マンション専有部工事について

長文でのご質問、恐れ入ります。
私は積算、営業、一部施工までを行う設備業です。

数年前に遡るのですが、自宅マンションで共用部（排水立管）の工事を行うこととなり、また同時に同じく劣化していると思われる専有部給湯管、給水管の工事を組合主導で行う議案が審議されました。私は共用部に関しては何ら異存はないのですが、専有部分に関して組合が介入するのは行き過ぎではないか、せめて共用工事のオプション工事の一環として行う程度にしておいてはどうかと異議をとなえたところ、一部の理事（修繕委員）より反発、いやがらせをされ、また当マンション規約にある条文から建物で重要な構造を為す部分は組合主導で工事を進めていくことができる内容のものがあることから、専有部工事も組合主導でお任せすることにしました。この工事の際に工事費がけっこうかかるとのことで、組合主導で積立を行うことになったのですが、参加は任意でこの件に関しては私は見送ることにしました。（とりあえず一括で支払う準備を自分たちでしようと家内と決めました）

そして今年に入り、この件が本格化し、年明けに最終確認として専有部工事に改めて参加するかしないかのアンケートが届きました。その文中に「あくまで専有部分ですので最終決定は自己責任で」のニュアンスの一文が入っており、なにも強制ではないとの解釈と、組合としての一括発注なので、各戸（参加住戸）の個別の見積は出せないと何とも腑に落ちない回答から、自分たちで工事をしようと（設備業者なので）組合主導での専有部工事の参加はしないことにしました。

しばらくして専有部内に入る工程表がとどき、全6日間の工程で私が参加しなかった専有部内の給水、給湯管の更新工事の部分が「作業なし」として空白になっていました。これは私も同業に携わる者なので予測できており、この「作業なし」の日に自分の納得する工法で、自分の監督のもと、信用のできる職人さんを入れて作業をしようと考えておりました。別に今回入る業者さんが信用できないというわけではなく、私が気兼ねなく「ここはこうして」といえる間柄の職人さんをいれたかったからです。

共用部排水立管工事の準備作業として初日に専有部内の壁、床、その他水回り器具を一部解体して仮復旧をします。その翌日が本来であれば組合が主導する専有部給水、給湯管の工事日なのでそこに自前の手を入れて作業するという算段をたてました。

ところが、先日工事業者さんとの打ち合わせ時に上記の意向をお伝えしたところ、組合さんからどうも「待った」がかかった状態となりました。「なるほど」と思った理由もあれば、「は？」と思うような理由も。

１．　工事業者が複数入ると責任の所在がはっきりしなくなってしまい、万一下階漏水してしまった場合の保証の仕方に困る。
２．　工事期間に支障がでる。いくら１日空いた日に施工を終えるといっているが、果たしてできるのか？
３．　私のところを「特例」として認めてしまうと他の居住者が「それは可能なんだ」と解釈してしまい、それに倣ってキャンセルと言い始める可能性がある。

このことを理事長さんとよく話し合って施工の是非を決めてくれとのことでした。

１はごもっとも。なので自分の保険、会社の保険を確認し、個人賠償責任保険など、下階への漏水被害を出してしまった場合の保障を確認、問題ないことを確認しました。万一瑕疵があっても、法的に定められている瑕疵担保責任は全うするつもりです。事前の調査の費用のでどころですが、私自身が漏水調査をできるので、工事業者さんに一報がなくてもこちらである程度の対応は可能です。

２は私が考えている工法だと工期は１日かかりません。それは私たちも、工事業者さんも同じ考えだから業者さんとしてはこの「１日」を空白としており、わたしはその「１日」に施工をしたいと思っています。

問題は３。これは私ではどうにもならないことです。話によれば、参加住戸は組合として工事業者さんと一括契約を済ませているとのこと。当然私はこの一括契約に入っておらず、一部のハードルを越えれば施工は問題なくいくと考えています。私がそれを行うことによって他の住戸がキャンセルするかもと心配し、それを理由に待ったがかかることが理解できません。他の住戸の方は納得して組合に委任し契約をしたわけですから、私はこれまでの経緯を踏まえて納得できなかったから同意しなかっただけのこと。私が納得できなかったのは以下の理由からです。

・　お金を事前に集めていざ施工・・・という段になっても施工の内訳が一切でてこず、「余れば返金する」との回答だけ。
・　「一緒にやれば安く済む」とのお触れのもとに話が進みましたが、私のやりたい工法は高価だが施工性、メンテナンス性に長けた工法。組合側（コンサルの出した案）は、工法、材料的にも安価にも関わらず、費用が高い。私も馬鹿なくらい愚直なもので、お客さんに出す金額で積算しましたが、（社員の特権などを取っ払って積算）それでも今回の徴収額が満額かかると仮定した場合（この部分がダークなのでホントに何とも言えない）自分の出した金額の1.5倍ほどの値段。この部分に関してはそれぞれ金額の出し方が業者さんによって違うと思うので深く触れるつもりはありませんが、与えられた施工条件が同じでここまで開いてしまうと少し考えてしまいます。
・今回の専有部工事の第一義は「下階への漏水被害を事前に防ぐ」ことです。その主旨に背いて話を進めているわけでありません。この機を逸したらまた自前で床、壁を解体して・・・と考えるとやる気もそがれてしまいます。共用工事に乗っかって安くやりたいというのは組合斡旋の業者を使う他の居住者も自前でやる私も考えは同じですが・・・（手段は違いますが）

