キアロストーンってどうですか？

ヘーベルメゾンの賃貸アパートを所有しています。築２８年です。前オーナーが１３年前（築１５年当時）に地元の業者を使ってリフォームをしていますが、今回は、正規の旭化成リフォームを使ってリフォームしようと思っています。キアロストーンとイベリアンコートでは１５０万円の価格差があります。キアロストーンを勧められていますがその価値はあるでしょうか？

No.1 回答者： HINA1592 回答日時： 2013/09/30 03:04

はじめまして。

以前　私は某建築メーカーで集合住宅リフォーム営業をしていました。
内外装塗装を中心にご提案していましたが。。。
自慢できる程の事例ではございません。

ご質問を読ませていただき
率直な回答になるかどうかわかりませんが・・・
私なりの回答をしてみますね。

築２８年の収益物件という事ですが
そちらの賃貸物件がどのくらいの利回りで収益を生んでいるかが重要だと思います。
築２８年となると　今後内装＜間取り・設備＞にも設備投資が必要になってくるかと思われます。

何戸の部屋が　どのくらいの入居率で収益を出しているのか？
今後の見通しはどうか？を考え

ソレに対してメンテナンスにどれくらいお金を使って良いかを考えるのが良いかと思います。
そこから考えれば　金額が決まってくると思います。
満室を続けているとしたら・・少し贅沢でも　高価な塗料を使って　その様子を見るのは１つの楽しみですし、
満足感も得られるかな？と思います。

「空室対策」という事場があるように
収益物件は経年劣化と共に入居率が下がってきます。


アパート・コーポの寿命を４０年として考えた場合
外装塗装は　通常最低でも１２年～１５年の間に必ずすると勧められると思います。
現時点では塗料の品質は上がっても　サイディングを貼り合わせている”目地”の寿命が１０～１２年と開発が遅れているのです。なので高価な塗料を塗布して面材料を守れたとしても　シーリング（目地）が痛むので
そこで外装再塗装の提案が持ち上がるはずです。

その時には　更に同額または少し下げたとしても
同じような出費が発生する事も考えられます。
更に老朽化を考えに加えれば　細かい補修工事が追加されるのは必然的です。

塗料をグレードＵＰさせるだけで１５０万円はかなり驚きました。
わたくしが、キアロストーンをよくわかっていないものと判断してくださってもいいですが
逆にその差額の内容を知りたいと思いました。
メーカー商品だと思うので　調べましたが
簡単には答えが見つかりませんでした。

イベリアンコートは確か御影石調で高価なものかと？
塗料に関してはメーカー様が教えてくださるものでよいかと思いますが・・・。
塗料をもっと調べる方が良いかとも思います。


築２８年に対して　最高級の塗料を使った場合
減価償却が何年で終わるか？ですね。

今回のリフォーム代金プラス　お部屋の原状回復・を含め設備投資金額も加算されていくので
それだけのお家賃がいただけているか？どうか？ですね。

税対策のみでアパートを持たれたのであればＯＫですが、身銭を出す結果になる恐れも有ると思います。

最後に１つ気になるのは　前オーナー様がリフォームした時に
外装塗装をされているならば　その際に使った塗料は必然的にきちんと調べるのが通例です。

なぜならば　次に塗布する塗料と相性が合わず　化学反応らしきものを見せる場合があるからです。
以上で回答とさせていただきます。

参考になればと思います。