ。

 「そんなに払うくらいなら登記などしてもらわなくていい」というのも立派な経済判断ですので尊重しますが、その結果としての不利益は覚悟すべきです。

 それに対して、現地を調べて駐車場である(借地借家法の適用はない)ことを確認し、登記も確認した以上、買主になんの落ち度もありません。

 二重売買でも(背信的悪意者でないかぎり登記を備えれば)新しい買主が勝つというのが裁判所の判断です。

 向かいの店舗所有者(怠慢・落ち度アリ)は借地権を対抗できず、なんの落ち度もない買主が勝つと判断すべきでしょう。


> 借地人保護の観点からは対抗できる

 借地人の落ち度を考えずに「借地人だから保護」するなら、建物を持たない借地人だって、駐車場の区画を借りているだけの人だって、保護すべきでしょう。

 さらに、二重売買で登記をまだ移していない、前の「買主」ならもっと保護しなければならないのでは?

 しかし、法律はそこまでは言っていないのですから、やはり借地人は負けると考えるべきです。
 
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この回答へのお礼

丁寧なご回答有難うございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/05/29 20:40

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Q事業用定期借地権で登記されていないとき

事業用定期借地権で土地を貸す予定なのですが、もし費用も高いので定借の設定登記をせずに貸した場合の地主側のデメリットはありますか。

例えば建物を勝手に担保に入れられて(契約書には担保はダメと書いています)も担保設定者の第三者がそんな契約書見ていないから、担保に入れたとか借地権を勝手に第三者に譲った。それも普通借地権で。そういったことがあった場合地主は対抗できるのでしょうか。契約書は公正証書で20年契約です。

Aベストアンサー

借地権の設定登記はあまり行ってはいないですね。
契約書は公正証書として残すようにしてるのが一般的。
(マンション経営やタワー型パーキング等、状況が異なるので一概に言えないのですが)

契約書の中に、
借地権の譲渡は、賃貸人への連絡・承認云々記載されておりませんか?
契約が満了・破棄の場合、更地として返納させる旨。敷金等
ございますか?

建物を賃借人が立てる場合と
貴方が立てる場合で異なりますが
前者の場合、建物については特に定めることはしませんね。(一般的に)

Q賃借権の登記について

 事業を始めるにあたり、土地を駐車場として借りることになりました。もし将来、地主さんの事情でその土地が第三者に売却されたとしても、契約期間中は確実に使いたいと考えています。
 知人から「そのためには賃借権を登記したらよい」といわれました。しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。
 また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか?
 こういうことに詳しい方々のご意見が伺えれば嬉しいです。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

 御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿(登記ファイル)に賃借権設定の登記が記載(記録)されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
 なお、登記手続に関しては司法書士に相談されることをお勧めします。

>また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか?

 例えば、地主が第三者に土地を売却し、第三者に所有権移転登記がなされた場合、御相談者はその第三者に対して、賃借権を主張することはできません。(引き続き、その土地を使用したければ、改めてその第三者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。)後は、元の地主に対して債務不履行による損害賠償を請求するしかありません。
 ちなみに、建物の所有目的で土地の賃貸借契約を結んだ場合は、建物の登記(表題部の登記だけでも良い。)をすれば、土地の賃借権登記をしなくても、その土地の賃借権を第三者に対しても主張することができますが(借地借家法第10条第1項)、駐車場として使用する場合は、このような借地借家法の適用はありません。 

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

 御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿(登記ファイル)に賃借権設定の登記が記載(記録)されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q建築内装の「FFE」とは何の略語ですか?

専門家がよく建築内装の事を「FFE」と言っていますが、何の略語ですか?
仕事でちょくちょく「FFE」がでてきて困っています。

Aベストアンサー

F・・・家具furniture
F・・・什器(じゅうき)同じくfurnitureあるいはfixtureの類
E・・・備品equipment

それぞれのabbreviation(省略)だと思います。
とにかくその類のものでしょう。
内装関係だから間違いないと思います。

Q同意書・契約書・確約書・確認書・誓約書の違いを教えてください!