このことは知り合いのマンション管理士に以前から相談しておりました。当初議案が出た時点での相談は「規約によってはあなたが降りなきゃいけない」とのアドバイスをもとに一旦従ったのですが、今年に入ってからの話を相談すると「嫌がらせによる部分が大半のよう。落ち着いて話をしてそれでも話を聞いてくれないなら訴訟もやむを得ないのでは」とのアドバイスをもらいました。

でも相談した方も私も「訴訟は最終手段」であり、持ち回り理事長さんを相手に設備の知識もないまま矢面に立たされてしまう方とお話するのもどうかと。以前に修繕委員と揉めた経緯があり、それを避けての今回の「理事長に丸投げ」のことだと思いますが、こういうときだけ「理事会の従属の修繕委員だから」と雲隠れする修繕委員のやりかたが腑に落ちません。自分がお付き合いさせていただいている修繕委員の方はこのようなやり方する委員の方と付き合ったことがないため困惑しております。

私も相談できる有識者の方が廻りに限られており、少しでも知識、見聞を広げておこうと投稿させていただきました。アドバイスよろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2013/06/19 20:05

NO.2です。

お礼ありがとうございました。

事実関係によるあなたのお考え、計画は至極まっとうなもので、ただただ感心するばかりです。
このような方がうちのマンションにも・・・、と思ってしまいました。

極論すれば、管理組合はマンションの正常な維持・管理ができれば良いのです。
今回の件に限れば、漏水事故が発生しなければ良いのです。
その意味で、専有部の工事は誰がやっても問題ないのです。
ただし、万一漏水事故が発生した場合は、原因如何によっては専有部の施工業者が責任を問われる。
それだけのことです。

「特例」であろうがなかろうが、「専有部の工事も全戸で実施すること」が重要だからです。

この視点に立てば、管理組合としてはあなたに対して「どうぞご自由に」ということになるはずですし、あなたの方も「はい分かりました」で終わりです。

管理組合の意味、総会決議の意味を説明されれば理事長さんも理解されるのでは、と思います。
うまく話し合いが進められることをお祈りします。

ご質問からは離れますが、今年度は理事とのこと。

そちらのマンションの議事録には総会での質疑応答は記載されているのでしょうか。
具体的には、あなたの過去の総会での質問・意見・提案やそれに対する理事会の回答などは、匿名だとしても記載されているのでしょうか。

議事録は最終的に全区分所有者に配布されますから、そこで質疑応答の記載があれば、誰の発言かは分からないまでも、総会に直接出席されなかった方からすれば、質疑応答内容が分かることになります。
正論であるのかないのかの判断もできることになります。

総会決議としての結論はでていますが、おかしいと思う方が増える可能性があります。
全ての方が理事会任せで良い、とは考えていないと思います。

築年数が進んだマンションほど維持・管理に関する様々な問題が出てきますし、それに伴う支出も多くなります。
ということは、それだけ各区分所有者の方々の負担が増えることを意味しますので、それだけマンションの維持・管理に対する関心は高くなるはずです。

そこで、おかしいと考える方が増えていれば、よりよい管理の方向が見えてくるはずです。
「自分たちの財産ですから無条件では人任せにできない」
これこそが管理組合の原点なのです。

理事ということになれば、個人というよりも「マンション全体としてどうか」という視点が求められます。
専門家としての知識、経験をより多くの方々に理解していただけるよう発信を続けられることを望みます。

２０年ほど２カ所の役員をしておりますが、大変勉強になりました。
ありがとうございます。

この回答へのお礼

ご連絡が遅くなり、申し訳ありませんでした。
再度のご回答、ありがとうございました。

実は先日動きがありまして、理事長から電話がありました。
内容は、理事長ご自身は別にいいのではないかと思ってはいるものの、理事会全体ではNOとのこと。じつは私はその時の理事会を仕事のため、欠席してしまったのですが、その時にそのような内容が話されたとのことでした。おそらく反対しているのは修繕委員の面々みたいです。例の「後付けの理由」で。

理事長さんと一通りお話をして、その後理事長さんから帰ってきた答えが
「修繕委員長に相談してみます」とのことでした。

ここで私がもうとことんやりあうしかないと思ったのは、ここまでの専有部工事を様々な理由をつけて反対してきたのは修繕委員、数年前に私が揉めた人たちです。その事実をあまり知らない理事長が私との交渉役にさせられたわけです。理事長さんも「私は設備のことをあまりしらないので、間に入って双方の話を取り持ちます。」とのやりとりに何ともやるせない気持ちになりました。そこで私が「私が修繕委員長と直接話しましょうか？」と切り出したところ、理事長も責任感の強い人で「私が話をします」と言ってくださったのですが、このやり方に怒りを覚えてしまったのです。それは
・　当時のやり取りを知らない人（理事長）を矢面に出し、（これを最初から見てくださった方はもう察しているかもしれませんが）黒幕である修繕委員長は自分が傷つかないようふるまっている。
・　修繕委員は理事会の従属機関だとしきりに主張しているが、完全に理事長を「使い走り」にしてしまっている。

本来であれば修繕委員長が直接私と交渉し、その結果と話をもとに理事会、組合の意思を確定し理事長が決裁をするのが普通のシステムと考えているのですが、そのシステムが「厄介者」の私と話すのを避けるため上役である理事長を使っていることでそのシステムを崩してしまっています。私自身、こういったことを言っていて周りから「厄介者」と言われえるのは重々承知です。でも引きさがれないこともあるのです。私はマンションを買ったのであって、専有部に自由の利かない社宅やアパートに住んでいるわけではないのです。

このままでは健全な組合運営はできないと判断したのです。理事長には大変申し訳ない気持ちでいっぱいなのですが、とことん争うしかないと決心しました。

私、家内、そして娘がここでは書ききれないような嫌がらせがあったことが今回のことでよみがえってしまい、それでも自分で冷静さを保っていかないと、と自制しようとするもそれも難しくなってきてしまっているような感情があります。（でも発狂するような感情ではないので）

でも回答者さんのアドバイス、そして私にアドバイスをくださる方は「黙っていることはない、泣き寝入りするな」と言ってくださっています。自分の権利を守るためにも、とことん争います。

長きにわたって私の長文にお付き合いいただき、また的確なアドバイス、また激励までいただき本当に感謝の気持ちでいっぱいです。

本当にありがとうございました。
また動きがあればご連絡しますね。

追記
今回のNOの理由は主に２つ。
・本来の共用工事を行う業者は「チョッキ」をつけているが、それがないと不審者扱いになることが懸念される。
→自分たちは専有部に入ったらほとんど外には出ないので、また工期も１日ですし、と返事。でもそうしたら、私は設備業者なので毎日行き返りは作業服ですが、チョッキを着ていなければたとえ居住者でも「不審者」扱いになるの？？
・責任の所在→前回の回答を理事長にお伝えしました。
結果理事長ご自身は十分にご納得いただいています。

お礼日時：2013/06/20 19:21

No.7 回答者： u-jk49 回答日時： 2013/06/22 05:22

極く、簡単な問題。

要するに、共用部、専有部が連続する給排水管を、これはみんなのもの、ここは私のものと、二つに分離しようとしたのが間違い。しかも、自分の専有部にのみ独自の別業者を、なんと別の工法で入れようとしたのも大変な間違い。貴方のような人物の発言を受けて、理事長は、共用部と専有部の分離工事方式を採用せざるを得なかったということ。誰だって、こういう工事は一括が常識と知っている。普通のマンション理事会(管理組合)は、『管理規約』上、どうであれ、決して、給配水管の一部分でも、それが専有部とは考えない。明らかに目視も出来て、専有部内にある量水器(水道メーター)廻り工事さえ、すべて共用部とみなして、修繕積立金会計からの支出になる。一戸でも、支払い関係などの理由で、専有部配管工事が出来なかったら、何時、そこで管が詰まるか、水漏れするか分からないのだから、専有部個別工事は論外。

更には、貴方が独自に雇った専門工事業者の工法が、他の大方部分の工法との違いによる何らかの不都合が生じて、下階に水漏れ事故などが起これば、貴方は、理事会によって、多額な損害賠償請求を受けることになる。そういう大きなリスクを貴方は背負ってしまっているということに気が付くべき。

もう一つ、専有部工事には、上下左右の居住者の『同意書』が必要だが、そういうものを、多分、貴方は得ていない。理事会が取り纏めた一括専有部工事ならば同意書は要らないが、貴方の専有部独自工事には、『同意書』と理事会での承認が必要であるということは『管理規約』に書いてあるはず。工法の説明文書を添付して、マンション全体に不利益を与えないことを、まずは、理事会に認めてもらう必要がある。貴方の工事申請に対して、理事長の承認ハンコがいる。マンションというものは、勝手に専有部の工事をしてはいけない。事前の理事会承認を要する。

個別にお願いした専門業者には、違約金を払ってでも取り止めとして、一括工事をお願いすべき。今回の事案については、共用専有と言う概念を捨て、一括工事発注を議題とする緊急理事会、次いで、その是非を問う緊急アンケートを行なうべし。貴方が理事長に頭を下げることで、そういう正しい方向に修正できるものと思われる。専門業者選定については、数社以上に見積書を提出して貰えば良い。

つまりね、貴方が、いま、貴方が住んでいるマンションを窮地に追い込んでしまったということ。何軒かの部屋が工事を実施しないことが予想され、そうなった場合、給配水管としての全体機能がどうなってしまうのかは、子供でも分かるはず。

裁判では、必ず、社会常識、社会通念に欠ける貴方は負ける。この種の案件の場合、通常は、貴方は、理事長を訴えることになるのだが、その訴え先の理事長の裁判費用(理事長の弁護士費用)は、当然のことながら、マンションの管理費から捻出される。貴方は、自腹。で、理事(役員)でありながら、理事会に諮って、真摯に吟味しようという最低限のことをせずに、理事会の代表を訴えるというトンチンカンなことをしようとしている。正しいことを今からしましょう。

下手すると、マンション全体の利益を損なう者として、このままでは、貴方には、裁判所より、マンション退去命令が下される。そういう訴えを起こすことが、理事長の権利として認められている。いざとなったら、マンションを守るために、そうすべき義務が理事長にはある。相手は、其の機を伺って、貴方の出方を待っている。悪いことは言わない。早く、理事長に謝ってしまいなさい。そして、全て、これまでの発言を撤回しなさい。

この回答へのお礼

貴重なご意見、ありがとうございました。

この質問をさせていただいてから、「反対する理由はなんだろう」と考えておりました。ご回答者様のような考え方が反対する理由になったのかな、と思っております。ご回答ありがとうございました。

私はこのマンションを１０年ほど前に購入しました。設備的（私の部屋）には配管が転がし配管（自室の上げ床の下に配管されている）で、完全な「専有部」です。

区分所有法の観点で言うとマンションは「共同住宅」というある意味特殊な形態であることから、「共用部分」「専有部分」「専用部分（専用庭、バルコニーなど）」に分かれていたと思います。