タイトル通りです。
同意書・契約書・確約書・確認書・誓約書の違いが知りたいのと、その効力・効果などを知りたいです。
会社、個人の慣習により多少違うと思いますが、色々しえてください。よろしくお願い致します。

ちなみに、「同意書、約款、規約、契約書の違いを教えてください。」
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=90145
というページはすでに参考にさせてもらいました。

Aベストアンサー

「誓約書」
有ることを相手に約束するために差し入れる書類です。
入社時に「就業規則に従うとか、会社に損害を与えた場合は責任をとる等」の事項を約束する場合にも書きます。させるものです。

「確約書」
或る事柄を必ず実行すると約束する時に書きます。

「確認書」
或る事柄を双方で確認したことを、後日のために書類にして残す場合に作成します。

「同意書」
相手の意見・考え方などに、賛成したり、その行為をみとめることを意思表示する書類。
手術などの時に病院に提出します。

「契約書」
商取引きなどで約束した条項を記し、その取引の成立を証明する文書。
売買契約書 賃貸借契約書などがあります。

いずれも、公序良俗に反しない内容で、差し入れた者や双方が了承して、署名捺印が有れば効力が有ります。

Q借地借家法の転借地権について教えてください。

借地借家法の転借地権について教えてください。例えば土地がAの所有で、その土地上に建物を所有するBがAとの間で借地権(賃貸借契約)を設定しているとします。この場合の転借地権とはどのようなケースなのですか?
.
例えば建物をCに譲渡したとします。その場合、土地利用権は従たる権利として建物の所有権に付随していくと思われるので、借地権はBからCに譲渡されたことになり、転借地権は成立しないと思います。Aとの関係で譲渡された借地権が主張できるかの問題は残りますが、BとCとの関係では転借地権ではなく、借地権の譲渡になるように思います。

次に建物についてBとCの間で賃貸借契約が結ばれた場合ですが、Cの賃借権はBに対して建物を使用収益させろという権利にとどまり、土地利用権はあくまでもBの建物所有権の従たる権利である土地賃借権であると思うので、この土地利用権である借地権をBが建物賃貸人に過ぎないCに股貸しするということは奇妙に思えるのです。

つまり借地権はあくまでも土地の上の建物を所有するための権利なので、債権者に過ぎないCが借地権を股借りするなどということがあり得るのかな?などと思ったりしてしまいます。

私の考えに根本的な誤りがあるのだと思いますが、教えてください

借地借家法の転借地権について教えてください。例えば土地がAの所有で、その土地上に建物を所有するBがAとの間で借地権(賃貸借契約)を設定しているとします。この場合の転借地権とはどのようなケースなのですか?
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例えば建物をCに譲渡したとします。その場合、土地利用権は従たる権利として建物の所有権に付随していくと思われるので、借地権はBからCに譲渡されたことになり、転借地権は成立しないと思います。Aとの関係で譲渡された借地権が主張できるかの問題は残りますが、BとCとの関係では転借地権ではな...続きを読む

Aベストアンサー

>(2)いまだ建物が建築されていない状態でも、将来建物を建築することを予定されて締結された土地賃貸借は借地権に含まれる

 上記が正しいです。ただし、建物が存在していない以上、当然、建物の登記ができませんから、第三者に対して土地の賃借権を対抗するとができないというリスクは生じます。(もちろん、土地に賃借権の登記がなされている場合は、建物の登記がなくても、第三者に対抗できます。)

Q死者を登記権利者とする相続登記申請書

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の1 B
以下省略

質問(1) 上記申請書の書き方に、誤りはございますでしょうか?申請書に亡は書かないですよね?

質問(2) 上記の場合、甲か乙どちらかのみから委任を受けて申請も可能と思いますが、その場合は申請する甲か乙のどちらかの頭に(申請人)と記載すれば良いでしょうか?

質問(3) 質問(2)のように一人からの申請であっても、亡Aの登記識別情報は発行されますでしょうか?

すみませんが、お解りになるかたがおられましたら、宜しくお願いいたします。

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の...続きを読む

Aベストアンサー

受験ではどうなっているかはわかりませんが,
質問(3)は受験では出てこない問題ですよね,きっと。

(1)
いいと思いますが,「亡」は書いています。

(2)
ご指摘のとおりだと思います。

(3)
実務としては発行されていたように思います。
考えてみるに,申請人となるAの相続人は,形式的には
不動産登記法第21条の「申請人自らが登記名義人となる場合」になりませんが,
登記名義人Aの権利義務を承継し,Aの地位において登記申請を行う者であり,
不動産登記規則第62条1項の者に準じた者として扱われるのかな…と。

もっとも実務ではその次の登記まで一括で申請してしまうでしょうから,
ここを気にする実務家はあんまりいないかもしれません。


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