私が今回自前で着手したいのは、この「専有部分」。自己責任で行うようにとのお触れがあり、またその義務が生じている部分です。現規約上では管理組合が主導で管理できる旨の条文が入っているのですが、ここにきて自己責任でとなっているので自分でやろうと考えたものです。「規約など・・・」というお考えもあるのでしょうが、ここはあえて「規約」のもとにお話させてください。

私が仕事している際のマンション漏水事故の対応後の請求のほとんどが
１　漏水調査費
２　漏水修繕費
３　漏水によって被害を受けた住戸の復旧費用
の３つです。この請求の宛先について、
１は組合さん（保険で担保することが可能なことから）
２は当然そのお部屋
３は私の家のような転がし配管の場合は漏れた部屋（組合加入の保険を適用するとしても保険の請求者は漏水した部屋の方がするとの観点からでしょうか）
で出しています。
これは「調査までは組合で持ってもいいけど、その時出した利害関係は基本双方でやるように」の表れと解釈しています。これは私の中でももう当たり前のようにやってしまっている処理で、お付き合いのある管理会社さん、保険代理店の方からも上記のように処理するよう指示を受けます。

ただ、配管が天井配管（下の階の天井裏には配管）でそれが共用部であると明記されている場合は勝手が違ってきますが、ここではこれは関係ないので割愛させていただきます。

つまり、専有部で起こった事故は組合はあまり関係ないと解釈しています。

確かに私が組合さんが主導している業者さんを使わないで自前でやるのは、はたから見れば（特にマンションの組合さん）「異端な行動」です。でも漏水リスクはほぼ同等と思っています。これが私の行おうとする工法が少しでも「漏水リスクが高い」と判断すれば問題になると思いますが、それは認められている工法であるためにないと思っています。

自分で買ったマンションで自己責任とうたわれた部分を自分で着手するのがまずいのかなぁ・・・。周りで聞いても「悪くない」との返答なんです。

また、工事着手の届け出は門前でストップしている状態ですのでこの問題が解決してから考えたいと思います。

ただ、「一括して組合が管理」するようになると結果として修繕積立金が上がり、それぞれの住戸のライフスタイルに合わせた生活ができなくなってしまうように思うのです。安いとはいえ、金額的にはそう安いものでもないのでその位は自由に考えてもいいのかなと思います。

もうそろそろこの件での最終的な結果が出るように思います。その時はまた改めてご報告させていただきます。

また、訴訟は「最終手段」であり自分の環境を考えると利益だけがあるように思えないのは認識しています。ただ、やむを得ない場合も考えています。これはNo.2の方がかねてよりずっとお付き合いのうえアドバイスをくださっていることで、少し冷静になっています。

貴重なご意見、重ねてとなってしまいますが、ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2013/06/22 07:30

No.6 回答者： merciusako 回答日時： 2013/06/21 14:47

NO.2です。

度々のお礼ありがとうございます。

＞・　当時のやり取りを知らない人（理事長）を矢面に出し、（これを最初から見てくださった方はもう察しているかもしれませんが）黒幕である修繕委員長は自分が傷つかないようふるまっている。
＞・　修繕委員は理事会の従属機関だとしきりに主張しているが、完全に理事長を「使い走り」にしてしまっている。

確かにそうなのですが、システム的にそうせざるを得ないわけですから、理事長さんがあなたとお話しするのは当然のことです。
理事長さんも、理事会のNOという決定をもってあなたとお話ししているわけで、理事長さんが個人的に理解されたとしても、立場上、その場でOKです、とはいえません。
「理事長さんに最終判断を任せる」ということにはなっていないでしょう。
ご理解いただければと思います。

ただし、管理組合の意味、今回の専有部の工事の意味を考えれば、修繕委員会のいう「どうしても共用部の施工業者にやらせなければならない」という理由はありませんし、アンケートの意味もありません。
あなたの主張に対する反論はできないことになります。

今回の「NO」の理由である「チョッキ」ですが、それこそ屁理屈であって、正統な反論にはなっていません。
「不審者に間違われる」のであれば、事前に理事会や管理人に対して「×月×日、××号室の作業員として××会社の××が作業をする。その時の着衣はこれである」ということを写真付きで届けておけば済む話です。

理事会という公の場で話し合いができれば良いのですが。

＞とことん争います。
訴訟も視野にということでしょうか。

ひとつ気になることがあります。
訴える相手は理事会ということになります。
あなたは今期理事という立場です。

あなたが、区分所有者の立場で理事会を訴えた場合、理事会の中にあなたも含まれるということです。
仮に理事会の多数決で、訴訟を受けて立つ、ということになれば、一方で訴える、他方で受けて立つという、おかしなことになります。

訴訟ということであれば、理事をお辞めになることが必要ではと思います。

さらに、理事会で訴訟を受けて立つとしても、臨時総会で受けてたって良いかどうかの承認を得ることになります。
受けて立ってもよろしい、との決議になれば、理事会側の訴訟費用は管理組合が負担することになります。
管理組合として、この訴訟費用の負担が、区分所有者全員の利益となるかというと、甚だ疑問です。

現在の理事としての立場と区分所有者としての立場を今一度お考えいただければと思います。

独自にお宅の工事をしてしまって、「訴えるのであればどうぞ」の方が楽だとは思いますが、理事は理事会の決定に従わなくてはなりませんので、理事はお辞めになる必要はあるでしょう。

話は変わりますが、NO.4さんの回答とお礼のなかの、「専有部も修繕積立金で」というお話しですが、このような考え方があるのは事実です。国交省のガイドラインは聞き及びませんが。
この前提は、「管理組合が専有部の配管などを共用部とみなした場合」です。
通常、管理規約には「共用部分の範囲」が記載されており、各種配管についても明示されていますが、厳密にどこまでが共用部でどこからが専有部、というような記載にはなっていません。
そこで、専有部分の区画内であれば専有部、それより外は共用部、と解釈しています。
ところが、配管などが連続している場合は、「これも共用部とみなしてしまおう」という考え方がでてきました。
そこで、解釈として総会にて決定するのです。

こうなれば、専有部分の該当箇所は共用部と同じ扱いですから、「修繕は修繕積立金から」ということになります。

ただし、一旦このようにしてしまうと、その後の不具合が専有部での使い方の違いによる場合でも、すべて管理組合負担ということになってしまいます。

また、当初は共用部と専有部は別として修繕積立金の額を設定していたはずですが、専有部も管理組合負担、ということになれば当然各戸の修繕積立金を値上げしなくてはならなくなります。

その辺りをどう考えるかは管理組合による考え方の違いなのですが、必ずしも「専有部分も修繕積立金で」の方法が最善かどうかは分かりません。

今回のそちらのマンションの場合、「専有部分の工事だから各区分所有者が負担してください」、「現金一括でも積み立てでも良いですよ」というものですから、それはそれでよろしいと思います。

またまた長文になってしまいました。
申し訳ありません。

この回答へのお礼

何度もご回答、アドバイスいただき、ありがとうございました。

理事長を使って修繕委員長が傍観している状況は釈然としませんが、公平な立場の回答者さまがその見方はちょっと、ということだし、そのシステムもありきということのアドバイスなのでそれは真摯に受け止めたいと思います。ご指摘ありがとうございました。もう少し冷静に見たいと思います。

私にこの話をした業者さんは「理事長と話をして最終的に決めてください」とのことだったんです。でもそれは、私が理事だから故のお話だと思っています。その状況を理解していないでこの話を切り出していたとしたらそれはおかしいと思いますが。

訴訟？はお察しのとおりです。もうここまできたら・・・という気持ちです。当然訴訟となった場合は理事は辞退します。

私も普通のサラリーマンですし、訴訟なんて起こしたくないのは本音です。でも過去のことを振り返ると「話し合えばわかってくれる」相手たちではないのです。区分所有者それぞれのの財物を規約の改正などの段取りなく我がもののように、時には突き放して運営する人、それをおかしいと思わない人、思っても言わないで陰で言う人、人を煽って傍観する人、それがOKなほどマンションは待ってくれないと思うのです（築年数的に）。どんな結果になろうとも「これが共同住宅なんだ」という意識を変えさせたいのが本音です。それでも変わらないとは思っていますが。

実はご回答者様の「独自に工事」も視野に入れざるを得ない状況になってきました。もう理事を辞任することは全く問題がないのでそれもアリなのかな、と。

私も話がそれますが、修繕積立金を使用して専有部給水、給湯管を改修すると、どうしてもその後の維持管理が組合にかかってくる。これは組合にとっては決していいことではないのではないかというのが私の持論です。でもこの持論はこの業界に携わるが故の持論でもあると思っています。本当はこの専有部工事を着手する前にこの部分をもっと組合として揉んでいくべきだったのではないかと思うのです。ただ、それができなければ触れるべきではない部分が専有部と解釈しています。

ここはそれぞれの解釈があると思います。この業界に携わる者として、この部分も知識、見聞を広げたいところです。この部分を考えるときに一番いいものは何なんだろう。それがそのマンションの「カラー」なのかもしれません。果たしてウチのマンションの「カラー」はいかに・・・

この質問をしたときは誹謗中傷の的になるかな、と懸念していたのですが、今回はほとほと困っていたのでこのサイトを利用して質問させていただきました。結果はどうなるかわかりませんが、質問してよかったと思っています。

この欄でお伝えするのも何かと思いますが、この質問に答えてくださった方々に心から感謝申し上げたいと思います。

ありがとうございます。

お礼日時：2013/06/21 19:18

No.5 回答者： alexon 回答日時： 2013/06/21 12:26

No4です。

　ガイドラインで積立金からの拠出が望ましいと謳われているいうのは誤りでした。失礼いたしました。　枝管も共用部と一体とみなして管理組合が管理することが望ましいということでした。　積立金からの拠出には規約の変更が必要になるようですね。

もう工事が始まっているのですね。理事を務める方は自分が務める間はできるだけスムーズに穏便に事が運べばいいと思うのは仕方がありません。　失敗がなければいいのであって、誇れるような成果は必要ないのですから。

この回答へのお礼

たびたびのご回答、ありがとうございました。

過去に遡って規約を変更してやっていければ・・・と今でも思います。もう後のまつりですが。

こんな私のご質問のために再度お調べいただき、ありがとうございました。

スムーズに行いたいのは私も同じ気持ちなのです。方向は違えど。

長ったらしい長文にも関わらす再度ご回答いただき、ありがとうございました。

お礼日時：2013/06/21 18:19

No.4 回答者： alexon 回答日時： 2013/06/20 18:46

全体工事の合間にしようとするからややこしい話になっているのではないでしょうか。

管理組合側の工事の前に、質問者が専有部内でやろうとしている工事を終わらせておいて、「この住戸は最新の配管に更新済みなので全体工事の対象外とする」としてもらえば他の区分所有者にも分かりやすい話だと思います。あそこはもうやってあるんだな、と。

　内装の解体・復旧にかかる費用が重なる問題はありますが、多少の出費はやむを得ないでしょう。

ご存じかも知れませんが、給湯・給排水の漏水問題は多くのマンションで抱えており、最も理想的な改修方法は管理組合主導で、修繕積立金より支出して全体を改修する方法だそうです。国交省のガイドライン（？）でも推奨されていたと思います。　臨時の費用負担がなく、マンション全体の価値を維持するという意味で比較的、住民の合意が得られやすいのでしょう。　

この回答へのお礼

貴重なご意見、ありがとうございました。
自宅住戸の施工前に工事とは気づきませんでした。
もう共用部分での工事は着々と進んでおり、後付の理由「今回発注した施工業者のチョッキを着てないので」に抵触するかもしれませんが、参考にしたいと思います。

また、ここにも記載してあるとおり、今回の専有部工事については修繕積立金を使わず、あくまで専有部として扱うこととして書く区分所有者から原則自費で積み立てることにしていました。それを修繕積立金でやるということで決定していれば確かにこんなことにはならなかったと思います。でも、すでに修繕済み、リフォームをした際の対処などを考慮していくとなかなか難しいのではないかなと思ってしまいます。

今回のウチのマンションで行った段取り、資金が集まるまで組合がほとんど強制でもっていきながら、最後の段、資金が集まってから専有部では当たり前の「自己責任、最終決定は各自で」を前面に出す。なんだかなって感じです。

私も仕事柄、マンションの漏水事故の修理に駆り出されることがしばしばあります。縦にそびえるマンションではもう永遠のテーマですね。でもどんなに気を付けて、備えても起こってしまうのが「事故」だと思うのです。これを言っては本末転倒なのですが、それをある程度承知のうえで暮らすのは仕方ないと思っています。

漏水事故の被害にあわれた方も大変だと思います。そのバックグラウンドで上階が「今ウチは使ってないからウチの責任じゃない」というお客さんに「給水、給湯管は絶えず管内に水圧がかかっているので、使用していなくても漏れてしまうんですよ」の説明に始まり、「専有部に属する配管はお客さんの財産であり、自己管理しなくてはいけないんですよ」と諭しても聞いてくれない、なんてこともよくあります。漏水事故の依頼がくると、修理以外の事情説明、費用のあらましの説明が必要になることが多々あります。事務的な折衝だけで終わればいいのですが、「前からあの家は気に入らなかった」なんで感情ありきで始まるともう大変。修理以外の上下階の折衝は双方でやればいいものをなぜ業者が仲介しなくてはいけないんだろうと思う時があります。

ちょっと話がそれましたね、ゴメンナサイ。

回答者様の「専有部分は修繕積立金でやることを国土交通省のガイドラインで推奨しいている」とのことですが、参考になるページはありますでしょうか？モデル規約の修繕積立金の使途の何項あたるかなどがわかるページがありましたら、ご教示いただけないでしょうか？わがまま言ってスミマセン。いろいろ調べてみても、区分所有法の観点から専有部を修繕積立金で行うことは問題があるなんて記事が冒頭にきてしまうので。

アドバイスありがとうございました。
また何かあればご教示ください。

お礼日時：2013/06/21 07:47

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2013/06/19 12:34

総会で決議されたのは、以下の内容だと思います。

(1)　管理組合主導で共用部の立管の更新工事の実施
　　　・工事費用は管理組合負担
　　　・全戸対象

(2)　管理組合主導で専有部の給湯管、給水管の更新工事の実施
　　　・工事費用は各区分所有者負担
　　　・工期は(1)のスケジュールに合わせる
　　　・施工業者は(1)の業者
　　　・全戸対象なのかどうかが問題

(1)の共用部工事は、共用部の維持・管理は管理組合の業務ですから、今回の工事が総会決議されたのであれば拒否することはできませんね。
これはご理解の通りです。

(2)の専有部分工事は、本来は専有部ですから各区分所有者の判断によりますが、理事会として「共用部の劣化によって当然専有部も劣化しているであろう」との判断で、「専有部も同時実施としたい」との議案は理解できます。

ただし、この場合「専有部分の工事が全戸対象でなければならない」ということです。
当初の「専有部の同時実施」は、「共用部の劣化と同じように専有部も劣化しており、その結果漏水事故も発生するであろう。それならば、事前に共用部の工事と一緒にやってしまおう、工期もある一定期間で済むので」というものですから、それが「うちはお願いする、うちは参加しない」というような、各戸バラバラでは意味がなくなってしまいます。

もちろん、専有部工事を共用部工事の施工業者に任せてしまうのか、独自に見つけて依頼するのか、の問題はありますが。

＞最終確認として専有部工事に改めて参加するかしないかのアンケート
＞あくまで専有部分ですので最終決定は自己責任で

仮に「専有部も共用部工事と一緒にする」という総会決議であったとすると、このようなアンケートは必要ありません。
つまり、このアンケートは「専有部分の工事を、共用部分の施工業者にお願いしてよいかどうか」の最終確認ということになります。
さらに、「最終決定は自己責任」ということは「共用部分の施工業者」でなくとも良い、ということを意味します。
そのかわり責任は持ちませんよ、ということですね。

ということは、今回あなたが計画し、実施しようとしている工事は、「総会決議に何ら抵触するものではない」ということになります。


１．工事業者が複数入ると責任の所在がはっきりしなくなってしまい、万一下階漏水してしまった場合の保証の仕方に困る。

これは管理組合が心配することではありません。
万一漏水事故が発生した場合、その原因によって、責任の所在が違うというだけの問題ですから。

２．工事期間に支障がでる。いくら１日空いた日に施工を終えるといっているが、果たしてできるのか？

仮に終えられず、「他の工事に影響がでた」ということであれば、管理組合があなたに対して損害賠償請求すればよいだけの話です。

３．私のところを「特例」として認めてしまうと他の居住者が「それは可能なんだ」と解釈してしまい、それに倣ってキャンセルと言い始める可能性がある。

何をもって「特例」としているのかがわかりません。
総会決議が、「専有部の工事は共用部の施工業者」で「全戸対象」ということであれば、アンケートの意味がありません。
仮に、アンケートが全戸から確実に回答を求めるもので、答えていない住戸があるとすれば、「参加するかどうかが確認できない」ということになりますから、後日再度「参加の確認」を求められるはずです。
また、「専有部も・・・」は「専有部に起因する漏水事故の予防」であり、独自の業者依頼であったとしても、「その責任は全て負う」としていますので、管理組合としては当初の目的は達せられることになります。
さらに、他の住戸のことは他の住戸の問題であって、「あなたに対して」というのは責任転嫁で筋違いです。

疑問なのは「専有部内の給水、給湯管の更新工事の部分が「作業なし」として空白」ということです。
専有部の工事が「全戸を対象とし、施工業者は共用部の業者」ということが強制であれば、このようなことはないはずです。
ということは、専有部の工事そのものが任意か、施工業者選定が任意、ということになります。

また、分からないのは、「待った」としている内容は、理事会から直接あなたが受けたのでしょうか。
修繕委員会の判断として、あなたが選んだ業者さんが聞いただけなのでしょうか。

理事会からということであれば、今回の工事の実施主体である理事会が、「あなたのやり方は問題がある」と判断していることになりますが、修繕委員会だとすると、修繕委員会は理事会の下部組織のはずですから、修繕委員会に「待った」をかけるだけの権限があるのか、という問題も出てきます。

さらに、「理事長さんとよく話し合って」というのも分かりません。
管理組合の理事会は、管理規約に規定されている、管理組合の業務および総会決議の執行機関です。
で、執行するための代表者が理事長です。
何かの問題を審議する場は理事会です。
つまり、理事会がどう考えるか、が問題ということになります。

「理事会とよく話し合って・・・」ならば分かりますが、「理事長と・・・」というのは違いますね。
理事長の判断でどうにでもなるという問題ではないからです。
理事長と理事会が同じ考え方、というのであれば、どの時点での理事会において「あなたのやり方」の問題が話し合われたのか、ということが問題になります。

どうも、ご質問の内容からは、修繕委員会や理事会の方々は、自分の役割、立場を理解していないのでは、と思います。

ということは、ひょっとすると、関係法規や管理規約に抵触している可能性もあります。
専有部分の工事が管理組合負担ではなくて各区分所有者負担であるにもかかわらず、「工事内訳もない、個別の見積もない」ということを不思議に思わない方々ですから。

「いやがらせ」ということから考えると、現在の「空白期間」が突然移動してしまう、ということはあるかもしれません。
「あれは予定であって、組み替えた」といわれればそれまでですから。

話す相手は理事会になりますから、一つずつ慎重に解決することが求められます。
今後どのように決着するのかは分かりませんが、最悪の場合に備えて、ICレコーダーや文書化によって記録しておくことは絶対に必要だと思います。

長文になり申し訳ありません。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました。
私が考えていること、懸念がすべて回答に凝縮されているような、まるで私と組合とのやり取りを横で見ていたかのようなご回答、ありがとうございます。

過去の回答者様の回答を見ていると区分所有法にも明るい方とお見受けしますので、私の考えに自信をもって今後に臨みたいと思います。

おっしゃるとおり、組合で強制するのであれば年明けのアンケートは不要だと思います。

専有部工事の着手で要となるのは「過去に当該箇所を工事着手した経歴があるかどうか」ですが、そこもひっくるめて対象にするという形でした。施工した履歴があるのであれば、それを証明するものが必要とされ、ない場合は調査の上報告するようにとの指示がありました。その調査にかかった費用は自費負担で。

総会決議はまさにお察しの通りです。それに併せて質問時の年明けアンケートからの文「自己責任で」とあれば「自己の納得のいく工事」をしたいと考えました。この業種にそこそこ長く携わっているので当然の感情だと自分では思っています。なにしろ専有部ですから。このアンケートがなければ強制と解釈しそのまま従ったのですが、アンケートで「逃げ」の態度が大いに取れたのでこれは「自分でしっかり管理しないといけない」と考えただけなのです。


こんなゴタゴタの状態でもう工事は目前に控えています。
（とはいっても、ゴタゴタしているのは私だけですが）

でも私は少数派（といっても１人）ですが、権利を主張しつつ義務を果たしているとは思っています。第一義の「専有部給水、給湯管劣化による下階漏水のリスクを軽減する」ことに変わりはないですし。

こんな、見る人が見ると「ゴタゴタ」な中で工程は「専有部工事ありき」で組まれています。これは工事の主は「排水立管の更新工事」なので縦に工程をスライドするものになると踏んでいたので、私の住戸が専有部を施工しないから日程を短縮、といったことは現実的に無理と考えており、おそらく「空白」の日程が１日できるだろうと考えていました。工程表は予定通りであり、その空白の１日に専有部工事を自前で施工したいと考えていたのです。

また、専有部工事の「待った」の理由が後付けのような形なのが、何とも腑に落ちません。１の責任の所在（下階への漏水事故）は自分の所属している会社で専有部工事を行う予定なので、瑕疵担保責任が問われる間は、会社の賠償責任保険、以降は個人賠償責任保険からの下階への保障となるので何も問題がないと思うのです。

２は本当に貴重なアドバイスでした。ありがとうございました。１日で施工できる自信があるなら、できなかった場合は補償しますと言えばいい。これには目からウロコでした。最悪工事に支障が出るほどのイレギュラーが発生した場合は自分の工事をとりあえずストップしてしまえばいいのですから。（でもそうなっちゃったら家内には怒られるかな・・・）

３はどう考えてもおかしいと思います。キャンセルが出る可能性があるといいますが、それなら契約不履行としてキャンセル料をキャンセルした住戸から取ればいい話だと思うのです。私の個人的な感情ではそこで都合のいいところで流されて何の発言もせず、様子をうかがって風をみる卑怯な人のことを考えてまで、私が自分の考えを押し殺すことが理解できません。そんな状況を考えるなら、私が異論を唱えた時点で、「なるほど」と考え、それを言葉にしてくれる人がほしかったように思います。たとえ古いマンションでも自分の財産なんですから。私はほかの居住者の方が選んだ「多数派」ではなく、ただの「少数派としての行動」であり、「特例」と隅分けられるものではないと考えるので正直迷惑です。キャンセルを心配するならわからない人たちにしっかりレクチャーすることが必要だったように思います。

また、今回のことで私の置かれている状況を書き忘れてしまっているのですが、奇しくも私は今年度の「理事」となってしまいました。（なので数年前のゴタゴタを知っている面々の面持といったら・・・）それなので共用部施工予定の業者さんから「理事長さんと相談してください」となってしまったんだと思われます。なので理事長さんと私が話した内容がそのまま「理事会の回答」として反映されると解釈しています。そのためにはいかに今後の理事長さんとの会話が大事か、ということになります。

ただ、このまま空白の日程の中に入れることができなければ、それは「区分所有権の侵害」として訴訟の対象になるのではないかとのアドバイスをいただいています。もちろんそこまで事を荒立てたくないのですがそれも視野に入れないと、と思います。

もし、こちらのお礼をみていただき、私の動きを正しておきたいと感じましたらまたご助言いただければと思います。わがままなお願いですが、よろしくお願いいたします。

この度はありがとうございました。

お礼日時：2013/06/19 18:20

No.1 回答者： inon 回答日時： 2013/06/19 11:32

コンサルが入っているのにおかしな事になっていますね。

うちのマンションもまったく同じ工事を行いました。
専有部分、共用部分共に修繕積立金にて工事を行いました。
従って貴方のような方は出てこなかったのです。
専有部分の工事をやる方と、やらない方が出てくる、そうなると貴方のように水漏れしても対処できる方ばかりではありません。これが怖いので一斉に工事を進めたのです。
お金を借りてでも修繕積立金より工事を進めるべきでしたね。

貴方は集合住宅に住むとはどういうことかをじっくりと考えて見て下さい。貴方が考える工法で一日でできて、性能的にも安全で尚かつ安価でできる方法があれば、貴方が率先してその方法をみんなに開示して
全体の工事の提案をすれば良かったのではないですか。
何故貴方が修繕委員にならなかったのでしょう。貴方の技術力をみんなのために生かすべきでしたね。

うちのマンションには建築技術者と設備技術者の方、両方がおりまして、今度の工事では協力して工事の計画を立てました。工事も無事に終わり、水漏れの心配の無いマンションで安心して住んでいます。

この回答へのお礼

早速の貴重なご意見、ありがとうございました。
自宅の給水、給湯管は専有部扱いなので、修繕積立金を使用するというのは原則できないと思うのですが、それを修繕積立金で行った行動力、すばらしいと思います。

実は数年前の説明会の時に異論を唱えて具体的に工法などもその時に提案しました。ところが、その時に帰ってきた反応が
「安いんだからいいんだよ」
「一斉にやってくれるんだからお得でしょ」
といった意見が横行。何も考えずにただ「安い」の一言で片づけてしまうそのマンション全体の考え方が危ういと思っていました。なので「原案の再考を」という私の意見は聞き入れてもらえない結果となりました。それどころか数日後、数週間後に聞こえてきた噂が
「あいつ(私)は後から入ってきたクセに生意気なことを言う」
「若いくせに生意気だ」
そんな答えしか聞こえてきませんでした。
それどころか陰で
「あいつ、殺してやる」なんて言葉も聞こえてきた始末。そんなことをできる人ではないので意に介していません。あくまで噂なので。(というか、噂が聞こえないところでやってほしかった)

このマンションの修繕委員会は年齢層、考え方、環境（委員のほとんどが新築当初からいたメンバー）が凝り固まっており、私の意見はことを進めていく中で「障害」になると判断されたんでしょうね。私も語気を荒げていった部分があったので反省はしていますが、今となっては・・・(その時お騒がせしましたと伝えましたが)

そんな噂の中で白々しく「修繕委員に」とは言われましたが、異論を唱える人間の「囲い込み」にしか聞こえず、お断りしました。それも正しい行動かどうかは今ではわかりかねますが。

ただ、現状、一応専有部扱いとして給水、給湯管を扱っている以上はこの先の受け答え、話のもっていきかたを考えています。私も下階へ被害を与えるのは当然不本意ですし、専有部として扱っていく以上自分の財産としてきちんと管理したい、そう思っているだけです。

また、お気づきのことがありましたらお力添えくださればと思います。長文で読みづらかったと思いますが、お付き合いいただきありがとうございました。

お礼日時：2013/06/19 12:21